ضوابط تفکیک اراضی شهری و تعابیری مانند قدرالسهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین های واقع در شهرها و نیز سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی و روش اجرایی و تشریفات افراز و تفکیک اراضی و حدود اختیارات اداره ثبت اسناد و املاک محل،شهرداری،دادگاه محل و در مورد اراضی دولتی،وزارت راه و شهرسازی عمدتاً با اصلاح ماده 101 قانون شهرداری در تاریخ 28/1/1390 به یکی از مطالب مهم حوزه حقوق شهری بین مالکان اراضی،مقامات شهرداری و قضات (بویژه قضات دیوان عدالت اداری) و کارشناسان بدل گردیده است. شایان ذکر است در ماده 101 سابق بابت افراز و تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها،قسمتی از ملک یا بهای ملک به شهرداری تعلق نمی گرفت. با این حال در ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری در ازای تفکیک و افراز اراضی شهری با قیود و شرایطی که در این ماده و بویژه در تبصره 3 ماده مذکور آمده است،در واقع به شهرداری قدرالسهم یا درصدی از زمین تعلق می گیرد.
مسائل مربوط به ضوابط تفکیک اراضی شهری و نحوه محاسبه سهم شهرداری در اجرای ماده 101 اصلاحی
- روش تفکیک زمین های شهری و متولی آن چیست؟
- حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین چیست؟
- قانون تفکیک اراضی زیر 500 متر مربع چیست؟
- قدرالسهم شهرداری از افراز و تفکیک اراضی شهری چقدر است؟
- آیا بابت تفکیک اراضی دولتی به شهرداری سهم یا هزینه تعلق می گیرد؟
با توجه به ماده 101 و بویژه تفسیر تبصره 3 ماده مذکور و حسب تجربیات وکالتی در حوزه حقوق شهری و شهرسازی در دیوان عدالت اداری در زیر اجمالاً به مباحث مذکور می پردازیم. در ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری مقرر شده است: «ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود. بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک میتواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید. کمیسیون ماده (5) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید.
تبصره 1ـ رعایت حد نصاب‌های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصاب‌ها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با قوانین از جمله قوانین ذیل، در تهیه و تأیید کلیه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است:
- مواد (14) و (15) قانون زمین شهری مصوب سال 1366
- قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال 1381
- قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال 1374 و اصلاحات بعدی آن
- قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال 1385 و اصلاحات بعدی آن
ـ ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
تبصره 2ـ در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد.
تبصره 3ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
تبصره 4ـ کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد میشود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.
در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری میتواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
تبصره 5 ـ هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهندگرفت.»
1-روش تفکیک زمین های شهری و متولی آن چیست؟
با توجه به ماده 101 قانون شهرداری نقشه تفکیکی یا افرازی که مالک تهیه می نماید به شهرداری ارائه می گردد و پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین باید ظرف سه ماه از سوی شهرداری تایید و به طور کتبی به مالک یا مالکین ابلاغ گردد.
بعد از تایید نقشه تفکیکی و یا افرازی،اداره ثبت اسناد و املاک تفکیک و افراز را بر اساس نقشه تایید شده توسط شهرداری انجام می دهند.
اما ممکن است شهرداری در مهلت پیش گفته به دلایل مختلف به وظیفه خود در مورد تعیین تکلیف نقشه پیشنهادی مالک عمل ننماید.
در این باره تکلیف چیست؟
در ماده 101 اصلاحی در این باره مقرر شده است:
« بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک میتواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید.
کمیسیون ماده (5) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید.»
بنابراین دادگاه حقوقی محل به عنوان اصلی ترین مرجع رسیدگی به تظلمات با جلب نظر کمیسیون ماده 5 تصمیم گیری می نماید.
رای دادگاه علی الاصول در دادگاه تجدیدنظر استان قابل اعتراض است.
در صورتی که کمیسیون ماده 5 نیز در مهلت دو ماهه مندرج در ماده 101 از اظهارنظر خودداری نماید،دادگاه بر اساس ضوابط و مقررات طرح های جامع و تفصیلی به موضوع رسیدگی می نماید.
بدیهی است چون تطبیق نقشه های تفکیکی و یا افرازی پیشنهادی خواهان یا خواهان های دعوی با طرح های شهری از جمله امور کارشناسی است،لذا دادگاه بایستی نظر کارشناس رسمی دادگستری در امور شهری و شهرسازی را جلب نماید.
2- حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین چیست؟
ضوابط تفکیک اراضی شهری در بردارنده حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین نیز می باشد و در طرح تفصیلی شهرها این موارد مشخص شده است.
منظور این است که بعد از افراز و تفکیک اراضی،زمین اولیه به قطعات کوچک تری تقسیم می شود و حداقل متراژ تفکیک زمین نیز بر اساس ضوابط طرح تفصیلی تعیین می گردد و مرجع رسیدگی کننده (اعم از دادگاه،کمیسیون ماده 5 و به باور ما وزارت راه وشهرسازی )ملزم به رعایت این ضوابط و مقررات می باشند.
3- قدرالسهم شهرداری از افراز و تفکیک اراضی شهری چقدر است؟
از توجه به ماده 101 (تبصره سه) مشخص می گردد که حداکثر سهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین های شهری جمعاً 75/43 درصد است.
یعنی بابت سرانه فضای عمومی و خدماتی 25% از کل ملک و بابت شوراع و معابر 25% از باقی مانده ملک(یعنی 25% از 75% ) به عنوان سهم شهرداری از تفکیک زمین اخذ می گردد.
شهرداری در ازای این سهم هیچ وجهی به مالک نمی پردازد و می تواند با توافق با مالک به جای ملک،بهای روز آن را طبق نظر کارشناس دریافت نماید.
همین طور اگر امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری میتواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
نکته قابل توجه آن که از مقایسه ماده 101 قدیم و اصلاحی قانون شهرداری می توان به تفاوت حقوق و سهم شهرداری از عملیات تفکیکی و افرازی پی برد. بر اساس ماده 101 قدیم که الحاقی سال 1345 به قانون شهرداری است؛معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث میشود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان به صاحبان آن پرداخت‌نخواهد کرد.و مانند ماده 101 فعلی بحثی از قدرالسهم های درصدی در میان نیست.
هر گونه تخلف شهرداری دائر بر دریافت ملک یا بهای آن خواه در زمان حاکمیت ماده 101 الحاقی سال 1345 و خواه در زمان حکومت ماده 101 اصلاحی و فعلی، زائد بر آن چیزی که قانون معین نموده،ولو در پوشش قرارداد و توافق نامه و امثالهم قابل شکایت می باشد.که البته درخور توجه ویژه و اشراف حقوقی به قوانین و مقررات مربوطه و رویه قضایی دیوان عدالت اداری است.
4- قانون تفکیک اراضی زیر 500 متر مربع چیست؟
با توجه به متن صریح تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری به اراضی با مساحت 500 متر مربع و کمتر از آن هزینه و قدرالسهم افراز و تفکیک شهرداری تعلق نخواهد گرفت.
البته به باور ما در فرضی که زمینی با سند رسمی شش دانگ مالکیت به متراژ بالاتر از 500 متر مربع به صورت عادی به قطعاتی تقسیم شده است خواه به غیر واگذار شده باشد یا خیر؛ قدرالسهم شهرداری تعلق می گیرد چون از نظر ثبتی و قانونی ملک مورد نظر(پلاک ثبتی مادر) افراز یا تفکیک نشده است.
متاسفانه این مساله در عمل باعث بروز مشکلاتی برای خریداران اراضی شهری با سند عادی گردیده است.ولیکن در این باره بر اقدام شهرداری نمی توان خرده گرفت و مسئولیت متوجه اشخاصی است که بدون توجه به مشکلات اداری،حقوقی و ثبتی اسناد عادی مبادرت به خرید و فروش زمین می نمایند.
5- آیا بابت تفکیک اراضی دولتی به شهرداری سهم یا هزینه تعلق می گیرد؟
ضوابط تفکیک اراضی شهری در مورد اراضی دولتی چیست؟سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی چه میزان است؟
در تبصره 2 ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری آمده است:
« در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد. »
تبصره یک ماده 11 قانون زمین شهری مصوب سال 1366 نیز اشعار داشته است:
« تطبیق نقشه‌های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرح های جامع و تفصیلی و هادی و تصویب آن”موضوع ماده 101 قانون‌شهرداریها” به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است.»
ممکن است گفته شود چون در تبصره دو ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری راجع به تفکیک و افراز اراضی دولتی به ماده 11 قانون زمین شهری(تبصره یک) ارجاع داده شده است فلذا به اراضی دولتی قدرالسهم افراز و تفکیک تعلق نمی گیرد.
اما به نظر نگارنده با توجه به مبنای وضع ماده 101 و بویژه تبصره 3 آن و منطوق این ماده،تفکیکی بین اراضی دولتی و غیردولتی راجع به تعلق گرفتن افراز و تفکیک مورد حکم قرار نگرفته است و تبصره یک ماده 11 قانون زمین شهری نیز فقط ناظر به تطبیق نقشه های تفکیکی با طرح های شهری است و تصریحی به معاف بودن اراضی دولتی و دستگاه های متولی آن از هزینه های قانونی افراز و تفکیک ندارد. بنابراین سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی هیچ تفاوتی با سایر اراضی ندارد.با این حال در قسمتی از دادنامه شماره 1883 مورخ 1399/12/5 هیات عمومی دیوان عدالت اداری آمده است:
طبق تبصره2 ماده 101 اصلاحی قانون شهرداریها، تفکیک اراضی دولتی مطابق تبصره1 ماده 11 قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهد شد. بنابر حکم مذکور اطلاق تبصره7 تعرفه شماره 11 شورای اسلامی شهر محلات برای سال 1398 مبنی بر تعمیم حکم تبصره3 ماده صد به اراضی دولتی مغایر قانون است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 اطلاق تبصره7 ابطال میشود.
گفتنی است شورای نگهبان حکم تبصره 4 ماده 101 مبنی بر تعلق بلاعوض سرانه های موضوع ماده 101 به شهرداری به موقوفات را خلاف موازین شرع اعلام نموده است.در حالی که هیات عمومی دیوان عدالت اداری طی دادنامه شماره 1236 مورخ 1400/4/22 اعلام نموده است:
«… نظریه شمـاره ۹۰/۳۰/۴۴۵۹۹ ـ ۱۳۹۰/۹/۲ فقهای شـورای نگهبان مبنی بر اینکه: «تسری تبصره ۴ ماده واحده اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰/۱/۲۸ مجلس شورای اسلامی به موقوفات خلاف موازین شرع تشخیص داده شد»، از حیث عدم امکان انتقال و واگذاری املاک وقفی به غیربوده و به این معنا نیست که تفکیک املاک موقوفی از شمول مقررات ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری خارج است و بر همین اساس، اداره اوقاف و امور خیریه نیز مکلّف به تفکیک املاک خود برمبنای قانون مذکور بوده و صرفاً تکلیفی در واگذاری و انتقال عین از باب سرانه خدمات و معابر و شـوارع به شهرداری ندارد. …»
در پایان متذکر می گردد سوالات و ابهامات اجرایی زیادی در مورد شرایط تعلق قدرالسهم به اراضی شهری و بویژه نحوه تفسیر تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری از سوی مالکین و حتی کارکنان شهرداری ها مطرح می گردد که هنوز رویه قضایی بویژه رویه شعب و در مواردی هیات عمومی دیوان عدالت اداری در ابتدای مسیر پرچالش پاسخ گویی بدان هاست.
بی تردید بهتر است قبل از هر اقدام قضایی و حقوقی از مشورت و عندالزوم اعلام وکالت وکیل شهرداری بهره برداری شود.
جهت غنای بحث،ذیلاً نظریه مشورتی مرتبطی درج می گردد.
نظریه مشورتی در مورد ضوابط و مقررات تفکیک اراضی شهری
اولاً، تبصره 3 (الحاقی 28/1/1390) به ماده 101 قانون شهرداری دو قسمت دارد که قسمت نخست آن راجع به تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی است و قسمت دوم آن راجع به تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر است که هر دو در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با لحاظ ارزش افزوده ناشی از تفکیک که برای مالک ایجاد شده است، از مالک دریافت میشود و تبصره 4 این ماده (الحاقی 28/1/1390)، اراضی حاصل از تبصره 3 را متعلق به شهرداری دانسته و مقرر داشته است، شهرداری در قبال تصاحب معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در واقع از اراضی مالک کسر میشود، هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد. ثانیاً، در فرض سؤال که مالک زمین را به قطعات متعدد تفکیک و به دیگران منتقل کرده و بخش‌هایی را به عنوان کوچه و معبر تعیین کرده است، کوچه‌ها، طرق و شوارعی که از سوی مالک اولیه در این زمین پیش‌بینی شده است، مشمول عنوان طرق، شوارع، معابر و اموال عمومی مذکور در تبصره 6 ماده 96 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ماده 24 قانون مدنی و مواد 45 و 46 آیین‌نامه مالی شهرداریها مصوب 1346 است و متعلق به شهرداری است. بنا به مراتب فوق‌الذکر مالک نمی‌تواند مدعی مالکیت خود بر طرق و شوارع مذکور شود و شهرداری میتواند از جمله در اجرای ماده 3 قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393، اخراج این بخش از اراضی از سند اصلی و صدور سند مالکیت به نام خود را خواستار شود. (تاریخ نظریه : 1401/02/25 شماره نظریه : 7/1401/145)
عنایت فرمایید که در قانون بودجه سال 1402 در مورد شرایط واگذاری قدرالسهم ماده 101 و هزینه ورود به محدوده راجع به اراضی الحاقی به محدوده شهر، حکم خاصی آمده است که در زیر درج می گردد.
