تملک اراضی توسط دولت و شهرداری

متولی حریم شهرمتولی

شاید برای شما نیز پیش آمده باشد که در مورد برخی املاک و اراضی گفته باشند که این زمین یا ساختمان و کلاً ملک ،در طرح قرار دارد. این طرح که منظور از آن به بیان ساده برنامه مصوب دستگاه های اجرایی و دولت به معنای عام و شهرداری ها، برای اجرای عملیات عمرانی ،نظامی و عمومی مانند احداث پارک، احداث بزرگراه و حتی ساخت پادگان نظامی است،موجب می گردد که در واقع مالک، نهایتاٌ با توافق یا قهراً ملک خود را به دستگاه مجری انتقال دهد حتی اگر قلباً رضایتی به این معامله نداشته باشد. اما نیازهای عمومی جامعه و همه شهروندان چنین امری را اقتضا می نماید و ضروری است که بر اساس قوانین مشخصی تشریفات و شرایط تملک اراضی و املاک مورد نیاز طرح های مورد نظر اعلام گردد.

در زیر پاسخ سوالات اساسی در مورد تملک اراضی توسط دولت و شهرداری به طور مختصر بیان می گردد.

شرایط تملک اراضی توسط دولت و شهرداری چیست؟

در ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ،عمرانی و نظامی دولت، شرایط عمومی تملک اراضی توسط دولت و شهرداری بیان شده است. در این ماده می خوانیم:
« هرگاه برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانه‌ ها یا مؤسسات و شرکت‌های دولتی یا وابسته بدولت، همچنین شهرداری‌ها و بانک‌ها و دانشگاه‌های دولتی و سازمان‌هایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد و از این پس «دستگاه اجرائی» نامیده می‌شوند، به اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند و اعتبار آن قبلا وسیله «دستگاه اجرائی» یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد «دستگاه اجرائی» می‌تواند مورد نیاز را مستقیماً یا بوسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید.»

همچنین در ماده 2 لایحه بالا آمده است:
« برنامه های مذکور در ماده یک شامل برنامه هائی است که اجرای بموقع آن برای امور عمومی و امنیتی «دستگاه اجرائی» لازم و ضروری باشد. ضرورت اجرای طرح باید به تائید و تصویب بالاترین مقام اجرائی «دستگاه اجرائی» برسد.

تبصره ۱ـ دستگاه اجرائی موظف است برای اجرای طرح حتی‌ المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نماید. عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تائید وزارت کشاورزی و عمران روستائی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استان‌ها رسیده باشد»
این موارد به عنوان اصلی ترین شرایط عمومی تملک اراضی توسط دولت و شهرداری می بایست رعایت گردند و الا می توان در این باره از طریق اقدام حقوقی، از حقوق مالک و افراد ذینفع صیانت نمود.

ملک موضوع تملک اراضی توسط دولت و شهرداری

ملک مورد نظر ممکن است زمین بدون بنا یا دارای اعیانی و مستحدثات باشد و یا ملک دارای حق کسب و پیشه و حق ریشه. همچنین از نظر کاربری نیز ممکن است زمین مورد نظر دارای هر نوع کاربری از جمله زراعی،باغ،مسکونی و…باشد. از نظر اینکه مالک چه شخصی است نیز تفاوتی ندارد که ملک از آن اشخاص حقیقی باشد یا از آن اشخاص حقوقی مانند شرکت ها و ممکن است ملک مفروز و در مالکیت یک شخص باشد یا بین تعدادی از اشخاص حقیقی یا حقوقی در حالت اشاعه.

نحوه پرداخت بهای ملک در تملک اراضی توسط دولت و شهرداری

در صورت عدم توافق بین مالک و دستگاه صاحب طرح ،قیمت از طریق هیات کارشناسی سه نفره تعیین می گردد.در ماده 4 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ،عمرانی و نظامی دولت، شرایط عمومی تملک اراضی توسط دولت و شهرداری آمده است:
«هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات وارده بین «دستگاه اجرائی» و مالک توافق حاصل نشود، بهای عادله توسط هیئتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌گردد. کارشناسان یک نفر از طرف «دستگاه اجرائی» یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و در صورت عدم توافق یا استنکاف به معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب می‌شوند. رأی اکثریت هیئت مزبور قطعی و لازم‌الاجراست.»
البته در مورد شهرداری ها مقررات قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰/۰۸/۲۸ حاکم است.

