شکایت از طرح تفصیلی شهرداری موضوعی است که به جهت تاثیرات چشمگیر طرح مذکور در نحوه استفاده از اراضی و املاک و ایجاد محدودیت و گاهی ایجاد ارزش افزوده برای ملک، درخور بررسی است.
از جمله موارد مبتلابه و مورد سوال در این باره می توان به قرارگیری املاک اشخاص در کاربری هایی مانند فضای سبز و آموزشی و عدم اجرای آن، ایجاد محدودیت در میزان تراکم و سطح اشغال و یا حتی تصمیم کمیسیون ماده 5 یا ضابطه عمومی طرح تفصیلی شهر مربوطه مبنی بر افزایش تراکم و سطح اشغال و یا ایجاد تکالیف مالی خلاف قانون برای مالکان مانند الزام به پرداخت وجه یا قسمتی از ملک بدون مستند قانونی اشاره نمود.
موضوع را در قالب، عناوین پیش می ببریم.
اساساً طرح تفصیلی چیست؟
برای اینکه نحوه استفاده از اراضی واقع در محدوده قانونی شهرها، منضبط شود و ساخت و سازها بدون برنامه انجام نگیرد،طرح های شهری تدوین می گردند.
یکی از این طرح ها، طرح تفصیلی است.طرح دیگر طرح جامع می باشد در طرح های جامع، کاربری و نقشه استفاده از اراضی در پهنه های بزرگ مشخص می گردد.
و اما طبق بند 3 ماده یک قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعيين وظايف آن:
طرح تفصيلي عبارت از طرحي است كه بر اساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمينهاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يك از آنها و وضع دقيق و تفصيلي شبكه عبور و مرور و ميزان تراكم جمعيت و تراكم ساختماني در واحدهاي شهري و اولويت هاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشكلات شهري و موقعيت كليه عوامل مختلف شهري در آن تعيين مي شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالكيت بر اساس مدارك ثبتي تهيه و تنظيم مي گردد.
بنابراین در طرح تفصیلی است که کاربری اراضی و املاک در مساحت های کوچک تر معین می گردد، حد نصاب تفکیکی لازم برای هر یک از کاربری ها مشخص می گردد، معابر شهری ( بلوار،خیابان،کوچه و…) مشخص می گردند و تفکیک و افرازها با لحاظ شبکه معابر عملی می گردد، میزان تراکم ساختمان ها مشخص می گردد و…
ملاحظه می فرمایید که ضوابط طرح تفصیلی می تواند موجب افزایش یا کاهش ارزش املاک و یا ایجاد وقفه در بهره برداری یا زمینه ساز شروع ساخت و ساز از اراضی و املاک گردد.
تصور نمایید که ملکی بر اثر اجرای طرح تفصیلی و تغییر کاربری از زراعی به مسکونی، ارزش چند برابری یافته و ساخت و ساز در آن با لحاظ مقررات قانونی میسر شود.
یا اینکه ملکی با کاربری مسکونی در طرح آموزشی قرار گیرد ولی اداره آموزش و پرورش نه توان تملک را دارد و نه اینکه شهرداری به مالک پروانه ساخت بدهد!!
حتی اگر به مالک اجازه ساخت دهد در اسناد واحدها یا خانه احداثی، همچنان کاربری ملک، آموزشی است و مالک صرفاً حق استفاده مسکونی را با رعایت شرایط مندرج در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها خواهد داشت.
اگر مشتری ای برای این ملک پیدا شود و از این مسائل حقوقی مطلع باشد نمی بایست بهای ملک با کاربری مسکونی را بابت چنین ملکی بپردازد و لااقل باید هزینه لازم برای تغییر کاربری این ملک و فی الواقع اعاده کاربری سابق ( مسکونی) را در محاسبات مالی خود لحاظ نماید که در حال حاضر سقف آن چهل درصد ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری از آموزشی به مسکونی است. آن هم اگر کمیسیون ماده 5 چنین درخواستی را مورد اجابت قرار دهد!
باید و نباید های طرح های تفصیلی
کارکرد طرح تفصیلی در بالا به اختصار بیان شد اما آیا طرح تفصیلی فاقد قید وشرط و محدوده اختیار و اعتبار است؟
پاسخ به درستی منفی است زیرا ممکن است مندرجات طرح تفصیلی، اسناد دیگر مانند طرح جامع را نقض نماید و یا به لحاظ فنی و قانونی مفسده زا گردد.
از این رو در بند 3 ماده یک قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعيين وظايف آن آمده است که طرح تفصیلی: «… بر اساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمين هاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و … تهيه و تنظيم مي گردد».