به موجب بند «ر» تبصره 8 قانون بودجه سال 1402: در برخورد با مالکان زمین هایی که در طرح های بازنگری و یا الحاق به طرحهای جامع، هادی و تفصیلی شهرها توسط شورای برنامه ریزی و توسعه استانها و یا شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، اراضی آنها به محدوده شهر ملحق میشود، پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهرها در صورت عدم نیاز به تفکیک زمین، صرفاً براساس تبصره (۴) ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداریها مصوب 29/8/1367 عوارض آنها محاسبه و در صورت نیاز به تفکیک زمین، صرفاً به موجب ماده (۱۰۱) قانون شهرداری مصوب 11/4/1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی با آنها برخورد می شود.
گفتنی است طبق تبصره (۴) ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری:در مواردی که تهیه زمین عوض در داخل محدوده‌های مجاز برای قطعه‌بندی و تفکیک و ساختمان‌سازی میسر نباشد و احتیاج به توسعه محدودۀ مزبور طبق طرح های مصوب توسعه شهری مورد تائید مراجع قانونی قرار بگیرد، مراجع مزبور می‌توانند در مقابل موافقت با تقاضای صاحبان اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر، علاوه بر انجام تعهدات مربوط به عمران و آماده‌سازی زمین و واگذاری سطوح‌لازم برای تأسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی، حداکثر تا ۲۰% از اراضی آنها را برای تأمین عوض اراضی واقع در طرحهای موضوع این قانون و‌همچنین اراضی عوض طرح های نوسازی و بهسازی شهری، بطور رایگان دریافت نمایند.
بیشتر بدانید:
2-مطلب مهم؛ حتما ببینید : مهلت طرح دعوی در دیوان عدالت اداری طبق اصلاحیه جدید قانون دیوان
ارتباط با وکیل دعاوی شهرداری
جهت کمک گرفتن از وکیل در قالب اعلام وکالت در دیوان عدالت اداری و دادگاه های حقوقی در مورد شکایت از مصوبات شوراهای اسلامی شهرها و اقدامات خلاف قانون شهرداری،کمیسیون ماده 5 و سایر مراجع در خصوص روش تفکیک زمین و کیفیت دریافت قدرالسهم شهرداری و ضوابط تفکیک اراضی شهری می توانید در ساعات غیراداری با شماره 09123978117 (به نام مسعود فریدنی وکیل پایه یک دادگستری)تماس حاصل فرمایید.
از ارائه مشاوره رایگان معذوریم.
200 دیدگاه. Leave new
سلام در شهرهای کوچک که زمینها فاقد سند رسمی می‌باشند و زمینهای فوق طبق قانون شهرداریها نمی‌توانند تفکیک کنند و آدمهای سود جو زمینهای ۴۰۰۰ و۵۰۰۰متر را ۲۰۰متر ۱۰۰متره و به متراژهای زیر پانصد متر تقسیم می‌کنند و می‌فروشند هیچگونه حقی به شهردار یها نمی دهند چاره چیست
سلام بر شما
1-معمولاً املاک به اصطلاح قولنامه ای ،قطعاتی از یک سند شش دانگ هستند و در این فرض،اخذ قدرالسهم افراز و تفکیک موضوع ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ولو در مورد قطعات قولنامه ای کمتر از 500 متر مربع،نه تنها مانعی ندارد بلکه از تکالیف شهرداری است.
2-با فرض اینکه قطعات فروخته شده جزیی از سند شش دانگ نباشند،اخذ قدرالسهم فاقد مبنای قانونی است.
3-حتی در مورد فرض اخیر،معابری که در پی تفکیک و با رعایت طرح های شهرداری در محل چنین املاکی ایجاد می شود،از آن شهرداری است.
ممنون بابت مطلب مفیدتون.
سوال داشتم خدمتتون.
زمینی به مساحت ۴۰۰ مترمربع با کاربری مسکونی در طرح تفصیلی.
حد نصاب تفکیک مسکونی در طرح تفصیلی: ۲۵۰ مترمربع.
آیا می شود زمین ۴۰۰ متری را به به دو قطعه ۲۵۰ و ۱۵۰ مترمربعی تفکیک کرد؟!
ممنون میشم پاسخ بدید
درود
خیر
با سلام
زمینی متعلق به یک تعاونی مورد تفکیک قرار گرفته و حدود ۶۰ درصد آن با کاربری های عمومی ، خدماتی ، معابر و شوارع و چند قطعه مسکونی را شهرداری با عنوان سهم خود ، در اختیار گرفته است .
از قطعات باقیمانده ، دو قطعه تجاری دارای مساحت هر کدام حدود ۹۰۰۰ متر مربع دارای سند ششدانگ تفکیکی هستند . اخیرا تعاونی تصمیم بر تفکیک مجدد این قطعات گرفته است به قطعات تجاری کوچکتر .
آیا بابت این تفکیک مجدد هم سهم شهرداری تعلق میگیرد ؟
در طرح پیشنهادی بابت تفکیک در یک قطعه ۲۶درصد و در قطعه دوم ۳۳,درصد از زمین به معبر و شوارع اختصاص یافته.آیابا توجه به این موضوع و اینکه پیش از این بابت خدمات عمومی و … نیز شهرداری بیش از سهم خود دریافت کرده ، از قطعات تجاری تفکیک شده و باقی مانده هم سهم دارد ؟
سلام
متاسفانه فرصت مشاوره رایگان نیست.مشاوره ها با پرداخت هزینه انجام می شود.
چون معابر مستحدثه شده دیگر فقط سرانه خدمات عمومی اخذ می شود
با سلام
ممنون از توضیحاتتون
بنده زمینی به مساحت 458.25 متر دارم
امکان تفکیک وجود دارد؟
ممنون از وقتی که قرار میدهید
سلام
بله
به شرطی که متراژ قطعات تفکیکی مورد نظر از حد نصاب های تفکیک کمتر نباشد.
سلام من ی زمین ۳۲۰ متری دارم میخوام تفکیک کنم سند شش دانگ داره چقد هزینه داره ی ۱۶۰ متری هست
سلام -بابت افراز و تفکیک، هزینه ای تعلق نمی گیرد.
سلام ملک یه قطعه زمین ۶۰۰متری با کاربری آموزشی هستم این زمین بخشی از یک پلاک ثبتی است که سال ۸۳ تفکیک شده و دارای کروکی تفکیکی شهرداری میباشد
آیا الان برای تفکیک مجدد این زمین به دو قطعه ۳۰۰متری باید قدر اللهم پرداخت شود
سلام بر شما.
این موارد، مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه هست میبخشید که فرصت پاسخ دهی رایگان نیست.
با سلام
من زمینی به متراژ ۱۲۵۸ خریدم که صاحب اصلی آن کل زمینش ده هزار متر بود که خودش تفکیک و راه برای کلیه اون یکی قطعاتشم گذاشته بود ، این زمین در فاصله ی ۳۰۰ متری محدود شهر قرار داره و من آن را تغییر کاربری از اداره جهاد کردم ، و سوله کشیدم حالا شهرداری اومده ماده صد گذاشته مبلغ ۳۰۰ م +۹۰ مار از زمین و به عنوان تفکیک میخواد آیا این درسته ممنون میشم جواب بدید
سلام
برای دریافت راهنمایی دقیق در خصوص این قبیل پرسش ها باید وقت گذاشت و سوال و جواب بین پرسش گر و وکیل انجام پذیرد با این حال:
-تفکیک باید با رعایت طرح های شهری انجام بشه
-به فرض صحت معابر ترسیمی توسط مالک، باید مشخص بشه چقدر از کل ملک بابت قدرالسهم شهرداری کسر شده
-اگر دریافتی شهرداری کمتر از میزان قانونی است، شما هم به نسبت مالکیت تان ملزم به پرداخت قدرالسهم هستید و الا خیر .
سلام.در شهر الیگودرز ملک مسکونی قدیمی به متراژ ۱۳۳ متر دارم.طبق ماده۱۴۷ سند گرفتم،برا دریافت پایان کار حق تفکیک ۱۵درصد ارزش زمین رو به شهرداری پرداخت کردم،آیا درست پرداخت کردم ،
درود بر شما
دیر پاسخ میدم چون نمیرسم پیام ها رو به موقع ببینم.
اگر بعد از اصلاحیه سال 90 سند گرفته اید از این جهت که بعد از لازم لاجرا شدن قانون است،مشمول پرداخت قدرالسهم است و از این جهت که به استناد قانون خاصِ
«قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی» سند گرفته اید می توان گفت که ماده 101 اصلاحی قابل اجرا نیست مخصوصاً اگر قبل از وضع این ماده، مجوزی مانند پروانه ساختمانی از شهرداری اخذ شده و بنا احداث شده باشد-قابل بحثه
سلام مگر در قانون ۱۰۱ گفته نشده که عوارض تفکیکی به زمینهای بالای ۵۰۰ متر تعلق می گیرد پس چرا شهرداریها عوارض برای زمینهای زیر ۵۰۰ متر می گیرندباتشکر
سلام- آنچه در ماده 101 مورد حکم قرار گرفته است «قدرالسهم شهرداری» است که با عوارض متفاوت است. در هر حال مساله این است که گاهی اراضی به صورت سند عادی و در قطعات کمتر از 500 متر مربع مورد معامله و نقل و انتقال قرار می گیرند ولی نکته آن است که این قطعات خُرد ،جزیی از یک زمین بزرگتر هستند که همه شرایط تعلق قدرالسهم به شهرداری از جمله بالای 500 متر مربع بودن را داراست. در این حالت، مالکان اراضی کمتر از 500 متر مربع که با اسناد عادی مبادرت به خرید نموده اند در موقع مراجعه به شهرداری با مشکل قدرالسهم مواجه می گردند؛واقعیت آن است که در اینجا به صرف اینکه زمین زیر 500 متر مربع است نمی توان قائل به بی حقی شهرداری در مطالبه قدرالسهم شد.
شهرداری زیاده خواهی میکند
سلام وقتتون بخیر
بنده ی زمین ۲۰۰ متری دارم نصف این زمین ساخت مسکونی خودم هست و نصف دیگه یک کارگاه تولیدی/مساحت کارگاه ۹۰ متر و از قسمت مسکونی کاملا جدا هست،الان میخام ببینم میتونم واسه قسمت کارگاه مجوز ساخت مسکونی بگیرم و یک سند جدا واسش بگیرم؟
سلام
بدون رعایت حد نصاب تفکیکی امکان پذیر نیست.
با سلام ، زمینی به متراژ ۳۱۰۰ متر با سند ۶ دانگ و ۶ مالک داریم که میخواهیم به دو قسمت مساوی تفکیک کنیم ، البته چهل سال است با دیوار تفکیک شده و در هر دو زمین پروانه ساختمان و عدم خلاف صادر شده است ، آیا بواسطه اینکه ملک بر خیابان و ساحلی هست و نیاز به کوچه ندارد امکان حذف سرانه شوارع و فضای عمومی وجود دارد ؟ ضمن اینکه هر دو ملک چهل سال است دروازه جداگانه و آب و برق و گاز جداگانه دارد و با انجام تفکیک بغیر از عقب نشینی براساس طرح تفصیلی هیچ تغییر فیزیکی پیش نخواهد آمد .
سلام و پوزش از بابت تاخیر در پاسخ گویی به جهت مشغله کاری
هر چند ارائه خدمات حقوقی نیازمند پرداخت هزینه مشاوره هست ولیکن در همین حد عرض می شود که به نظر بنده اساساً ملک شما مشمول پرداخت قدرالسهم سنگین موضوع ماده 101 اصلاحی نیست!! به جهت اهمیت موضوع و اینکه توضیحات مفصلی قابل ارائه می باشد در صورت تمایل جهت گرفتن وقت مشاوره حضوری و یا غیر حضوری هماهنگ فرمایید.
سلام ملکی به مساحت 255 متر دارم که 18.5 مترش بابت گذر شهرداری گرفته و 236 متر باقی مانده با سند ششدانگ تک برگ و زمین در حاشیه خیابان قرار دارد الان شهرداری مدعی 43.75 درصد زمین است کاربری زمین فضای سبز که از فضای سبز خارج شده سوال اینجاست که الان شهرداری باید 25درصد بابت تغییر کاربری طلب داشته باشه یا 43.75.
سلام بر شما
پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال : مقدار 75/43 درصد مربوط به قدرالسهم شهرداری از افراز و تفکیک اراضی شهری و به فرض احراز شرایط تعلق قدرالسهم است. در مورد تغییر کاربری، باید عوارض تغییر کاربری توسط شورای اسلامی شهر معین گردد که طبیعتاً ممکن است در شهرهای مختلف متفاوت باشد.
