یکی از موضوعات مهم در حقوق شهرداری، نحوه تعیین و دریافت سهم شهرداری از زمینها و املاک است. مطابق تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، شهرداری میتواند با توافق مالک، قدرالسهم خود را براساس قیمت روز زمین تعیین و دریافت کند. این رویه با روشهای معمول قیمتگذاری املاک واقع در طرحهای شهرداری تفاوت دارد و ابهاماتی در خصوص نحوه تعیین قیمت و دخالت کارشناس ایجاد میکند. در این مقاله، با استناد به نظریه مشورتی شماره 7/1403/1120، به بررسی دقیق این تفاوتها و پاسخ به پرسشهای حقوقی مرتبط میپردازیم.
نظریه مورد نظر به این قرار است:
نظریه مشورتی شماره 7/1403/1120مورخ 1404/10/17
استعلام :
در اجرای تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مالک یک قطعه زمین مسکونی با شهرداری توافق کرده است که قدرالسهم شهرداری به نرخ روز که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود، به مالک زمین فروخته شود؛ کارشناس رسمی دادگستری که به درخواست شهرداری تعیین شده است، قیمت هر متر مربع را اعلام کرده است؛ با اعتراض مالک، وی اعمال ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک مورد نیاز شهرداریها مصوب 1370 را درخواست کرده است که به موجب آن قیمت کارشناسی املاک مورد نیاز باید از طریق هیأت کارشناسی تعیین شود. در خصوص فرض پیشگفته، خواهشمند است به پرسشهای زیر پاسخ دهید:
اولاً، آیا انتخاب کارشناس یک نفره دارای وجاهت قانونی است؟
ثانیاً، آیا اعمال ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک مورد نیاز شهرداریها مصوب 1370 در این موضوع امکانپذیر است؟
ثالثاً، چنانچه کارشناس قیمت را بیشتر یا حتی کمتر از قیمت عادلانه روز تعیین کند، آیا میتوان به نظر کارشناس اعتراض کرد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، به موجب کدام مقرره قانونی این اعتراض باید به عمل آید؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
نخست. عبارت «با توافق مالک» در ذیل تبصره 3 ماده 101 (اصلاحی 1390) قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، توافق با مالک برای دریافت قیمت روز زمین به جای دریافت قدرالسهم شهرداری از زمین به ترتیب مذکور در این تبصره است و نه توافق با مالک در خصوص قیمت روز قدرالسهم مذکور و تا زمانی که پس از اظهار نظر کارشناس، مالک بر دریافت قیمت روز زمینی که توسط کارشناس یا هیأت کارشناسی تعیین شده است با شهرداری توافق نکند، توافقی قطعی و محقق نشده است و باید قدرالسهم شهرداری از زمین داده شود. دوم. وفق تبصره یادشده، قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس تعیین میشود.
بر این اساس، حکم این تبصره که به دریافت قیمت روز تصریح دارد، از شمول ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 1370 خارج است؛ زیرا همانگونه که از عنوان این ماده واحده مشخص است، حکم آن راجع به فرضی است که شهرداری مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی مردم است و باید قیمت روز را پرداخت کند؛ در حالیکه در فرض تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری، این مالک است که با پرداخت قیمت روز زمین به شهرداری در ازای قدرالسهم شهرداری از زمین موافقت میکند و با پرداخت وجه، تملک ملکی هم از سوی شهرداری صورت نمیگیرد.
لذا فرض سؤال از شمول ماده واحده یادشده و ترتیبات بعدی مقرر در تبصرههای آن از حیث تعیین و ارجاع به هیأت کارشناسان برای محاسبه بهای روز ملک خارج است؛ بنابراین در فرض سؤال، تعیین کارشناس واحد با توافق طرفین جایز است و چنانچه یکی از طرفین (مالک یا شـهرداری) نظر کارشـناس واحـد را نپذیرد، رجوع به هیأت کارشناسان با منعی مواجه نیست و در هر صورت، هیچ یک از طرفین ملزم به پذیرش نظر هیأت کارشناسان در خصوص قیمت و در نهایت، توافق قطعی بر مبادله قدرالسهم با قیمت تعیین شده نمیباشند و همانگونه که آورده شد، تا زمانی که توافق نهایی و قطعی نشود، مبادلهای انجام نشده و باید قدرالسهم شهرداری داده شود.
نتیجهگیری
نتیجه آنکه، قیمتگذاری توافقی سهم شهرداری از ماده 101 با قیمتگذاری املاک واقع در طرحهای شهرداری متفاوت است. در این روش:
توافق مالک با شهرداری شرط اصلی است.
تعیین قیمت روز زمین توسط کارشناس رسمی انجام میشود.
اعمال قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک مورد نیاز شهرداریها مصوب 1370 به این نوع مبادله تسری ندارد.
در صورت اختلاف نظر طرفین با نظر کارشناس، امکان مراجعه به هیأت کارشناسان وجود دارد.
ولی تا زمان توافق نهایی، مبادلهای انجام نشده و باید قدرالسهم شهرداری داده شود.
بیشتر بدانید: ارتباط مساحت ملک با ماده 101
این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل دعاوی شهرداری) با عنوان تفاوت قیمت گذاری سهم شهرداری از ماده 101 با ارزیابی املاک واقع در طرح تدوین گردیده است.