ابطال سرانههای مازاد و عوارض تفکیک بر مبنای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، سالها یکی از بحثبرانگیزترین اختلافات میان مالکان، شهرداریها و شوراهای اسلامی بوده است.
رأی اخیر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری درباره مصوبات شورای شهر دامغان بار دیگر تأکید میکند که شهرداریها حق ندارند به بهانه سرانه یا معابر، از املاک خصوصی فراتر از حدود قانونی سهم دریافت کنند.
در این تحلیل، مهمترین محورهای رأی، تخلفات مصوبه شورا، دلایل ابطال و آثار حقوقی آن بررسی میشود.
🏛️ ۱. اساس قانونی ماده ۱۰۱ پس از اصلاح سال ۱۳۹۰
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و تبصره ۳ آن، دو قاعده مهم را تعیین میکند:
📌 قانون اجازه میدهد:
تا ۲۵٪ برای تأمین سرانه خدمات عمومی
تا ۲۵٪ از باقی مانده برای تأمین معابر و شوارع
اما در مجموع برای معابر، سقف قانونی ۲۵ درصد از باقی مانده یعنی 18/75 درصد است و سرانه نمیتواند با معابر ادغام شود.
❗ دیوان تأکید کرده:
ادغام سرانه با سهم معابر = فاقد مجوز قانونی
🚫 ۲. چرا دیوان عدالت اداری سرانه مازاد را ابطال کرد؟
دیوان سه ایراد اساسی نسبت به مصوبه شورا اعلام کرد:
🌑 ۱) جمع سرانه با معابر خلاف قانون است
شورا گفته بود اگر معابر پیشنهادی بیش از ۱۸/۷۵٪ شد، مازاد آن بهعنوان سرانه عمومی محاسبه شود.
دیوان این مورد را بهطور کامل ابطال کرد زیرا:
قدرالسهم معابر مقدار مشخص و محدود دارد
شورا حق ندارد مازاد را با عنوان «سرانه» اعلام کند
این عمل موجب افزایش غیرقانونی سهم شهرداری میشود
🌑 ۲) شهرداری حق ندارد کمبود سرانههای کل شهر را از یک پلاک خصوصی جبران کند
در مصوبه آمده بود:
> معابر و سرانهها فقط مربوط به ملک مورد تفکیک نیست، بلکه برای تأمین نیازهای کل شهر نیز لحاظ میشود.
دیوان این بند را صریحاً خلاف قانون دانست؛ زیرا:
ماده ۱۰۱ فقط درباره همان ملک است
تسری سرانه و معابر به کل شهر غیرقانونی است
مالک نمیتواند هزینه کمبودهای عمومی شهر را بپردازد
🌑 ۳) مصوبه روشن نکرده بود که این مقررات شامل تفکیکهای قبل از ۱۳۹۰ میشود یا خیر
دیوان اعلام کرد:
ماده ۱۰۱ اصلاحی سال ۱۳۹۰ قابلیت تسری به گذشته ندارد
شورا تکلیف تفکیکهای قبل از اصلاح را مشخص نکرده
بنابراین مصوبه از حیث «اطلاق» نیز خارج از حدود اختیار است
⚖️ ۳. نتیجه رأی: ابطال کامل بخشهای خلاف قانون
دیوان عدالت اداری با استناد به:
بند ۱ ماده ۱۲
مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری
همه بخشهای مربوط به:
تداخل سرانه و معابر
اخذ عوارض تفکیک
تسری ماده ۱۰۱ به گذشته
و تعیین قدرالسهم مازاد
را باطل اعلام کرد.
📄 ۴. متن کامل دادنامه صادره
متن کامل دادنامه، دقیقاً همان است که شما ارسال کردید و در این بخش قرار میگیرد.
دادنامه شماره ۱۴۰۴۳۱۳۹۰۰۰۲۰۳۶۲۸۶ مورخ 1404/8/13
الف. اولاً قانونگذار براساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری (اصلاحی مصوّب ۱۳۹۰/۱/۲۸) مقرّر کرده است: «ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظّفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشهای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشهای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید تسلیم شهرداری مینماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود…» و برمبنای تبصره ۳ ماده مذکور مصوّب ۱۳۹۰/۱/۲۸: «در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ متر مربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد از باقیمانده اراضی را دریافت مینماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.»
ثانیاً کسر سرانه خدمات عمومی تا ۲۵ درصد و الحاق آن به سهم معابر و شوارع با توجه به این که سهم شهرداری بابت شوارع حداکثر تا ۲۵ درصد تعیین شده، فاقد مجوّز قانونی است.
ثالثاً قدرالسهم شهرداری بابت شوارع، معابر و سرانههای خدمات عمومی صرفاً مربوط به ملک مورد تفکیک بوده و تسرّی آن به تأمین شوارع و سرانههای عمومی و خدماتی کل شهر مغایر با مقرّرات ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری است. با توجه به مراتب فوق، تبصره ۱ بند ۱ و تبصره ۲ بند ۲ و بند ۳ از حالات کلّی مقرّر در دستورالعمل اجرایی ماده ۱۰۱ قانون شهرداری موضوع ماده ۲۵ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۹۷ و تبصره ۱ بند ۱ و تبصره ۲ بند ۲ و بند ۳ از حالات کلّی مقرر در دستورالعمل اجرایی ماده ۱۰۱ قانون شهرداری موضوع ماده ۲۲ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۹۸ و تبصره ۱ بند ۱ و تبصره ۲ بند ۲ و بند ۳ از قسمت ملاحظات موضوع ماده ۲۲ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۹۹ شهرداری دامغان که تحت عنوان قدرالسهم شهرداری از محل تفکیک اراضی با کاربری مسکونی، تجاری و خدماتی به تصویب شورای اسلامی این شهر رسیده، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوّب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال میشود.
