نمونه نامه به شهرداری جهت تغییر کاربری

نامه به شهرداری جهت تغییر کاربری یکی از درخواست های اداری مهمی است که مالکان اراضی واقع در محدوده و حریم شهر به طرفیت شهرداری و شهردار تنظیم می نمایند.

پیشنهاد می گردد که چنانچه قصد طرح درخواست تغییر کاربری زمین و کلاً هر گونه ملک خود را دارید، بدواً با شهردار و مقامات مربوطه شهرداری وارد مذاکره شفاهی گردید.

زیرا در موارد بسیاری، شهرداری مایل است برای تغییر کاربری و دریافت هزینه های آن یا به گفته کارکنان شهرداری، سهم شهرداری از تغییر کاربری، با مالک، قرارداد تنظیم نماید.

همچنین در مواردی ، علاوه بر بحث تغییر کاربری، تفکیک و افراز، ورود به محدوده، توافق در مورد عوض املاک تصرفی و تملکی و یا واقع در طرح شهرداری، نیز ، موضوع مذاکره و قرارداد می باشد که در اینجا معمولاً توافق نامه یا قرارداد واحدی تنظیم می گردد.

با این حال بسیاری از مراجعین به شهرداری در اولین گام خود جهت گرفتن مجوز تغییر کاربری، درخواست اداری مبنی بر تقاضای تغییر کاربری به شهرداری ارائه می نمایند.

متن ساده و نمونه درخواست تغییر کاربری خطاب به شهرداری می تواند به این شرح باشد:

نمونه متن و نامه درخواست تغییر کاربری

به نام خدا

شهردار محترم …

با عرض سلام

احتراماً اینجانب «……..» فرزند ………. به شماره ملی ………. با تقدیم سند مالکیت پلاک ثبتی ………فرعی از …..اصلی که عبارت است از یک قطعه زمین به متراژ ………متر مربع واقع در ………………به عرض می رساند با عنایت به اینکه ملک بنده از 6 سال قبل در طرح فضای سبز قرار گرفته است و در این مدت شهرداری، اقدامی در جهت پرداخت بهای ملک معمول نداشته است و در موقع درخواست صدور پروانه ساختمان نیز، به دلیل قرارگیری ملک در طرح فضای سبز شهرداری از اجابت خواسته بنده امتناع شده است و خلاصتاً از حقوق مالکانه محروم شده ام در حالی که مجاورین سال هاست در ملک خود، ساخت و ساز نموده و از منافع ملک در این مدت بهره مند شده اند نهایتاً تمنا دارم مکاتبات لازم را با کمیسیون ماده پنج مبذول داشته تا نسبت به اعاده کاربری مسکونی و تغییر کاربری از فضای سبز به مسکونی اقدام لازم معمول دارند شایان ذکر است در نزدیکی ملک بنده، پارکی با مساحت قابل توجه … متر مربع احداث و در حال بهره برداری است لذا خواهشمند است موضوع اخیر را در جهت توجیه و مدلل نمودن اعاده کاربری مسکونی به کمیسیون یاد شده و اداره راه و شهرسازی منعکس فرمایید.

با تشکر و احترام

….

شماره تماس:…

در ادامه نکاتی در مورد درخواست های تغییر کاربری بیان می نماییم.

چرایی و دلایل طرح درخواست تغییر کاربری کدامند؟

دلیل عمده طرح درخواست تغییر کاربری ، قرار گرفتن ملک در طرح دولت و یا شهرداری و عدم اجرای طرح در زمان بندی مقرر است.

متاسفانه شهرداری و مراجعی مانند وزارت آموزش و پرورش و وزارت بهداشت،درمان و آموزش پزشکی، با وجود قرار گرفتن ملک اشخاص در طرح ، نه اقدام به تملک می نمایند و نه با اِعمال حقوق مالکانه ای مانند ساخت و ساز موافقت می نمایند.

در این شرایط مالک، مجبور به طرح درخواست تغییر کاربری می گردد.توضیح اینکه گذشت مدت مدید از زمان تصویب طرح و عدم اجرای آن ، دلیل بر بی اعتباری یا صدور حکم بر ابطال آن در دیوان عدالت اداری نمی باشد.

تغییر کاربری در صلاحیت چه نهادی است؟

بر خلاف تصور غالب، تغییر کاربری اراضی شهری در صلاحیت شهرداری نیست بلکه تغییر کاربری جزو اختیارات و وظایف کمیسیون ماده 5 یا کمیسیون طرح تفصیلی است.

هر چند که مفاد گزارش ها و مکاتبات شهرداری و شورای شهر اثر مهمی در تصمیمات کمیسیون یاد شده دارد.

آیا کمیسیون ماده 5 ملزم به پذیرش تغییر کاربری است؟

بعضاً چنین تلقی می گردد که چون با تقاضای تغییر کاربری املاک مجاور موافقت شده است، لزوماً می بایست با تغییر کاربری ملک مورد نظر نیز موافقت شود در صورتی که تصمیمات کمیسیون یاد شده به عنوان کمیسیونی فنی و تخصصی باید بر اساس ادله فنی و با رعایت موازین قانونی انجام پذیرد.از این رو طرح دعوی الزام کمیسیون ماده پنج در این باره،منتج به نتیجه مورد نظر مالک نخواهد شد.

آیا به شهرداری در قبال تغییر کاربری، قدرالسهم تعلق می گیرد؟

واژه قدرالسهم در این باره صحیح نیست ولیکن عوارضی تحت عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری توسط هیات عمومی دیوان عدالت اداری، مجاز شناخته شده است که بر اساس مصوبه شورای اسلامی شهر میزان آن معین می گردد.

وضعیت حقوقی تعهد شهرداری به تغییر کاربری چیست؟

ممکن است شهرداری به مالک طی قرارداد تنظیمی، تعهد داده باشد که کاربری ملک را به کاربری مورد نظر تغییر دهد. در صورتی که کمیسیون ماده 5 با تغییر کاربری مخالفت می نماید در این خصوص بایستی بر اساس شرایط هر پرونده اعلام نظر راهکار نمود و حسب مورد دعاوی مانند احراز وقوع تخلف شهرداری از قوانین و مقررات و ابطال قرارداد تنظیمی و در مواردی به تبع دعاوی مذکور، دعوی  مطالبه خسارت در مراجع ذیصلاح مطرح می گردد. ابطال صلاح نامه ها و توافق نامه های منعقده با شهرداری ممکن است به دلیل مورد اخیر مطرح گردند.

آنچه بیان شد توضیح اجمالی وکیل دعاوی شهرداری (مسعود فریدنی/وکیل پایه یک دادگستری )در خصوص نمونه نامه به شهرداری جهت تغییر کاربری و مسائل جانبی آن می باشد.