سلام جناب فریدونی پاسح شما صحیح نیست زیرا اولا شهرداری حق اخذ وجهی بابت تعغیر کاربری فضای سبز به مسکونی ندارد زیرا این ملک قبلا تفکیک انجام شده و در تفکیک شهرداری هت موظفند نوع کاربری رامشخص کنند از طرفی چنانچه در فرجه زماتی ۱۸ماه و پنج سال شهرداری چنانچه قصد داشنن کاربری فضایدسبز زمین مذکور را دارد باید ابتدا در ۱۸ماه بهای عرصه و در پنج سال بهای عرصه و عیان به قیمت کارشناسی روز به مالک پرداخت نماید
ضمنا در بخش دیگری از پاسخ ها نوشتید بعداز کسر سرانه عنومی از مانده مالک باید ۲۵درصد بابت شوارع زمین بدهد به مالک
این جواب شما اشتباه هست
اولا زمین ها باید در تفکیک رعایت حد نصاب متراژ رعایت شود دوما زمین ها بعداز تفکیک ومعابر داخلی مالک باید از مانده زمین بالای پلنصد متر خود ۲۵درصد به شهرداری سهم سرانه عمومی بدهد این در حالی هست اگر مالک در سهم معابر بالغ بر ۲۵درصد زمین داده باشه به ازای همان دزصد مازاد از سهم سرانه عمومی کسر میشود
درود بر شما
نمیدونم کدوم پاسخ رو میفرمایید ولی عنایت فرمایید که:
1-بر خلاف اونچه فرمودید طبق آرای متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری، دریافت عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری مجاز اعلام شده است و گذشت اون زمانی که دیوان به نفع مالکین رای می داد چه در مورد این عوارض چه بسیاری از عناوین دیگر عوارض!
2-قسمت دوم فرمایشتون مبهمه، بله باید ظرف 18 ماه طرح رو اجرا نمایند، ولی ضمانت اجرای عدم اجرا چیست؟ مطمئناً تا زمانی که طرح اجرا نشه دادگاه ها رای به پرداخت بهای ملک نمی دهند، ضمناً بعد از 5 سال، قانوناً مالک از کلیه حقوق مالکانه برخوردار هست ولی باز در اینجا هم رای وحدت رویه 817 دیوان محدود کرده حقوق مالکان رو و دست شهرداری رو باز گذاشته.
3-یک 25 درصد از کل بابت سرانه فضای عمومی و خدماتی و 25 درصد از باقی مونده بابت معابر اخذ میشه البته این درصدها، سقف هستن و باید معیارهای تعیین قدرالسهم رعایت بشه البته که ماده 101 ماده شفافی نیست.نمیدونم منظورتون از اشتباه چه هست
4-قابل انکار نیست که رعایت حد نصاب های تفکیکی لازمه و این موضوع قابل بحث نیست که مطرح کردید توضیح واضحاته.
5-این قسمت که فرمودید: « …زمین ها بعداز تفکیک ومعابر داخلی مالک باید از مانده زمین بالای پلنصد متر خود ۲۵درصد به شهرداری سهم سرانه عمومی بدهد…» خلاف صریح تبصره 3 ماده 101 هست و به ضرر مالکین و خلاف اصل تسلیط و برائت. به متن تبصره توجه نمایید: در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
سایر قسمت های پیام تون مبهم بودن متوجه منظورتون نشدم.گویا کارشناس هستید خوشحال می شوم حضوراً خدمتتون باشم.
سلام عرض ادب و احترام. زمینی به متراژ ۱۵۶ متر به صورت قولنامه خریداری کردم و جهت اخذ پروانه به شهرداری مراجعه نمودم گفتند حق تفکیک و فدر السهم شهرداری پرداخت شود آیا قانونی است؟
درود
دیر پاسخ میدم چون نرسیدم پیام ها رو ببینم.
بله
مگر اینکه ایادی قبلی، قدرالسهم شهرداری را از زمین یا پلاک مادر پرداخته باشند، در این فرض بر مبنای نظری، مطالبه قدرلسهم مجدد، صحیح نیست.
البته که چون شما سند مالکیت و حسب ظاهر سوال، حکم اثبات کننده مالکیت از دادگاه ندارید، در دیوان شما را به عنوان مالک، به رسمیت نمی شناسند.
سلام وقت بخیر
زمینی به مساحت 5000 مترمربع سند ششدانگ و یک مالک آیا هزینه تفکیک دارد؟؟؟ چقدر؟؟؟؟
درود
بله مشمول پرداخت قدرالسهم است.
سقف هزینه 43/75 از ملک می باشد.
با سلام زمینی دارم 1500 متر در محدوده شهری ولی سند نداره،،،چطور میشه تفکیکش کنیم؟ آیا زمین بدون سند تفکیک میشه؟
سلام
به طریقی حکمی مبنی بر اثبات مالکیت یا خواسته های مترادف اون اخذ نمایید از دادگاه با مشورت وکیل و لحاظ اسناد و مدارک خرید ملک–از طریق قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي و اداره ثبت محل نیز پی جو باشید.
با سلام اگر سند شش دانگ نداشت مشمول هزینه می شه؟
سلام
منظور از سند شش دانگ اون پلاک مبداً و مادر هست.بعیده که ملکی درای سابقه ثبتی باشه و جزیی از یک سند یا نسق زارعانه شش دانگ نباشه.به فرض وجود، حسب ظاهر قانون، مشمول ماده 101 نخواهد شد.
باسلام زمینی است بمساحت تقریبا ۵ هکتار و مالک سند ششدانگ دارد و آن را تفکیک میکند به مسکونی و سهم شهرداری را میدهد و ۴ قطعه از زمین فوق سهم فضای فرهنگی و مذهبی است آیا متولیان فرهنگی و مذهبی باید پول آن زمین را پرداخت نمایند یا خیر ؟ ممنون
درود
اگر به عنوان قدرالسهم ماده 101 دریافت شده است، هیچ معوض و بهایی پرداخت نمی گردد.
درصورت استفاده از قانون تعیین وضعیت املاک شهرداری میتواند حق السهم بگیرد یا غیرقانونی هست
سلام
غیر قانونی است.
سلام در شهر همدان دوملک کاملا مجزا با سندمشاع(دوتا سه دونگی) داریم که قدمت انها بالای سی سال است، هر کدام 150 متر هستند، می خواهیم دو سند شش دانگ جدا بگیریم و در واقع دو ملک را تفکیک کنیم. شهرداری حداقل متراژ لازم رو 200 متر اعلام کرده، آیا ماده ای، تبصره ای برای انجام این کار وجود داره؟
ممنون میشم راهنمایی بفرمائید
سلام
حد نصاب تفکیکی جزو ضوابط شهرسازی هست که در طرح های شهری بیان شده و شهرداری ها مکلف به اجرای آن می باشند.در فرض سوال راهکاری متصور نیست.مگر اینکه حد نصاب کاربری های مختلف، متفاوت باشد و فرضاً کاربری ملک شما مسکونی و با فرض قبول تغییر کاربری به کاربری هایی مانند تجاری (که متراژ کمتری برای فعالیت نیاز هست) بتوان از این طریق ملک را به قطعات کوچک تر تقسیم نمود.
با سلام خدمت شما
زمینی به متراژ 1800 متر با سند عادی قول نامه ای میباشد که به مالک قبل از اینکه روستا به شهر تبدیل بشه فروخته شده به قطعات کوچیکتر و زمین دارای جدول کشی وخیابان بندی شدس که از زمین مورد نظر بابت خیابان و پیاده رو استفاده شده
حالا روستا شهر شده و یکی از مالکان درخواست پروانه ساخت داده که شهرداری حق سهم میخواهد ایا تعلق میگیرد
سلام بر شما
پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال : هر چند مواردی که ملک، فاقد سابقه ثبتی و جزیی از یک پلاک ثبتی و سند مادر است، نادر است ولی با توجه به نص قانون، دارا بودن سند مالکیت ، شرط تعلق قدرالسهم می باشد.
سلام و سپاس
ملکی رو خریدم که ۲۴۶ متر هست و دارای برگه واگذاری ۴۹۸ متری زمین شهری هست که توسط مالک با پروانه ساخت ساخته شده و دقیقا از وسط به دو قسمت تقسیم شده الان برای سند مراجعه کردم سند به نام دولت صادر شده به طور کلی چه کار باید انجام دهم می تواند دولت سه دنگ به نام بنده بزند ؟
درود
در اینستا یا واتساب پیام دادید و پاسخ داده شد هر چند سوال کلی هست و نیاز به کسب اطلاعات بیشتر
سلام
آیا قدر سهم یک زمین دوهزار متری که خود یک قطعه از یک زمین مصالحه شده میباشد و تمامی قدرالسهم و شوارع زمین مادر پرداخت شده دوباره در هنگام تفکیک مجدد 2000 متر دوباره شهرداری حق دریافت حق السهم خدمات دارد؟
سلام.پاسخ،مفصل هست و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره
سلام.
برای زمین های کمتر از 500 متر، جهت کارشناسی قیمت و تفکیک، توسط شهرداری، کارشناس رسمی دادگستری معرفی شد و پس از اعلام نظر، مشخصه که قیمت ارزیابی را بالاتر تعیین کرده است. محل اعتراض یا پیگیری به چه صورتی باید دنبال شود؟ آیا میتوان مستندات نحوه ارزیابی را درخواست کرد که ببینیم مبنای ارزیابی بر چه اساسی بوده؟
سلام بر شما
این موارد، مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه هست میبخشید که فرصت پاسخ دهی رایگان نیست.
سلام.ایا شهرداری حق معبر دادن از زمینی که تفکیک نشده به زمین همجوار دارد
سلام در صورتی که بر اساس طرح های شهری است، بله و ملزم به اجرای طرح می باشد و مالک مستحق دریافت بهای ملک.
سلام .ملکی داریم به مساحت ۹۰۰ متر مربع واقع در محدوده شهری با تراکم کم که بدون تفکیک شهرداری و پرداخت سهم سرانه بین ورثه تقسیم شده است و فاقد سند (مفقود)میباشد که البته بنچاق دارد .ایا میشود اولا سند گرفت و دوما جواز ساخت ؟ ممنون
سلام بر شما
پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال: بسیاری از شهرداری ها حتی با وجود قولنامه ای بودن ملک، مبادرت به صدور پروانه ساختمانی می نمایند هر چند در دیوان عدالت اداری، ملاک در مالکیت یا سند مالکیت رسمی است و یا حکم تایید کننده مالکیت صادره از مراجع قضایی.
برای اخذ سند بسته به اینکه ملک دارای سابقه ثبتی است یا خیر باید حسب مورد از طریق مراجع قضایی با طرح دعاوی مانند تنظیم سند یا با درخواست سند به استناد قوانینی مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی اقدام نمود.
خونه ما کلنگی و سال ۱۳۵۰ احداث شده در شهر اصفهان
سند رسمی تک برگ هم داره ۱۱۲ متر
منتهی توی شهرداری پرونده نداشته ظاهرا
شهرداری الان میگه باید ۲۰۰ میلیون پول بدی بابت تفکیک اراضی
میگم چی میگن آخه چه تفکیکی میخوام بکنم مگه
اصن موندم بخدا
راه کار چیه خواهشا راهنمایی بفرمایید
درود
دیر پاسخ میدم چون نرسیدم پیام ها رو ببینم.
به هیچ وجه پیشنها نمیشه که چنین موضوع مهمی رو به این ترتیب مشاوره بگیرید.
جزییاتی داره و نیازمند سوال و جواب بیشتر
با این حال بر حسب ظاهر سوال، شما متقاضی افراز و تفکیک نیستید و سند تک برگ شما هم بعد از ماده 101 اصلاحی صادر نشده، در این شرایط اخذ قدرالسهم مجاز نیست.
جناب فریدنی سلام. آیا در اراضی که طبق م101 ق.شهرداریها در کمیسیون م 5 تفکیک می شوند، دولت هم سهم دارد یاخیر؟ مشخصا متولی فضای آموزشی حاصل از تفکیک اراضی کدام ارگان است؟(زمین شهری یا آموزش پرورش) آیا ادارات ثبت می توانند در صورتجلسه تفکیکی قطعاتی را بعنوان فضای آموزشی در سهم دولت قرار دهند؟ آیا این کار حقی را برای دولت ایجاد می کند؟ اگر ایجاد می کند کدام ارگان باید از طرف دولت قطعات را تملک نماید. باسپاس
سلام بر شما
بر اساس تبصره چهار ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری : «کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد میشود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.»
بنابراین چه ملک شخصی تفکیک شود و چه ملک آموزشی تحت مالکیت وزارت آموزش و پرورش یا هر نهاد دولتی دیگر(به استثنای موقوفات به استناد نظر تفسیری شورای نگهبان) اراضی حاصل از تفکیک یا افراز از آن شهرداری است کما اینکه شهرداری می تواند ضمن توافق با مالک،قیمت روز قدرالسهم را دریافت نماید.
سوال یه مقدار مبهمه امیدوارم جوابتون گرفته باشید.
