رای وحدت رویه شماره 811 دیوان عالی کشور که می توان گفت در اثر اختلاف برداشت دادگاه ها از مفاد رای وحدت رویه شماره 733 هیات عمومی دیوان عالی کشور صادر گردیده است به نظر راهکار بهتری برای جبران خسارت خریدار در فرض مستحق للغیر در آمدن مبیع ارائه کرده است.
هیات عمومی جانب نظر شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان را گرفته است و شعبه اخیر استدلال حقوقی دوراندیشانه ای ارائه داده است که نشان از توجه به نتایج اقتصادی رای و جبران خسارت از متضرر و البته گویای شجاعت قضات شعبه مذکور در ارائه استدلال مخالف با رویه غالب است.
در قسمتی از رای شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان آمده است : … رأی مذکور (منظور رای 733 است ) مبتنی بر جبران کاهش ارزش ثمن بر مبنای تعیین بهای روز طبق نظر کارشناس بوده است. بنابراین عبارت غرامات ناظر به حفظ ارزش ثمن بر مبنای بهای روز میباشد و اقتضای عدالت به مثابه جبران خسارت، پوشش تمام خسارت وارده میباشد که ارجاع امر به کارشناس و تعیین بهای آن به نرخ روز ناظر به شیوه جبران خسارت است … بنابراین نظر به اینکه مطابق نظریه هیأت سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری قیمت پنج قطعه زمین مبلغ دو میلیارد و چهارصد و هشتاد و هفت میلیون و نهصد و ده هزار ریال بوده …حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواندگان به پرداخت دو میلیارد و چهارصد و هشتاد و هفت میلیون و نهصد و ده هزار ریال به عنوان غرامات پنج قطعه زمین و … در حق تجدیدنظرخواه صادر و اعلام می‌نماید.
رای شماره شماره ۸۱۱ -1/4/1400 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز به قرار زیر است:
رای وحدت رویه شماره 811 دیوان عالی کشور
با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همانگونه که در رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارت از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین میکند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است.
بنا به مراتب، رای شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آرا صحیح و قانونی تشخیص داده میشود. این رای طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیرآن لازم الاتباع است.
این مطلب با عنوان رای وحدت رویه شماره 811 دیوان عالی کشور تدوین شده است.
بیشتر بدانید: دعوی ابطال معامله و استرداد ثمن
ارتباط با وکیل دعاوی حقوقی و قراردادها
شما می توانید برای تنظیم لایحه و گرفتن مشاوره در خصوص دعاوی ملکی و قراردادها ( از هر نقطه از کشور) با شماره تلفن 09123978117 تماس بگیرید.وکالت دعاوی صرفاً در مراجع قضایی استان های تهران و البرز مورد پذیرش قرار خواهد گرفت.
از ارائه مشاوره رایگان معذوریم.
26 دیدگاه. Leave new
با سلام اگر طرفین در مبایعه نامه خسارت را در صورت مستحق الغیر در امدن ملک یا کلاهبرداری توافق کرده باشند ایا شامل وحدت رویه 811 می شود.؟؟
درود بر شما
به نظر بنده چون مسئله جبران خسارت در فرض مستحق للغیر در آمدن مبیع از جمله قواعد و مقررات تکمیلی است؛ توافق و قرارداد و شرط ضمن عقد نسبت به آن ترجیح دارد لذا به احترام تراضی طرفین و مستنداً به ماده 10 قانون مدنی، در فرض سوال شما نمی توان از مزایای رای وحدت رویه 811 استفاده نمود.
با سلام .
ملکی با ارزش ۸ میلیون تومان در سال ۸۰ فروختم . الان منابع طبیعی مدعی شد و دادگاه به نفع منابع رای داده و خریدار خواستار غرامت شده و ملک فوق با نرخ امروز بیش از دومیلیار تومان بر آورد میشه آیا مطابق رای وحدت رویه جدید اعمال میشه
درود
در صورت طرح دعوی به خواسته مطالبه ثمن به نرخ روز و عدم درج شرط مخالف در قرارداد، طبق دادنامه 811 رای صادر خواهد شد.
سلام
یک قطعه زمین پانزده سال پیش خریداری کردم اما زمین مورد نظر دولتی شد و سازمان مسکن شهرسازی اجازه ساخت و خرید و فروش رو نمی‌ده ..سال 1397 شکایت کردم و دادگاه رای به جبران خسارت بر اساس نرخ تورم بانک مرکزی داد…اما به دلایلی تا الان اقدام به بردن حکم به اجرای احکام نکردم …الان میشه این حکم بر اساس نرخ روز محاسبه بشه
چون تفاوت شاخص تورم و نرخ روز خیلی زیاده برا جبران خسارت بنده
سلام
به نظرم، خیر، مگر اینکه گفته شود که مطالبه ثمن بر اساس رای وحدت رویه 733 با مطالبه ثمن بر اساس رای وحدت رویه 811 متفاوت هست و با این استدلال تفاوت دو قیمت (مبلغ مورد حکم) با قیمت روز ملک رو طی دادخواست مستقلی مطرح نمود…شاید شد..!
