عدم اجرای طرح تفصیلی و وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها

عدم اجرای طرح تفصیلی

عدم اجرای طرح تفصیلی در خصوص آن قسمت از املاکی که در طرح های دولت یا شهرداری مانند آموزشی،بهداشتی و فضای سبز قرار گرفته اند، عملاً موجب تضییح حقوق مالکانه و محروم شدن مالک از بهره برداری ملک می گردد.

این مشکل در فرض هایی که مدت ها از زمان تصویب طرح گذشته و دستگاه متولی طرح، طرح را اجرا نمی نماید، نمایان می گردد.

طرح مسئله عدم اجرای طرح تفصیلی

به کوتاه سخن ، ملکی در طرح قرار گرفته و بیش از پنج سال از تاریخ تصویب آن گذشته است با این حال دستگاه مربوطه در عمل اقدامی برای پرداخت بهای روز ملک معمول نمی دارد، شهرداری نیز به حقوق مالکانه مالک بی اعتناست و برای نمونه از صدور پروانه ساختمانی امتناع می نماید.

راه کار های احقاق حق مالکانی که املاک آنها در طرح قرار گرفته است.

در چنین مواردی سه راهکار متصور است:

نخست: ابطال طرح تفصیلی در مورد ملک مربوطه، که این دعوی از دعاوی مشکل دیوان عدالت اداری است و ابطال طرح تفصیلی، مستلزم ارائه دلایل فنی و حقوقی است که البته در فرض نقض موازین فنی و حقوقی در موقع تصویب طرح، به نتیجه رسیدن در این دعاوی محتمل می گردد.

دومین راهکار ، ارائه درخواست تغییر کاربری به شهرداری است که در اینجا متولی پذیرش و تصویب تغییر کاربری، کمیسیون ماده پنج می باشد و شهرداری در صورت تایید و تصویب تغییر کاربری و ایجاد ارزش افزوده برای مالک، عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری را دریافت می نماید.

سومین راهکار، شکایت علیه شهرداری به علت عدم اجابت درخواست مالک برای مصادیق حقوق مالکانه مانند صدور پروانه ساختمانی است.

در خصوص مورد اخیر نیز به استناد تبصره یک قانون تعيين وضعيت املاك واقع در طرحهاي دولتي و شهرداری ها: در صورتي كه اجراي طرح و تملك املاك واقع در آن به موجب برنامه زمان بندي مصوب به حداقل 5 سال بعد موكول شده باشد،‌ مالكين املاك واقع در طرح از كليه حقوق مالكانه مانند احداث يا تجديد بنا يا افزايش بنا و تعمير و فروش و اجاره و رهن و غيره برخوردارند و در‌ صورتي كه كمتر از 5 سال باشد مالك هنگام اخذ پروانه تعهد مي‌نمايد هر گاه زمان اجراي طرح قبل از پنج سال شروع شود حق مطالبه هزينه احداث و‌تجديد بنا را ندارد.

اما مسئله این است که شهرداری در فرض صدور حکم له مالک در دیوان عدالت مبنی بر الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی، مانند سایر اشخاصی که ملک آنها در طرح واقع نشده است، تراکم معمول را لحاظ می نماید یا خیر؟

این موضوع در آرای شعب دیوان با برداشت های متفاوت مواجه شده است و در نهایت هیات عمومی دیوان عدالت اداری طی دادنامه شماره 817 مورخ 14/10/1395 اعلام نمود:

«… مطابق تبصره اصلاحي ماده واحده قانون تعيين وضعيت املاك واقع در طرح هاي دولتي و شهرداريها مصوب سال 1380، مقرر شده است، در صورتي كه اجراي طرح و تملك املاك واقع در آن به موجب برنامه زمان بندي مصوب به حداقل 5 سال بعد موكول شده باشد، مالكين املاك واقع در طرح از كليه حقوق مالكانه مانند احداث يا تجديد بنا يا افزايش بنا برخوردار مي‌باشند و در صورتي كه كمتر از 5 سال باشد، مالك هنگام اخذ پروانه تعهد مي‌كند هر گاه زمان اجراي طرح قبل از 5 سال شروع شود، حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد. به موجب بند 24 ماده 55 قانون شهرداري ، صدور پروانه براي كليه ساختمانهايي كه در شهر احداث مي‌شود از جمله وظايف شهرداري مي‌باشد. نظر به اينكه شهرداري در صدور پروانه ساختمان ملزم به اعطاي پروانه با حداكثر تراكم نيست و الزام قانوني در اين خصوص وجود ندارد، بنابراين دادنامه شماره 366 ـ 1389/2/19 شعبه 31 ديوان عدالت اداري در قسمتي كه در خصوص خواسته شاكيان بر الزام شهرداري به صدور پروانه ساختماني در 4 طبقه مسكوني حكم به رد صادر كرده است، صحيح و موافق مقررات است. اين رأي به استناد بند 2 ماده 12 و مواد 88 قانون تشكيلات و آيين دادرسي ديوان عدالت اداري مصوب سال 1392، براي شعب ديوان عدالت اداري و ساير مراجع اداري مربوط در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.»