سلام جناب فریدنی
پیش از هر چیز خیلی ممنون از وقتی که میگذارید، آیا شهرداری میتونه برای اراضی موقوفه که در حریم شهر واقع شدن عوارض تفکیک بگیره؟
سلام بر شما
پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال : در مورد داخل در حریم یا داخل محدوده بودن، تفاوتی در مورد تعلق قدرالسهم نیست و در هر دو مورد قدرالسهم تعلق می گیرد( با جمع شرایط مربوطه) در خصوص اراضی موقوفه و تفکیک آنها، دادنامه وحدت رویه ای از هیات عمومی دیوان عدالت اداری صادر شده که در زیر درج می گردد:
رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 1236 مورخ 22/4/1400
الف ـ تعارض در آراء محرز است.
ب ـ با توجه به اینکه مطابق تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها اصلاحی ۱۳۹۰/۱/۲۸ رعایت حد نصاب‌های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حد نصاب‌ها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با قوانین از جمله مواد ۱۴ و ۱۵ قانون زمین شهری ، قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال ۱۳۸۱، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال ۱۳۷۴ و قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب سال ۱۳۸۵ و سایر مقررات اشاره شده در تبصره فوق لازم الارعایه است، ولی با توجه به اینکه اولاً: واگذاری بخشی از ملک موضوع دادنامه‌های متعارض به شاکیان برمبنای سند اجاره از ناحیه اداره اوقاف و امور خیریه و بدون تفکیک براساس مقررات ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری صورت گرفته و سند فرعی شش دانگ برای آن صادر نشده است و الزام شهرداری به صدور پروانه برای املاک مشاعی مبنای قانونی ندارد. ثانیاً: براساس ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ تفکیک تمامی املاک اعم از موقوفه و غیره برمبنای قانون مـذکور انجام میشود و هـرگونه تخلّف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی طبق تبصره ۵ آن ماده جـرم تلقّی شده و متخلّفین مطابق قـانون مجازات اسلامی و قانون رسیدگی به تخلّفات اداری تحت پیگرد قـرار خـواهند گرفت و نظریه شمـاره ۹۰/۳۰/۴۴۵۹۹ ـ ۱۳۹۰/۹/۲ فقهای شـورای نگهبان مبنی بر اینکه: «تسری تبصره ۴ ماده واحده اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰/۱/۲۸ مجلس شورای اسلامی به موقوفات خلاف موازین شرع تشخیص داده شد»، از حیث عدم امکان انتقال و واگذاری املاک وقفی به غیربوده و به این معنا نیست که تفکیک املاک موقوفی از شمول مقررات ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری خارج است و بر همین اساس، اداره اوقاف و امور خیریه نیز مکلّف به تفکیک املاک خود برمبنای قانون مذکور بوده و صرفاً تکلیفی در واگذاری و انتقال عین از باب سرانه خدمات و معابر و شـوارع به شهرداری ندارد. ثالثاً: دادنامه شماره ۴۸۶ ـ ۱۳۹۰/۱۱/۱۰ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در مقام رفع تعارض از آرای صادر شده از شعب دیوان عدالت اداری در زمان حاکمیت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری قبل از اصلاح آن در تاریخ ۱۳۹۰/۱۰/۲۸ صادر شده و منصرف از دادنامه‌های متعارض در این پرونده است که در مورد قطعات اراضی در اختیار مستاجرین موقوفه میباشد و برای آنها برابر مقررات ماده ۱۰۱ قانون مذکور اسناد تفکیکی شش دانگ صادر نشده است، بنابراین الزام شهرداری به صدور پروانه برای این اراضی فاقد مبنای قانونی است و در نتیجه دادنامه شماره ۹۹۰۹۹۷۰۹۵۵۷۰۳۳۵۰ ـ ۱۳۹۹/۱۰/۹ صادر شده از شعبه سوم تجدیدنظر دیوان عدالت اداری صرفاً در این حد که شکایت شاکی را در خصوص الزام شهرداری به صدور پروانه برای اراضی مذکور قبل از تفکیک قانونی و صدور سند فرعی ششدانگ قابل استماع ندانسته و قرار رد دعوی صادر کرده است، صحیح و منطبق موازین قانونی است. این رأی به استناد بند ۲ ماده ۱۲ و ماده ۸۹ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ برای شعب دیوان عدالت اداری و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
با سلام زمین به مساحت 5000 متر به شش قطعه تفکیک شده و سند ششدانگ برای هر قطعه صادر شده(۳۰ سال پیش پدرم این کار را انجام داده) الان شهرداری میگوید تا مهر ماده ۱۰۱ را نداشته باشید ما این تفکیک را به رسمیت نمی‌شناسیم! ایا این ادعای شهرداری وجاهت قانونی دارد؟
سلام
باید مدارک رو مطالعه کرد ولی حتی در زمان حاکمیت ماده 101 قدیم شهرداری هم تفکیک و افراز می بایست بر اساس طرح های شهری و با نظارت شهرداری و تایید تقشه افراز یا تفکیک توسط این سازمان انجام میشده، بعیده که تفکیک مورد نظر بدون اطلاع شهرداری انجام شده باشه!!
سلام جناب فریدونی عزیز
زمینی داریم به مساحت ۲۲۲۸ متر که در مرکز شهر اراک هست و بایر و خالی هست با سند شش دانگ و تنفکیک شده در سال ۷۴ ،همکنون یک خیابان با مساحت ۳۷۰ متر توسط شهرداری از وسط ملک ایجاد کردند ،کاربری زمین باغی بوده که برای ۶۰ سال پیش بوده الان تمام اطراف این زمین برج ساخته شده ،برای جواز اقدام کردم میگویند ،دو طبقه و پیلوت ۱۰درصد بنا چون باغیه البته جای ملک را نگفتم و فقط در حد سوال شفاهی بوده ،لطف میکنید راه حلی بیان کنید ،تکلیف خیابان که مورد تعرض کرده شهرداری چی میشه ؟؟
درود
می توانید بر اساس رای وحدت رویه شماره 747 دعوی مطالبه بهای ملک به نرخ روز را مطرح نمایید و شاید بتوان دعوی ابطال اقدامات تملکی را در دیوان مطرح نمود.مورد اخیر باید بررسی بیشتر شود با مذاکرات دقیق تر.
سلام بر شما
پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال:قدرالسهم موضوع ماده 100 از آن شهرداری است.دولت و زیر مجموعه های آن از جمله وزارت آموزش و پرورش برای تملک املاک اشخاص،باید قوانین و مقررات تملک را مراعات نمایند و بدون پرداخت بهای املاک، نمی توان سند را به نام دولت و دستگاه های اجرایی و شهرداری به ثبت رساند.البته قدرالسهم موضوع ماده 101 حکم خاصی است که مستثنی از قوانین و مقررات تملک است.
طرح آموزشی مربوط به وزارت آموزش و پرورش است و متولی آن وزارت خانه اخیر.به دولت در ماده 101 هیچ سهمی تعلق نمی گیرد. اخذ قسمتی از ملک یا بهای آن به عنوان فضای آموزشی توسط دولت صحیح نیست.
یک قطعه زمین به متراژ ۲۰۰ متر دارای سند شش دانگ، آیا هزینه تفکیک به شهرداری باید پرداخت شود.۴۰ سال پیش زمین ها خرد شده و همه اطراف آن ساخته اند و روی تمام پلاک ها سند شش دانگ صادر شده،ایا شهرداری میتواند برای این زمینها و یا ساختمانهای زیر ۵۰۰ متر هزینه تفکیکی دریافت کند. ایا فرق بین زمین ساخته شده با زمین ساخته نشده از لحاظ هزینه تفکیکی وجود دارد؟
سلام بر شما
پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال: صرف اینکه زمنی کمتر از 500 متر مربع است دلیل بر عدم تعلق قدرالسهم به شهرداری نیست.توضیح مفصل نیاز دارد و در اینجا امکان و فرصت پاسخ دهی تکمیلی نیست.
نظر بنده این هست که ماده 101 از حیث تعلق قدرالسهم شامل املاکی که دارای اعیانی اند نمی گردد.
سلام وقت بخیر
قدر سهم شهرداری از زمین ۲هکتاری با سند ملکی چقدر هست
درود.وقت شما هم خوش
سقف قدرالسهم شهرداری از اجرای ماده 101، چهل و سه و هفتاد و پنج صدم درصد ملک است.منتها باید به معیارهایی مانند مقدار معابر مورد نیاز و نیز ارزش افزوده ایجاد شده در ملک برای تعیین میزان قدرالسهم توجه شود همچنین برخی شوراها مصوباتی در مورد میزان قدرالسهم دارند که به این مورد نیز توجه نمایید.
سلام
یک زمین 250 متری تفکیکی کمیته ستاد اجرایی فرمان امام بوده که زمین به دو زمین تقسیم وساخته شده است، و من قسمت خانه 100 متری را خریدم، و شهرداری برای من 10 میلیون سرانه لحاظ کرده است، با توجه به اینکه زمین اصلی تفکیک دولتی و دارای سند و زیر 500 متر(250 متر) بوده، گرفتن این سرانه درست است؟؟
سلام بر شما
پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال : دولتی بودن اراضی،مانع از تعلق قدرالسهم نیست.
در فرض سوال، گرفتن قدرالسهم روا نیست.
سلام و عرض ادب بنده مالک یک قطعه زمین ۲۰۰ متری قولنامه ای می باشم که در حال ساخت است با وجود اینکه مالک اولیه اقدام به پرداخت حق تفکیک در سال ۱۳۷۳ نموده ولی واریزی نقدی بوده و مدرکی ندارد حال شهرداری خواستار حق تفکیک از بنده می باشد چنین حقی دارد
درود بر شما
در سال 1372 قدرالسهم های فعلی موضوع ماده 101 اصلاحی برقرار نبوده است با این حال اگر مدارکی ارائه نمایید که بیانگر توافق مالک و شهرداری در خصوص نحوه و هزینه افراز و تفکیک ملک مورد نظر باشد، شهرداری قاعدتاً مکلف به اجرای آن توافق است.متاسفانه بدون ارائه مدرک به جایی نخواهید رسید.
سلام
اگرزمینی که تازه تفکیک شده باشد رابخری ایابه ان انشعاب تعلق میگیرد
سلام بر شما
پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال : سوال مبهم به نظر می رسد.ملکی که با پرداخت کلیه حقوق شهرداری مانند قدرالسهم ناشی از افراز و تفکیک ( در صورت تحقق شرایط) تفکیک شده، مستحق دریافت تمام خدمات قانونی مانند اجازه اخذ و نصب انشعاباتی مانند برق و گاز با رعایت مقررات طرح های شهری است.
سلام ضمن تشکر فراوان
ازافراز وتفکیک یه زمین دیوارکشی سنددار که سه طرف کوچه هست با متراژ۹۳۰تا۱۰۵۰مترهست سهم شهرداری چه متراژه از کجا بفهیم شهرداری زیاده خواهی نمیکنه.
خیلی ممنون
سلام بر شما.
این موارد،مشاوره و مستلزم پرداخت هزینه هست با این حال:
بر این اساس که در اثر افراز یا تفکیک، چه مقدار معبر ایجاد میشه و اساساً آیا معبری نیاز هست یا خیر و از طرفی بسته به میزان ارزش افزوده حاصله برای قطعات تفکیکی یا افرازی، می توان میزان قدرالسهم مورد ادعای شهردای رو به چالش کشید.به طور کلی نوظهوری و ابهامات ماده 101 اصلاحی، کار قضایی رو با مشکل مواجه میکنه.
عنایت فرمایید که بعضی شوراها هم در مورد اجرای ماده 101 مصوباتی دارند؛ به اونها هم توجه نمایید.
زمینی به مساحت ی11 هکتار کشاورزی به ما ارث رسیده شهرداری یک کمربندی از زمین ما کشیده و زمین ما در کمربندی افتاده است و با شهر 400متر فاصله دارد هیچ قرار دادی با شهرداری نبستیم فقط به صورت شفاهی راضی شده ایم تمام خاک وسنگ زمین ما را فروخته و کمر بندی ایجاد شده باقی مانده زمین را تفکیک و قطعه بندی کرده حالا بیش تر قطعات را برای خود میخواهد و ان چیزی که ما از شهرداری میخواهیم نمیدهد چاره کار چیست؟ لطفا رهنمایی شود. مبلغ مشاوره واریز میشود
درود
لطفاً جهت هماهنگی و تعیین وقت ملاقات در ساعات غیر اداری تماس بگیرید. 09123978117 چنین مواردی مستلزم ملاقات حضوری است.
سلام وقت بخیر
آیا شورای شهر میتونه مصوبه کاهش حق السهم شهرداری به پایین تر از بیست و پنج در صد به اراضی بیشتر از 500متر رو داشته باشه
سلام بر شما
پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال :هر چند به نظر مانعی جهت اخذ قدرالسهم به میزان کمتر از 75/43 درصد نیست با این حال از یکی آقایان شهردار شنیدم که دیوان عدالت اداری، مصوبه ای به مضمون سوال شما رو ابطال کرده که البته تا الان موفق به دستیابی به این رای نشدم و دقیق نمیدونم که صحت داره این موضوع یا خیر.
با سلام.
