عوارض تفکیک مجدد زمین در محدوده و حریم شهرها

عوارض تفکیک مجدد زمین از مقولات مرتبط با موضوع تفکیک اراضی شهری و ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری است که باب حقوقی جدیدی را در موضوع افراز و تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهر مفتوح نموده است.

چند مسئله در این باره قابل طرح هست که در قالب پرسش و پاسخ بدان می پردازیم.

تفاوت عوارض تفکیک با قدرالسهم افراز و تفکیک چیست؟

در این باره باید گفت قدرالسهم افراز و تفکیک به استناد ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری در واقع مقدار سهمی است که در قبال تفکیک و افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهر با شرایط مقرر در این ماده به شهرداری تعلق می گیرد.

تا قبل از اصلاح ماده 101 بر اساس ماده 101 قدیم قانون شهرداری، تنها معابر و شوارع ناشی از تفکیک به شهرداری تعلق می گرفت ولی در ماده 101 فعلی، سقف قدرالسهمی به میزان چهل و سه و هفتاد و پنج صدم درصد به شهرداری تعلق می گیرد ولی هیچ حداقل و کفی برای سهم شهرداری معین نشده است!

اما عوارض تفکیک، عنوانی از عوارض تصویبی شهرداری است که توسط شوراهای اسلامی هر شهر وضع می گردد.

آیا اخذ عوارض تفکیک و در وهله بعد عوارض تفکیک مجدد زمین قانونی است؟

به نظر با وضع ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری و با وجود تعلق گرفتن قدرالسهم های قابل توجه به شهرداری ها، وضع و دریافت عوارض تفکیک فاقد مبنای حقوقی است مخصوصاً که هیات عمومی دیوان عدالت اداری حتی قبل از اصلاح ماده یاد شده، مصوبات شوراها در مورد عوارض تفکیک را ابطال نموده است.

وقتی دریافت عوارض تفکیک مجاز نباشد، دریافت عوارض تفکیک مجدد نیز پذیرفتنی نیست.در یکی از دادنامه های قابل توجه هیات عمومی دیوان عدالت اداری چنین آمده است:

«براساس ماده 101 قانون شهرداری مصوب سال 1345 : «… معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می‌شود متعلّق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان به صاحبان آن پرداخت ‌نخواهد کرد.» با توجه به اینکه براساس تبصره 10 بند 11 تعرفه عوارض و بهای خدمات سال 1398 شهرداری یزد که به تصویب شورای اسلامی این شهر رسیده، مقرر شده است که ساختمانهای احداثی قبل از سـال 1365 صرفاً در صورتی که بعد از سـال فوق مجدداً افراز یا تفکیک نشـوند از پرداخت سـرانه معاف هستند، بنابراین مقرره مذکور از جهت پذیرش پرداخت سرانه در صورت افراز یا تفکیک مجدد خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می‌شود.» ( دادنامه شماره 2186 مورخ 1400/7/27)

آیا تفکیک مجدد زمین های واقع در محدوده و حریم شهر میسر است؟

در این خصوص خلاصتاً باید گفت اصولاً تفکیک و افراز مجدد اراضی شهری مانعی ندارد مگر اینکه در اثر تفکیک و افراز زمین، متراز قطعات تقسیم شده کمتر از حد نصاب تفکیکی گردد.

هیات عمومی دیوان عدالت اداری در این باره طی دادنامه شماره 869 مورخ 1399/7/8 اعلام داشته است:

«موضوع قسمتی از ضوابط کلی تفکیک از طرح تفصیلی شهر تبریز، در جلسه مورخ 1399/2/23 فقهای معظم شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت که به شرح ذیل اعلام نظر می گردد: اطلاق مصوبه مـورد شکایت نسبت به مـواردی که ضرورتی نسبت به منع تفکیک مجدد اراضی وجود ندارد، خلاف شرع شناخته شد. مضافاً اینکه مطابق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ها مصوب سال ۱۳۹۰ تفکیک املاک در مراحل بعدی نیز با رعایت حد نصاب تفکیک بلامانع می باشد، بنابراین اطلاق مصوبه مورد شکایت از این لحاظ نیز مغایر قانون بوده و مستنداً به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۸۷ و ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می شود.»

این مطلب توسط مسعود فریدنی (وکیل دعاوی شهرداری) تحت عنوان عوارض تفکیک مجدد زمین تدوین گردیده است.