قرارگیری ملک در طرح هادی روستا و آثار آن را در این مطلب به اختصار و با تاکید بر رویه قضایی دیوان عدالت اداری بررسی می نماییم.
این موضوع می تواند راهنمای خوبی برای مالکان و خریداران اراضی روستایی نیز باشد چرا که بین اراضی ای که در روستاهای دارای طرح هادی واقع شده اند و اراضی که در روستاهای فاقد طرح هادی قرار دارند، تفاوت هایی از جهت ضمانت اجراهای ساخت و ساز وجود دارد.
با ذکر چند عنوان، موضوع را ارائه می نماییم.
آیا فارغ از اینکه روستایی دارای طرح هادی است یا خیر، محدوده روستا مشخص است؟
سوال این است که اگر روستایی طرح هادی نداشته باشد، محدوده آن هم مشخص نیست؟
و بالاخره اینکه تاثیر دارا بودن یا فقدان طرح هادی روستا چیست؟
پاسخ را در قوانین جستجو می نماییم:
به موجب ماده سه قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب 1384/10/14 : محدوده روستا عبارت است از محدوده ای شامل بافت موجود روستا و گسترش آتی آن در دوره طرح هادی روستایی که با رعایت مصوبات طرحهای بالادست تهیه و به تصویب مرجع قانونی مربوط می‌رسد. دهیاری‌ها کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساخت و ساز در داخل محدوده را عهده‌دار خواهند بود.
اما در تبصره سه همین ماده آمده است: محدوده روستاهای فاقد طرح هادی، با هماهنگی شورای اسلامی روستا توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در قالب بافت مسکونی روستا پیشنهاد گردیده و به تصویب مراجع قانونی مربوطه در استان می‌رسد.
بنابراین روستاهای فاقد طرح هادی نیز دارای محدوده هستند.
طرح هادی چیست؟
طرح هادی روستا هم مانند طرح تفصیلی یا هادی شهر، سند و نقشه و ضوابط بهره برداری و تعیین کاربری و شیوه استفاده از اراضی واقع در طرح هادی است.
بند 9 ماده یک آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرحهای توسعه و عمران محلی، ناحیه ای منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب 1378/10/12 طرح هادی روستا را این چنین تعریف نموده است:
عبارت از طرحی است که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای‌عملکردهای مختلف از قبیل مسکونی، تولیدی، تجاری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و نیازمندی های عمومی روستایی را حسب مورد در قالب مصوبات طرح های ساماندهی فضا و سکونت گاه های روستایی یا طرح های جامع ناحیه‌ای تعیین می‌نماید.
تفاوت حقوقی اراضی واقع در روستاهای دارای طرح هادی و روستاهای فاقد طرح هادی؟
نخستین اثر آن است که کاربری املاک و اراضی در طرح هادی معین می گردد و تکلیف موضوع مشخص است که ملک مورد نظر چه کاربری دارد و با چه تراکم و سطح اشغالی می توان ساخت و ساز نمود. اما در روستای فاقد طرح هادی چنین سندی وجود ندارد.
البته باید دانست که ساخت و ساز بدون پروانه یا خلاف عرف منطقه در روستاهای فاقد طرح هادی، حسب مورد موجب پیگرد اداری یا قضایی ( کمیسیون ماده 99 و شکایت جهاد کشاورزی) و یا بعضاً تعقیب ساخت و سازهای غیر قانونی مذکور توسط هر دو مرجع خواهد شد.
خلاصه آنکه ساخت و ساز در روستای فاقد طرح هادی نیز بدون ضابطه و دلخواهانه نیست.
در قسمت انتهایی ماده 12 آيين‌نامه اجرايي قانون منع فرو‌ش و و‌اگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني براي امر مسكن به شركتهاي تعاو‌ني مسكن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي مصوب 1383/03/06 هيات وزيران آمده است:
دهياريها با همكاري بنياد ياد شده حسب مورد، در صورت وجود طرح هادي رو‌ستايي بر اساس طرح مصوب مذكور و در صورت عدم وجود طرح هاي هادي، طبق عرف محل، كاربري و ضوابط ساختماني مربوط را اعلام خواهند نمود.
دومین اثر در مورد شمول یا عدم شمول قانون کیفری حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها می باشد.
در تبصره پنج ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها آمده است:
اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح‌هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح‌هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی می‌باشند.