با این ترتیب ، حداقل ضرری که متوجه مالکان املاک واقع در طرح می گردد آن است که شهرداری تکلیفی به صدور پروانه با حداکثر تراکم ندارد.

درست است که در غیر از مواردی که ملکی در طرح قرار می گیرد نیز شهرداری ملزم به صدور پروانه با حداکثر تراکم نیست با این حال در عمل غالباً شهرداری حتی اگر حداکثر تراکم را به متقاضی صدور پروانه اعطا ننماید، تراکم معمول و جاری در مورد املاک واقع در همان محل را مبنای صدور پروانه قرار می دهد.

در حالی که شهرداری ها در جایی که مالک، حکم به اعمال حقوق مالکانه و صدور پروانه اخذ نموده است به استناد رای پیش گفته در موارد بسیاری از صدور پروانه بیش از تراکم پایه خودداری می نمایند و حقیقتاً چنین وضعی نقض غرض قانونگذار می باشد.

مصوبه مهم  شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در مورد نحوه اِعمال حقوق مالکانه املاک واقع در طرح

در این باره شورای یاد شده اخیراً طی مصوبه ای به شماره 300/18965 مورخ 22/1/1401 اعلام نموده است:

۱ـ مالکین اراضی و املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی مصوب مطابق ضوابط مربوطه به کاربری اعلامی حق اخذ پروانه ساختمانی و احداث بنا خواهند داشت مگر آنکه اجرای کاربری عمومی مصوب در شمار وظایف اختصاصی دستگاه مجری طرح باشد.

۲ـ درصورتی که اجرای کاربری عمومی طرح مصوب موجل باشد و مالک تقاضای احداث بنا غیر از کاربری مصوب داشته باشد میزان احداث بنا طی زمان بندی طرح، سطح اشغال ۶۰ درصد و تراکم ساختمانی ۱۲۰ درصد و با نوع استفاده مسکونی خواهد بود و در خصوص باغات برابر ضوابط مربوطه عمل خواهد شد.

تبصره۱: در مناطقی که حداکثر تراکم مجاز کمتر از این میزان باشد بر مبنای طرح مصوب عمل خواهد شد.

تبصره ۲: احداث بنا در اراضی دارای حقوق مکتسبه قانونی قبلی در حد تراکم بنای موجود بلامانع است.

۳ـ حد نصاب تفکیک در کلیه کاربری ها مطابق ضوابط طرح های مصوب مربوط به همان کاربری عمومی می باشد.

۴ـ اراضی دارای کاربری های خدمات  عمومی واقع در شهرک های مصوب و یا کاربری های خدمات عمومی ناشی از طرح های تفکیکی (موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها) و همچنین اراضی واقع در حرایم قانونی مصوب،  از شمول این مصوبه مستثنی و تابع ضوابط خاص قانونی مربوط به خود می باشند.

۵ـ اعمال حقوق مالکانه در طرح های مصوب شهری موجل، کاربری مصوب را تغییر نمی دهد و پس از انقضای برنامه زمان بندی به محض رفع مانع قانونی، برابر با کاربری مصوب اقدام خواهد شد.

با وجود ابهاماتی که در این مصوبه وجود دارد به نظر می رسد این مقرره در مجموع موجب انتظام نسبی نحوه اِعمال حقوق مالکانه خواهد شد.

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل دعاوی ملکی و شهرداری) در خصوص وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها و عدم اجرای طرح تفصیلی تدوین گردیده است.

20 دیدگاه. Leave new

  • مهدی مشکاتی
    2023-06-19 22:07

    سلام ،مشاوره حقوقی میخواهم

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2023-06-19 22:41

      سلام
      با شماره 09123978117 تماس بگیرید جهت هماهنگی

      پاسخ
    • مهدی
      2024-06-06 12:58

      با سلام و تشکر از مطالب مفید وکیل محترم
      یک سوال داشتم
      طرح تفصیلی که در حدود ۲۰ سال از تصویب ان گذشته و شهرداری اقدامی برای اجرای طرح نکرده میشه علیه شهرداری شکایت مطرح کرد؟؟

