تملک املاک توسط شهرداری و حقوق مالکان در قبال دریافت خسارت

تملک املاک توسط شهرداری موضوعی است که مقررات، احکام اصلی و تشریفات قانونی آن در لایحه نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358.11.17 و تبصره الحاقی مورخ 1388.2.2 به ماده یک آن قانون، ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب 1367.8.29 و اصلاحیه مورخ 1380.1.22 آن قانون و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370.8.28 آمده است.

دو قانون نخست هم شامل شهرداری ها می شود و هم در مورد وزارتخانه‌ ها یا مؤسسات و شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت، و بانک‌ها و دانشگاه‌های دولتی و سازمان‌هایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد، اجرا می گردد. ولی قانون نحوه تقویم، ویژه شهرداری هاست.

توجهاً به مواد یک و دو لایحه نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، می بایست طرح مورد نظر ضرورت داشته باشد، تامین اعتبار شده باشد، به تصویب بالاترین مقام دستگاه مورد نظر رسیده باشد و زمین های دولتی و ملی برای اجرای آن طرح وجود نداشته باشد.

از طرفی ماده 8 قانون اخیر، در مقام بیان یک اصل بیان می دارد: تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی‌باشد.

ماده 9 قانون نحوه خرید نیز بیانگر تملک قهری است که خلاف اصل می باشد و صرفاً باید در موضع نص، تفسیر و اجرا شود.

در این ماده هم آمده است: در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلائل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرائی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد، «دستگاه اجرائی» می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید لکن «دستگاه اجرائی» مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید.

تبصر این ماده هم تصریح داشته است: مالک یا صاحب حق می‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صالحه درخواست توقیف عملیات اجرائی را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم صالحه به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می‌نماید و در صورت پرداخت قیمت تعیین شده بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرائی بعمل خواهد آمد.

در یکی از نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه، ضمن بیان کلیاتی در خصوص تملک املاک توسط شهرداری ها، به درستی دایره شمول و موضع اجرایی دو قانون نحوه پرداخت محکوم‌به دولت و عدم تأمین و توقیف اموال دولتی مصوب 1365 و منع توقیف اموال منقول و غیر منقول متعلق به شهرداری مصوب 1361 با اصلاحات و الحاقات بعدی را محدود نموده است.

به راستی چه دلیلی دارد که شهرداری یا سایر دستگاه ها ،بدون اجرای مقررات عام تملک، ملک اشخاص را تصرف و تملک عملی نمایند ولی در عین حال از پرداخت فوری طلب مالک که به عنوان اصل می بایست، معیار باشد، طفره روند؟!

متاسفانه مراجع قضایی نیز در این باره حقوق مالکان و مردم را رعایت نمی کنند و رویه غالب بر این است که حتی در جایی هم که متولی طرح، مقررات تملک را رعایت نکرده است، به استناد دو قانون یاد شده، موجب اطاله احقاق حق مالک می گردند خصوصاً که هر ساله از ارزش پول کاسته می شود.

با ذکر مقدمات بالا، نظریه مشورتی جالب و کاربردی درج می گردد.

نظریه مشورتی شماره 7.1403.321 مورخ 1403.6.21 در خصوص تملک املاک توسط شهرداری

استعلام

در صورتی که ملکی در طرح مصوب شهری اعم از توسعه و تعریض خیابان و یا احداث معبر جدید به صورت خیابان و یا بلوار قرار داشته باشد، شهرداری وفق ضوابط مذکور در تبصره 2 ماده واحده قانون نحوه تقویم، ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370 مراتب لزوم همکاری و توافق جهت اجرای طرح مصوب شهری مزبور را به مالک و یا مالکان اعلام و ابلاغ می‌نماید.

در صورتی که بین مالک و شهرداری جهت اجرای طرح مورد نظر، توافق حاصل و به انعقاد قرارداد منجر شود، فرایند تملک مطابق شرایط مندرج در قرارداد طرفین صورت می‌گیرد؛ اما در مواردی که مالک با شهرداری در اجرای طرح همکاری نمی‌کند، شهرداری به منظور تسریع در روند اجرای طرح، وفق ضوابط مندرج در ماده واحده قانون نحوه تقویم، ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب1370 و همچنین مفاد لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی اقدامات لازم را از طریق مجاری قانونی و قضایی انجام خواهد داد.

