یکی از موضوعات پیچیده در حقوق شهری و امور املاک، نحوه تعیین قدرالسهم ماده 101 قانون شهرداری است. این ماده قانونی به شهرداری اجازه میدهد تا برای تأمین سرانههای عمومی و احداث معابر از مالکان اراضی، بخشی از زمین را دریافت کند.
نکته کلیدی که اغلب باعث اختلاف میشود، ارتباط مستقیم مساحت ملک مندرج در سند با شمول یا عدم شمول قدرالسهم است. این مقاله با تمرکز بر مساحت ملک و تحلیل حقوقی ماده 101، به بررسی دقیق مشکلات، آراء دیوان عدالت اداری و پیشنهادات اصلاحی میپردازد.
۱. مساحت ملک و شمول قدرالسهم ماده 101
طبق تبصره ۳ ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری (مصوب 1390):
اراضی با مساحت بیش از 500 متر مربع و دارای سند شش دانگ، مشمول پرداخت قدرالسهم هستند.
اراضی با مساحت 500 متر مربع یا کمتر، مشمول قدرالسهم ماده 101 نمیشوند.
مسائل عملی و حقوقی
اگر ملکی 501 متر مربع باشد، طبق قانون، کل ملک مشمول قدرالسهم میشود، در حالی که ملک 500 متر مربع یا کمتر معاف است.
این اختلاف تنها یک متر مربع، باعث اعمال قدرالسهم سنگین و غیرمنطقی میشود.
> تحلیل پژوهشگرانه: بهترین رویکرد حقوقی، اعمال قدرالسهم تنها بر مازاد 500 متر مربع است تا عدالت و تناسب رعایت شود.
۲. اسناد شش دانگ و تأثیر آن بر ماده 101
ماده 101 تنها شامل اراضی با سند شش دانگ مفروز میشود، زیرا مالکیت کامل و قانونی زمین، شرط اعمال قدرالسهم است.
اراضی مشاع یا بدون سند شش دانگ، طبق قانون، مشمول ماده 101 نیستند.
هر چند که به نظر ما بحث شرطیت داشتن سند شش دانگ، چالش برانگیز است و از طرفی معمولاً ریشه و مادر اسناد به یک سند شش دانگ می رسد.
در اجرای ماده 101، ارزش افزوده ایجاد شده توسط تفکیک زمین نیز توسط کارشناس رسمی تعیین میشود، و شهرداری تنها مجاز به دریافت حداکثر 25% برای سرانهها و 25% از باقی مانده برای شوارع است.
۳. آراء دیوان عدالت اداری در مورد مساحت ملک و ماده 101
آراء متعدد دیوان عدالت اداری، بهویژه در سالهای اخیر، بر تأکید بر سقف 500 متر مربع و اسناد شش دانگ تأکید کردهاند:
دادنامه شماره ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۰۶۷۷۶۴۴ مورخ 1403/3/22
اراضی زیر 500 متر مربع مشمول عوارض ماده 101 نیستند و شوراها نمیتوانند خلاف آن مصوبه داشته باشند.
دادنامه شماره 140009970905812401 مورخ 1400/8/25
وضع عوارض برای اراضی کمتر از 500 متر مربع خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و ابطال میشود.
> نتیجه پژوهشی: سقف 500 متر مربع معیار کلیدی است و مساحت مندرج در سند، ملاک تعیین شمول قدرالسهم میباشد.
۴. مشکلات حقوقی و اجرایی ناشی از مساحت ملک
- ناعدالتی در تعیین شمول: تنها یک متر بیشتر، کل زمین مشمول قدرالسهم میشود.
- ابهام در محاسبه قدرالسهم: ارزش افزوده زمین و توافق مالک باید شفاف باشد.
- مصوبات خلاف قانون شوراها: برخی شوراها بدون رعایت ماده 101 و سقف 500 متر مربع، عوارض وضع میکنند.
۵. راهکارهای اصلاحی
اعمال سقف 500 متر مربع و دریافت قدرالسهم تنها از مازاد مساحت ملک.
الزام شهرداری به توافق کتبی با مالک و تعیین دقیق نرخ کارشناسی در یک فرآیند کارشناسی عادلانه
بیشتر بدانید: نحوه قیمت گذاری ملک در اجرای ماده 101 قانون شهرداری
استفاده از آراء دیوان عدالت اداری بهعنوان ملاک تصمیمگیری قانونی.
۶. پرسش و پاسخ
سوال 1: آیا ملک 500 متر مربع با سند شش دانگ مشمول ماده 101 است؟
پاسخ: خیر، اراضی تا 500 متر مربع معاف هستند.
سوال 2: آیا مساحت دقیق مندرج در سند ملاک است یا مساحت واقعی زمین؟
پاسخ: مساحت مندرج در سند ملاک قانونی است، نه اندازهگیریهای غیررسمی.
سوال 3: در صورت اختلاف مساحت با سند، چه باید کرد؟
پاسخ: باید کارشناس رسمی دادگستری مساحت را تایید کند و در صورت نیاز، دیوان عدالت اداری نظر دهد.
بیشتر بدانید: ارتباط مساحت با تشخیص نوعیت باغ و دعاوی باغ ها در دیوان عدالت اداری چیست؟
۷. جمعبندی پژوهشگرانه
ارتباط مساحت ملک با ماده 101 قانون شهرداری، نقطه کلیدی در تعیین شمول قدرالسهم و عوارض تفکیک است. رعایت سقف 500 متر مربع، اسناد شش دانگ و استفاده از آراء دیوان عدالت اداری، راهکار عملی و حقوقی برای جلوگیری از اعمال ناعادلانه و غیرمنطقی عوارض است.
این مطلب در تاریخ 12 آذر 1404 توسط مسعود فریدنی ( وکیل دعاوی شهرداری) در خصوص محاسبه قدرالسهم بر اساس مساحت ملک و ماده 101 قانون شهرداری، تدوین شده است.