شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده بستگی زیادی بر کیفیت تنظیم و نحوه نوشتن متن قراردادهای خرید ملک دارد.
بعد از احراز وجود حق فسخ بر اساس ماده یا مواد قانونی مرتبط و ناظر به حق فسخ فروشنده و در فرض عدم قبول فسخ قرارداد از ناحیه خریدار، تنظیم و ارسال اظهارنامه اولین اقدام حقوقی است؛در مورد این موضوع و اساساً تمامی اقدامات حقوقی و ملکی از نحوه نوشتن و تنظیم متن مبایعه نامه گرفته تا طرح صحیح و اصولی دعوی فسخ در دادگاه های حقوقی ،مشورت گرفتن از وکلای باتجربه در زمینه امور ملکی ضروری است.
مسائل مربوط به شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده در زیر به طور مختصر بیان می گردد:
فسخ به چه معناست؟
به زبان ساده،فسخ یعنی بر هم زدن یک طرفه قراداد توسط هر یک از طرفین.
از این رو فسخ با اقاله قرارداد (بر هم زدن توافقی قرارداد) و انفساخ( انحلال و بر هم خوردن خودبخودی و خودکار قرارداد به حکم قانون یا قرارداد) و بُطلان(وضعیتی که از اساس به دلیلی قانونی ،اساساً قراردادی موجودیت حقوقی نیافته است) متفاوت بوده و طبیعتاً شرایط تحقق و آثار هر یک از موارد بالا متفاوت می باشد.
باید دانست فسخ مبایعه نامه در موارد بسیار زیادی به جهاتی که در زیر خواهد آمد،اساساً از نظر حقوقی امکان پذیر نیست.
نحوه تنظیم و نوشتن متن قرارداد و شرایط مبایعه نامه تاثیر بی بدیلی در زمینه سازی برای فسخ قرارداد در مواردی دارد که فروشنده یا خریدار بواسطه انگیزه های معمولاً اقتصادی متمایل به اعلام آن است.
بیشتر بدانید: نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد
موارد فسخ قرارداد خرید ملک توسط فروشنده کدامند؟
مواد یا ماده قانونی مربوط به فسخ قرارداد چیست؟
در پاسخ به این سوال باید گفت در ماده 396 قانون مدنی موارد فسخ قرارداد برشمرده شده است. که از جمله آن فسخ به دلیل عدم پرداخت الباقی ثمن معامله و مغبون شدن در قرارداد است.
ولی باید دانست که همه موارد فسخ ذکر شده در این ماده قانونی از سوی فروشنده قابل اجرا نیستند و به عبارت،برخی موارد مذکور تنها مختص به مشتری می باشند.
در قانون مدنی اصطلاح «خیار» که مترادف اختیار است برای ذکر موارد فسخ به کاربرده شده است که ریشه ای فقهی دارد.
آیا موارد فسخ قرارداد از طرف فروشنده قابل اسقاطند؟
اصولاً شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده قابل اسقاط و انصراف هستند به این معنا که طرفین می توانند در مورد از بین بردن موارد فسخ قانونی ضمن قرارداد توافق نمایند.
از این جهت بیان شد، اصولاً که بر حسب نظر حقوقدانان بزرگ مانند زنده یاد دکتر کاتوزیان، اسقاط خیار تدلیس در جایی میسر است که فریب خورده پس از آگاهی از فریب کاری طرف مقابلف از حق خویش بگذرد و ایشان اسقاط خیار تعذر تسلیم ( یعنی ممکن نبودن تسلیم و تحویل مورد معامله) و خیار تفلیس ( تفلیس به معنای معسر یا ورشکسته شدن طرف قرارداد است)
متاسفانه بسیاری از بنگاه های معاملات ملکی از درک مفاهیم حقوقی و فقهی مندرج در مبایعه نامه ها و اجاره نامه های چاپی ناتوانند.
این معضل بعضاً باعث گرفتاری فروشنده و خریدار(در عقد بیع) و یا موجر و مستاجر در عقد اجاره می گردد.
توضیح اینکه طبق ماده 448 قانون مدنی « سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در ضمن عقد شرط نمود.» در نمونه قراردادهای چاپی عبارتی به این بیان درج شده است که «اسقاط کافه خیارات از طرفین به عمل آمد» این عبارت به معنای ساقط شدن موارد فسخ قرارداد توسط طرفین است.