مسائل مربوط به تعیین قیمت ملک در تملک اراضی توسط دولت و شهرداری

در تملک اراضی توسط دولت و شهرداری معیار و ملاک تعیین قیمت عبارت است از بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها. در مورد حقوق صاحبان حق کسب و پیشه،حق ریشه، املاک موقوفه و محل سکونت یا درآمد بودن ملک مورد طرح نیز تبصره های یک تا پنج ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ،عمرانی و نظامی دولت، شرایط عمومی تملک اراضی توسط دولت و شهرداری مقرر داشته اند:

تبصره ۱ـ در مواردیکه ملک محل سکونت یا ممر اعاشه مالک باشد علاوه بر بهای عادله صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد.
تشخیص اینکه مالک در محل ساکن است یا ملک ممر اعاشه وی می‌باشد با «دستگاه اجرائی» است و در صورت بروز اختلاف تشخیص نهائی با دادگاه صالحه محل وقوع ملک می‌باشد که به تقاضای هریک از طرفین اظهارنظر خواهد کرد.

تبصره ۲ـ در صورتیکه طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستائی محل، زارعین حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند حقوق زارعین ذینفع به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد. چنانچه در ملک مورد معامله، ساختمانهای روستائی فاقد سند مالکیت و نیز هرگونه اعیانی و یا حقوقی نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر زحماتیکه زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده است وجود داشته باشد بهای اعیان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و مالک و یا طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان و بقیه به مالک پرداخت می‌گردد.

تبصره ۳ـ چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یکسال قبل از اعلام تصمیم «دستگاه اجرائی» محل کسب و پیشه بوده باشد.

تبصره ۴ـ نسبت به املاک موقوفه‌ ایکه طبق تشخیص سازمان اوقاف تبدیل به احسن آنها قانوناً مجاز است بطریق مذکور در این قانون اقدام و آنها را که شرعاً مجاز نیست بطریق اجاره طویل‌ المدت عمل خواهد شد در مورد املاک اخیر در صورت وجود اعیانی متعلق به اشخاص و یا حقوق مندرج در تبصره های ۲ و ۳ ماده ۵ این قانون حقوق فوق از سوی هیئت کارشناسی مندرج در این قانون تعیین و از محل اعتبار طرح پرداخت و مال الاجاره ملک موقوفه با در نظر گرفتن پرداخت مزبور از سوی هیئت کارشناسی تعیین خواهد شد.

شرایط تملک فوری املاک توسط دولت و شهرداری ها چیست؟

گاهی طی فرآیند تملک مبنی بر مذاکره با مالک و مسبوق بر آن ابلاغ مراتب به او زمان بر است در حالی که نیاز دستگاه صاحب طرح فوریت دارد لذا مقرراتی وضع شده تا ضمن رعایت حقوق مالک، دستگاه مورد نظر سریعتر و آسان تر ملک واقع در طرح را تملک و تصرف نماید. ماده 9 از لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ،عمرانی و نظامی دولت، شرایط عمومی تملک اراضی توسط دولت و شهرداری در این باره مقرر داشته است:
«در صورتیکه فوریت اجرای طرح با ذکر دلائل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرائی ضرورت داشته باشد بنحویکه عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد، «دستگاه اجرائی» می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید لکن «دستگاه اجرائی» مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید.
تبصره- مالک یا صاحب حق می‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صالحه درخواست توقیف عملیات اجرائی را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم صالحه به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می‌نماید و در صورت پرداخت قیمت تعیین شده بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرائی بعمل خواهد آمد.»

مرجع رسیدگی به شکایت از اقدامات تملکی شهرداری و دولت

چنانچه دولت و شهرداری تشریفات و مقررات قانونی تملک را رعایت ننمایند و مالک در مقام شکایت جهت ابطال تملک برآید چه مرجعی به موضوع رسیدگی می نماید؟
در این باره بر اساس ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، دیوان عدالت اداری صلاحیت رسیدگی و اظهارنظر دارد و بایستی شکایات مربوط به ابطال تملک را به این مرجع تقدیم نمود. اما چنانچه مالک بدون تعرض به غیرقانونی بودن تملک،صرفاً متقاضی دریافت بهای ملک باشد،دادگاه های حقوقی ذیصلاح هستند در این فرض بین دادگاه ها اختلاف شده است و هیات عمومی دیوان عالی کشور طی دادنامه شماره 747 مورخ29/10/1394 چنین اعلام نظر نموده است:
«نظر به اینکه یکی از شرایط برقراری مسئولیت مدنی٬ وجود تقصیر است٬ لذا در اینگونه موارد به عنوان مقدمة صدور حکم به جبران خسارت٬ باید وجود تقصیر و تخلف و ورود خسـارت احراز گردد و سپـس دادگاه میزان خـسارت را تشخیص دهد و حکم به جبران آن صادر نماید که احراز تخلف مؤسسات و اشخاص مذکور در بندهای ۱ و ۲ مادة ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری٬ بر اساس تبصرة مادة مرقوم برعهدة دیوان است. بدیهی است در مواردی که مالکان اراضی تصرف و تملک شده از سوی شهرداری٬ بهای آن اراضی را مطالبه میکنند بدون اینکه مدعی تخلف و نقض قانون از سوی شهرداری در اقداماتی که انجام داده٬ باشند دعوی موضوعًا از شمول مقررات بندهای ۱ و ۲ و تبصرة ۱ بند ۳ مادة ۱۰ قانون یاد شده خارج است و دادگاه باید به دعوی رسیدگی و حکم مقتضی صادر نماید. بر این اساس٬ رأی شعبة هجدهم دادگاه تجدیدنظر استان تهران که با این نظر مطابقت دارد به اکثریت آراء صحیح تشخیص داده میشود. این رأی طبق مادة ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها و سایر مراجع٬ اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.»