بدین توضیح که در صورتی که مالک از همکاری و توافق با شهرداری جهت اجرای طرح مصوب شهری استنکاف کند، از دادگاه درخواست می‌کند تا هیأت کارشناسان رسمی دادگستری را تعیین کند؛ نظریه کارشناسی در مواعد مشخص به مالک اعلام و ابلاغ تا در صورت قبول نظریه با شهرداری در جهت اجرای طرح مصوب شهری توافق کند. در غیر این صورت، شهرداری مبلغ غرامت را در صندوق ثبت محل تودیع و پس از تشریفات مقرر قانونی و اداری مندرج در ماده 8 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی و با اخذ مجوز دادستانی سند ملک در طرح به نام شهرداری در دفترخانه منتقل می‌شود تا پس از سپری شدن مهلت یک ماهه و در صورت عدم تخلیه و تحویل ملک از سوی مالک، شهرداری با کسب دستور قضایی و در معیت عوامل انتظامی نسبت به تخلیه و تخریب آن جهت اجرای طرح مصوب شهری اقدام کند. در خصوص نحوه اجرایی فرآیند تملک ملک، در صورت عدم همکاری مالک، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید:

1- آیا در قوانین یادشده بازه زمانی مشخصی برای اجرای طرح مصوب شهری و انجام فرآیند تملک از زمان اعلام نظریه کارشناسی و ابلاغ آن به مالک جهت توافق و یا ادامه فرآیند تملک به صورت قهری وجود دارد؟

2- با توجه به اینکه وفق تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 مدت اعتبار نظریه کارشناسی شش ماه است، آیا شهرداری مکلف است طرح را منحصراً در بازه زمانی اخیر اجرا کند و در این بازه زمانی در جهت تخصیص و تأدیه مبلغ غرامت به صندوق ثبت محل اقدام کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، مطابق ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ماده 8 همین قانون، تصرف اراضی اشخاص و خلع ید مالک پیش از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک مطابق تشریفات این قانون و دیگر مقررات ممنوع است و دستگاه‌های دولتی و شهرداری‌ها باید اعتبار آن را قبلاً تأمین کنند.

در موارد فوریت اجرای طرح نیز وفق ماده 9 لایحه قانونی مذکور که در مورد شهرداری‌ها نیز جاری است، حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ تصرف و اجرای طرح بهای ملک باید به مالک پرداخت شود. بر این اساس، در فرضی که دولت یا شهرداری بدون رعایت ضوابط قانونی یادشده ملک را تصرف و تملک می‌کند و با مطالبه بهای ملک توسط مالک، دولت یا شهرداری به پرداخت بهای ملک محکوم می‌شود، اجرای رأی و وصول محکوم‌به (بهای ملک) از قانون نحوه پرداخت محکوم‌به دولت و عدم تأمین و توقیف اموال دولتی مصوب 1365 و قانون منع توقیف اموال منقول و غیر منقول متعلق به شهرداری مصوب 1361 با اصلاحات و الحاقات بعدی منصرف است و استیفای محکوم‌به منوط به سپری شدن مواعد مذکور در این قوانین نیست؛ زیرا مطابق لایحه قانونی صدرالذکر، دولت یا شهرداری مکلف به تأمین بودجه بهای ملک پیش از تصرف و تملک است و در موارد فوریت اجرای طرح حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ تصرف باید بهای ملک پرداخت شود؛ فلسفه اعطای مهلت به دولت و شهرداری در پرداخت محکوم‌به، عدم قابلیت پیش‌بینی مبلغ محکوم‌به پیش از قطعیت آن در ردیف بودجه و جدول بدهی‌ها و تأ‌مین اعتبار آن است؛ اما در فرض سؤال با توجه به تکلیف دولت و شهرداری در تأمین اعتبار بودجه مورد نظر جهت خرید ملک، تملک و تصرف ملک، فلسفه و مبنای مذکور منتفی است.

ثانیاً، چنانچه شهرداری در اجرای طرح عمومی یا عمرانی قصد تملک اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص را داشته باشد، در اجرای قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367 با اصلاحات بعدی، مکلف است حداکثر ظرف هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نماید و در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان‌بندی مصوب به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد، مشمول تبصره یک ماده واحده اخیرالذکر بوده و مالکان از تمامی حقوق مالکانه برخوردارند.

2- وفق ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370، در تمامی قوانین و مقرراتی که شهرداری مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم است، در صورت عدم توافق بین شهرداری و املاک، قیمت باید به قیمت روز تقویم و پرداخت شود؛ هرچند در اجرای تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381، قیمت تعیین شده باشد؛ در هر صورت آنچه ملاک پرداخت است، قیمت روز است و مهلت شش ماهه مندرج در این تبصره، به مهلت اجرای طرح و یا مهلت پرداخت بهای ملک ارتباطی ندارد.

این مطلب در تاریخ 5 بهمن ماه 1403 با عنوان تملک املاک توسط شهرداری توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) تدوین گردیده است.