همچنین در ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران آمده است: تغییرات نقشه های تفصیلی اگر بر اساس طرح جامع شهری مؤثر باشد باید به تأیید مرجع تصویب کننده طرح جامع (شورای عالی شهر سازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی) برسد.
از طرفی در ماده 44 آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرحهای توسعه و عمران محلی، ناحیه ای منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب 1378.10.12 آمده است: طرح های تفصیلی و تغییرات بعدی آنها که حوزه عمل آنها صرفاً در داخل محدوده طرح جامع مصوب شهر میباشد، باید طوری تهیه وتصویب شوند که با اهداف اصلی و عمده و اساس ضوابط مقرر در طرح جامع تناقضی نداشته باشند و در صورتی که مفاد طرح های مذکور با اهداف ورهنمودهای عمده طرح جامع که در مصوبات شورای عالی تعیین شده است، تناقض داشته باشد پس از تصویب شورای استان و تأیید شورای عالیاعتبارخواهد داشت .
پیشنهاد مطالعه: ابطال ضوابط طرح تفصیلی شهر صحنه درباره تأمین پارکینگ در زمین مجاور
تغییر در طرح تفصیلی
کمیسیون موضوع ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مرجع تغییر کاربری اراضی شهری است.
اما این کمیسیون هم در اعمال این صلاحیت، آزاد و بدون محدودیت نیست.
مواد 49 و 50 آیین نامه پیش گفته در این باره مقرر داشته است:
ماده ۴۹ـ در بررسی تغییرات طرح تفصیلی باید کلیه ضوابط و معیارهای فنی و تخصصی مورد توجه قرار گرفته باشد. برای اثبات کفایت بررسیها بایدموارد زیر به جلسه توضیح داده شود:
۱ـ احراز ضرورت تغییر در طرح ؛
۲ـ پیشنهاد زمین مناسب برای جایگزین از حیث مساحت و محل وقوع در هماهنگی با طرح
جامع، چنانچه تغییر مربوط به کاربریهای عمومی باشد؛
۳ـ رعایت حقوق مکتسب اشخاص ؛
۴ـ نحوه تأمین خدمات و تأسیسات زیر بنایی شهری و امکان اصلاح و جابجایی شبکههای
موجود.
ماده ۵۰ـ تغییر در نقشههای طرحهای تفصیلی خارج از بررسیهای کارشناسی از نظر رعایت مقررات قانونی و اصول فنی به ویژه در مورد زمینهایی کهحق استفاده مجاز از آنها قبلا” تثبیت شده است یا برای آن براساس طرح تفصیلی پروانه ساختمانی صادر گردیده، یا بر اساس کاربری مصوب در آناحداث بنا شده باشد، به هیچ وجه مجاز نیست .
عمده شکایات از کمیسیون ماده و طرح های تفصیلی کدامند؟
موارد عمده شکایت از طرح تفصیلی شهرها عبارتند از :
-قرار دادن املاک در کاربری هایی مانند فضای سبز و آموزشی بدون لحاظ حقوق مکتسبه مالک
-تغییراتی در طرح های تفصیلی که با قسمت های اصلی طرح جامع در تعارض باشد.
-تصمیم گیری در مورد اراضی و املاکی که در قلمرو مکانی صلاحیت کمیسیون ماده پنج نیست.
-مصوبات دال بر ایجاد محدودیت خلاف قانون در ساخت و ساز یا اعطای تراکمی که موجب نقض قواعد آمره شهرسازی و موجب اشرافیت و سایه اندازی بر مجاورین گردد.
-مصوباتی که مالکان را ملزم به پرداخت وجه یا مال یا ملکی می نمایند که در قانون دریافت آن مجاز اعلام نشده است.
مرجع رسیدگی به شکایت از طرح تفصیلی و مصوبات کمیسیون ماده 5
اگر مصوبه مورد نظر، کلی و فراگیر و عام الشمول باشد، می بایست دادخواست ابطال آن در هیات عمومی دیوان عدالت اداری مطرح گردد و الا در باقی موارد، رسیدگی به شکایت از طرح های تفصیلی و مصوبات کمیسیون ماده 5 در صلاحیت شعب دیوان عدالت اداری است.
مطالب مرتبط:
2-نمونه دادخواست ابطال طرح تفصیلی
با جستجوی موضوعات مورد نظر خود در حوزه دعاوی شهرداری، املاک و قراردادها از طریق نشان جستجو (ذره بین) بالای صفحات سایت، می توانید مطالب و نوشته های مرتبط را مطالعه نمایید.
با امید به اینکه مورد استفاده همکاران و کاربران گرامی قرار گرفته باشد متذکر می گردد این مطلب در تاریخ 15 اردیبشهت 1403 توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری) در مورد شکایت از طرح تفصیلی شهرداری تدوین گردیده است.
