صدور پروانه ساختمان با قولنامه در اراضی فاقد سند ثبتی از مشکلاتی است که متاسفانه زمینه آن را باید در اصلاح و تغییر برخی قوانین و نگرش های سنتی و بروز نشده به فرآیند نقل و انتقال املاک و تشریفات آن جویا شد.
اداره حقوقی قوه قضاییه در مورد صدور پروانه ساختمان با قولنامه در اراضی فاقد سند ثبتی و مسائل دیگر املاک قولنامه ای مانند قرار گرفتن در طرح های شهری،نظریه ای صادر نموده که بیانگر مصائب حقوقی و قضایی چنین اراضی است.
نظریه مورد نظر به قرار زیر است:
نظریه مشورتی شماره 7/99/255 مورخ 1399/03/03
اﺳﺘﻌﻼم: در اﮐﺜﺮ ﺷﻬﺮﻫﺎي داراي ﮐﻤﺘﺮ از ﭘﻨﺠﺎه ﻫﺰار ﻧﻔﺮ در اﺳﺘﺎن ﻗﺰوﯾﻦ ﮐﻪ در ﻃﯽ ﺳﻪ دﻫﻪ ﮔﺬﺷﺘﻪ ﻋﻤﺪﺗﺎً از روﺳﺘﺎ ﺑﻪ ﺷﻬﺮ ﺗﺒﺪﯾﻞ ﺷﺪهاﻧﺪ، اﮐﺜﺮﯾﺖ ﻗﺮﯾﺐ ﺑﻪ اﺗﻔﺎق و ﺷﺎﯾﺪ ﺑﯿﺶ از ﻧﻮد درﺻﺪ اراﺿﯽ و اﻣﻼك و ﻣﺴﺘﻐﻼت اﯾﻦ ﺷﻬﺮﻫﺎ ﻓﺎﻗﺪ ﺳﻨﺪ ﺛﺒﺘﯽ ﺑﻮده و در ﻃﻮل ﺳﺎﻟﯿﺎن ﻣﺘﻤﺎدي ﺑﻪ ﺻﻮرت ﻣﻮروﺛﯽ و دﺳﺖﻧﻮﯾﺲ و در ﺳﺎلﻫﺎي اﺧﯿﺮ ﺑﺮ اﺳﺎس ﻗﻮﻟﻨﺎﻣﻪ و ﻣﺒﺎﯾﻌﻪﻧﺎﻣﻪ ﺧﺮﯾﺪ و ﻓﺮوش ﺷﺪه اﻧﺪ.
ﺑﺎ ﻋﻨﺎﯾﺖ ﺑﻪ ﺗﺼﻮﯾﺐ ﻃﺮحﻫﺎي ﺟﺎﻣﻊ و ﺗﻔﺼﯿﻠﯽ در ﺳﺎلﻫﺎي اﺧﯿﺮ در اﯾﻦ ﺷﻬﺮﻫﺎ و از ﻃﺮﻓﯽ در راﺳﺘﺎي ﺗﺪﻗﯿﻖ اﯾﻦ اﻣﻼك ﺑﺎ ﮐﺎرﺑﺮيﻫﺎي ﻣﺼﻮب ﻃﺮح ﺟﺎﻣﻊ و ﺑﻌﻀﺎً ﺿﺮورت ﺑﺮرﺳﯽ ﭘﺮوﻧﺪهﻫﺎي ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ اﯾﻦ ﺷﻬﺮﻫﺎ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﻣﻐﺎﯾﺮت در ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي اﻓﺰاﯾﺶ ﺳﻄﺢ اﺷﺘﻐﺎل ﺗﻔﮑﯿﮏ اﻣﻼك ﺻﺪور ﻣﺠﻮز ﺑﺮاي اراﺿﯽ ﮐﻤﺘﺮ از ﺣﺪ ﻧﺼﺎب ﻣﺴﺎﺣﺖ در ﻃﺮح و … ﺑﺎﯾﺪ در ﮐﻤﯿﺴﯿﻮنﻫﺎي زﯾﺮ ﺑﻨﺎﯾﯽ و ﻣﺎده 5 ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺄﺳﯿﺲ ﺷﻮراي ﻋﺎﻟﯽ ﺷﻬﺮﺳﺎزي و ﻣﻌﻤﺎري اﯾﺮان ﻣﻄﺮح ﺷﻮد.
