شکایت از طرح تفصیلی شهرداری موضوعی است که به جهت تاثیرات چشمگیر طرح مذکور در نحوه استفاده از اراضی و املاک و ایجاد محدودیت و گاهی ایجاد ارزش افزوده برای ملک، درخور بررسی است.
از جمله موارد مبتلابه و مورد سوال در این باره می توان به قرارگیری املاک اشخاص در کاربری هایی مانند فضای سبز و آموزشی و عدم اجرای آن، ایجاد محدودیت در میزان تراکم و سطح اشغال و یا حتی تصمیم کمیسیون ماده 5 یا ضابطه عمومی طرح تفصیلی شهر مربوطه مبنی بر افزایش تراکم و سطح اشغال و یا ایجاد تکالیف مالی خلاف قانون برای مالکان مانند الزام به پرداخت وجه یا قسمتی از ملک بدون مستند قانونی اشاره نمود.
موضوع را در قالب، عناوین پیش می ببریم.
اساساً طرح تفصیلی چیست؟
برای اینکه نحوه استفاده از اراضی واقع در محدوده قانونی شهرها، منضبط شود و ساخت و سازها بدون برنامه انجام نگیرد،طرح های شهری تدوین می گردند.
یکی از این طرح ها، طرح تفصیلی است.طرح دیگر طرح جامع می باشد در طرح های جامع، کاربری و نقشه استفاده از اراضی در پهنه های بزرگ مشخص می گردد.
و اما طبق بند 3 ماده یک قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعيين وظايف آن:
طرح تفصيلي عبارت از طرحي است كه بر اساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمينهاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يك از آنها و وضع دقيق و تفصيلي شبكه عبور و مرور و ميزان تراكم جمعيت و تراكم ساختماني در واحدهاي شهري و اولويت هاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشكلات شهري و موقعيت كليه عوامل مختلف شهري در آن تعيين مي شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالكيت بر اساس مدارك ثبتي تهيه و تنظيم مي گردد.
بنابراین در طرح تفصیلی است که کاربری اراضی و املاک در مساحت های کوچک تر معین می گردد، حد نصاب تفکیکی لازم برای هر یک از کاربری ها مشخص می گردد، معابر شهری ( بلوار،خیابان،کوچه و…) مشخص می گردند و تفکیک و افرازها با لحاظ شبکه معابر عملی می گردد، میزان تراکم ساختمان ها مشخص می گردد و…
ملاحظه می فرمایید که ضوابط طرح تفصیلی می تواند موجب افزایش یا کاهش ارزش املاک و یا ایجاد وقفه در بهره برداری یا زمینه ساز شروع ساخت و ساز از اراضی و املاک گردد.
تصور نمایید که ملکی بر اثر اجرای طرح تفصیلی و تغییر کاربری از زراعی به مسکونی، ارزش چند برابری یافته و ساخت و ساز در آن با لحاظ مقررات قانونی میسر شود.
یا اینکه ملکی با کاربری مسکونی در طرح آموزشی قرار گیرد ولی اداره آموزش و پرورش نه توان تملک را دارد و نه اینکه شهرداری به مالک پروانه ساخت بدهد!!
حتی اگر به مالک اجازه ساخت دهد در اسناد واحدها یا خانه احداثی، همچنان کاربری ملک، آموزشی است و مالک صرفاً حق استفاده مسکونی را با رعایت شرایط مندرج در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها خواهد داشت.
اگر مشتری ای برای این ملک پیدا شود و از این مسائل حقوقی مطلع باشد نمی بایست بهای ملک با کاربری مسکونی را بابت چنین ملکی بپردازد و لااقل باید هزینه لازم برای تغییر کاربری این ملک و فی الواقع اعاده کاربری سابق ( مسکونی) را در محاسبات مالی خود لحاظ نماید که در حال حاضر سقف آن چهل درصد ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری از آموزشی به مسکونی است. آن هم اگر کمیسیون ماده 5 چنین درخواستی را مورد اجابت قرار دهد!
باید و نباید های طرح های تفصیلی
کارکرد طرح تفصیلی در بالا به اختصار بیان شد اما آیا طرح تفصیلی فاقد قید وشرط و محدوده اختیار و اعتبار است؟
پاسخ به درستی منفی است زیرا ممکن است مندرجات طرح تفصیلی، اسناد دیگر مانند طرح جامع را نقض نماید و یا به لحاظ فنی و قانونی مفسده زا گردد.
از این رو در بند 3 ماده یک قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعيين وظايف آن آمده است که طرح تفصیلی: «… بر اساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمين هاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و … تهيه و تنظيم مي گردد».
همچنین در ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران آمده است: تغییرات نقشه های تفصیلی اگر بر اساس طرح جامع شهری مؤثر باشد باید به تأیید مرجع تصویب کننده طرح جامع (شورای عالی شهر سازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی) برسد.
از طرفی در ماده 44 آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرحهای توسعه و عمران محلی، ناحیه ای منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب 1378.10.12 آمده است: طرح های تفصیلی و تغییرات بعدی آنها که حوزه عمل آنها صرفاً در داخل محدوده طرح جامع مصوب شهر می‌باشد، باید طوری تهیه و‌تصویب شوند که با اهداف اصلی و عمده و اساس ضوابط مقرر در طرح جامع تناقضی نداشته باشند و در صورتی که مفاد طرح های مذکور با اهداف و‌رهنمودهای عمده طرح جامع که در مصوبات شورای عالی تعیین شده است، تناقض داشته باشد پس از تصویب شورای استان و تأیید شورای عالی‌اعتبارخواهد داشت .
تغییر در طرح تفصیلی
کمیسیون موضوع ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مرجع تغییر کاربری اراضی شهری است.
اما این کمیسیون هم در اعمال این صلاحیت، آزاد و بدون محدودیت نیست.
مواد 49 و 50 آیین نامه پیش گفته در این باره مقرر داشته است:
ماده ۴۹ـ در بررسی تغییرات طرح تفصیلی باید کلیه ضوابط و معیارهای فنی و تخصصی مورد توجه قرار گرفته باشد. برای اثبات کفایت بررسیها باید‌موارد زیر به جلسه توضیح داده شود:
۱ـ احراز ضرورت تغییر در طرح ؛
۲ـ پیشنهاد زمین مناسب برای جایگزین از حیث مساحت و محل وقوع در هماهنگی با طرح
جامع، چنانچه تغییر مربوط به کاربریهای عمومی باشد؛
۳ـ رعایت حقوق مکتسب اشخاص ؛
۴ـ نحوه تأمین خدمات و تأسیسات زیر بنایی شهری و امکان اصلاح و جابجایی شبکه‌های
موجود.
ماده ۵۰ـ تغییر در نقشه‌های طرحهای تفصیلی خارج از بررسیهای کارشناسی از نظر رعایت مقررات قانونی و اصول فنی به ویژه در مورد زمینهایی که‌حق استفاده مجاز از آنها قبلا” تثبیت شده است یا برای آن براساس طرح تفصیلی پروانه ساختمانی صادر گردیده، یا بر اساس کاربری مصوب در آن‌احداث بنا شده باشد، به هیچ وجه مجاز نیست .
عمده شکایات از کمیسیون ماده و طرح های تفصیلی کدامند؟
موارد عمده شکایت از طرح تفصیلی شهرها عبارتند از :
-قرار دادن املاک در کاربری هایی مانند فضای سبز و آموزشی بدون لحاظ حقوق مکتسبه مالک
-تغییراتی در طرح های تفصیلی که با قسمت های اصلی طرح جامع در تعارض باشد.
-تصمیم گیری در مورد اراضی و املاکی که در قلمرو مکانی صلاحیت کمیسیون ماده پنج نیست.
-مصوبات دال بر ایجاد محدودیت خلاف قانون در ساخت و ساز یا اعطای تراکمی که موجب نقض قواعد آمره شهرسازی و موجب اشرافیت و سایه اندازی بر مجاورین گردد.
-مصوباتی که مالکان را ملزم به پرداخت وجه یا مال یا ملکی می نمایند که در قانون دریافت آن مجاز اعلام نشده است.
مرجع رسیدگی به شکایت از طرح تفصیلی و مصوبات کمیسیون ماده 5
اگر مصوبه مورد نظر، کلی و فراگیر و عام الشمول باشد، می بایست دادخواست ابطال آن در هیات عمومی دیوان عدالت اداری مطرح گردد و الا در باقی موارد، رسیدگی به شکایت از طرح های تفصیلی و مصوبات کمیسیون ماده 5 در صلاحیت شعب دیوان عدالت اداری است.
مطالب مرتبط:
2-نمونه دادخواست ابطال طرح تفصیلی
با امید به اینکه مورد استفاده همکاران و کاربران گرامی قرار گرفته باشد متذکر می گردد این مطلب در تاریخ 15 اردیبشهت 1403 توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری) در مورد شکایت از طرح تفصیلی شهرداری تدوین گردیده است.