گفتنی است که تغییر کاربری هایی که بدون اجازه سازمان جهاد کشاورزی مربوطه در اراضی زراعی خارج از محدوده قانونی شهرها، صورت می گیرد، مورد شکایت سازمان مذکور قرار گرفته و مرجع قضایی نیز رای به قلع و قمع و جریمه صادر خواهد نمود.
اما مساله این است که اگر ملک مورد نظر در روستای دارای طرح هادی قرار داشته باشد ولو اینکه کاربری آن زراعی یا باغ باشد و مالک بدون پروانه ساختمانی در آن ساخت و ساز نماید، جهاد در مورد چنین ملکی فاقد صلاحیت برای شکایت کیفری است.
در این باره رایی از شعبه یازدهم دیوان عالی کشور به شماره دادنامه 9309981979300333 مستخرج از سامانه آرای قضایی پژوهشگاه قوه قضاییه ذیلاً درج می گردد:
درخواست اقای الف. م. مبنی بر تجویز اعاده دادرسی نسبت به دادنامه شماره 30228 -93/12/17 صادره از شعبه دهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران به جهت ارائه دلیل جدید و انطباق مورد با بند ج ماده 474 قانون آئین دادرسی کیفری موجه و در خور پذیرش می باشد.
زیرا به دلالت نامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان چ. زمین محکوم علیه در محدوده طرح هادی روستای ب. قرار دارد و اراضی داخل محدوده طرح هادی روستا نیز با توجه به تبصره 5 ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، فقط مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی می باشد.
بنا به مراتب مذکور و مستندا به ماده 476 قانون آئین دادرسی کیفری اعاده دادرسی تجویز و رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه تجدیدنظر استان مازندران ارجاع می گردد
اما کمیسیون ماده 99 به عنوان مرجعه رسیدگی کننده به تخلفات ساختمانی به ساخت و سازهای بدون پروانه یا خلاف پروانه در این خصوص رسیدگی می نماید در صورتی که اگر ملک مورد نظر در روستای فاقد طرح هادی قرار داشته باشد، جهاد مکلف به شکایت است.
سومین اثر در مورد نوع ضمانت اجرای کمیسیون ماده 99 است.
باید دانست که کمیسیون یاد شده طبق ماده 99 قانون شهرداری به تخلفات ساختمانی خارج از محدوده و حریم شهرها رسیدگی می نماید بنابراین هم شامل روستاهای های دارای طرح هادی می شود و هم روستاهای فاقد طرح هادی.
ولی در همین مورد نیز باید دانست که اگر متخلف ساختمانی در ملک دارای کاربری زراعی یا باغ که در روستای فاقد طرح هادی تغییر قرار دارد، ساخت و ساز غیر مجاز انجام دهد، صدور رای به تخریب، به نوعی حتمی است زیرا در رای وحدت رویه شماره۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۱۳۱۶۴۸۷ مورخ 1403.6.6 در مورد حکم ساخت و سازهای غیر مجاز در اراضی زراعی و باغی واقع در محدوده روستاهای فاقد طرح هادی مصوب آمده است:
اولاً- براساس تبصره ۲ ذیل بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری الحاقی مصوب سال ۱۳۷۲ : «به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیرمجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلّف کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضاییه و وزارت مسکن و شهرسازی در استانداری ها تشکیل خواهد شد. کمیسیون حسب مورد و با توجه به طرح جامع (چنانچه طرح جامع به تصویب نرسیده باشد با رعایت ماده ۴ آییننامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب ۱۳۵۵) نسبت به صدور رای قلع بنا یا جریمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده اقدام خواهد نمود. مراجع ذی ربط موظّفند برای ساختمان هایی که طبق مقررات این قانون و نظر کمیسیون برای آنها جریمه تعیین و پرداخت گردیده در صورت درخواست صاحبان آنها برابر گواهی پایان کار صادر نمایند.»
ثانیاً- برمبنای ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب سال ۱۳۷۴ : «به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم و بهره‌‌وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌‌باشد» و براساس تبصره ۱ این ماده اصلاحی مصوب سال ۱۳۸۵ : «تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رییس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رییس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل میگردد» و براساس تبصره ۵ این ماده الحاقی مصوب سال ۱۳۸۵ نیز : «اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلّیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی می‌‌باشد» و لذا براساس مفهوم مخالف این تبصره، اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای فاقد طرح هادی مصوب مشمول ضوابط مقرر در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب سال ۱۳۷۴ همراه با اصلاحات و الحاقات مصوب سال ۱۳۸۵ است.
