شرایط مطالبه بهای ملک از شهرداری و زمان قانونی پرداخت آن

یکی از چالش‌های مالکین مواجه با طرح‌های شهرداری، پیگیری بهای ملک یا جبران خسارت قبل از اجرای طرح است. مطابق قوانین مربوط به تملک املاک توسط شهرداری، پرداخت بها یا معوض در صورت عدم توافق مالک و شهرداری باید به قیمت روز انجام شود. اما سوال اصلی این است که آیا مالک می‌تواند قبل از اجرای طرح یا تصرف زمین، مطالبه بهای ملک نماید؟ در این مقاله با استناد به دادنامه‌ها و وحدت رویه دیوان عدالت اداری، شرایط قانونی و حقوق مالک قبل از اجرای طرح بررسی می‌شود.

مبنای بحث به این قرار است که در صدر مادّه واحده ی قانون نحوه ی تقویم ابنیه،املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها می خوانیم:

در كليه ی قوانين و مقرراتي كه شهرداري ها مجاز به تملك ابنيه، املاك و اراضي قانوني مردم مي‌ باشند در صورت عدم توافق بين‌ شهرداري و مالك، قيمت ابنيه، املاك و اراضي بايستي به قيمت روز تقويم و پرداخت شود.

اما آیا می توان قبل از اجرای طرح، متقاضی پرداخت بهای ملک یا جبران خسارت از حقوق مربوط به املاک مثل حق کسب و پیشه و حق ریشه شد؟

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری طی دادنامه ی وحدت رویه ی شماره ی 93 مورخ 1380/3/27نظر شعبه ای را صحیح قلمداد نموده است که علی رغم عدم فعلیت تملک و اجرا نشدن طرح، حکم به پرداخت بهای ملک در حق مالک صادر نموده است. در قسمتی از این دادنامه آمده است:

«…با عنایت به وقوع ملک اعضای شرکت تعاونی کارکنان سازمان آب قم در طرح مصوب فضای سبز و محل استقرار کارگاه‌های غیر مزاحم شهری و اظهارات نماینده ی شهرداری قم به شرح منعکس در صورت‌مجلس مورخ 76/3/5 در پرونده ی کلاسه ی 1/74/719 شعبه اول بدوی دیوان مبنی بر واگذاری زمین معوض به تعدادی از اعضاء شرکت تعاونی مذکور و مقررات قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب1367  دادنامه‌های صادره مشعر بر ورود شکایت شاکیان و الزام شهرداری قم به پرداخت بهای زمین و یا معوض آن صحیح و منطبق با قانون تشخیص داده می‌شود…»

اما هیأت یاد شده بعدها طی رأی وحدت رویه ی شماره ی 183 مورخ 1391/4/12 مقرر داشت:

مادّه واحده ی قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری مصوب 1367/8/29 و اصلاحات بعدی آن، بیانگر آن است که شهرداری در صورت تملک املاک واقع در طرح، مکلف به پرداخت بها یا عوض آن در حق مالکان است. نظر به این که تشخیص اصل استحقاق بها یا عوض در صلاحیت دیوان عدالت اداری است و این که طرح شکایت در دیوان دایر بر صدور حکم به الزام شهرداری به تشخیص اصل استحقاق جهت دریافت بها و عوض آن مستلزم احراز تملک ملک اشخاص توسط شهرداری و ارائه ی سند رسمی مالکیت رسمی از سوی شاکی و یا اثبات مالکیت مالکان توسط مراجع صالح است و با توجه به این که در پرونده های موضوع تعارض شرایط مذکور رعایت نشده است، بنابراین با اجازه ی حاصله از مادّه ی 53 الحاقی به آیین دادرسی دیوان عدالت اداری ضمن نقض قسمت « ثانیاً» دادنامه ی شماره ی 93 مورخ 27/3/1380 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری دادنامه های صادر شده از شعب 4، 14 و 17 به شماره دادنامه های 1146 و 568 و 1692 مبنی بر رد شکایت در حدی که متضمن معنی فوق است صحیح و موافق موازین و مقررات تشخیص داده می‌شود.

ملاحظه می گردد که بر اساس دادنامه ی اخیر، پرداخت قیمت یا جبران خسارت، موکول به اجرای طرح است.

در قسمتی از دادنامه ی شماره ی 9209970221800159 مورخ 1392/2/11 شعبه ی 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز می خوانیم: «…مادامی که طرح تصویب شده از ناحیه مجری طرح اجرا نگردد و زمین مورد تنازع از ناحیه ی مجری مورد تصرف واقع نگردد تکلیفی در جهت پرداخت بهای آن به مالک ندارد…». ( به نقل از سامانه ملی آرای قضایی)

بنابراین تا قبل اجرای طرح، دعوی مطالبه بهای ملک یا خسارت به نتیجه نمی رسد. و ذینفع حسب مورد بایستی از طریق اعمال حقوق مالکانه، ابطال طرح و یا درخواست تغییر کاربری اقدام نماید.

سوالات متداول

❓ سوال 1: آیا قبل از اجرای طرح می‌توان بهای ملک را از شهرداری دریافت کرد؟

✅ پاسخ: خیر، پرداخت بهای ملک یا جبران خسارت تا زمان اجرای طرح و تصرف ملک توسط مجری الزامی نیست.

❓ سوال 2: مالک در صورت اختلاف با طرح شهرداری چه اقداماتی می‌تواند انجام دهد؟

✅ پاسخ: مالک می‌تواند از حقوق مالکانه، ابطال طرح یا درخواست تغییر کاربری استفاده کند.

❓ سوال 3: آیا دادنامه‌های قدیمی امکان مطالبه بهای ملک قبل از اجرای طرح را تایید می‌کنند؟

✅ پاسخ: آرای اخیر دیوان عدالت اداری بر این نکته تاکید دارند که پرداخت بها موکول به اجرای طرح است و دادنامه‌های قدیمی نقض شده‌اند.

💡 نکته: تا قبل از اجرای طرح، مالک نمی‌تواند دعوی مطالبه بهای ملک یا خسارت را پیگیری کند و بهتر است اقدامات پیشگیرانه جهت حفظ حقوق مالکانه انجام شود.

بیشتر بدانید: دادخواست مطالبه قیمت روز ملک از شهرداری 

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل دعاوی ملکی و شهرداری) در خصوص شرایط مطالبه بهای ملک از شهرداری در رویه دیوان عدالت اداری تدوین شده است.