ب. اولاً برمبنای تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوّب ۱۳۹۰/۱/۲۸: «در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ متر مربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد از باقیمانده اراضی را دریافت مینماید. شهرداری مُجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.» ثانیاً در بند ۴ حالات کلّی مقرر در مصوبات مورد شکایت مربوط به سال ۱۳۹۷ و در بندهای ۴ و ۵ حالات کلی مقرّر در مصوبات مورد شکایت مربوط به سال ۱۳۹۸ و در بندهای ۴ و ۵ قسمت ملاحظات مقرّر در مصوبات مورد شکایت مربوط به سال ۱۳۹۹ مشخص نشده است که این مقرّرات شامل اراضی تفکیک شده قبل از اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در سال ۱۳۹۰ میشود و یا مربوط به بعد از اصلاح ماده قانونی مذکور در سال ۱۳۹۰ است.
ثالثاً براساس آراء مختلف صادره از هیات عمومی دیوان عدالت اداری ازجمله دادنامه شماره ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۰۳۲۲۰۵۶ مورخ ۱۴۰۳/۲/۱۱ و دادنامه شماره ۹۹۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۱۰۹۳ مورخ ۱۳۹۹/۹/۱۸ اخذ عوارض در موارد مشابه مغایر با قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص و ابطال شده است.
با توجه به مراتب فوق، اطلاق بند ۴ از حالات کلّی مقرّر در دستورالعمل اجرایی ماده ۱۰۱ قانون شهرداری موضوع ماده ۲۵ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۹۷ و موضوع ماده ۲۲ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۹۷ و موضوع ماده ۲۲ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۹۸ و بند ۴ از قسمت ملاحظات مقرّر در دستورالعمل اجرایی ماده ۱۰۱ قانون شهرداری موضوع ماده ۲۲ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۹۹ شهرداری دامغان و بند ۵ از حالات کلّی مقرّر در دستورالعمل مزبور موضوع ماده ۲۲ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۹۸ و بند ۵ از قسمت ملاحظات مقرّر در دستورالعمل مزبور موضوع ماده ۲۲ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۹۹ شهرداری دامغان که تحت عنوان قدرالسهم شهرداری از محل تفکیک اراضی با کاربری مسکونی، تجاری و خدماتی با مساحت بالای ۵۰۰ متر مربع به تصویب رسیده، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوّب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال میشود. این رای براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوّب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.
بیشتر بدانید: ارتباط ماده 101 با مساحت ملک
🟦 ۵. آثار این رأی برای مالکان و سازندگان
✳️ ۱. شهرداریها حق اخذ سرانه مازاد ندارند
حتی اگر طرح تفصیلی معابر بیشتری را لازم بداند.
✳️ ۲. عوارض تفکیک و افراز قابل اعتراض و ابطال است
پروندههای مشابه کاملاً مستند به این رأی قابل پیگیریاند.
✳️ ۳. قدرالسهم فقط مربوط به ملک مورد تفکیک است
نه برای جبران کمبودهای کل شهر.
✳️ ۴. ماده ۱۰۱ اصلاحی تسری به گذشته ندارد
شهرداری نمیتواند تفکیکهای قبل ۱۳۹۰ را مشمول اصلاحیه بداند.
❓ پرسش و پاسخهای کاربردی
❓ آیا شهرداری میتواند بیش از ۱۸/۷۵ درصد معابر از مالک بگیرد؟
خیر. این مقدار سقف قانونی است. هر مقدار مازاد، حتی اگر در طرح تفصیلی باشد، قابل محاسبه بهعنوان سرانه یا مبلغ نیست.
❓ آیا شهرداری مجاز است سرانههای خدماتی کل شهر را از مالکان دریافت کند؟
خیر. رأی هیأت عمومی تصریح کرده که سرانه فقط مربوط به همان ملک است و تأمین کمبودهای شهر وظیفه عمومی است، نه مالک.
❓ اگر شهرداری بر اساس مصوبه باطلشده مبلغی گرفته چه باید کرد؟
مالک میتواند:
متقاضی استرداد وجوه ناروای پرداختی شود.
❓ آیا این رأی برای تمام شهرداریهای کشور لازمالاتباع است؟
بله؛ طبق ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری، رأی هیأت عمومی برای همه مراجع اداری و قضایی لازمالاتباع است.
🎯 جمعبندی نهایی
رأی مهم دیوان عدالت اداری درباره ابطال سرانه مازاد ماده ۱۰۱ شهرداری، مرز مشخصی میان حقوق مالکانه و اختیارات شهرداریها ایجاد کرده است. این رأی نشان میدهد که:
شهرداریها حق ندارند از ملک خصوصی برای تأمین کمبودهای شهری استفاده کنند.
مطلب مرتبط با ماده 101: تفاوت قیمت گذاری سهم شهرداری از ماده 101 با ارزیابی املاک واقع در طرح
به اشتراکگذاری آگاهی، گامی کوچک اما مؤثر در مسیر توسعه فرهنگی و حقوقی جامعه است.
این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل متخصص در امور شهرداری ) راجع به رای دیوان عدالت اداری مبنی بر ابطال سرانه مازاد ماده ۱۰۱ شهرداری تدوین گردیده است.