عدم اجرای طرح تفصیلی و وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها

عدم اجرای طرح تفصیلی در خصوص آن قسمت از املاکی که در طرح های دولت یا شهرداری مانند آموزشی،بهداشتی و فضای سبز قرار گرفته اند، عملاً موجب تضییح حقوق مالکانه و محروم شدن مالک از بهره برداری ملک می گردد.

این مشکل در فرض هایی که مدت ها از زمان تصویب طرح گذشته و دستگاه متولی طرح، طرح را اجرا نمی نماید، نمایان می گردد.

طرح مسئله عدم اجرای طرح تفصیلی

به کوتاه سخن ، ملکی در طرح قرار گرفته و بیش از پنج سال از تاریخ تصویب آن گذشته است با این حال دستگاه مربوطه در عمل اقدامی برای پرداخت بهای روز ملک معمول نمی دارد، شهرداری نیز به حقوق مالکانه مالک بی اعتناست و برای نمونه از صدور پروانه ساختمانی امتناع می نماید.

راه کار های احقاق حق مالکانی که املاک آنها در طرح قرار گرفته است.

در چنین مواردی سه راهکار متصور است:

نخست: ابطال طرح تفصیلی در مورد ملک مربوطه، که این دعوی از دعاوی مشکل دیوان عدالت اداری است و ابطال طرح تفصیلی، مستلزم ارائه دلایل فنی و حقوقی است که البته در فرض نقض موازین فنی و حقوقی در موقع تصویب طرح، به نتیجه رسیدن در این دعاوی محتمل می گردد.

دومین راهکار ، ارائه درخواست تغییر کاربری به شهرداری است که در اینجا متولی پذیرش و تصویب تغییر کاربری، کمیسیون ماده پنج می باشد و شهرداری در صورت تایید و تصویب تغییر کاربری و ایجاد ارزش افزوده برای مالک، عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری را دریافت می نماید.

سومین راهکار، شکایت علیه شهرداری به علت عدم اجابت درخواست مالک برای مصادیق حقوق مالکانه مانند صدور پروانه ساختمانی است.

در خصوص مورد اخیر نیز به استناد تبصره یک قانون تعيين وضعيت املاك واقع در طرحهاي دولتي و شهرداری ها: در صورتي كه اجراي طرح و تملك املاك واقع در آن به موجب برنامه زمان بندي مصوب به حداقل 5 سال بعد موكول شده باشد،‌ مالكين املاك واقع در طرح از كليه حقوق مالكانه مانند احداث يا تجديد بنا يا افزايش بنا و تعمير و فروش و اجاره و رهن و غيره برخوردارند و در‌ صورتي كه كمتر از 5 سال باشد مالك هنگام اخذ پروانه تعهد مي‌نمايد هر گاه زمان اجراي طرح قبل از پنج سال شروع شود حق مطالبه هزينه احداث و‌تجديد بنا را ندارد.

اما مسئله این است که شهرداری در فرض صدور حکم له مالک در دیوان عدالت مبنی بر الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی، مانند سایر اشخاصی که ملک آنها در طرح واقع نشده است، تراکم معمول را لحاظ می نماید یا خیر؟

این موضوع در آرای شعب دیوان با برداشت های متفاوت مواجه شده است و در نهایت هیات عمومی دیوان عدالت اداری طی دادنامه شماره 817 مورخ 14/10/1395 اعلام نمود:

«… مطابق تبصره اصلاحي ماده واحده قانون تعيين وضعيت املاك واقع در طرح هاي دولتي و شهرداريها مصوب سال 1380، مقرر شده است، در صورتي كه اجراي طرح و تملك املاك واقع در آن به موجب برنامه زمان بندي مصوب به حداقل 5 سال بعد موكول شده باشد، مالكين املاك واقع در طرح از كليه حقوق مالكانه مانند احداث يا تجديد بنا يا افزايش بنا برخوردار مي‌باشند و در صورتي كه كمتر از 5 سال باشد، مالك هنگام اخذ پروانه تعهد مي‌كند هر گاه زمان اجراي طرح قبل از 5 سال شروع شود، حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد. به موجب بند 24 ماده 55 قانون شهرداري ، صدور پروانه براي كليه ساختمانهايي كه در شهر احداث مي‌شود از جمله وظايف شهرداري مي‌باشد. نظر به اينكه شهرداري در صدور پروانه ساختمان ملزم به اعطاي پروانه با حداكثر تراكم نيست و الزام قانوني در اين خصوص وجود ندارد، بنابراين دادنامه شماره 366 ـ 1389/2/19 شعبه 31 ديوان عدالت اداري در قسمتي كه در خصوص خواسته شاكيان بر الزام شهرداري به صدور پروانه ساختماني در 4 طبقه مسكوني حكم به رد صادر كرده است، صحيح و موافق مقررات است. اين رأي به استناد بند 2 ماده 12 و مواد 88 قانون تشكيلات و آيين دادرسي ديوان عدالت اداري مصوب سال 1392، براي شعب ديوان عدالت اداري و ساير مراجع اداري مربوط در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.»