18 دیدگاه. Leave new
با سلام ملکی را در سال 1401خریداری نمودم
در سال 1400 در طرح جامع شهری فضای سبز بوده و مالک قبلی تغییر کاربری از شهرداری که و باغات را تبدیل مسکونی نموده و در سال 1400 ساخت و ساز انجام داده و آب و برق و گاز از سوی شهرداری بلامانع اعلام شده .
که در سال 1401بصورت بنچاقی خریداری نمودم
و با کمی اضافه بنا به ماده 100رفتم تا سپس برای سند اقدام گردد .
در کمیسیون ماده 100میگویند که در طرح تفضیلی که اخیرا در سال 1403 به تصویب رسیده قرار دارد و جواز ساختمان صادر نمیشود در صورتی که 50میلیون تومان هم برای صدور جواز برای شهرداری بصورت علی الحساب واریز نمودم
در حال حاضر شهرداری میگوید اضافه بنا تخریب شود . و جواز هم صادر نمیشود
در حال حاضر اعتراضی در پرونده شهرداری گذاشته ام حال چه اقدامی بایستی انجام بدهم.لطفا راهنمایی بفرمایید.سپاس
سلام
باید در دیوان عدالت اداری بابت ابطال طرح جدیدی که تصویب شده، شکایت کرد به نظر من شرایط گرفتن حکم مهیاست هر چند کار حقوقی و وکالت قابل پیش بینی صد در صدی نیست.
اگر قصد گرفتن وکیل دارید تماس بگیرید و تشریف بیاورید دفتر با همراه داشتن مدارک.
سلام و اردات
بنده یک ملک در لرستان دارم که از سال ۷۱ ابتدا در طرح هادی بوده و بعد گذشت چندسال در طرح تفصیلی فضای سبز و معابر قرار گرفته و این موضوع باعث شده نه میتوان زمین را فروخت و نه ساخت و شهرداری از آن سال تا به امروز این طرح را اجرا نکرده و عملا با توجه به شواهد دست کم تا ۲۰ سال آینده ام قابل اجرا نیست لطفا راهنمایی بفرمایید چگونه اعتراض کنیم یا زمین آزاد شود یا هر اتفاق دیگه ای ممنون
سلام
اول درخواست تغییر کاربری نمایید اگر مورد پذیرش قرار نگرفت از باب حقوق مالکانه، متقاضی صدور پروانه شوید.
با سلام جناب فریدنی
ملکی دارم ک در طرح تفضیلی شهرداری کرج خدماتی میباشد.
این ملک ۳۰۰ متر و از یک قطعه ۲۷۰۰ متری میباشد.رای ماده ۱۲ ملک برای ۲۷۰۰ متر باغ بوده و متاسفانه به همین قطعه ۳۰۰ متری هم رای باغ اعلام شده.
شهرداری ب استناد رای ۱۲ مسکن و شهرسازی جواز مسکونی نمیده.
قطعه ایی هم از همون ۲۷۰۰ متر جواز مسکونی گرفته و ساخته.ولی ب ما نمیدن.چیکار کنیم؟
درود
همین وصف باغ، موجب عدم بهره برداری بهینه از ملک می وشد.
چاره ای جز درخواست تغییر کابری نیست مگر اینکه مهلت اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 نگذشته باشد که در اینجا باید به رای کمیسیون معترض شوید.
سلام درودجناب فریدونی
بنده ملکی دارم که جهت بنای ساختمانم طبق اون جوازی که گرفتم جنوبی قید شده چندین ساختمان از همسایگانم به همین صورت پیش رفتن الان یکی از ملکای مجاورماجواز گرفتن که جهت ساخت ملکشون شمالیه شهرداریم میگن که طرح تفصیلی اومده جوازش قانویه چه اقدامی باید بکنیم برای این مشگل ممنون میشم راهنمای کنین
درود
شهرداری، مکلف به اجرای طرح تفصیلی هست- در این شرایط باید دعوی ابطال قسمت مورد نظر طرح تفصیلی را مطرح نمود. اینکه به نتیجه می رسد یا خیر، مستلزم بررسی دقیق موضوع است.