نتیجه ابطال تملک اراضی توسط دولت و شهرداری چیست؟

ممکن است تملک و اقدامات تملکی با حکم قضایی ابطال گردد و از طرفی در آن ملک بنا و مستحدثاتی ایجاد شده باشد؛در این فرض اجرای احکامی مانند قلع و قمع موجب بروز خسارات فراوانی می گردد. به خاطر همین پیامدهای حقوقی و اقتصادی قانونگذار در سال 1388 تبصره ای را به ماده یک لایحه نحوه خرید و تملک اراضی به شرح زیر الحاق نموده است:
تبصره- در مواردی که اسناد یا اقدامات دستگاه‌های اجرائی مبنی بر مالکیت قانونی (اعم از این که به اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار شده یا نشده باشد) به موجب احکام لازم الاجراء قضائی ابطال گردیده یا می گردد، دستگاه مربوطه موظف است املاک یاد شده را به مالک آن مسترد نماید لکن چنانچه در اثر ایجاد مستحدثات یا قرارگرفتن اراضی مذکور در طرح های مصوب، استرداد آن به تشخیص مرجع صادرکننده حکم متعذر باشد دستگاه اجرائی ذی ربط می تواند با تأمین اعتبار لازم نسبت به تملک این قبیل املاک مطابق این قانون اقدام نماید. در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر خلع ید یا قلع و قمع صادر شده باشد دادگاه مزبور با درخواست دستگاه اجرائی دستور توقف اجرای حکم مزبور را صادر و دستگاه اجرائی ذی‌ربط موظف است ظرف مدت شش ماه از تاریخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت روز املاک یادشده اقدام نماید. (الحاقی مصوب ۱۳۸۸/۲/۲)

اثر عدم اجرای طرح دولتی یا شهرداری

در تملک اراضی توسط دولت و شهرداری ممکن است علی رغم تصویب طرح و قرار گرفتن ملک در طرح، دستگاه صاحب طرح برای تصرف و تملک عملی اقدامی ننماید. این تعلیق حقوق مالکانه مشکلاتی را برای مالکین ایجاد نمود و محملی شد برای کم کاری دستگاه صاحب طرح،لذا قانونگذار در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب ۱۳۶۷ با اصلاحات سال ۱۳۸۰مقرر داشت:
کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها‌ مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می باشند در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرائی با رعایت ‌ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (‌حقیقی و حقوق) قرار داشته و در داخل محدوده ‌شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال ‌اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.
تبصره ۱ – در صورتیکه اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن بموجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد،‌ مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند و در‌ صورتیکه کمتر از ۵ سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از پنجسال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و‌تجدید بنا را ندارد.
تبصره ۲ – شهرداریها موظفند همزمان با صدور پروانه ساختمان مالکان مشمول قسمت اخیر تبصره ۱ مشخصات دقیق عرصه و اعیان و تأسیسات‌ موجود را معین و در پرونده درج و ضبط نمایند تا ملاک ارزیابی به هنگام اجرای طرح قرار گیرد و در زمانی که به لحاظ تأمین اعتبار آمادگی اجرای طرح مزبور باشد، به هنگام اجرای طرح مصوب ملاک پرداخت خسارت قیمت عرصه و اعیان ملک در زمان اجرای طرح خواهد بود. ‌بنابراین در این باره نیز می توان علیه شهرداری یا دستگاه مجری طرح شکایت نمود.

استفاده از خدمات وکیل امور شهرداری و مِلکی

در هر یک از موارد بالا می توانید برای مذاکره با وکیل دعاوی تملک جهت انعقاد قرارداد وکالت در ساعات غیراداری با شماره تلفن 09123978117 تماس بگیرید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

فهرست