سهم شهرداری از تغییر کاربری چقدر است؟

سهم شهرداری از تغییر کاربری زمین ها و کلاً املاک واقع در شهرها،عنوان مصطح عرفی موضوع است ولی از نظر قانونی، عبارت عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری، عبارت و عنوان صحیح این عنوان از عوارض شهرداری است.

گفتنی است که قدرالسهم شهرداری از افراز و تفکیک اراضی شهری،متفاوت از هزینه یا عوارض تغییر کاربری است که در مطالب دیگر و قابل جستجو در سایت راجع به سهم شهرداری از تفکیک و اراضی واقع در محدوده و حریم شهر طبق ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری، مطالبی ارائه شده است.

با ذکر این مقدمه به بیان نکات اصلی و سوالات بحث سهم شهرداری از تغییر کاربری زمین می پردازیم.

نکات مطلب سهم شهرداری از تغییر کاربری

1-آیا اساساً اخذ هزینه بابت تغییر کاربری صحیح است؟

به طور خلاصه تا قبل از صدور دادنامه شماره 367-381 مورخ 1397.3.8 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، اخذ عوارض تغییر کاربری مجاز نبوده است و هیات مذکور به دفعات مصوبات شوراهای اسلامی شهرها را ابطال نموده است.

اما در آخرین سطور دادنامه بالا آمده است: وضع عوارض برای ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک بعد از تصمیم کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص نشد و قابل ابطال نمی‌باشد.

بنابراین تا قبل از مورخ 1397.3.8 اخذ هزینه تغییر کاربری مجاز نبوده است و از تاریخ اخیر به بعد مجاز اعلام شده است.

2-میزان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری چقدر است؟

تا چندی پیش، هر کدام از شوراهای اسلامی شهرها، درصدها و مبالغ خاصی را به عنوان عوارض ناشی از ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری تصویب می نمودند که از نظم مناسبی برخوردار نبود چون میزان عوارض مذکور هیچ سقفی نداشت.

اما تغییر قانونی مهم که اخیراً رخ داده است، وضع قانون قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها مصوب 1401.4.1 هست که در بند الف تبصره یک ماده دو آن آمده است:

الف- درآمد از عوارض محلی:

وجوهی است که برای تأمین بخشی از هزینه های شهر و روستا بر مواردی اعم از اراضی، مستحدثات، تأسیسات، تبلیغات معابر و فضاهای درون شهری و روستایی و ارزش افزوده ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری و روستایی و دارایی های غیر منقول مطابق قوانین و مقررات تعیین می گردد. عناوین عوارض و ترتیبات وصول آن با پیشنهاد شورای اسلامی شهرها و بخشها پس از تأیید شورای عالی استانها، تهیه گردیده و دستورالعمل آن حداکثر تا پایان آذرماه هر سال توسط وزیر کشور، تصویب و ابلاغ می شود.

وضع هرگونه عوارض به غیر از موارد اعلام شده ممنوع می باشد و مشمول یکی از مجازاتهای تعزیری درجه شش موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی مصوب 1392.2.1 با اصلاحات و الحاقات بعدی خواهدبود.

و در اجرای این حکم در دستورالعمل اجرایی موضوع تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها آمده است که: میزان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری نباید بیش از 40 درصد ارزش افزوده ایجاد شده باشد.

بنابراین سقف عوارض مذکور معین شده و ولی هیچ حداقلی به طور قطعی مورد حکم قرار نگرفته است.

در بحث قدرالسهم شهرداری بابت تفکیک و افراز زمین نیز شاهد چنین وضعی می باشیم.

3-شرایط وصول عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر یا تعیین کاربری توسط شهرداری ها

شایان ذکر است ضمن دستورالعمل اجرایی موضوع تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها در کنار عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری عرصه در اجرای طرح های عمران شهری، از عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از تعیین کاربری عرصه در اجرای طرح های عمران شهری نیز نام برده شده است و در مورد ضوابط و ترتیبات وصول این دو عنوان از عوارض آمده است:

در صورتی که به درخواست مالک،ملک فاقد کاربری، تعیین کاربری شده و یا کاربری قبلی آن تغییر یابد،و از این اقدام ارزش افزوده برای ملک ایجاد شود،مشمول پرداخت این عنوان عوارض می گردد.