قطعه زمینی 3500 متری با کاربری کوره آجر پزی در یکی از شهرهای لرستان داریم که خارج از محدوده ولی در حریم شهر قرار دارد (در نزدیکی مرز محدوده شهری قرار دارد). این ملک دارای 10 سند مشاع می باشد که سهم هر یک کمتر از 400 متر است. آیا در صورت اقدام به تفکیک سهمی به شهرداری میرسد؟ برای تفکیک زمین به چه مرجعی باید مراجعه نمود؟ پس از تفکیک میتوان برای ساخت وساز اقدام نمود؟
با سپاس
سلام بر شما
پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال :پرسش ها متنوع و نیازمند توضیح مفصل است ولیکن به هر حال چند نفر در ملکی که دارای سند شش دانگ است، مشاعاً شراکت دارند،مساحت کل زمین ملاک عمل هست و شهرداری در حریم شهر نیز دارای اختیار و صلاحیت است.با این شرایط به شهرداری،قدرالسهم تعلق می گیرد.برای تفکیک باید نقشه تفکیکی تهیه شده توسط مالک،به تایید شهرداری رسیده و اداره ثبت بر اون اساس اسناد تفکیکی رو صادر کند.بعد از تفکیک و افراز ، با رعایت کاربری و بر اساس اون می توان پروانه ساخت گرفت، البته که گرفتن پروانه مسکونی در ملک مورد سوال شما تا قبل از تغییر کاربری میسر نیست.
سلام
زمینی 140 متری از یک قطعه 400 متری را خریداری کرده ام و سند شش دانگ دارد. برای پروانه مسکونی مراجعه نمودم شهرداری میگوید که قدرالسهم تعلق می گیرد. ایا شهرداری حق گرفتن این قدرالسهم را دارد و ایا میزان ان که حداکثر 25درصد است توسط کارشناس شهرداری مشخص می شود یا قوانینی دارد.
سلام بر شما
پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال :صرف اینکه زمین کمتر از 500 متر مربع است دلیل بر عدم تعلق قدرالسهم نیست ( توضیح نسبتاً مفصل دارد و فرصت نیست متاسفانه) حداکثر مجموع قدرالسهم نیز 75/43 درصد است.
با سلام
در خصوص اینکه املاک دولتی مشمول قانون اصلاحی ماده 101 نمی باشند . با توجه به
تبصره2ـ در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد.
سلام بر شما
پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
به نظر بنده به اراضی دولتی نیز در صورت تحقق شرایط تعلق قدرالسهم، قدرالسهم تعلق می گیرد.ماده استنادی جنابعالی نیز تصریحی به عدم تعلق قدرالسهم به این اراضی ندارد.
سلام ایا چنانچه ملکی که قبلا یه نوبت تفکیک شده وسهم شهرداری را داده باشد
ایا برای دفعه دوم اگر خواسته باشیم مجددا قطعه ای از همین ملک تفکیک شود بایستی سهم تفکیگ بدهد
درود بر شما
خیر
دریافت مجدد و مضاعف قدرالسهم ماده 101 در چنین فرضی صحیح نیست.
سلام
آیا شهرداری میتواند کمتر از 43/75 از زمین تفکیکی قدر السهم بگیرد
درود بر شما
به نظر بنده نه تنها می تواند، بلکه می بایست در حد نیاز مبادرت به دریافت قدرالسهم نماید.
متاسفانه معیار و ترتیبی برای تعیین مقدار قدرالسهم مورد نیاز شهرداری وجود ندارد و یا حداقل اینکه این موضوع مبهم هست.
سلام من يك زمين ٢٨٦متري دارم ميتونم تفكيك كنم؟
سلام
تفکیک باید با رعایت حد نصاب تفکیکی انجام پذیرد.اگر کاربری ملک مسکونی است،قاعدتاً خیر.
سلام.وقت به خیر.آیا در مورد ۴۳.۷۵ درصد که شهرداری تصرف می کنه ، شهرداری خودش تعیین میکنه از کجای زمین باشه یا باید توافقی باشه؟
درود
در قانون به صراحت راجع به این موضوع پاسخی ارائه نشده است اما مطمئناً گرفتن قسمت های مرغوب و با ارزش ملک، صحیح نیست و عادلانه ترین راه که به نظر بنده موافق روح قانون و ترتیب دریافت قدرالسهم که بر اساس درصده، این هست که میانگین قیمت کل ملک، مبنا قرار بگیره. چون برداشتن قطعات مرغوب در نهایت از نظر ارزیابی ریالی منجر به افزایش سهم شهرداری میشه.
سلام، قطعه زمینی بصورت سهم مشاع و مساحت حدودا ۱۲۰۰ مترمربع از مجتمع اقتصادی در مزایده با کاربری غیرمسکونی خریداری کردم. بعداً طبق قانون تعیین تکلیف … به چهار قطعه سیصد متری تفکیک و سند شش دانگ البته با شماره فرعی صادر شد. در این اثنا کاربری ملک هم در طرح تفصیلی شهر به مسکونی تغییر پیدا می کنند. موقع انتقال یکی از قطعات، شهرداری حق سرانه می خواهد. می خواستم بدانم مطالبه شهرداری قانونی هست یا خیر؟
سلام بر شما
این موارد، مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه هست میبخشید که فرصت پاسخ دهی رایگان نیست.
با سلام ووقت بخیر..آیا گذر های داخل ملک جهت دسترسی پلاکها جزو سهم شهرداری محاسبه میشود؟
درود
برای تعیین محل گذر و معبر و خیابان و کوچه و مانند آن، ملاک کار، طرح تفصیلی است.شهرداری صرفاً بر اساس قدرالسهم های مندرج در تبصره سه ماده 101 قانون شهرداری، مجاز به دریافت رایگان است.مازاد بر آن را بایستی بر اساس قوانین و مقررات تملک رفتار نماید.
سلام جناب فریدنی.زمینی حدود۲۰۰۰مترمربع مربوط به سه نفر میباشد.برای پلاک بندی و تفکیک به شهرداری مراجعه کردیم.با توجه به اینکه زمین کاربری مسکونی اعلام شده و دارای کوچه ۱۶و ۶متری است و کل زمین های روبروی این زمین ساخته شده ایا بابت تفکیک و پلاک بنده باید به شهرداری قدرالسهم داد؟ضمنا زمین مذکور قولنامهای و حدود۴۰سال پیش خریداری گردیده و در یکی از شهرستان های اطراف بروجرد است
درود
مواردی مانند کاربری مسکونی و داشتن معبر، لزوماً بر عدم تعلق سهم شهرداری ناشی از افراز و تفکیک دلالت ندارند.
با این حال اگر ملک شما جزیی از یک سند شش دانگ دارای پلاک ثبتی معین نیست، تعلق قدرالسهم های ماده 101 اصلاحی منتفی است هر چند در هر حال معابر ناشی از افراز و تفکیک؛ از آن شهرداری است.
بسیار بعید می دانم که جزیی از پلاک ثبتی معینِ دارای سند ثبتی نباشد.
سلام
ایا در شهرهای کوچک هم قانون قدر السهم باید اجرا شود؟
اگر در سند عبارت شش دانگ عمارت ذکر شده باشد میتوان از این قانون خلاص شد؟ممنون
درود بر شما
بله این مقررات در همه شهرها اجرا می شود.
راجع به سوال دوم که موضوع ظریفی هست به نظر بنده با شرایطی چنین املاکی از پرداخت قدرالسهم معاف هستند چون پاسخ مفصل هست و فرصت ارشاد رایگان، محدود از توضیح و تفصیل بیشتر معذورم.
ممنون از راهنمایی شما
از چه طریقی با شما تماس بگیرم؟
در واتساب به شماره 09123978117 پیام بفرستید و اسکرین شات کامنت و یادآوری موضوع
زمین 5000متری فاقد سند موجود است، برای گرفتن سند و تفکیک اراضی اقدامات به چه صورت می باشد و اینکه در این مقدار چه درصدی حق شهرداری می باشد؟ آیا بهتر است زمین به صورت قولنامه ای تفکیک و سبب برای سند و تفکیک شود> ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام
سوال،بسیار کلی است و نیازمند صرف وقت فراوان! و پرداخت هزینه مشاوره که به صلاح موکل هست.. به طور خلاصه در قانون به سند مالکیت اون هم شش دانگ تصریح شده و شاید بشه به این استناد، قائل به معافیت از قدرالسهم شد ولی ملک،قولنامه ای هست و مالک به شهرداری نیاز داره…! از طرفی بعیده با توجه به اجرای مقررات ثبت در کشور، ملک مورد نظر جزیی از یک پلاک ثبتی که به نام شخص یا اشخاص معینی به ثبت رسیده، نباشه.
سقف قدرالسهم ماده 101 ، چهل و سه و هفتاد و پنج صدم درصد هست ولی کف یا حداقل معین نشده پس از نظر ریاضی، حداقل یک سانتی متر مربع هست!
پاسخ به سوال آخر مستلزم سوال و جواب بیشتر هست…
با سلام محمود هستم
دو دربند مغازه هست به متراژ۷۰متر که سال ۱۳۴۰ از سند مادر جداشده وهردو یک سند شش دانگ دارندالان میخواهیم یکی ازمغازه ها روکه ۵ سال پیش از طریق ماده ۱۴۷ سند گرفته شده وبه شهرداری نرفته جدا وانتقال سند کنیم رفتیم شهرداری میگن ماده ۱۰۱ دارد .ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام
متاسفانه پاسخ زمان بر هست و امکان پاسخ دهی رایگان نیست.
سلام آقای مهندس وقت بخیر ببخشید یک سوال از خدمتتان داشتم روش محاسبه ماده 101.شهرداری به چه صورتی است؟ در مباحث 101 نکته ای که هست در جای درصد شهرداری را 43 درصد ذکر شده و در جای دیگر بر حسب 25 درصد. روش مجاسبه آن به چه صورتی است. اگر ده هزار مترمربع زمین داشته باشیم سهم شوارع، سرانه و شهرداری چگونه نه کم میشود. 43 درصد 101 را از این ده هزار متر کم می‌کنند یا وقتی که این زمین به صورت پلاک تفکیکی در آمد ماده 101.شهرداری را کم می‌کنند ممنون
سلام
این مورد در حد مشاوره و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره هست.با این حال در واتساب به اختصار پاسخ دادم.
با سلام
زمینی محصور از 4 طرف به مساحت 30000 متر مربع (3 هکتار) تنها با یک سند ششدانگ در سال 1361 خریداری شده و در سال 1363 برای صدور مجوز ساخت از طرف شهرسازی تکلیف شده است تا 2400 متر مربع به زمین بازی بچه ها و 200 متر مربع به پست برق و 500 متر مربع به فضای ورزشی اختصاص داده شود و در ازای تامین این زمینهای خدماتی به تعاونی مسکن اجازه ساخت 152 واحد مسکونی آپارتمان داده شده است. اینک پس از گذشت 40 سال نفراتی که واحدهای خود را فروخته اند ادعای مالکیت بر پست برق و پارک کودک را دارند . مدیران تصفیه این تعاونی از گذشت زمان استفاده کرده و در سال 98 اقدام به اخذ سند بدون کاربری کرده اند و اینک می خواهد بچه ها را از پارک کودک بیرون کنند و پارک کودک را بفروشند . بنده به مدت 3 سال است که پیگیر موضوع هستم تا جلوی اجحاف به حق بچه ها را بگیرم و هزینه نسبتا سنگینی هم در مقایسه با درآمد ناچیزی دارم متقبل شده ام . کاربری قطعات فوق در طرح تفصیلی تثبیت شده است . ممنون می شم راهنمایی بفرمایید از چه کانالی جلوی این زمین خوارها را بگیرم. در ضمن بنده امکان پرداخت هزینه بیشتر برای دفاع از پارک کودک را ندارم ولی طرف مقابل پولدار است و هر جا می رود پول خرج می کند. در صورت امکان با ایمیل بنده را راهنمایی فرمایید.
سلام
از شرح مسئله شما این طور بر میاد که شهرداری در مورد قسمت های مورد بحث،توافق نامه ای با مالک منعقد نکرده که فرضاً فلان مقدار جهت پست برق و پارک یا فضای بازی کودکان به شهرداری تملیک شد.صرف مکلف نمودن مالک در حالی که همچنان سند عرصه به نام مالکین است،دلالتی بر مالکیت شهرداری ندارد نهایت اینکه شهرداری می تواند مکاتباتی با کمیسیون ماده پنج انجام دهد تا روی مقادیر مورد اختلاف فرضاً طرح فضای سبز یا سایر کاربری های مورد نیاز شهرداری مانند تجهیزات شهری و … قرار داده و البته با پرداخت بهای ملک به مالک،مبادرت به تملک نماید.