باسلام
دوقطعه زمین درسال 84 خریداری کردم که مالک عنوان نمودزمینهارا مسکن شهرسازی به صورت معوض بهش دآده، مسکن شهرسازی هم نامبرده رافاقدمالکیت ميداند، ایامی شود استناد به رای 811نمود
سلام بر شما
این موارد، مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه هست میبخشید که فرصت پاسخ دهی رایگان نیست.
سلام
قرارداد معاوضه انجام شده است عوض و معوض مشخص شده که قسمتی از معوض مشکل مالکیتی دارد (خیار تدلیس صورت گرفته است)و هیچ گونه خسارتی مشخص نشده است ،حدودا یک سال از زمان این معاوضه میگردد
ایا میشود از رای وحدت رویه ۸۱۱استفاده کرد؟
درود
موضوع، درخور تامل و مستلزم مطالعه دقیق هست با این حال به نظر میرسه که بحث جبران خسارت به طور کلی و مصداقاً از حیث شمول رای وحدت رویه 811، قاعده عمومی عقود معوضی چون بیع و معاوضه هست.اما چون ملاک گرفتن از رای وحدت رویه و توسعه دایره شمول آن، صحیح نیست نتیجتاً در جایی که قرارداد به استناد خیار تدلیس، فسخ شده، این رای قابل استناد و اجرا نیست هر چند به گمونم در جایی نظریه مشورتی مخالفی دیدم و به همین ترتیب می توان استدلال قابل اعتنایی ارائه کرد …!
سلام
ملک کشاورزی که دو کشت شالی و گندم در آن صورت میگرفت را از طریق مزایده به تصور یک مزایده سالم به مبلغ 72 میلیون تومان10سال قبل خریدم . قیمت واقعی کارشناسی شده در آن زمان به عنوان قیمت پایه 40 میلیون تومان بود. متصرف ملک را در مدت 10 سال در اختیار داشت و شکایت نمود و ابطال مزایده را خواست و مانع انتقال سند گردید و دادگاه بر اساس مواد آیین نامه معاملات فروشنده به جهت عدم رعایت حق اولویت متصرف در خرید و عدم انجام مذاکره با ایشان که استحقاق خرید داشتند مزایده را باطل نمود. اکنون با توجه به رای وحدت رویه 733 و811 دادخواست اعلام بطلان معامله و مطالبه خسارت دادم که منجر به صدور رای و محکومیت فروشنده به قیمت روز کارشناسی شده ملک گردید.
سوال من این هست که با توجه به ابطال مزایده آیا اولا ًبرای اضافه پرداختی ثمن واقعی که آکل به باطل و باعث دارا شدن بلاجهت فروشنده میشود می توان طرح شکایت نمود یا در همین حکم باید محاسبه میگردید؟2-منافع ممکن الحصول مبیع(زراعت ) را که متصرف مانع استیفای آن گردید که کمتر از قیمت ملک نیز نمی باشد می توان طرح شکایت نمود؟2- هزینه های دادرسی پرونده های متعدد و1درصد هزینه برگزاری مزایده از بنده فروشنده به مبلغ 720 هزارتومان دریافت نمود را می توان طرح شکایت نمود؟
ودر صورت طرح شکایت ملاک محاسبه هریک از اضافه دریافتی قیمت واقعی ثمن یا منافع مستوفات و ممکن الحصول و غیره شاخص تورم است یا بر مبنای قیمت روزکارشناسی شده؟
در ضمن خوانده اکنون اعتراض نموده و پرونده در مرحله تجدید نظر است و از کارشناسی صورت گرفته 6 ماه میگذرد؟ آیا نباید به جهت اعتبار کارشناسی مجددا صورت پذیردو یامیزان غرامات را موکول به انجام کارشناسی در اجرا حکم در اجرای احکام یا یوم الادا نماید.؟
سلام
پوزش میخوام. فرصت پاسخ به سوالات بالا رو نداریم چون مفصل هست و از بقیه کارها میمونیم.
سلام ،اگردرمعامله ای اصلادرواقع ثمنی پرداخت نشود.اماخریدار مورد معامله را متصرف شود.اما درمقاوله نامه ی مصلحتی قید شود که خریدار ثمن معامله را درقبال تحویل مبیع به فروشنده پرداخت کرده است.درحالیکه اصلأ ثمنی پرداخت نشده باشد.وحدت رویه ی811نافذ است.؟
سلام
خیر
این رای راجع به مطلب دیگری است. اگر اقرار به غلط واقع شده، با اثبات آن می توان دعوی مطالبه ثمن را مطرح نمود.