میزان این عوارض نباید بیشتر از 40 درصد ارزش افزوده ایجاد شده باشد.

اگر درخواست مالک برای تغییر کاربری ثبت شده باشد، تا زمانی که مالک درخواست بهره برداری از کاربری جدید را نداشته باشد مشمول پرداخت این عنوان نمی گردد.

این مقرره حکمی بسیار مهم و قابل استفاده در پرونده هایی مانند پرونده های کمیسیون ماده 77 ، ابطال توافقنامه های شهرداری، احراز وقوع تخلف شهرداری و حتی اختلافات بین اشخاصی است که املاکی را که مشمول پرداخت عوارض تغییر یا تعیین کاربری هستند،مورد معامله قرار می دهند و در اینجا شهرداری، با ملک سر و کار دارد و مواردی پیش می آید که خریدار با هزینه قابل توجه تغییر کاربری و بدهی ای که مربوط به زمان مالکیت فروشنده است و یا اینکه عوارض مذکور روی ملک قرار گرفته است روبرو می شود.مخصوصا زمانی که خریدار قصد دارد از ملک خود با کاربری جدید بهره برداری نماید.

به هر حال مقوله ای تخصصی است که بدون اطلاعات ویژه حقوق شهری و شهرسازی و آگاهی از تازه ترین رویه قضایی نمی توان در دعاوی مطروحه به نتیجه مطلوب رسید.

مستندات قانونی خاص در مورد مباحث تفکیک،ورود به محدوده و تغییر کاربری (تکمیلی مورخ دوم مرداد 1403)

به منظور بروزرسانی مطالب ارائه شده، سه مستند مهم در خصوص موارد پیش گفته در زیر درج می گردد.

گفتنی است که قوانین  بودجه، اعتبار سالانه دارند. و قانون برنامه هفتم نیز صرفاً در محدوده زمانی بین سال های 1403 تا 1407 معتبر است با این حال سه مستند اخیر خصوصاً تصریحات قانون برنامه هفتم، حسب مورد و با رعایت قلمرو زمانی اعتبار آنها در اختلافات بین مالکین و شهرداری در مباحثی مانند میزان قدرالسهم ماده 101، ارزش افزوده ناشی ناشی تغییر کاربری و قدرالسهم ورود به محدوده، قابلیت استناد دارند.

مشخص نیست که چرا چنین احکام مهم و البته منصفانه ای به صورت قانونی دائمی به تصویب نمی رسند و ضمن قوانینی درج می گردند که دارای مهلت و اعتبار زمانی معین می باشند!!

با این حال در همین حد نیز به نفع مالکین و مردم است و از این جهت گام مثبتی است.

ناگفته پیداست که لااقل در فروض خاصی مانند تعلق سه تکلیف مالی، پرداخت قدرالسهم ماده 101،ورود به محدوده و تغییر کاربری، تنها نامی از مالکیت باقی می ماند!

مستندات به قرار زیر می باشند:

1-به موجب بند «ف» تبصره 8 قانون بودجه سال ۱۴۰۱ کل کشور مصوب: 1400.12.25

در برخورد با مالکان زمینهایی که در طرحهای بازنگری و یا الحاق به طرحهای جامع، هادی و تفصیلی شهرها توسط شورای برنامه­ریزی و توسعه استانها و یا شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، اراضی آنها به محدوده شهر ملحق می‌شود، پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهرها در صورت عدم نیاز به تفکیک زمین، صرفاً براساس تبصره (۴) ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367.8.29 عوارض آنها محاسبه و در صورت نیاز به تفکیک زمین، صرفاً به موجب ماده(۱۰۱) قانون شهرداری مصوب1334.4.11 با اصلاحات و الحاقات بعدی با آنها برخورد می­‌شود

2-در بند «ر» تبصره 8 قانون بودجه سال ۱۴۰۲ کل کشور مصوب 1401.12.24مجلس شورای اسلامی نیز آمده است:

 در برخورد با مالکان زمین هایی که در طرح های بازنگری و یا الحاق به طرح های جامع، هادی و تفصیلی شهرها توسط شورای برنامه ریزی و توسعه استان ها و یا شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، اراضی آنها به محدوده شهر ملحق می شود، پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهرها در صورت عدم نیاز به تفکیک زمین، صرفاً بر اساس تبصره (۴) ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب 1367.8.29 عوارض آنها محاسبه و در صورت نیاز به تفکیک زمین، صرفاً به موجب ماده (۱۰۱) قانون شهرداری مصوب1334.4.11با اصلاحات و الحاقات بعدی با آنها برخورد می شود.