سلام
ممنون از وقتی که گذاشتین ،بنده مطالبی روکه ذکر فرمودین رو مطالعه کردم وبه نظر میرسه این قانون پایه واساسی نداره وروش محاسبه درستی هم نداره وفقط به میزان روابط مالک باشهرداری محل بستگی داره وفکر کنم ازلحاظشرعی هم تملک اموال مردم کار درستی نیست
ممنون
سلام خسته نباشیدیک سوالی دارم میخواستم ببینم درموردملکهای که ماده ۱۰۱ توافق شده و۴۳ و۵۶ الان شهرداری توافق کرده ویاتجاری وکارگاهی ۷۰ درصدبه ۳۰درصدویانصف ونصف توافق کردن وتوافق تجاری کردیم ویاکارگاهی شهرداری بازحق دریافت کسرپارکینگ راداردویاخیرماالان ۷۰درصدملکم رادادم شهرداری و۳۰درصدتجاری بهم داده تازه اومده ۶عدد۵۰متری را میخواهد۶کسیرپارکینگ بگیره آیامستونه بگیردویاقانونی میباشدچون ایشون بابت تفکیک وخدمات ومابقی چیزهاسهمشوگرفته میخواستم لطفی کنیدوتوضیح بدین چون من هم ۷۰درصدزمینموواسه اینکه کاربریش تجاری بشه دادم شهرداری دوباره میخوهادسهمشوبابت کسرپارکینگ بگیره آیاقانون چنین اجاره ای رامیدن
سلام
عوارض کسری پارکینگ بارها توسط هیات عمومی دیوان،غیر قانونی و مصوبات مورد شکایت باطل گردیده است.
سلام وقت بخیر آقای مهندس ببخشید قطعه زمینی که‌در طرح تعریض گذر شهرداری قرار گرفته است میتوان به عنوان عوارض ماده 101.شهرداری محسوب و شامل 47.75 درصد سهم شهرداری میشود یا نه ممنون
سلام
بله
باید به عنوان قدرالسهم شهرداری ناشی از افراز و تفکیک که سقف آن چهل و سه و هفتاد و پنج صدم درصد است،محاسبه شود و چنانچه بیش از این درصد باشد، شهرداری بایستی بهای آن را به مالک پرداخت نماید.
سلام و خدا قوت
در سال 87 مالک با مراجعه به شهرداری تقاضای تفکیک پلاک ثبتی خود را می نماید ملک مذکور که دارای مساحتی حدود 1710 متر مربع می باشد پس از بررسی مشخص می شود برابر طرح تفصیلی ، حدود 600 مترمربع از آن در مسیر معبر 12 متری قرار گرفته است . کروکی تفکیکی با رعایت معبر 12 متری تنظیم و به تایید شهرداری رسیده به اداره ثبت ارسال می گردد .
اداره ثبت براساس کروکی تفکیکی ، ملک را به هفت قطعه تفکیک و سند مالکیت برای 7 قطعه صادرمی نماید و در صورتمجلس تفکیکی ضلع شرق دو قطعه از قطعات تفکیکی به معبر 12 متری تعریف شده است .
اخیرا مالک پلاک اولیه به شهرداری مراجعه و بابت 600 مترمربع که از ملک فوق در معبر 12 متری قرار گرفته است مطالبه حقوقات نموده است لیکن شهرداری در پاسخ اعلام نموده است با توجه به ماده 101 قانون شهرداریها که مقرر داشته معابرعمومی که دراثر تفکیک اراضی احداث می شود متعلق به شهرداری است ، شهرداری وظیفه ای به پرداخت وجه به وی ندارد .
حال با عنایت به مراتب فوق خواهشمند است ارشاد فرمایید در مانحن فیه با توجه به اینکه معبر مورد نظر معبر طرح تفصیلی است آیا مالک مستحق دریافت بهاء ان می باشد یا اینکه به لحاظ تفکیک و اعمال ماده 101 قانون شهرداریها حقی به مالک تعلق نمی گیرد ؟
با تشکر
سلام
پوزش میخوام.سوال،مفصل و مستلزم صرف وقت است.مشاوره ها هم با پرداخت هزینه هست.
سلام
پدر من یک قطعه زمین به مساحت ۲۲۰۰متر داخل یک مجموعه دوازده هکتاری داره که سند مشاعی داره.به تازگی شهرداری اقدام به تفکیک این زمین ها میخواد بکنه .شهرداری عنوان کرده مالکینی که سند مشاع دارند 70درصد از زمین رو به شهرداری بدن و کسانی که سند قطعی گرفتن 25درصد از زمین رو به شهرداری بدن و پدر من هم امروز توافقنامه تفکیک زمین رو امضا کرده .میخواستم از شما بپرسم آیا این قضیه که شهرداری برای قدر السهم عنوان کرده صحیحه و آیا امکان ابطال توافقنامه وجود داره ؟
با تشکر
سلام
شما می بایست قبل از تنظیم قرارداد با شهرداری ،از وکیل مشورت می گرفتید نه بعد از تنظیم!
مطالبه بیش از 43 و هفتاد و پنج صدم درصد از ملک مورد درخواست افراز یا تفکیک،صحیح نیست و می توان در این باره طرح شکایت نمود.
سلام
پدر من حدود چند هکتار زمین در محدوده شهری با سند تک برگ دارد.الان درخواست تفکیک زمین رو داده.مسکن و شهرسازی و شهرداری بیان کردند که بیا توافق کنیم و ۷۲ درصد از زمین رو بابت قدرالسهم شهرداری و سایر هزینه ها بده به مسکن شهرسازی و شهرداری جهت ساخت مسکن در عوض ۲۸ درصد از زمین رو تفکیک شده بدون هیچ هزینه ایی بهت تحویل میدیم.مگر برای تفکیک چقدر سهم شهرداری هست.چه بخشی از این میزان تفکیک رو میشه نقدی به شهرداری پرداخت کرد.
سلام
اگر فقط مسئله شما، افراز و تفکیک هست،دریافت این مقدار صحیح نیست ولی به احتمال زیاد موضوع تغییر کاربری هم مطرحه که در اینجا هم عوارض تعلق می گیره.سقف قدرالسهم شهرداری از بابت افراز و تفکیک،چهل و سه و هفتاد و پنج صدم درصد هست.غیر از توافق طرفین در مورد پرداخت بهای قدرالسهم شهرداری ، مستند به تبصره چهار ماده 101 : در مواردي كه امكان تأمين انواع سرانه، شوارع و معابر از زمين موردتفكيك و افراز ميسر نباشد، شهرداري مي‌تواند با تصويب شوراي اسلامي شهر معادل قيمت آن را به نرخ كارشناسي دريافت نمايد.
سلام ممنون از وقتی که می گذارید زمینی به متراژ۱۰۰۰ متر مشاع می باشد که ۳۰۰ متر آن را به صورت قولنامه ای خریداری کردم زمین محصور بین دو زمین دیگر از این ۱۰۰۰ متر است برای این زمین گفته شده باید راه ماشین رو از زمین های کناری خریداری کنید البته زمین در ارتفاع است ویک راه باریک با ۲۵ پله دارد و مالک زمین کناری حاضربه این کار نیست در این موردچکاری باید انجام دهم
سلام
من متوجه منظورتون نشدم ولیکن الزام همسایه به فروش ملک خودش به جایی نمی رسه
با سلام وعرض ارادت وکیل محترم در همسایگی ما کارخانه به متراژ 3550 مترمربع در سال 1334 تاسیس شده و بعد از ساخت محدات گذری در امتداد دیوار بعنوان گذر عمومی و رفت و آمدخودشان و اهالی به آن در نظر گرفتند دیگر همسایگان به امید اینکه در آینده از محل گذر بعنوان کوچه استفاده خواهند نمود در امتداد دوطرف گذر مبادرت به خرید ملک نموده و حتی سند مالکیت در حدود اربعه آنها دربند یعنی گذر عمومی صادر شده است ،در سال 58 در هول وحوش انقلاب فرار صاحب کارخانه وخریدار جدید مبادرت به بستن کوچه از دو طرف نمود یعنی عملاً دوطرف کوچه از وسط را بن بست نمود و ما در بن بست قرار گرفتیم متاسفانه اخیرا شخصی با نفوذ مبادرت به خرید ملک نموده و ملک را به 15 قسمت تقسیم و دریافت سند نموده است عرضم اینجاست بزرگوار مگر در تفکیک ملک این اقا نباید تبصره 3 ماده 101 ق شهرداری اجرا میشد مکر کذری که 23 سال مورد استفاده عموم بوده مشمول تبصره 6 ماده 96 ق شهرداری نمیشود . ضمنا ایشان درب خودرا به کوچه بن بستی باز نموده که قبلاً آنرا مسدود نموده و گوچه ایجاد شده ازعقب نشینی تدریجی ملک ما برای آسایش زندگی ایجاد شده و مصالحه ای هم تاکنون با شهرداری بعمل نیامده است ایشان از شهرداری حق تشرف هم دریافت نموده است
املاک ما دارای سند مالکیت ششدانگ پائین تر از 200 می باشد
استدعا دارم راهنما یی لازمه را مبذول تا نسبت به حقوق قانونی اقدام نمایم از شهرستان سلماس
سلام
شهرداری، مجری طرح های شهری است.باید دید در طرح تفصیلی، چه معبری و در کجا تعیین شده، ملاک، طرح تفصیلی هست.اگر شهرداری، بر خلاف طرح های شهری، اقدام نموده است، می توان در دیوان عدالت اداری از این اقدام، شکایت نمود.
سلام
آیا شهرداری در قبال تفکیک خانه دو طبقه و دادن سند مجزا برای هر طبقه مبلغی را باید دریافت کند؟
آیا رآی شماره ۶۸ دیوان عدالت اداری در خصوص تفکیک شامل الان هم میشود؟
سلام
پاسخ سوال نخست: خیر
پاسخ سوال دوم: رای استنادی در مورد ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر رشت هست، اگر مصوبه جدیدی از این شورا یا شورای شهر دیگری مورد نظر هست، با توجه به رویه قضایی و اداری، چاره ای جز طرح دادخواست ابطال آن نیست.
با سلام و احترام
يك قطعه زمين ٢٠٠ متري (١٦/٣*١٢/٣) تفكيك شده را خريداري كرده ايم كه نصف زمين متعلق به برادرم ميباشد، آيا اين امكان وجود دارد كه اين يك قطعه زمين را به دو قطعه ي صد متري تفكيك كرد و براي هر قطعه سند جداگانه گرفت؟
سلام
تقسیم ملک به کمتر از حد نصاب تفکیکی میسر نیست.
با درود و عرض ادب خدمت جناب آقای فریدنی و سپاس بابت وقتی که بابت جواب میذارین
لطفا بفرمایید آیا امکان گرفتن سند مجزا برای ملکی به مساحت 300 متر مربع از یک زمین با مساحت 3000 متر مربع که دارای سند مادر و به صورت مشاع هست وجود دارد؟ لازم به ذکر است کاربری این ملک در حال حاضر زراعی بوده و ملک مذکور در محدوده شهر میباشد. این ملک به صورت وکالتی خریداری شده است.
سلام بر شما
می بایست ماده 101 اجرا شود.چون زمین در محدوده شهر هست، الزامی به رعایت حد نصاب های تفکیک و افراز اراضی کشاورزی نیست چون اساساً وزارت جهاد کشاورزی در این باره صلاحیت و اختیاری ندارد.اینکه آیا لزوماً می توان قطعه ای مفروزی به متراز 300 متر از مجرای افراز کل ملک به دست آورد به طرح تفصیلی و حد نصاب های تفکیک در آن منطقه بستگی دارد. بر اساس روال غالب و با توجه به متراژ مورد نظر برای قطعی تفکیکی، باید در این باره امیدوار بود.
سلام آقای فریدونی
یک قطعه زمین دارم بدون سند و داخل محدوده شهری.
زمین ابتدا ۱۵۰متر با کوچه ۶متری بوده(سال ۲۳۷۹).فلذا زمین مذکور الان طبق کروکی گرفته شده و تایید شده توسط شهرداری متراژ زمین ۱۳۱متر و کوچه ۶متری به خیابان ۱۲متری تبدیل شده است.
آیا شهرداری میتواند از بنده هزینه حق التفکیک (۲۵٪) را بگیرد؟
درود بر شما
دیر پاسخ میدم چون نمیرسم پیام ها رو به موقع پاسخ بدهم.
با لحاظ 19 متری که در تعریض قرار گرفته، تا سقف 43 و 75 صدم درصد را مجاز هستند که دریافت نمایند.
چون ملک شما قونامه ای هست سعی کنید از طریق اداری حل کنید در دیوان چون سند ندارید دعوی شما رو رد می کنند منگر اینکه حکمی قضایی دال بر مالکیت ارائه دهید.
سلام وقت بخیر
قطعه زمینی به مساحت 450متر داخل محدوده روستا دارم که از زمان تهیه اولین طرح هادی داخل طرح بوده کاربری آن نیز مسکونی پیشنهادی می باشد . آیا این ملک مشمول حق تفکیک می باشد یا خیر ؟
ممنون از وقتی که میزارید.
سلام
مقررات ماده 101 قانون شهرداری ، صرفاً در مورد اراضی شهری اجرا می شود.
سلام آقای مهندس وقت بخیر یک سوال از خدمتتان داشتم یک زمین کشاورزی به متراژ حدود 350جریب پدر بنده بر روی این زمین کشاورزی و دامداری به مدت 58 سال کار میکرده است الان پدر بنده فوت کرده است آیا ما وراث پدر میتوانیم بر روی این زمین حق کرد زمین کشاورزی گرفت یا نه ممنون
سلام وقت شما هم به خیر
بنده تحصیلات مهندسی و فنی ندارم و حقوق خوانده ام.این سوالات هم مستلزم مشاوره و پرداخت هزینه مشاوره هستند ضمن اینکه مطلب بالا،ارتباطی با سوال شما ندارد ولی به طور خلاصه باید ماهیت رابطه حقوقی مرحوم پدرتان با مالک، معلوم شود و صرفاً در صورت اجازه مالک به کاشت درخت،موارد نادری مانند حق ریشه به شما تعلق می گیرد.و الا اگر بدون رضای مالک، متصرف شده باشند،مالک می تواند متقاضی اجرت المثل سنوات تصرف باشد و در صورت گرفتن رای، از اموال احتمالی به جای مانده از پدرتان،برداشت نماید.
