تشخیص باغ بودن یک ملک صرفاً یک عنوان اداری یا ثبتی نیست؛ بلکه میتواند حقوق مالکانه اشخاص را به طور جدی تحت تأثیر قرار دهد. بسیاری از مالکان تصور میکنند اگر ملک آنان در طرح تفصیلی دارای کاربری مسکونی یا تجاری باشد، بدون محدودیت میتوانند از حقوق ساختمانی آن استفاده کنند. با این حال، رأی اخیر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری بار دیگر تأکید کرده است که باغات از حیث ضوابط ساختوساز، تفکیک، افراز و تشخیص نوعیت تابع مقررات خاص خود هستند و الزاماً از ضوابط عمومی طرحهای توسعه شهری تبعیت نمیکنند.
به همین دلیل، تشخیص باغ بودن ملک ممکن است موجب محدودیتهای گستردهای در ساختوساز، کاهش تراکم، محدودیت تفکیک و حتی افزایش خطر صدور حکم تخریب در صورت ارتکاب تخلفات ساختمانی شود.
چرا تشخیص باغ بودن ملک اهمیت دارد؟
مهمترین اثر تشخیص باغ بودن ملک این است که بسیاری از حقوقی که مالک در املاک عادی از آن برخوردار است، محدود یا تابع مقررات ویژه میشود.
در عمل، تشخیص باغ بودن ملک میتواند آثار زیر را به همراه داشته باشد:
محدود شدن تراکم ساختمانی قابل اخذ
محدود شدن سطح اشغال
اعمال ضوابط خاص ساختوساز
محدودیت در تفکیک و افراز
کاهش امکان بهرهبرداری ساختمانی
اعمال ضمانت اجراهای شدیدتر در خصوص تخلفات ساختمانی
بنابراین در بسیاری از موارد، اصل دعوا نه بر سر صدور پروانه ساختمانی، بلکه بر سر تشخیص یا عدم تشخیص باغ بودن ملک است.
رأی جدید هیأت عمومی دیوان عدالت اداری درباره باغات
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در دادنامه شماره ۱۴۰۵۳۱۳۹۰۰۰۰۰۵۴۷۱۳۶ مورخ ۱۴۰۵/۰۳/۰۵ نکات بسیار مهمی را در خصوص وضعیت حقوقی باغات بیان کرده است.
این رأی از آن جهت اهمیت ویژه دارد که برای نخستین بار به صورت صریح بر جایگاه ماده ۱۴ قانون زمین شهری در تعیین ضوابط حاکم بر باغات تأکید کرده و آثار مهم تشخیص نوعیت باغ را مورد توجه قرار داده است.
متن رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
اولاً باغات از حیث ضوابط ساخت و ساز و تشخیص نوعیّت و کاربری و تفکیک و افراز به موجب ماده ۱۴ قانون زمین شهری و دستورالعمل اجرایی آن مصوّب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و آییننامه اجرایی قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها با اصلاحات سال ۱۴۰۱، از شمول ضوابط عمومی و کاربری طرح تفصیلی مستثنی بوده و تابع دستورالعمل ماده ۱۴ قانون فوق الذکر هستند.
ثانیاً به موجب بند (الف) تبصره ۱ ماده ۲ قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها و ماده ۵ دستورالعمل وزارت کشور به شماره ۲۰۳۷۲۶- ۱۴۰۱/۹/۳۰وزارت کشور عناوین عوارض محلی و بهای خدمات که توسط شوراها تصویب و جهت اجرا ابلاغ میگردد صرفاً محدود به عناوین مندرج در دستورالعمل یادشده بوده و تصویب هر نوع عوارض به غیر از موارد اعلام شده ممنوع است.