با این ترتیب ، حداقل ضرری که متوجه مالکان املاک واقع در طرح می گردد آن است که شهرداری تکلیفی به صدور پروانه با حداکثر تراکم ندارد.

درست است که در غیر از مواردی که ملکی در طرح قرار می گیرد نیز شهرداری ملزم به صدور پروانه با حداکثر تراکم نیست با این حال در عمل غالباً شهرداری حتی اگر حداکثر تراکم را به متقاضی صدور پروانه اعطا ننماید، تراکم معمول و جاری در مورد املاک واقع در همان محل را مبنای صدور پروانه قرار می دهد.

در حالی که شهرداری ها در جایی که مالک، حکم به اعمال حقوق مالکانه و صدور پروانه اخذ نموده است به استناد رای پیش گفته در موارد بسیاری از صدور پروانه بیش از تراکم پایه خودداری می نمایند و حقیقتاً چنین وضعی نقض غرض قانونگذار می باشد.

مصوبه مهم  شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در مورد نحوه اِعمال حقوق مالکانه املاک واقع در طرح

در این باره شورای یاد شده اخیراً طی مصوبه ای به شماره 300/18965 مورخ 22/1/1401 اعلام نموده است:

۱ـ مالکین اراضی و املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی مصوب مطابق ضوابط مربوطه به کاربری اعلامی حق اخذ پروانه ساختمانی و احداث بنا خواهند داشت مگر آنکه اجرای کاربری عمومی مصوب در شمار وظایف اختصاصی دستگاه مجری طرح باشد.

۲ـ درصورتی که اجرای کاربری عمومی طرح مصوب موجل باشد و مالک تقاضای احداث بنا غیر از کاربری مصوب داشته باشد میزان احداث بنا طی زمان بندی طرح، سطح اشغال ۶۰ درصد و تراکم ساختمانی ۱۲۰ درصد و با نوع استفاده مسکونی خواهد بود و در خصوص باغات برابر ضوابط مربوطه عمل خواهد شد.

تبصره۱: در مناطقی که حداکثر تراکم مجاز کمتر از این میزان باشد بر مبنای طرح مصوب عمل خواهد شد.

تبصره ۲: احداث بنا در اراضی دارای حقوق مکتسبه قانونی قبلی در حد تراکم بنای موجود بلامانع است.

۳ـ حد نصاب تفکیک در کلیه کاربری ها مطابق ضوابط طرح های مصوب مربوط به همان کاربری عمومی می باشد.

۴ـ اراضی دارای کاربری های خدمات  عمومی واقع در شهرک های مصوب و یا کاربری های خدمات عمومی ناشی از طرح های تفکیکی (موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها) و همچنین اراضی واقع در حرایم قانونی مصوب،  از شمول این مصوبه مستثنی و تابع ضوابط خاص قانونی مربوط به خود می باشند.

۵ـ اعمال حقوق مالکانه در طرح های مصوب شهری موجل، کاربری مصوب را تغییر نمی دهد و پس از انقضای برنامه زمان بندی به محض رفع مانع قانونی، برابر با کاربری مصوب اقدام خواهد شد.

با وجود ابهاماتی که در این مصوبه وجود دارد به نظر می رسد این مقرره در مجموع موجب انتظام نسبی نحوه اِعمال حقوق مالکانه خواهد شد.

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل دعاوی ملکی و شهرداری) در خصوص وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها و عدم اجرای طرح تفصیلی تدوین گردیده است.