با این حال در رای وحدت رویه شماره 821 مورخ 1401/2/20 آمده است:
مطابق مواد ۴۱۶ و بعد قانون مدنی، در موارد غبن «فاحش»، با لحاظ دیگر شرایط مقرر، مغبون حق فسخ (خیار) دارد. چنانچه برابر ماده ۴۴۸ همین قانون، سقوط این حق شرط شده باشد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص، شرط یادشده منصرف از مراتب اعلای غبن است که عرفاً «افحش» دانسته میشود.
برخی فتاوی معتبر فقهی نیز بر همین اساس صادر شده است. بنا به مراتب، رای شعبه سوم دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده میشود. این رای طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاهها و سایر مراجع، اعمّ از قضایی و غیر آن لازمالاتباع است.
پس با وجود شرط اسقاط کافه خیارات، خیار غبن افحش ساقط نمی گردد.
به هر حال خریدار یا فروشنده ای که ساقط شدن موارد فسخ قرارداد را به هر دلیلی به مصلحت و نفع خود نمی داند،بهتر است در موقع امضای قرارداد ،مبایعه نامه و قولنامه خواستار حذف این شرط گردد.
از طرف دیگر ممکن است موارد فسخ قرارداد ساقط نشده باشد و حق فسخ باقی باشد ولی صاحب اختیار فسخ خواه فروشنده باشد یا خریدار بعد از تحقق مورد فسخ از آن انصراف دهد خواه صریحاً یا تلویحاً.
این موضوعات از ظرافت های حقوقی خاصی برخوردارند که در دعوای تایید فسخ قرارداد و دعاوی مرتبط و متقابلی که معمولاً با خواسته های الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تحویل مبیع مطرح می گردند،اثر تعیین کننده دارند.
شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده چیست و چگونه اِعمال می گردد؟
شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده از ابتدای انعقاد قرارداد یا مبایعه نامه تا زمان فسخ قرارداد می توان به ترتیب زیر ارائه نمود:
1-4 موارد فسخ در قرارداد ساقط نشده باشند.
2-4 بعد از تحقق حق فسخ،صاحب اختیار فسخ از فسخ انصراف نداده باشد.
3-4 صاحب حق فسخ که در اینجا منظور فروشنده است به وسیله ای که بهترین آن ارسال اظهارنامه با اعلام فسخ قرارداد است اراده خود را به خریدار اعلام نماید.
4-4 در نهایت در فرض اینکه طرف قرارداد (در اینجا خریدار) از قبول فسخ خودداری نماید راهکار حقوقی و قضایی طرح دعوی فسخ مبایعه نامه یا قرارداد در دادگاه صلاحیت دار حقوقی است.
در این خصوص نظریه مشورتی مرتبطی صادر شده که در ذیلاً درج می گردد:
نظریه مشورتی مرتبطی از اداره حقوقی قوه قضاییه در این باره صادر شده که جهت اطلاع کابران در زیر درج می گردد:
اولاً، بین حق فسخ و شرط فاسخ تفاوت است و به صراحت ماده 449 قانون مدنی، فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن داشته باشد، حاصل میشود؛ اما در شرط فاسخ به سبب ابراز اراده در زمان عقد و صرف تحقق موضوع شرط و بدون نیاز به ابراز اراده بعدی مشروطله، عقد منحل میشود.
ثانیاً، اصولاً اعلام فسخ معامله نیازی به طرح دعوا در مرجع قضایی ندارد و صرف ابراز اراده مشروطله بر فسخ برای تحقق آن کافی است و مراجعه به مرجع قضایی صرفاً از حیث اثباتی قضیه و احراز تحقق فسخ از زمان ادعایی مشروطله است. بدیهی است در فرضی که فسخ قرارداد مقدمه طرح دعوای دیگری باشد که جنبه ترافعی دارد؛ مانند ابطال سند یا استرداد مبیع؛ رسیدگی به دعوای یادشده فرع بر طرح دعوای تأیید فسخ معامله است.