ثالثاً وزارت کشور طی دستورالعمل موصوف عوارض صدور پروانه ساختمانی باغات را از غیر آن تفکیک ننموده است و موضوع از شمول عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری مندرج در جدول شماره یک آن دستورالعمل هم نیست. زیرا با توجه به توضیحات فوق الذکر اساساً باغات از حیث نوع ساخت و ساز و تراکم و سطح اشغال دستورالعمل مخصوصه دارند و با درخواست مالک در حدود دستورالعمل ماده ۱۴ جزو حقوق مکتسبه ایشان بوده و موضوع از شمول ارزش افزوده ناشی از تعیین یا تغییر کاربری ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری خارج است و لذا تابع عوارض صدور پروانه ساختمانی مندرج در صفحه اول از جدول شماره یک بوده و وضع عوارض مجزّا به نحوی که در مصوبه شورای اسلامی شهر شیراز تحت عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از تعیین کاربری باغات ذکر شده، برخلاف مقرّرات قانونی یادشده است.
رابعاً به موجب رای وحدت رویه شماره ۳۴۹- ۱۳۸۷/۵/۲۰هیأت عمومی دیوان عدالت اداری رای صحیح درخصوص تخلفّات ساختمانی بدون مجوّز یا برخلاف مجوّز در باغات، رای به تخریب است و اساساً موضوع ابقاء اعیانی و تبدیل به جریمه مازاد بر تراکم و سطح اشغال در باغات منتفی بوده و شورای اسلامی شهر هم به تبع جوازی برای وضع عوارض در این رابطه و ایجاد مجوّز برای ابقاء اعیانی با پرداخت عوارض مربوط به آن ندارد.
با توجه به مراتب فوق، بندهای (ب) و (ج) ماده ۴ و تبصره ذیل آن از مصوبه شماره ۱۷۳۲۹ مورخ ۱۴۰۱/۱۱/۲۶شورای اسلامی شهر شیراز که متضمن تعیین عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری در باغات است به دلایل یادشده خلاف قانون و خارج از حدود اختیار بوده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوّب سال ۱۳۹۲ ابطال میشود. این رای براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوّب۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.
مهمترین نتیجه رأی هیأت عمومی برای مالکان
مهمترین پیام این رأی آن است که صرف مسکونی بودن کاربری یک ملک در طرح تفصیلی، لزوماً به معنای امکان بهرهمندی از ضوابط ساختمانی املاک مسکونی نیست.
به عنوان مثال ممکن است ملکی در طرح تفصیلی دارای کاربری مسکونی باشد، اما از سوی مرجع صالح باغ تشخیص داده شود. در این صورت، ضوابط ساختوساز، تفکیک و افراز آن تابع مقررات خاص باغات خواهد بود، نه ضوابط عمومی کاربری مسکونی.
به بیان دیگر، تشخیص نوعیت باغ در بسیاری از موارد از خود کاربری ملک مهمتر است.
تأثیر تشخیص باغ بر تفکیک و افراز ملک
یکی از مهمترین آثار تشخیص باغ بودن ملک، محدودیت در تفکیک و افراز است.
بر اساس ضوابط حاکم بر باغات، خرد کردن اراضی باغی و تقسیم آن به قطعات کوچکتر با محدودیتهای جدی مواجه است. در نتیجه بسیاری از طرحهای سرمایهگذاری یا توسعه ملکی که بر مبنای تفکیک اراضی طراحی شدهاند، پس از تشخیص باغ بودن ملک با مانع مواجه میشوند.
تأثیر تشخیص باغ بر ساختوساز
در باغات، میزان تراکم ساختمانی و سطح اشغال معمولاً بسیار کمتر از املاک عادی است.
به همین دلیل، تشخیص باغ بودن ملک میتواند مستقیماً بر ارزش اقتصادی آن اثر بگذارد و انتظارات مالک از میزان ساختوساز قابل انجام را تغییر دهد.
در برخی موارد، مالکی که تصور میکند با توجه به کاربری مسکونی ملک امکان احداث ساختمان چندطبقه را دارد، پس از تشخیص باغ بودن ملک با محدودیتهای گستردهای مواجه میشود.