      پاسخ
      • مسعود فریدنی
        2024-06-18 22:47

        درود بر شما
        بابت اینکه 20 سال از تاریخ تصویب طرح گذشته و اجرا نشده، به صرف این موضوع رای به ابطال طرح نمی دهند.برای ابطال طرح باید دلایل قانونی و فنی ارائه بشه مثلاً قبل از قرارگیری ملک در طرح، پروانه ساختمانی مسکونی صادر شده و متعاقباً کمیسیون ماده 5 فرضاً کاربری ملک را فضای سبز اعلام کرده باشه-طرف شکایت در این دعاوی هم کمیسیون ماده پنجه نه شهرداری -بابت حقوق مالکانه و اخذ پروانه ساختمانی میتونین شکایت کنید که شرح مفصل داره که به چه خواسته ای و شرایط ملک چی بوده و چی هست…

        پاسخ
  • سیدحسین هنرمندپیشه
    2023-08-02 18:45

    درود برشما استاد عزیز
    ممنون از مطالب مفیدی که وقت میزارید تهیه و در دسترس دیگران قرار میدید.

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2023-08-02 23:32

      درود
      سپاسگزارم.

      پاسخ
      • ماشاالله طلاوری
        2024-10-02 07:13

        سلام و عرض ارادت ملک ورثه ای پدر بزرگم را خریداری کردم حدود 40الی50سالی هست میگویند ملک در طرح است از سال 99پیگیر شدم متاسفانه شهرداری.شهرسازی.اداره کل شهرسازی هنوز کمیسیونی برگزار نکردن برای تعیین تکلیف ملک هربار که مراجعه میکنم یک حرف میزنند بنظر شما من چکار کنم چه راه حلی برایم پیشنهاد میدهید متشکرم

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2024-10-09 00:45

          سلام -درخواست تغییر کاربری و توافق با شهرداری و اگر میسر نشد گرفتن مجوز ساخت در قالب قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها چه از طریق اداری و چه اگر نشد با شکایت در دیوان عدالت اداری

          پاسخ
  • سلام آقای فریدنی
    حقیقا مشکلی برای ما پیش آمده که مشابه اون رو نه در مطالب وب سایت شما و نه در هیچ جای دیگر پیدا نکردم و بالای 3 ماه هست که اینترنت رو زیر و رو کردم در این خصوص.
    قطعا که با مفهوم عقب نشینی به دلیل تعریض خیابان ها آشنایی دارید، مشکل ما دقیقا برعکس این ماجرا هست
    در زمان گذشته یک عارضه ای در مقابل زمین ما قرار داشته (رودخانه) که این عارضه الان 30 سال هست از بین رفته و الان زمین داخل شهر قرار گرفته و یک حد فاصلی هست میان زمین ما با معبر سایر همسایه ها که با پروانه یا بدون پروانه ساخت ساز کردن در این قسمت هم وارد شدن و ساختن
    الان متاسفانه چون زمین ما تعیین حدود شده بوده و در سند قید شده بوده که رودخانه هست حالا تکلیف این زمین اضافی جلوی زمین ما چیه
    اصلا هیچ قانونی پیدا نکردم که شهرداری این زمین رو بتونه بفروشه به ما یا شخص دیگر چون طبعا اجبار به فروش هم منطقی نیست
    تمامی قوانین در مورد عقب نشینی هست و این موضوع که برای ما پیش اومده اینه که طرح تفصیلی با اسناد مالکیت مطابق نیست و جلوتر هست
    نمیدونم قبلا با همچین موردی برخورد داشتین آیا قانونی در این خصوص هست و تکلیف ما چیه؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2024-05-28 21:03

      سلام
      از مستند زیر استفاده نمایید.
      ماده ۱۹  قانون نوسازی و عمران شهری:
      هرگاه در نتیجه اجراء طرحهای مصوب شهری (جامع- تفصیلی) تمام یا قسمتی از معابر عمومی به صورت متروک درآید و در مالکیت اوقاف و اشخاص حقیقی و حقوقی نباشد، آن قسمت متعلق به شهرداری خواهد بود و چنانچه شهرداری قصد فروش آن را داشته باشد مشروط به این که آن مقدار زمین قابلیت صدور جواز و استفاده مستقل را نداشته باشد، مالک ملک مجاور در خرید آن با قیمت کارشناسی روز با ترک تشریفات مزایده حق تقدم خواهد داشت و در صورتی که ملک یاد شده در مجاورت املاک متعدد و با مالکین متعدد باشد تشریفات مزایده بین آنها برگزار می شود. (اصلاحی مصوب ۱۳۸۸/۱۰/۸)

      پاسخ
  • حسن شهبازی مقدم
    2024-06-08 10:41

    با سلام و عرض ادب در سال ۶۰ ملکی را جواز گرفتیم و ساختیم و سال بعد که برای پایان کار و تفکیک رفتیم کفتند که ملک شما ۸۰ در صد آن در طرح است و الان مدت ۴۲ سال است که در طرح قرار دارد تکلیف مارا مشخص کنیدالان ملک فرسوده شده هیچ اقدامی نمی‌توانیم کنیم خواهشا راهنمایی کنید با تشکر

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2024-06-18 23:19

      درود
      شاید بتوان طرح مورد نظر را در قسمت پلاک ثبتی ملک شما ابطال کرد.
      اینکه آیا به نتیجه می رسد یا خیر، مستلزم مطالعه مدارک و ملاقات حضوری است.

