سهم شهرداری از تغییر کاربری چقدر است؟

سهم شهرداری از تغییر کاربری زمین ها و کلاً املاک واقع در شهرها،عنوان مصطح عرفی موضوع است ولی از نظر قانونی، عبارت عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری، عبارت و عنوان صحیح این عنوان از عوارض شهرداری است.

گفتنی است که قدرالسهم شهرداری از افراز و تفکیک اراضی شهری،متفاوت از هزینه یا عوارض تغییر کاربری است که در مطالب دیگر و قابل جستجو در سایت راجع به سهم شهرداری از تفکیک و اراضی واقع در محدوده و حریم شهر طبق ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری، مطالبی ارائه شده است.

با ذکر این مقدمه به بیان نکات اصلی و سوالات بحث سهم شهرداری از تغییر کاربری زمین می پردازیم.

نکات مطلب سهم شهرداری از تغییر کاربری

1-آیا اساساً اخذ هزینه بابت تغییر کاربری صحیح است؟

به طور خلاصه تا قبل از صدور دادنامه شماره 367-381 مورخ 1397.3.8 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، اخذ عوارض تغییر کاربری مجاز نبوده است و هیات مذکور به دفعات مصوبات شوراهای اسلامی شهرها را ابطال نموده است.

اما در آخرین سطور دادنامه بالا آمده است: وضع عوارض برای ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک بعد از تصمیم کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص نشد و قابل ابطال نمی‌باشد.

بنابراین تا قبل از مورخ 1397.3.8 اخذ هزینه تغییر کاربری مجاز نبوده است و از تاریخ اخیر به بعد مجاز اعلام شده است.

2-میزان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری چقدر است؟

تا چندی پیش، هر کدام از شوراهای اسلامی شهرها، درصدها و مبالغ خاصی را به عنوان عوارض ناشی از ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری تصویب می نمودند که از نظم مناسبی برخوردار نبود چون میزان عوارض مذکور هیچ سقفی نداشت.

اما تغییر قانونی مهم که اخیراً رخ داده است، وضع قانون قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها مصوب 1401.4.1 هست که در بند الف تبصره یک ماده دو آن آمده است:

الف- درآمد از عوارض محلی:

وجوهی است که برای تأمین بخشی از هزینه های شهر و روستا بر مواردی اعم از اراضی، مستحدثات، تأسیسات، تبلیغات معابر و فضاهای درون شهری و روستایی و ارزش افزوده ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری و روستایی و دارایی های غیر منقول مطابق قوانین و مقررات تعیین می گردد. عناوین عوارض و ترتیبات وصول آن با پیشنهاد شورای اسلامی شهرها و بخشها پس از تأیید شورای عالی استانها، تهیه گردیده و دستورالعمل آن حداکثر تا پایان آذرماه هر سال توسط وزیر کشور، تصویب و ابلاغ می شود.

وضع هرگونه عوارض به غیر از موارد اعلام شده ممنوع می باشد و مشمول یکی از مجازاتهای تعزیری درجه شش موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی مصوب 1392.2.1 با اصلاحات و الحاقات بعدی خواهدبود.

و در اجرای این حکم در دستورالعمل اجرایی موضوع تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها آمده است که: میزان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری نباید بیش از 40 درصد ارزش افزوده ایجاد شده باشد.

بنابراین سقف عوارض مذکور معین شده و ولی هیچ حداقلی به طور قطعی مورد حکم قرار نگرفته است.

در بحث قدرالسهم شهرداری بابت تفکیک و افراز زمین نیز شاهد چنین وضعی می باشیم.

3-شرایط وصول عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر یا تعیین کاربری توسط شهرداری ها

شایان ذکر است ضمن دستورالعمل اجرایی موضوع تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها در کنار عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری عرصه در اجرای طرح های عمران شهری، از عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از تعیین کاربری عرصه در اجرای طرح های عمران شهری نیز نام برده شده است و در مورد ضوابط و ترتیبات وصول این دو عنوان از عوارض آمده است:

در صورتی که به درخواست مالک،ملک فاقد کاربری، تعیین کاربری شده و یا کاربری قبلی آن تغییر یابد،و از این اقدام ارزش افزوده برای ملک ایجاد شود،مشمول پرداخت این عنوان عوارض می گردد.

میزان این عوارض نباید بیشتر از 40 درصد ارزش افزوده ایجاد شده باشد.

اگر درخواست مالک برای تغییر کاربری ثبت شده باشد، تا زمانی که مالک درخواست بهره برداری از کاربری جدید را نداشته باشد مشمول پرداخت این عنوان نمی گردد.

این مقرره حکمی بسیار مهم و قابل استفاده در پرونده هایی مانند پرونده های کمیسیون ماده 77 ، ابطال توافقنامه های شهرداری، احراز وقوع تخلف شهرداری و حتی اختلافات بین اشخاصی است که املاکی را که مشمول پرداخت عوارض تغییر یا تعیین کاربری هستند،مورد معامله قرار می دهند و در اینجا شهرداری، با ملک سر و کار دارد و مواردی پیش می آید که خریدار با هزینه قابل توجه تغییر کاربری و بدهی ای که مربوط به زمان مالکیت فروشنده است و یا اینکه عوارض مذکور روی ملک قرار گرفته است روبرو می شود.مخصوصا زمانی که خریدار قصد دارد از ملک خود با کاربری جدید بهره برداری نماید.

به هر حال مقوله ای تخصصی است که بدون اطلاعات ویژه حقوق شهری و شهرسازی و آگاهی از تازه ترین رویه قضایی نمی توان در دعاوی مطروحه به نتیجه مطلوب رسید.

امروز با حافظ:

الا ای یوسف مصری که کردت سلطنت مغرور / پدر را باز پرس آخر کجا شد مهر فرزندی؟!

در این بازار اگر سودی هست با درویش خرسند است / خدایا منعمم گردان به درویشی و خرسندی

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری) با عنوان سهم شهرداری از تغییر کاربری تدوین گردیده است.