سلام ،اگردرمعامله ای در حقیقت ثمنی پرداخت نشده باشد.اما در مبایعه‌نامه قید شود که در قبال پرداخت ثمن معامله مثلاً قطعه زمینی تحویل داده شده.لذا با توجه به اینکه ثمنی پرداخت نشده ،باز می شود معامله ازطرف خواهان ابطال شود؟
سلام
خیر
باسلام مورث بنده باغ مشجری را درسال ۷۲باحیاط مسکونی معاوضه نموده درسال۹۲قسمتی از باغ مستحق للغیردرآمده وصاحب سندرسمی ازبعض باغ طرف ماراخلع یدنموده وایشان نیزمعاوضه رادرقالب بیعنامه به دادگاه ارائه وکل قراردادمان راابطال نموده است ولی درباقیمانده ملک تصرف دارد تخلیه نمیکند وخساراتشم درعملیات اجرایی است
بفرمایید راهکارما برای مقابله باایشان چیست ؟دادگاه غفلتا”متوجه بیع نبودن عوضین نبوده وقراردادمارابیع فرض نموده است
سلام بر شما.
این موارد، مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه هست میبخشید که فرصت پاسخ دهی رایگان نیست.
باسلام بنده قطع زمینی سال 99خریداری نموده ام حال حال زمین مستحق اللغیر در امده واز طرفی فروشنده دارای جنون ادواری میباشد ک حکم حجراز سال 96توسط شعبه خانواده تایید شدست بگذریم ک با اشنا بازی گرفتن میخواستم بدونم میتونم از رای وحدت رویه 811استفاده کنم
درود
بله
سلام وقتتون بخیر
در سال 89 یک قطعه زمین 600 متری رو به مبلغ 24 میلیون از دوستم خریدم ولی در قولنامه قید شده تا یکسال ثمن معامله پرداخت نشود معامله فسخ است . تا به موعد مقرر برسد زمین ها گران شد و فروشنده عمده 2500 هزار تومان مانده را از من تحویل نمیگرفت و درخواست فسخ معامله را داشت ولی برای فسخ اقدامی نکرده چند بار شکایت کردم ولی بعد از ارجاع به کارشناسی معلوم شد زمینها در محدوده مسکن و شهرسازی ست و عدم استماع زدند و قید شد که زمینها قابل واگذاری نیست . حالا فروشنده مرتب به حکم نهایی استناد و من را تهدید به ندادن زمین میکند .ایا میتوانم از قانون وحدت رویه 811 استفاده کنم ؟ آیا میتوانم یه حقم برسم ؟
سلام بر شما
این موارد مشاوره به حساب میاد و چون وقت ما رو میگیره با پرداخت هزینه انجام میشه که به صلاح ارباب رجوع هم هست چون به تفصیل پاسخ داده میشه با این حال:
با اثبات مستحق للغیر بودن مبیع می توان به رای مذکور استناد نمود.
شرطی که در قولنامه آمده، شرط فاسخ هست و این مورد برای شما مشکل ساز خواهد شد احتمالاً.حتی در صورت امتناع فروشنده از دریافت تتمه ثمن، به صلاح بود که به شماره حساب بانکی او واریز می نمودید یا صندوق دادگستری.در صورت طرح دعوی انفساخ، به امتناع خواهان از دریافت ثمن و قاعده اقدام استناد نمایید.
سلام .اگر زمین کشاورزی رادر سال۹۴ به قیمت ۳ برابر فروخته باشند وخریدار نصف یه کمی بیشترثمن مبایعه نامه را پرداخت کرده باشد ولی بعد به علت مشکلاتی بقیه ثمن را پرداخت نکرده باشد ومتمم قراردادهای بسته شده باشد که پرداخت را به تعویق انداخته باشد .ایا برای زدن سند به نام خریدار باید بقیه ثمن معامله به قیمت روز پرداخت شود یا همان مقداری که در مبایعه نامه امده است باید پرداخت شود ؟
درود
همان ثمن مورد توافق و نوشته شده در قرارداد.
با سلام
چند قطعه زمین کشاورزی درسال 69 اجاره 99ساله توسط پدرم خریداری شده ،زمین از یکی از وارثین خریداری شده و وارثین دیگر قرارداد رو امضا نکردند والان ادعای مالکیت دارند ،الان ب نظر شما طبق رأی 811 ما میتوانیم طبق قیمت روز درخواست غرامت کنیم
درود
دیر پاسخ میدم چون نرسیدم پیام ها رو ببینم.
اول باید معلوم بشه که قرارداد، اجاره هست یا بیع
به فرض که بیع باشد و پدر شما واقعاً از عدم مالکیت فروشنده ناآگاه باشد، می توان از امتیاز رای 811 بهره برد و الا خیر.