ثالثاً، اشخاص حقوقی نیز به مانند اشخاص حقیقی در انعقاد قرارداد و پیشبینی حق فسخ یا شرط فاسخ تابع قواعد عمومی قراردادها و عمومات راجع به خیارات و انحلال عقود هستند؛ مگر آنکه به حکم قانون فسخ قرارداد راجع به اشخاص حقوقی حقوق عمومی تابع الزامات و شرایط خاصی باشد؛ مانند فسخ قرارداد واگذاری اراضی موضوع قانون حفاظت و بهرهبرداری از جنگلها و مراتع مصوب 1346 با اصلاحات و الحاقات بعدی که تابع احکام مقرر در ماده 33 و تبصره 2 ماده 35 این قانون است.( نظریه مشرتی شماره 1160/1400/7 مورخ 1400/12/3)
مدت زمان قانونی فسخ معامله
برخی موارد فسخ در قانون مدنی دارای مهلت معین هستند. برخی مهلت ندارند و برخی به گفته قانونگذار باید به فوریت اِعمال شوند.برای نمونه خیار مجلس،حیوان و شرط دارای مهلت معین هستند سه ماده 397 و 398 و 399 قانون مدنی در این باره بیان داشته اند:
ماده ۳۹۷– هر یک از متبایعین بعد از عقد فیالمجلس و مادام که متفرق نشدهاند اختیار فسخ معامله را دارند.
پس زمان انقضای مدت فسخ در این مورد، تا زمانی است که طرفین جلسه معامله را ترک ننموده اند.
ماده ۳۹۸– اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.
ماده ۳۹۹– در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.
گفتنی است در این نوع خیار، اگر برای فسخف مهلت معین شنده باشدف هم شرط و هم اصل قرارداد، باطل می باشند.
خیار غبن یعنی راه فسخی قانونی به علت متضرر شدن در معامله نیز از جمله خیارات فوری است یعنی صاحب و متضرر بعد از آگاهی به زیان خود، در مهلتی که عرف فوری می داند باید اعلام فسخ نماید. خیار تدلیس و عیب هم از همین قبیلند.
خیار تاخیر ثمن، مثال برای خیاری است که اعمال آن مهلت ندارد در ماده 402 قانون مدنی می خوانیم:
هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود.
اگر به مباحث شهرداری علاقه مندید این مطلب را ملاحظه نمایید: اعتراض به رای کمیسیون ماده 5
فسخ قرارداد توسط فروشنده به دلیل عدم پرداخت الباقی ثمن معامله
یکی از موارد اعمال فسخ به دلیل عدم پرداخت الباقی ثمن معامله، همان فرض موضوع ماده 402 قانون مدنی که متن آن در بالا درج شده است. هر چند که باید توجه داشت که طبق ماده 403 همان قانون:
ماده ۴۰۳– اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد.
مثلاً فروشنده در عقد بیع، طی اظهارنامه ای از خریدار، الباقی مبلغ قرارداد را مطالبه نماید.
مورد دیگری که می تواند مستند فسخ قرارداد توسط فروشنده به دلیل عدم پرداخت الباقی ثمن معامله باشد، استفاده از شرط فسخ قرارداد یا همان خیار شرط موضوع ماده 399 قانون مدنی است که مقرر داشته است:
ماده ۳۹۹– در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.
مثلا شرط شده باشد که اگر خریدار تا مورخ… الباقی ثمن را نپردازد، فروشنده تا سه روز پس از تاریخ اخیر، حق فسخ قرارداد را داراست.
نظر به اینکه مفاهیم و اصلاحات حقوقی دارای آثار نظری و عملی هستند که بعضاً خریدار و فروشنده در عقد بیع و در موقع نوشتن و امضای قرارداد کمتر بدان توجه می نمایند و در مرحله بعد چنانچه هر یک از طرفین قصد بر هم زدن عقد را به استناد موارد فسخ قانونی متقاضی باشد،ترتیب انجام این موضوع نیز در تصمیمی که دادگاه اتخاذ می نماید؛ تاثیر غیرقابل انکاری دارد.النهایه بهتر است در هر مورد از راهنمایی وکیل متخصص در امور ملکی بهره ببرید.
این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) درباره فسخ مبایعه نامه،قرارداد و قولنامه و اثر کیفیت تنظیم و نوشتن متن مبایعه نامه در بقاء یا زوال موارد فسخ قرارداد و نیز شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده تنظیم گردیده است.