      پاسخ
  • محمد
    2024-06-30 14:19

    سلام وقت بخیر ما در زمینی با کاربری باغ کارگاه احداث کردیم در سال 96 طرح هادی عوض شد و کاربری باغ مسکونی شد ودر سال 98 سند تک برگ گرفتیم رای سال 94 به تخریب اومده آیا باتوجه به تغییر طرح میشود رای دیوان را ابطال یا اعاده دادرسی داد. نکته دوم اینکه 100 متر از زمین که در سند هست را به خاطر شکل زمین گذربن بست اختصاصی دیده شده که بیش از 8 سال طرح اجرا نشده و راه برای کسی نیس

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2024-06-30 18:03

      سلام
      در صورت داشتن استحکام بنا،عدم تجاوز به معبر، عدم اشرافیت به همسایگان و موارد دیگر، می تواند مستندی برای اعاده دادرسی در دیوان قرار گیرد.( در صورتی که رای تخریب در دیوان تایید و مطرح شده باشد) در کمیسیون های مواد 99و 100 مستند قانونی برای اعاده دادرسی نداریم.

      پاسخ
  • مهدی
    2024-09-10 08:15

    سلام
    در ساختمان با کاربری مسکونی دو سال مدرسه غیر دولتی بوده و شهرداری با توجه به شکایت همسایه ها حکم به اعاده به وضع سابق داده یعنی مسکونی .
    الان 5 سال از آن حکم گذشته و همچنین 4 سال است آن ساختمان دیگر آموزشی نبوده و استفاده مسکونی داشته
    الان دوباره که اقدام به تاسیس مدرسه غیر دولتی شده در آن ساخمان شده
    شهرداری پیرو همان حکم اجازه فعالیت آموزشی نداده و تهدید به پلمپ نموده است . و می گوید اینجا کاربری آموزشی دارد.
    ممنون می شوم راهنمایی بفرمایید

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2024-09-28 00:42

      سلام
      سوال مبهم است اگر شهرداری بیان می دارد که کاربری ملک،آموزشی است چرا اجازه فعالیت آموزشی نمی دهد؟ اساساً استقرار مدارس مورد نظر در اماکن مسکونی با رعایت شرایطی مجاز است.

      پاسخ
  • مهدی
    2024-09-10 08:17

    اصلاحیه : شهرداری می گوید ساخمان کاربری مسکونی دارد

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2024-09-28 00:43

      درود
      مدارس مورد نظر اصولاً مجاز به فعالیت در اماکن مسکونی می باشند باید دید دلیل مخالفت شهرداری چیست؟

      پاسخ
  • محمد
    2024-09-27 22:19

    درود برشما
    ما مالک زمینی هستیم که کاربری کشاورزی داشته و حدود پانزده ساله که در طرح تفصیلی زمین ما روی خیابان بیست متری قرار گرفته که اکثر زمین های ابتدا تا انتهای خیابان بیست متری مذکور متعلق به شخصی دیگه است که بنا به وضعیت مالی مناسب اقدام به تفکیک زمینهای تحت تملکش نمیکنه و زمین ما هم وسط زمین های اون قرار گرفته. ما قصد داریم مجوز ساخت بگیریم و نیاز داریم شهرداری خیابان مذکور رو اجرا بکنه چه راهی و چه ماده قانونی وجود داره که شهرداری رو ملزم کنیم خیابون رو اجرا کنه چون مالک زمینها ظاهرا مانع اجرای طرح هستش آیا کسی میتونه مانع اجرای طرح تفصیلی بشه؟ ممنون از وقتی که بابت توضیح میذارین

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2024-10-07 22:59

      درود
      قانوناً درخواست های اشخاص نباید مانع اجرای طرح شود مگر به حکم مراجع قضایی
      شما هم نمی توانید شهرداری را ملزم به اجرای طرح نمایید اگر ملک شما سند دارد و تفکیک شده هست برای گرفتن پروانه ساختمانی اقدام نمایید البته اگر مطلوب شما هست.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.