نقض حقوق مالکانه در پی عدم اجرای طرح های دولت و شهرداری

نقض حقوق مالکانه و نقد رویه اداری و قضایی در خصوص تملک نسنجیده اراضی و املاک از معظلات دعاوی ملکی و شهرداری ها در دادگاه ها و دیوان عدالت اداری است

رویه اداری و قضایی جاری در خصوص قرار دادن املاک در طرح های دولتی و شهرداری ها به طور مشهودی قابل انتقاد و اجحاف آمیز است.

توضیح اینکه طبق ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، تملک بایستی بر اساس نیاز و قبلاً تامین اعتبار شده باشد.

با این، حال متأسفانه بدون توجه به دو شرط بالا، املاک مردم در طرح قرار می گیرد و دستگاه متولی طرح نه اقدامی به اجرای طرح می نماید و نه حاضر به پرداخت بهای ملک است.

برای تغییر کاربری ملک نیز اصولاً می بایست هزینه قابل توجهی پرداخت گردد.از طرفی به موجب رای وحدت رویه شماره 817 مورخ 1395.10.14 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری،در صورت مراجعه مالک به دیوان یاد شده جهت الزام شهرداری به صدور پروانه به جهت انقضای مهلت اجرای طرح، شهرداری تکلیفی به صدور پروانه، فراتر از تراکم پایه ندارد در حالی که تبصره یک ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها در چنین فرضی، مالک را محّق در برخورداری از کلیه حقوق مالکانه می داند و مشخص نیست که بر چه اساس نصّ تبصره مذکور مورد توجه هیات یاد شده قرار نگرفته است.

طبق تبصره یاد شده: در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن بموجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد،‌ مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند و در‌ صورتیکه کمتر از ۵ سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از پنجسال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و‌تجدید بنا را ندارد.

همچنین هیات عمومی دیوان طی رای شماره 102 مورخ 1391.2.25 اعلام نموده است: «…با عدم اجرای طرح در مهلت مقرر 5 ساله، موجبی برای ابطال طرح مصوب وجود ندارد…»

شایان ذکر است که شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به این نیت که بحث نحوه اعمال حقوق مالکانه در املاک واقع در طرح های دولتی را سر و سامان دهد، مصوبه ای داشته که بر مشکلات افزوده است.

که در زیر درج می گردد:

متن مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران پیرامون نحوه اعمال حقوق مالکانه در املاک واقع در طرح های دولتی به شماره 18965.300 مورخ 1401.2.11

ریاست محترم دیوان عدالت اداری

استانداران محترم کلیه استانها

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 1401.1.22 خود، موضوع نحوه اعمال حقوق مالکانه در املاک واقع در طرح های دولتی را در اجرای ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ اصلاحی ۱۳۸۰ و ماده  ۵۹  قانون رفع موانع تولید رقابت پذیری و ارتقاء نظام مالی کشور مصوب ۱۳۹۴ و ردیف ۵ بند ۱ ماده ۱۲ آیین نامه چگونگی اجرا و نظارت بر اجرای طرح  های توسعه و عمران مصوب 1400.5.4  شورای عالی شهرسازی و معماری و همچنین در اجرای سیاست  های کلی اداری و سیاست های کلی قضایی با رویکرد کاهش مراجعات و شکایات به مراجع قضایی و منشور حقوق شهروندی و پیرو صورتجلسه مورخ 1400.10.11 کمیته مقررات،  لوایح و سیاستگذاری با حضور معاون محترم دیوان عدالت اداری مورد بررسی قرار داده و به شرح ذیل اتخاذ تصمیم نمود:

۱ـ مالکین اراضی و املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی مصوب مطابق ضوابط مربوطه به کاربری اعلامی حق اخذ پروانه ساختمانی و احداث بنا خواهند داشت مگر آنکه اجرای کاربری عمومی مصوب در شمار وظایف اختصاصی دستگاه مجری طرح باشد.

۲ـ درصورتی که اجرای کاربری عمومی طرح مصوب موجل باشد و مالک تقاضای احداث بنا غیر از کاربری مصوب داشته باشد میزان احداث بنا طی زمان بندی طرح، سطح اشغال ۶۰ درصد و تراکم ساختمانی ۱۲۰ درصد و با نوع استفاده مسکونی خواهد بود و در خصوص باغات برابر ضوابط مربوطه عمل خواهد شد.

تبصره۱: در مناطقی که حداکثر تراکم مجاز کمتر از این میزان باشد بر مبنای طرح مصوب عمل خواهد شد.

تبصره ۲: احداث بنا در اراضی دارای حقوق مکتسبه قانونی قبلی در حد تراکم بنای موجود بلامانع است.

۳ـ حد نصاب تفکیک در کلیه کاربری ها مطابق ضوابط طرح های مصوب مربوط به همان کاربری عمومی می باشد.

۴ـ اراضی دارای کاربری های خدمات  عمومی واقع در شهرک های مصوب و یا کاربری های خدمات عمومی ناشی از طرح های تفکیکی (موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها) و همچنین اراضی واقع در حرایم قانونی مصوب،  از شمول این مصوبه مستثنی و تابع ضوابط خاص قانونی مربوط به خود می باشند.

۵ـ اعمال حقوق مالکانه در طرح های مصوب شهری موجل، کاربری مصوب را تغییر نمی دهد و پس از انقضای برنامه زمان بندی به محض رفع مانع قانونی، برابر با کاربری مصوب اقدام خواهد شد.

مراتب جهت استحضار و صدور دستور انعکاس و اقدام اعلام می شود.

معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ـ فرزانه صادق مالواجرد

• واقع جای تعجب است که چرا شورای مذکور چنین مصوبه ای را گذرانده و برای نمونه چرا مطلقاً حق استفاده مسکونی به چنین مالکان و املاکی اعطا شده است و چه بسا ملک در منطقه ای تجاری یا کارگاهی یا صنعتی باشد در این شرایط چنین محله ای برای سکونت مناسب نیست از طرفی محدود نمودن تراکم و سطح اشغال بنا در حدود مندرج در بند دو مصوبه، خلاف عبارت «کلیه حقوق مالکانه» قید شده در تبصره یک قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها و اصول 22 و 47 قانون اساسی است.

رویه اداری و قضایی بر این قرار است که مالک در فرض عدم اجرای طرح، نه مجاز است بها و غرامت ملک را مطالبه نماید و نه مستحق برخورداری از حقوق مالکانه مانند سایر اشخاص در وضعیت های مشابه است، همچنین برای اعاده کاربریِ قبل از طرح، بایستی هزینه های قابل توجهی را متحمل گردد و چنین وضعیتی هم ناعادلانه است و هم خلاف قواعد فقهی،تسلیط،لاضرر و حرمت مال مسلمان، اصول 22،40 و 47 قانون اساسی و مواد 30 و 31 قانون مدنی!!

بیشتر بدانید: شکایت از مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری ) در خصوص نقض حقوق مالکانه در پی عدم اجرای طرح های دولت و شهرداری تدوین گردیده است.