احکام مهم «قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران» (1403-1407) مصوب 1403.3.1 در مورد مباحت تفکیک،تغییر کاربری و وروده به محدوده :

طبق بند «ث» ماده 50 قانون مذکور:

۱– محاسبه و وصول عوارض الحاق، تغییر کاربری و یا سهم خدمات دریافتی مالکانی که اراضی آنها در قالب طرحهای بازنگری یا به‌صورت موردی به طرحهای جامع، هادی و تفصیلی شهرها توسط شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان­ها و یا شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، به محدوده شهر الحاق می‌شود؛ در صورت عدم تفکیک زمین، صرفاً بر اساس تبصره (۴) ماده‌واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367.8.29و در صورت تفکیک زمین، صرفاً بر اساس ماده (۱۰۱) قانون شهرداری مصوب1334.4.11با اصلاحات و الحاقات بعدی انجام می‌شود.

در طرحهای ساماندهی و طرحهای خاص شهرداری‌ها که اراضی با کاربری‌های مختلف به مسکونی تغییر کاربری داده شده و تفکیک می‌گردند، عوارض تغییر کاربری یا سهم خدمات دریافتی شهرداری‌ها صرفاً بر مبنای ماده (۱۰۱) قانون شهرداری محاسبه و وصول می‌شود.

۲– در صورتی ‌که برای اجرای طرحهای تولید مسکن، زمینهای دولتی سایر دستگاهها و یا زمینهای زراعی و باغی غیردولتی توسط وزارت راه و شهرسازی پس از اخذ مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران و در چهارچوب آن وارد محدوده شهر شود، با رعایت تبصره (۲) ماده (۹) قانون جهش تولید مسکن بدون نیاز به پرداخت هرگونه عوارض تغییر کاربری، سهم خدمات، تفکیک یا ورود به محدوده، فقط کلیه شبکه‌های معابر به اضافه درصدی از مساحت زمینها طبق قوانین موجود به شهرداری واگذار می‌گردد. در این‌صورت تأمین کلیه خدمات و زیرساخت‌ها در تعهد وزارت راه و شهرسازی و دولت است. سهم مالکینی که اراضی خود را برای این موضوع در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار می­دهند بسته به تراکم منظور‌ شده، درصدی خالص از زمینهای با کاربری مسکونی است که نحوه اجرای آن با رعایت حقوق اشخاص مطابق آیین­نامه­ای که توسط وزارت کشور با همکاری وزارتخانه­ های راه و شهرسازی و دادگستری در چهارچوب قوانین تهیه می­شود و به‌تصویب هیأت وزیران می­رسد، ابلاغ می‌گردد. اراضی الحاقی به محدوده شهرها توسط وزارت راه و شهرسازی از پرداخت عوارض قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374.3.31 با اصلاحات بعدی معاف است.

تبصره ۱- در خصوص موقوفات مطابق ضوابط مربوط به خود عمل می‌شود.

تبصره ۲- اشخاص در خصوص سهم موضوع این بند می‌توانند به مراجع قضائی اعتراض نمایند.

۳– در مورد الحاق اراضی دولتی و غیردولتی با کاربری‌های مختلف به محدوده روستاها عوارض مربوط به قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها اخذ نمی‌گردد.

وزارت راه و شهرسازی مکلف است گزارش عملکرد این ماده را سالانه به مجلس ارسال نماید.

امروز با حافظ:

الا ای یوسف مصری که کردت سلطنت مغرور / پدر را باز پرس آخر کجا شد مهر فرزندی؟!

در این بازار اگر سودی هست با درویش خرسند است / خدایا منعمم گردان به درویشی و خرسندی

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری) با عنوان سهم شهرداری از تغییر کاربری تدوین گردیده است.