اﻣﺎ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﻋﺪم وﺟﻮد ﺳﻨﺪ ﺛﺒﺘﯽ و اﻟﺒﺘﻪ ﻓﺎرغ از اﺳﺘﺸﻬﺎد ﺗﺄﯾﯿﺪﯾﻪ اﻋﻀﺎي ﺷﻮراي اﺳﻼﻣﯽ و ﻣﺒﺎﯾﻌﻪﻧﺎﻣﻪ ﻣﻮﺟﻮد در اﯾﻦ ﭘﺮوﻧﺪهﻫﺎ، اﯾﻦﮔﻮﻧﻪ ﭘﺮوﻧﺪهﻫﺎ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﻋﺪم وﺟﻮد ﺳﻨﺪ ﺛﺒﺘﯽ ﭘﺬﯾﺮﻓﺘﻪ ﻧﻤﯽﺷﻮد و ﭘﺮوﻧﺪهﻫﺎي ﺑﺴﯿﺎري ﺑﻪ ﺷﻬﺮداري اﻋﺎده ﻣﯽﺷﻮد و ﻫﻢﭼﻨﺎن ﭘﺮوﻧﺪهﻫﺎ ﺑﻼﺗﮑﻠﯿﻒ ﺑﺎﻗﯽ ﻣﺎﻧﺪه اﺳﺖ؛ در ﻧﻬﺎﯾﺖ اﯾﻦ ﺷﯿﻮه ﻋﻤﻠﮑﺮد ﺑﻪ ﺑﺮوز ﺗﺨﻠﻔﺎت ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ و درﮔﯿﺮيﻫﺎﯾﯽ ﻗﻀﺎﯾﯽ ﻣﻨﺠﺮ ﺷﺪه و ﺷﻬﺮداريﻫﺎ را ﺑﺎ ﯾﮏ ﭼﺎﻟﺶ ﺟﺪي ﻣﻮاﺟﻪ ﺳﺎﺧﺘﻪ اﺳﺖ؛ ﺑﺎ ﻋﻨﺎﯾﺖ ﺑﻪ ﻣﺮاﺗﺐ ﯾﺎدﺷﺪه اراﺋﻪ ﻃﺮﯾﻖ ﻓﺮﻣﺎﯾﯿﺪ ﮐﻪ روﻧﺪ رﺳﯿﺪﮔﯽ ﺑﻪ ﭘﺮوﻧﺪهﻫﺎي ﻓﺎﻗﺪ ﺳﻨﺪ ﺛﺒﺘﯽ در ﮐﯿﻤﺴﯿﻮنﻫﺎي ﻣﻮﺿﻮع ﻣﺎده 5 ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺄﺳﯿﺲ ﺷﻮراي ﻋﺎﻟﯽ ﺷﻬﺮﺳﺎزي و ﻣﻌﻤﺎري اﯾﺮان ﭼﮕﻮﻧﻪ ﺑﺎﯾﺪ ﺑﺎﺷﺪ؟
ﭘﺎﺳﺦ:ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺐ ﻣﺎده 100 ﻗﺎﻧﻮن ﺷﻬﺮداري ﻣﺎﻟﮑﯿﻦ اراﺿﯽ و اﻣﻼك واﻗﻊ در ﻣﺤﺪوده ﺷﻬﺮ ﯾﺎ ﺣﺮﯾﻢ آن، ﻗﺒﻞ از ﻫﺮ اﻗﺪام ﻋﻤﺮاﻧﯽ ﯾﺎ ﺗﻔﮑﯿﮏ اراﺿﯽ و ﺷﺮوع ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﺑﺎﯾﺪ از ﺷﻬﺮداري ﭘﺮواﻧﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ اﺧﺬ ﮐﻨﻨﺪ و وﻓﻖ ﻣﺎده 22 ﻗﺎﻧﻮن ﺛﺒﺖ اﺳﻨﺎد و اﻣﻼك ﻣﺼﻮب 1310 ﺑﺎ اﺻﻼﺣﺎت و اﻟﺤﺎﻗﺎت ﺑﻌﺪي ﻫﻤﯿﻦ ﮐﻪ ﻣﻠﮑﯽ ﻣﻄﺎﺑﻖ ﻗﺎﻧﻮن در دﻓﺘﺮ اﻣﻼك ﺑﻪ ﺛﺒﺖ ﺑﺮﺳﺪ، دوﻟﺖ ﻓﻘﻂ ﮐﺴﯽ را ﮐﻪ ﻣﻠﮏ ﺑﻪ اﺳﻢ او ﺛﺒﺖ ﺷﺪه و ﯾﺎ ﮐﺴﯽ را ﮐﻪ ﻣﻠﮏ ﻣﺰﺑﻮر ﺑﻪ او ﻣﻨﺘﻘﻞ ﮔﺮدﯾﺪه و اﯾﻦ اﻧﺘﻘﺎل در دﻓﺘﺮ اﻣﻼك ﺑﻪ ﺛﺒﺖ رﺳﯿﺪه ﯾﺎ اﯾﻦﮐﻪ ﻣﻠﮏ ﻣﺰﺑﻮر از ﻣﺎﻟﮏ رﺳﻤﯽ از ﻃﺮﯾﻖ ارث ﺑﻪ او رﺳﯿﺪه ﺑﺎﺷﺪ، ﻣﺎﻟﮏ ﻣﯽﺷﻨﺎﺳﺪ و ﺣﺴﺐ ﻣﻮاد 46 و 47 اﯾﻦ ﻗﺎﻧﻮن، اﺳﻨﺎد ﻋﺎدي در ﻣﻮرد اﻣﻮال ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮل ﻗﺎﺑﻞ ﺗﺮﺗﯿﺐ اﺛﺮ در ﻣﺮاﺟﻊ اداري و ﻗﻀﺎﯾﯽ ﻧﯿﺴﺖ. ﻓﻘﻂ ﻣﺎﻟﮑﯿﻦ ﻣﯽﺗﻮاﻧﻨﺪ ﻣﻄﺎﺑﻖ ﻣﺎده واﺣﺪه ﻗﺎﻧﻮن اﺻﻼح ﻣﺎده101 ﻗﺎﻧﻮن ﺷﻬﺮداري ﻣﺼﻮب28/1/1390 ﺗﻔﮑﯿﮏ ﯾﺎ اﻓﺮاز اراﺿﯽ ﺧﻮد را ﺗﻘﺎﺿﺎ ﮐﻨﻨﺪ و ﻃﺒﻖ رأي وﺣﺪت روﯾﻪ ﺷﻤﺎره 474 ﻣﻮرخ 27/10/1389 ﻫﯿﺄت ﻋﻤﻮﻣﯽ دﯾﻮان ﻋﺪاﻟﺖ اداري، ﭘﺬﯾﺮش اﺳﻨﺎد ﻋﺎدي ﻧﻘﻞ و اﻧﺘﻘﺎل اراﺿﯽ و اﻣﻼك ﻣﺎدام ﮐﻪ ﺑﻪ ﺗﺄﯾﯿﺪ ﻣﺮاﺟﻊ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﺻﻼﺣﯿﺖدار ﻧﺮﺳﯿﺪه ﺑﺎﺷﺪ، ﺟﻮاز ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﻧﺪارد و رﺳﯿﺪﮔﯽﻫﺎي ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن ﻣﺎده 5 ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺄﺳﯿﺲ ﺷﻮراي ﻋﺎﻟﯽ ﺷﻬﺮﺳﺎزي و ﻣﻌﻤﺎري اﯾﺮان ﻣﺼﻮب 1351 ﻧﯿﺰ ﺑﺎ ﻟﺤﺎظ ﻣﻘﺮرات ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﯾﺎدﺷﺪه اﻧﺠﺎم ﻣﯽﺷﻮد و در ﻣﻮاردي ﮐﻪ ﺧﻼء ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ وﺟﻮد دارد، رﻓﻊ ﻣﺸﮑﻼت ﻣﻮﺟﻮد ﻧﯿﺎزﻣﻨﺪ ﻗﺎﻧﻮنﮔﺬاري اﺳﺖ.
این مطلب با موضوع صدور پروانه ساختمان با قولنامه در اراضی فاقد سند ثبتی تدوین گردیده است.