ثالثاً براساس تبصره ۳ ماده ۴ آییننامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب ۱۳۹۱/۲/۱۰ هیات وزیران مقرر گردیده است : «درخصوص روستاهای فاقد طرح هادی، ضوابط موقت با رعایت طرح توسعه و عمران (جامع) ناحیه‌ای مربوط و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه و ملاک صدور پروانه ساختمانی قرار می‌گیرد» و همچنین براساس ماده ۱۰ این آییننامه و تبصره ۲ آن : «دستگاه های اجرایی موضوع ماده (۵) قانون مدیریت خدمات کشوری و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مکلّفند قبل از احداث هرگونه بنا در اراضی موضوع این آییننامه پروانه ساختمانی دریافت نمایند.
مرجع صدور پروانه ساختمانی و نظارت بر ساخت و ساز موضوع این ماده توسط معاون امور عمرانی استانداری تعیین میگردد» و «مرجع صدور پروانه مکلّف است قبل از هرگونه اقدام نظریه کمیسیون تبصره (۱) ماده (۱) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب سال ۱۳۷۴ را اخذ نماید.» رابعاً براساس بند ۱۱ ماده ۷۸ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵ همراه با اصلاحات و الحاقات بعدی، «تشکیل پرونده و صدور پروانه ساختمان برای ایجاد بناها و تأسیسات واقع در محدوده قانونی روستا پس از هماهنگی با بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و اخذ نظرات فنی نهاد مذکور در چهارچوب ضوابط و مقررات طرح های هادی مصوب روستا» به عنوان یکی از وظایف دهیاران اعلام شده است.
بنا به مراتب فوق، ساخت و ساز در اراضی روستایی دارای کد آبادی و شورای اسلامی روستا و دهیاری که فاقد طرح هادی مصوب است، مستلزم اخذ پروانه ساختمانی از دهیاری بوده و هرچند ضوابط ساخت و ساز در اراضی مذکور توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تعیین میگردد و ملاک صدور پروانه ساختمانی است لکن این اراضی مشمول ضوابط مقرر در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب سال ۱۳۷۴ همراه با اصلاحات و الحاقات مصوب سال ۱۳۸۵ نیز هست و مراجع صدور پروانه ساخت و ساز در این اراضی مکلّفند قبل از هرگونه اقدام نظریه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ موضوع قانون مذکور را اخذ نمایند.
بر این اساس در مواردی که در اراضی روستایی دارای کدآبادی و شورای اسلامی روستا و دهیاری که فاقد طرح هادی مصوب است، بدون اخذ پروانه ساختمانی و بدون اخذ استعلام از وزارت جهاد کشاورزی و کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها درخصوص نوع کاربری زمین ساخت و ساز صورت گیرد، آرای صادره توسط کمیسیون های موضوع تبصره ۲ ذیل بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری مبنی بر قلع و تخریب بنا صحیح بوده و لذا دادنامه شماره ۱۴۰۲۳۱۳۹۰۰۰۲۶۶۵۶۲۰ مورخ ۱۴۰۲/۱۰/۱۳ صادره از شعبه ۸ تجدیدنظر دیوان عدالت اداری در این حد صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رای بر اساس ماده ۸۹ قانون دیوان عدالت اداری برای شعب دیوان و مراجع اداری و همچنین برای هیات های تخصصی و هیات عمومی در مورد رسیدگی به ابطال مصوبات موضوع بند (۱) ماده (۱۲) قانون مذکور لازم الاتباع است.
ملاحظه می گردد که هیات عمومی، حکم قلع و قمع در مورد ساخت و سازهای بدون اخذ پروانه ساختمانی و بدون اخذ استعلام از وزارت جهاد کشاورزی و کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها را در مورد ارضی زراعی و باغ های واقع در روستاهای فاقد طرح هادی صحیح اعلام نموده است.
این اطلاعات ممکن است در بزنگاه حقوقی، به‌کار فردی بیاید که اکنون به آن دسترسی ندارد. لطفاً به اشتراک بگذارید.
این مطلب در تاریخ 19 خرداد 1404 توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) با عنوان قرارگیری ملک در طرح هادی روستا و آثار آن تدوین گردیده است.