با سلام
من زمینی به متراژ ۱۲۵۸ خریدم که صاحب اصلی آن کل زمینش ده هزار متر بود که خودش تفکیک و راه برای کلیه اون یکی قطعاتشم گذاشته بود ، این زمین در فاصله ی ۳۰۰ متری محدود شهر قرار داره و من آن را تغییر کاربری از اداره جهاد کردم ، و سوله کشیدم حالا شهرداری اومده ماده صد گذاشته مبلغ ۳۰۰ م +۹۰ مار از زمین و به عنوان تفکیک میخواد آیا این درسته ممنون میشم جواب بدید م
سلام
معابر بر اساس طرح تفصیلی معین و مشخص میشن و آزادسازی معابر و راه توسط مالک سابق باید با طرح تفصیلی مطابقت داشته باشه.به هر حال شما از طریق مالک قبلی پیگیر موضوع شوید تا از امتیازات واگذاری قسمت هایی از کل ده هزار متر بابت معابر بهره مند شوید.
سلام جناب فریدنی وقت بخیر.
جناب من یه زمین 400 مترمربع دارم که 160 متر پروانه ساخت گرفتم ودر حال اجراست و 240 مترمربع عرصه میباشد که کاملش سند 6دانگ داره .حالا من میخام ایندو متراژهارو تفکیک کنم شهرداری برای متراژ 240 متری حق تفکیک میخاد ایا قانونی هست یا نه؟
سلام
اگه منظورتون این هست که دو قطعه 160 و 240 متر مربعی، نتیجه تفکیک ملکی به متراژ 400 متر بودن که سند مفروزی مستقل داشته، خواسته و ادعای شهرداری وارد نیست.
آیا ملک مسکونی فرسوده که به ۵ قسمت بین وراث تقسیم شده امکان تفکیک شهرداری به ابعاد زیر 100 متر وجود دارد؟
سلام
تفکیک اراضی و املاک شهری به قطعات کمتر از حد نصاب تفکیکی مجاز نیست.
قانون تفکیک و اخذقدرالسهم قانونی چرت و بی سروپا هست که دودش میره چشم اقشار کم درامد
سلام
واقعیت مطلب این هست که ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری، هزینه زیادی بر مالک تحمیل می نماید.
سلام و خسته نباشید
بنده یک زمین از واگذاری مزایده ای در شهرداری دارم الان مشکل کانال کشی آب و گاز دارم آیا هزینه کانال کشی با بنده هس یا شهرداری. این قطعه زمین مسکونی از سهم ده درصدی شهرداری از اداره راه و شهرسازی گرفته شده و شهرداری به صورت مزایده ای به ما واگذار کرده است .بنده مشکل زیر ساخت شهری(انشعاب آب و گاز و برق) دارم .
ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام
اصولاً پرداخت هزینه هایی به عنوان بهای خدمات و امثال آن بر عهده مالک نیست با این حال باید دید شرایط و اوصاف مال مورد مزایده چه هست.
سلام وقتتون بخیر
همسرم بابت مهریه ام نیم دانگ از شش دانگ زمینی را داده و از طریق دادگاه بهم تعلق گرفته ولی نمیتونم بفروشم میگن باید تفکیک بشه اما همش ۱۸ متره صاحب بقیه زمین هم چون از دوستان همسرم هستن برای فروش همکاری نمیکنن آیا میشه ۱۸ متر رو تفکیک کرد چقدر زمان و هزینه می‌بره چون باید بفروشم برای هزینه بچه هام اما ۱۸ متر رو هم کسی نمیخره ممنون از پاسخگویی
درود بر شما.
این موارد، مشاوره محسوب میشه و قاعدتاً می بایست هزینه مشاوره پرداخت بشه چون واقعاً فرصت مشاوره رایگان نیست.ولی به طور خلاصه:
اگر ملکی هست که جریان ثبتی اون خاتمه پیدا کرده،اول به ثبت مراجعه کنید و الا در دادگاه با طرح دادخواست تقسیم و فروش.
سلام جناب زمینی با کاربری خدماتی دارم میخوام برای ساخت استخر و سالن ورزشی اقدام کنم ایا مجوز احداثش رو به زمینی با کاربری خدماتی میدن؟
درود
کاربری خدماتی با ورزشه فرق داره و شهرداری باید بر اساس کاربری ملک، پروانه صادر کند بنابراین پاسخ منفیه
سلام خسته نباشید ملکی 138متری در حیدرآباد قولنامه ای دارم که تو بافت فرسوده هست برای جواز اقدام کردیم خوردیم به سرانه ملکی دارن 25درصد ارزش ملک از مون پولشو طبق نظر کارشناس میگیرن حال میخواستم ببینم به ملک ما سرانه میخوره یا نه
درود بر شما.
این موارد، مشاوره محسوب میشه و قاعدتاً می بایست هزینه مشاوره پرداخت بشه چون واقعاً فرصت مشاوره رایگان نیست.ولی به طور خلاصه:
چون ملک شما سند نداره، به صلاحه همین هزینه رو کم و زیاد کنید چون در دیوان عدالت اداری،اصولاً مالکان املاک قولنامه ای رو به رسمیت نمیشناسند.
با سلام زمینی دارم 1500 متر در محدوده شهری ولی سند نداره،،،چطور میشه تفکیکش کنیم؟ آیا زمین بدون سند تفکیک میشه؟
سلام
به طریقی حکمی مبنی بر اثبات مالکیت یا خواسته های مترادف اون اخذ نمایید از دادگاه با مشورت وکیل و لحاظ اسناد و مدارک خرید ملک–از طریق قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي و اداره ثبت محل نیز پی جو باشید.
سلام برای زمین های کمتر از ۵۰۰ متر در اراضی غیر محدوده که جز حاشیه شهری محسوب می شود از نظر قانونی هیچ سندی صادر نمی شود تکلیف چیست؟
چه باید کرد؟
چگونه میشود از این زمینها به صورت قانونی استفاده کرد؟
سلام
سوال، کلی و موسع هست و نیازمند صرف وقت و پرداخت هزینه مشاوره.
با این حال دو دلیل عمده داشتن کاربری کشاورزی و محدودیت های تغییر کاربری و تفکیک این اراضی و نیز قرار نگرفتن در بافت مسکونی به علت مندرجات طرح های جامع و شهری از دلایل چنین وضعی هستند.توافق با شهرداری برای تغییر کاربری و ورود به محدوده با رعایت ترتیبات قانونی ( که البته هزینه های سنگینی به مالک تحمیل می نماید) و مراجعه اولیه به جهاد کشاورزی برای تغییر کاربری در مورد اراضی دارای کاربری زراعی و باغی چاره کار هست.
سلام زمینی به کاربری مسکونی چندسال قبل با مبایعه نامه ی بنگاهی خریداری شده در ان زمان زمین تفکیک نشده بوده و فروشنده متراژی از زمین خود را(با متراژ تفکیکی بصورت دلخواه)به خریدار فروخته اما پس از فروش زمین آن را از طریق شهرداری تفکیک میکند.اما خریدار الان به شهرداری مراجعه کرده و تقاضای گرفتن پروانه کرده ولی بر طبق مبایعه نامه، شهرداری گفته عرض زمین کمتر از حد تفکیک قانونی است.درواقع زمان فروش تفکیک بصورت دلخواه از جانب فروشنده بوده اما بعد از بیع برطبق قانون شهرداری تفکیک شده و الان زمین خریدار با متراژ مناسب تفکیک شده اما فروشنده متراژ باقیمانده که در مبایعه نامه نیست را به خریدار نمیدهد و شهرداری گفته باید عرض زمین بیشتر باشد تا تفکیک و صدور پروانه انجام گیرد.چکار باید کرد؟؟
درود – کاربر گرامی! این موارد، مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه-فرصت توضیح مفصل و بیان همه فروض نیست-ولیکن به طور خلاصه، سعی کنید با فروشنده توافق نمایید به نحوی که منافعتون تامین بشه و الا در تفکیک و افراز اراضی شهری، طرح تفصیلی ملاک هست و شهرداری به عنوان مجری طرح های شهری، مکلف به اجرای اونهاست.راهکار طاقت فرسا و دشوار این هست که دعوی اثبات مالکیت به استناد مبایعه نامه عادی به طرفیت فروشنده و شهرداری مطرح نمایید تا شهرداری مکلف به پذیرش شما به عنوان مالک باشه و بعد شما طبق ماده 101 از حقوق و تکالیف قانونی برخوردار شوید باز هم عرض می کنم توافق با فروشنده اگه فرد منصفی باشه به صلاح شماست.
سلام ووقت بخیر خدمت شما بزرگوار
عارضم که آیا درمحاسبه قدرالسهم شهرداری، پلکانی محاسبه میشود(مانند مالیات حقوق ) یعنی از500 تا 2000 میشود 10% واز2000 تا 5000 میشود 20% وبالای 5000 میشود 25% ویا اینکه بدون روش پلکانی بالای 5000 مترباید 25 درصد آنرابدهیم. سپاس از لطف شما
درود
در قانون تعیین تکلیف نشده-بعضی شوراها در این باره رویه های مشابه اونچه فرمودید، وضع کرده اند و شهرداری باید اونها رو اجرا کنه مگر اینکه حکم بر ابطال اونها صادر شده باشه.
سلام ودرود
بنده زمینی دارم به متراژ 350 متر در شهرستان ، این قطعه ای از زمین در حدود 5000 متر بوده که زمین اصلی سند شش دانگ هم ننندارد…..توسط دادگستری تفکیک و بین وارث تقسیم و رای قطعی صادر شده است ، در حال حاضر شهرداری ادعای مبلغ قدر السهم دارد و حاضر به اعطای جواز نمی باشد,ولی تفکیک را تائید کرده!
بنابر ماده اصلاحی 101 که شما هم در بالا اشاره کردید زمینهای بالای 500 متر که دارای سند شش دانگ می باشند …….. این زمین اولا سند شش دانگ نـــــدارد دوما مالکیت بنده برابر رای قطعی تنها به 350 متر خودم محرز می باشد …. سوم اگر دادگستری موقع تقسیم صلاح ندیده و یا سهوا جهت تایید نقشه به شهردای مراجعه نکرده و یا می کرد بنده می بایست قدرالسهم به شهردرای بدهم؟؟
درود این موارد مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه ولی خلاصتاً: منظور از سند شش دانگ اون پلاک مبداً و مادر هست.بعیده که ملکی درای سابقه ثبتی باشه و جزیی از یک سند یا نسق زارعانه شش دانگ نباشه.به فرض وجود، حسب ظاهر قانون، مشمول ماده 101 نخواهد شد.ولی معابری که در اثر افراز و تفکیک ایجاد میشه از آن شهرداریه.
با سلام و تشکر از مطالب مفید سایت
آیا اراضی تجاری جز اراضی خدماتی محسوب می‌شوند که مالک باید به عنوان سرانه خدمات بطور رایگان به شهرداری واگذار نماید ؟
چون معمولا در دفترچه ضوابط و مقررات ساختمانی که برای مناطق شهری ارایه می‌گردد . کاربری تجاری در دسته اراضی خدماتی لحاظ می‌گردد.
درود
بر اساس مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، کاربری (تجاري – خدماتي ) در یک دسته قرار گرفته اند ولی کاربری تجاری، متفاوت از خدماتی است.منظورتون از پرداخت سرانه رو متوجه نشدم، پرداخت سرانه موضوع ماده 101؟
سلام خسته نباشیدسال74یک قطعه زمین تفکیک نشده به متراژ330مترجمعابه مبلغ 90000تومان خریدم که شهرداری 181مترزمینم قدرالسهم شهرداری تصاحب شدومبلغ 40000تومان هم پول گرفت برای انجام معامله آیاکارش قانونی بوده
درود بر شما
خیر
چون سال 74 ماده 101 قدیم قانون شهرذاری حاکمیت داشته است.و در این ماده فقط معابر ناشی از افراز و تفکیک به شهرداری تعلق می گرفته است.
باسلام . بنده بعنوان وارث یک زمین حدودا ۲۰۰ متری از ۲۲۰۰ متر دارم که سند ثبتی نمی‌باشد. آیا برای تفکیک مشمول ماده ۱۰۱ میشوم ؟ و اینکه زمین از جاده اصلی ارتفاع میگیرد و هیچ راه مستقیمی برای ورود به زمین نداریم و شهرداری برای تفکیک از ما پول طلب کرده ، آیا نباید بجای گرفتن پول نقد به ازای ایجاد راه از ما زمین دریافت کنند و راه ایجاد کنند؟ منظور اینکه وقتی ما راه مستقیمی برای ورود به زمین نداریم باید به شهرداری زمین برای احداث معبر بدهیم یا پول نقد؟
ممنونم
درود بر شما
دیر پاسخ میدم چون نمیرسم پیام ها رو به موقع ببینم.