مرجع صالح برای اعتراض به تشخیص باغ
مرجع رسیدگی به اعتراض، بسته به مرجعی که نوعیت باغ را تشخیص داده است، متفاوت خواهد بود.
اعتراض به تشخیص باغ توسط شورای اسلامی شهر
در صورتی که تشخیص نوعیت باغ توسط شورای اسلامی شهر انجام شده باشد، اعتراض به این تصمیم در صلاحیت دیوان عدالت اداری قرار دارد.
مبنای این صلاحیت را میتوان در اصل ۱۷۳ قانون اساسی، ماده ۱ قانون دیوان عدالت اداری و همچنین مواد 3 و 10 و 16 این قانون جستجو کرد.
بیشتر بدانید: چگونه تشخیص نوعیت باغ را ابطال نماییم؟
مهلت اعتراض به تصمیم شورای اسلامی شهر
اشخاص مقیم ایران: سه ماه از تاریخ ابلاغ
اشخاص مقیم خارج از کشور: شش ماه از تاریخ ابلاغ
اعتراض به تشخیص باغ توسط اداره راه و شهرسازی
در برخی موارد، تشخیص نوعیت باغ توسط اداره راه و شهرسازی انجام میشود.
در عرف حقوقی و اداری گاهی از این تصمیم با عنوان «رأی کمیسیون ماده ۱۲» یاد میشود؛ در حالی که ماده ۱۲ قانون زمین شهری اساساً کمیسیونی را پیشبینی نکرده است.
در این موارد، مرجع رسیدگی به اعتراض، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
مهلت اعتراض به تصمیم راه و شهرسازی
مطابق ماده ۱۲ قانون زمین شهری و مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام در خصوص «تعيين مهلت اعتراض به نظريه وزارت مسكن و شهرسازي [راه و شهرسازي] موضوع ماده 12 قانون زمين شهري، اشخاص ذینفع میتوانند ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ نسبت به تصمیم صادره اعتراض کنند.
چرا باید فوراً نسبت به تشخیص باغ اعتراض کرد؟
بسیاری از مالکان زمانی متوجه آثار تشخیص باغ میشوند که برای دریافت پروانه ساختمانی، تفکیک، افراز یا انتقال ملک اقدام میکنند.
در حالی که اگر تصمیم مربوط به تشخیص باغ در مهلت قانونی مورد اعتراض قرار نگیرد، محدودیتهای ناشی از آن میتواند سالها بر ملک حاکم باشد و ارزش اقتصادی و قابلیت بهرهبرداری از ملک را تحت تأثیر قرار دهد.
به همین دلیل، هرگاه ملکی باغ تشخیص داده شود، نخستین اقدام باید بررسی قانونی بودن تصمیم و امکان طرح اعتراض در مرجع صالح باشد.
جمعبندی
دادنامه شماره ۱۴۰۵۳۱۳۹۰۰۰۰۰۵۴۷۱۳۶ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری را باید یکی از مهمترین آرای سالهای اخیر در حوزه باغات و حقوق شهری دانست. این رأی صراحتاً اعلام میکند که باغات از حیث ضوابط ساختوساز، تراکم، سطح اشغال، تفکیک و افراز تابع مقررات خاص بوده و از شمول ضوابط عمومی طرح تفصیلی خارج هستند.
از این رو، تشخیص باغ بودن ملک صرفاً یک عنوان اداری نیست، بلکه تصمیمی است که میتواند آثار گستردهای بر حقوق مالکانه اشخاص داشته باشد. بنابراین مالکان باید در صورت مواجهه با چنین تصمیمی، در مهلت قانونی نسبت به بررسی امکان اعتراض و طرح دعوا در مرجع صالح اقدام کنند.
این مطلب در تاریخ 29 خرداد 1405 توسط مسعود فریدنی ( وکیل دعاوی شهرداری ) در مورد آثار تشخیص باغ بودن ملک تدوین گردیده است.