سلام جناب فریدونی
ما ملکی داریم دونبش که از یک طرف به خیابان ۳۰ متری ،واز یک سمت خیابان فرعی ۲۲ متری ،حال برای تقسیم ملک مذکور(ملک ارثی)به شهرداری مراجعه کردم اعلام کردن حدود ۳۴ متر طرح تفضیلی بصورت پخ از متراژ ملک کسر میگردد که باعث افت زیاد ملک مذکور میشود، چاره بنده چیست ممنون از راهنماییتون
سلام
باید ادله قوی ای ارائه کنید مبنی بر عدم ضرورت این طرح، مثلا یک کارشناس مسلط نظر دهد که این طرح، گرهی از مشکل تردد و ترافیک باز نمی کند یا ضرورتی ندارد با توجه به میزان تردد و دیگر شرایط-و بعد دعوی ابطال آن را در دیوان مطرح نمایید. نتیجه گرفتن در این دعاوی، دشوار است.
باسلام
ملکی دارم که درسند رسمی اداره ثبت یک طرف آن به شارع عام است ولی این شارع در طرح تفضیلی شهرداری دیده نشده برای اصلاح طرح چه باید کرد
سلام اگر سابقا در آن محل، خیابان بوده، باید دعوی ابطال کاربری جایگزین کاربری معیر را مطرح نمایید.
سلام و خسته نباشید زمینی در حوضه شهری با کاربری مسکونی دارم که برای گرفتن سند اقدام نمودم که با طی نمودن کارهای اداری مشخص شد حدود ۵۸ متر زمینم داخل طرح تفصیلی میباشد که بنده بنا به مشکلاتی که داشتم دیگه اقدام نکردم ولی به تازگی متوجه شدم که شهرداری نقشه طرح رو به دلیل اینکه زمینم بغل پمپ بنزین میباشد و همایت از مالک پمپ بنزین جاده رو تغییر و به سمت زمین من انحراف داده که پمپ بنزین از حریم خارج شد و زمینم حدودا ۲۰۰ متر در حریم قرار گرفت و جالب در اینجاست که در فاصله ۲۰۰ متری سه تا جاده ۱۸ متری ۱۲متری و۱۶ متری زده چه راهنمایی میفرماید
سلام
این موارد را لطفا وقت بگذارید و حضورا یا تلفنی از وکیل مشورت بگیرید- طبیعتاً با پرداخت هزینه-تا به نتیجه مشخصی برسید
به هر حال باید علیه کمیسیون ماده 5 در دیوان شکایت کنید و دلایلی ارائه نمایید که مصوبات کمیسیون در مورد تغییر کاربری ها، فنی نبوده یا ضرورت نداشته یا حق مکتسبه شما را ( به فرض وجود) نادیده گرفته
ما در شهرک خاوران تبریز یک قطعه زمین ۵۰۰ متری داشتیم که اونو در ۷ طبقه مسکونی احداث کردیم با احداث پنجاه درصدی.
طبق ضوابط شهرداری یک حیاط بزرگ در جنوب ساختمان ایجاد کردیم و یک حیاط کوچک در طول دو متری در شمال ساختمان ایجاد کردیم.
ملک همسایه شرقی ما با کاربری تجاری است که حق دارد تا دو طبقه احداث کند.
ملک تجاری صد درصد احداث کرده هم از حیاط جنوبی به طبقه یک و نصف طبقه دو ساختمان مسکونی ما سایه اندازی و اشرافیت دارد و هم از حیاط شمالی سایه اندازی و اشرافیت دارد. یعنی طبقه یک و دو ما کلا نابود و بی ارزش شده است.
به شهرداری مراجعه کردیم گفتن پروانه ساخت ملک تجاری درست صادر شده مشکل در طرح تفصیلی و ضوابط است.
ممنون میشم راهنمایی بفرمایید…
سلام
اگر پروانه بر طبق طرح تفصیلی صادر شده، شهرداری درست میگه و باید از مصوبه کمیسیون ماده پنج شکایت کنید،اما احتمال نتیجه گیری زیاد نیست به نظرم-یک نظر کارشناس برنامه ریزی شهری را هم تهیه کنید در مورد اینکه مصوبه کمیسیون ماده 5 با طرح جامع یا مقررات آمزه شهرسازی مغایرت دارد یا خیر
باسلام ملکی داشتم که در اواخر دهه پنجاه بصورت یکطرفه معبر جنوبی آن از طرف ملک ما به کوچه ده متری تعریض گشته باز اکنون مجددا در طرح تفضیلی هم تعریض را از طرف ملک ما انجام دادند چگ. نه می توانم این رح رالغو کنم
سلام
اگر واقعاً از نظر فنی، تعریض یک طرفه، اجتناب ناپذیر است، بعید است بتوانید با اقدام قضایی به جایی برسید مگر اینکه بتوان دلایل قانع کننده ارائه کرد که فرضاً تعریض از سمت مقابل یا لااقل از دو سمت، باعث تسهیل بهتر تردد می شود که در این حالت باید از کمیسیون ماده 5 شکایت کنید.