بعیده که ملک شما جزیی از هیچ سند یا نسق شش دانگی نباشد-به فرض که این گونه باشد مشمول ماده 101 نیست.
سلام بنده ۲ سال پیش جهت اخذ پروانه ساختمانی برای ملک مسکونی فرسوده به شهرداری منطقه ۴ تبریز مراجعه و اعلام داشتند تا مصالحه و تجمیع باقی مانده ملک همسایه که در طرح مسیر خیابان بوده و به شهرداری واگذار و تخریب شده و به واسطه تجمیع باقی مانده این ملک با ملک بنده قسمتی از دربند نیز به حالت متروکه و بایستی تجمیع شود که با نامه های جداگانه از شهرداری به اداره ثبت و اسناد ارایه و پس دوندگی و متحمل هزینه ثبت سند باقی مانده ملک بنام شهرداری جهت تجمیع اخذ ولی ثبت سند قسمتی از دربند را اعلام بنام شهرداری نیست تا بنام شهرداری ثبت سند گردد و در اختیار مالکین اولیه باقی مانده و اصرار بر اخذ اقرار رسمی سلب اشرافیت از همسایگان و یا اخذ قولنامه از مالکین اولیه که البته غیر ممکن شده کرده اند و متاسفانه مانده ام چکار کنم لطفا راهنمایی و وکیلی گره گشاء در تبریز هست اعلام فرمایید. باتشکر
درود
اگر ملک شما کمتر از حد نصاب تفکیکی شهر تبریز نیست، دلیلی برای خودداری از صدور پروانه موجود نیست اگر کمتر از حد نصاب است هم به نظر باید بر اساس حقوق مکتسبه لااقل بر اساس تراکم و سطح اشغال سابق پروانه صادر نمایند برای الحاق قسمت مورد نظر باید در درجه اول مالک قانونی شناخته شود. اگر هم در مورد همان زمین تصرفی تان پروانه صادر می نمایند، باید با رعایت طرح تفصیلی باشد و این رویه که بر خلاف طرح تفصیلی و اصول شهرسازی و با توجیه رضایت همسایه، پروانه صادر می نمایند، رویه ای خلاف قانون است.
قسمت اخیر در عمل به ضرر شماست!
سلام قبل از هرچیز ممنون بابت دادن زکات علم و دانسته هاتون.
بنده زمینی به مساحت ۶۰۰۰ هزار مترمربع داخل در محدوده قانونی شهر با سند تکبرگ دارم و بصورت مشاعی با مساحتهای پانصد متر مربعی و کمتر حدود ۴۰۰۰ متر مربعشو به غیر واگذار کردم الان شخصا نقشه تفکیکی تهیه و حدود ۴۰ درصدش بابت معابر و شوارع رفته و ۶۰ درصدشم قطعات مسکونیه. ایا شهرداری میتونه ادعای قدرالسهم کنه…در طرح تفصیلی این زمین هنوز تعیین کاربری و پیش بینی نشده و شهرداری بهانه میگیره نقشه تفکیکو جانمایی نمیکنه
درود
دیر پاسخ میدم چون نرسیدم پیام ها رو ببینم.
بدون وجود طرح تفصیلی، تفکیک میسر نیست-شبکه معابر باید بر اساس طرح و نقشه تفصیلی شهر اجرا شوند.
سقف قدرالسهم شهرداری 43 و 75 صدم درصده
سلام اگر در بیعنامه ای براساس تفکیک زمین 1500 متری در مناطق شهر تهران قید شده باشد گه سال 1375 باید تفکیک میشده و در سند زمین مزروعی بوده و تغییر کاربری هم باید داده میشده و این 1500 متر سال 72 از یک ملک مادر به متراژ 3700 متر تفکیک شده بوده تصولا ایا 1500 متر به 4 قسمت قابل تفکیک در سال 75تا 76 بوده و سهم شهرداری ازقبل تفکیک و تغییر کاربری چقدر میشده؟؟
درود
به گمونم زیر چند مطلب دیگر این پرسش را مطرح نموده اید پاسخ در حد یک مقاله است!! و تصدیق می فرمایید که وقت نوشتن مطالب طولانی نداریم.
با این حال در آن سال ها اخذ هزینه بابت تغییر کاربری قانونی نبوده و بابت تفکیک هم صرفاً معابر ناشی از تفکیک و افراز به شهرداری تعلق می گرفته است.
در مورد اینکه در آن سالها تفکیک انجام شده با رعایت حد نصاب تفکیکی بوده یا خیر، بسیار بعید میدونم که در این خصوص تفکیک 1500 متر به 4 قطعه مساوی زیر حد نصاب تفکیکی بوده باشد ولی طرح تفصیلی وقت در این باره ملاک هست.
سلام
زمینی در وسط شهر به متراژ 1400 متر بدون سند هست که بنچاق مربوط به 45 سال پیش را دارد، یعنی این زمین مسکونی که از قدیم محل زندگی ما بوده تا به امروز سندی گرفته نشده.
حالا برای تفکیک این زمین با اینکه سند ندارد، 25% حق تفکیک شهرداری تعلق می گیرد؟
درود
اگر جزو هیچ سند شش دانگی نیست،حسب ظاهر قانون مشمول پرداخت قدرالسهم نیست منتها اگر کار به دیوان بکشد، به استناد اسناد عادی نمی توان طرح دعوی نمود.
با سلام
زمین رو به متراژ ۶۰۰۰ متر با رای دادگاه افراز کردیم و دوقطعه ۳ هزار متری بدست آمده و نیازی به خیابان یا فضای خدماتی ندارد،
البته ابتدا از طریق شهرداری اقدام به افراز کردیم ولی انجام ندادن و از طریق دادگاه رای گرفتیم.
میخاستم بدونم آیا شهرداری باید چیزی از ما دریافت کنه یا خیر؟
سلام
در مورد معابر به نظر بنده، خیر
ولی شهرداری در مورد سرانه ها بر اساس ارزش افزوده ایجاد شده ، حداکثر تا 25 درصد مجاز به دریافت هست
با سلام
یک پلاک به مساحت 800 متر مربع در شهر تهران با کاربری مسکونی در داخل محدوده شهر داریم. از آنجایی معابر داخل این پلاک در طرح تفصیلی ترسیم نشده است؛ آیا معابر ایجاد در طرح تفکیکی جهت دسترسی به قطعات، جز قدرالسهم ماده 101 بحساب می آید؟
آیا شهرداری می تواند عرض معابر پیشنهادی طرح تفکیکی مشاور را برای اینکه سهم خود را معابر را کم کرده و در قبال آن زمین و یا مابه التفاوت مالی آن را بگیرد، وجود دارد؟
درود
دیر پاسخ میدم چون نرسیدم پیام ها رو ببینم.
در تفکیک و افراز، شهرداری و مالک باید نقشه طرح تفصلی را رعایت کنند و معابر جزو قدرالسهم محاسبه شوند و چنانچه افزون بر قدرالسهم شود، شهرداری ملزم به جبران خسارت است.
سلام
زمین من ۵۴۰ متر بوده ۷۴ متر جزئ طرح شده کارشناس رسمی دادگستری قیمت گذاری کرده حالا شهرداری ۲۱۰ میلیونش را سهم خودش حساب کرده و ۲۵۰ میایون هم مانده ولی زیر نامه فقط نوشته شده قانون تفکیک تمام و باقیمانده تهاتر من اصلا برای تفکیک نرفته بودم برای پروانه بوده لطفا ارشاد فرمایید
درود
گرفتن راهتمایی در قبال چنین مسائلی از طریق طرح سوال به این ترتیب توصیه نمی گردد چون وقت وکیل باید صرف نوشتن و پاسخ دهی و …شده و راهنمایی کامل امکانپذیر نیست
با این حال چون کسر مقدار واقع شده در طرح، به صورت قهری و بدون تقاضای شما بوده، به نظر بنده شما تکلیفی به پرداخت قدرالسهم ندارید.
مرجع شکایت: دیوان عدالت اداری
مگر اینکه شهرداری، به غلط به این مطالبه،عنوان عوارض دهد که در این فرض،بدواً کمیسیون ماده 77 و سپس دیوان
سلام خدمت شما
من یک زمین قولنامه دارم از شهرداری درخواست پروانه تجاری کردم و تغییر کاربری از سبز به تجاری عوارض رادادم شهرداری درخواست کرده تفکیک عرصه مانده باید پرداخت کنم یا نه
درود بر شما
بله-چون ساخت و ساز منجر به عملی شدن تفکیک و مقدمه سند مفروزی هست از این جهت مشمول پرداخت قدرالسهمه
سلام خدمت شما
من یک زمین48متر قولنامه دارم از شهرداری درخواست پروانه تجاری کردم و تغییر کاربری از سبز به تجاری عوارض رادادم شهرداری درخواست کرده تفکیک عرصه مانده باید پرداخت کنم یا نه
درود
دیر پاسخ میدم چون نرسیدم پیام ها رو ببینم.
اصولاً بله. چون ملک شما جزیی از زمینی است که بیش از 500 متر مربع است.البته عنوان قدرالسهم ماده 101 صحیح است ولی عوارض تفکیک در حال حاضر در شهرها،قانونی نیست.
با سلام
آیا سند صلح (سند اصلاحات ارضی دارای پلاک 13 اصلی واقع در دهستان ….. بخش نه شهرستان ….. از ششدانگ قریه ….. یک قطعه باغ بمساحت تقریبی 13200 مترمربع) که مراحل ثبتی را طی نکرده است(فاقد سابقه ثبتی است)، مشمول عبارت _سند ششدانگ_ در تبصره ۳ از ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها(یعنی قدرالسهم) میشود؟ سپاس
درود
دیر پاسخ میدم چون نرسیدم پیام ها رو ببینم.
این ملک جزیی از یک پلاک بزرگ تر است یعنی همان سند شش دانگ آبادی، بنابراین مشمول ماده 101 است.
با سلام و عرض ادب
ما یک عمارت 800 مترمربعی ورثه ای در بافت فرسوده شهر داریم که طی تقسیم نامه عادی، ملک به دو عمارت زیر 500 مترمربع و کاملا مجزی (هر کدام دارای بنا و امتیازات آب، برق و گاز) تقسیم شده است. فعلا برای یکی از قطعات از طریق قانون تعیین تکلیف سندمالکیت صادر شده. سوال: آیا به هرکدام از قطعات سهم شهرداری تعلق می گیرد؟ و اگر می گیرد سهم شهرداری چند درصد است؟ و با توجه به اینکه ملک در بافت فرسوده واقع شده آیا مشمول سهم شهرداری می باشد یا خیر؟
درود بر شما
دیر پاسخ میدم چون نمیرسم پیام ها رو به موقع ببینم.
این قبیل سوالات بهتره با گرفتن وقت مشاوره و پرداخت هزینه مطرح بشه تا سوال کننده به جمع بندی بهتری برسه-من هم واقعاً فرصت نوشتن طولانی ندارم.
با این حال به نظر من اگر اعیانی و بنا و مستحدثات دارای مجوزهای شهرداری باشد، اساساً مشمول ماده 101 اصلاحی نمی گردد.
سلام زمینی به متراژ ۲هکتار الحاق شده و قرار هست مجتمع مسکونی ساخته شود یعنی در ۱۳ بلوک ۱۰۰۰متری که مابقیش راه دسترسی و مشاعات هست و تمام خدمات مانند خیابان کشی نورپردازی فاضلاب و زباله به عهده مجتمع میباشد آیا اینجا هم باید شهرداری سهم بگیرد؟
درود بر شما
دیر پاسخ میدم چون نمیرسم پیام ها رو به موقع پاسخ بدهم.
از بابت ماده 101 ، چنانچه سند تفکیکی و مفروزی صادر نشده و متقاضی آن نیستید، خیر
سلام عرض ادب
بنده زمینی به مساحت 348 متر دارم که 234متر از ان را یه پلاک کردم و مابقی جهت معبر 6متری درنظر گرفته ام حق تفکیک چقدر میشه پلاک من در کوچه بن بست با دو مشترک هست
آیا حق تفکیک بهش میخوره یا خیر
درود بر شما
دیر پاسخ میدم چون نمیرسم پیام ها رو به موقع ببینم.
به نظر میرسه این موضوع صرفاً ناشی از قرارگیری ملک در طرح است، بنابراین مالک ملزم به پرداخت قدرالسهم نیست.
با سلام و احترام
ملک مسکونی به متراژ 499.5 متر و بدون سند و کمسیون ماده 12 بایر اعلام نموده است سال ساخت قبل از سال 1342 ، بتازگی با کمسیون ماده 5 از فضای سبز خارج شده و شهرداری درخواست 25% قدرالسهم با نرخ روز کارشناسی را دارد، شهرداری پلاک ثبتی مادر دارد، آیا این مطالبه گری شهرداری قانونی است، چه باید کرد؟
درود بر شما
دیر پاسخ میدم چون نمیرسم پیام ها رو به موقع ببینم.
به نظرم مشمول پرداخت قدرالسهم نیست چون دارای بنای قدیمی و قاعدتاً قبل از تصویب طرح جامع هست ( نفرموده اید که در تهران است یا سایر شهرها) منتها چون سند ندارید برای طرح دعوی نیازمند حکمی قضایی دال بر مالکیت می باشید.