برگه 31 – مسعود فریدنی

دفاع در برابر الزام به تنظیم سند رسمی و ترتیب آن قاعدتاً بایستی مورد سوال و علاقه فروشنده ملک یا خودرو و امثال آن باشد.

خوانده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در دفترخانه، تلاش دارد تا موانع صدور حکم بر محکومیت خود را در دادگاه مطرح نماید.

معمولاً در مبایعه نامه یا سایر قراردادهای ناقله مانند صلح، توافق می گردد که انتقال دهنده خودرو یا ملک، در ابتدا مبلغی را نقداً یا به اقساط پرداخته و الباقی ثمن در دفترخانه و هم زمان با تنظیم سند رسمی پرداخت شود.

انتقال دهنده بعضاً از انتقال رسمی مورد معامله خودداری نموده و انتقال گیرنده (مثلاً خریدار، متصالح،متهب و…) دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح می نماید در حالی که قسمتی از مبلغ قرارداد به انتقال دهنده پرداخت نشده است.

سوال: آیا صدور حکم بر محکومیت انتقال دهنده در حالی که قسمتی از ثمن را دریافت نداشته است و در عین حال در این باره دادخواستی مطرح ننموده ، صحیح است؟ و دیگر اینکه در فرض عدم طرح دعوی مستقل توسط انتقال دهنده راجع به الباقی مبلغ قرارداد، آیا این رویه که نسبت به صدور حکم تنظیم سند رسمی علیه انتقال دهنده در ازای پرداخت الباقی مبلغ قرارداد توسط محکوم له، شکل گرفته است، موجه می باشد ؟ و آیا این رویه ناقض اصل بی طرفی نیست؟

اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره 1871/99/7 مورخ 1400/3/1 به این موضع پرداخته که در زیر درج می گردد:

نظریه مشورتی مرتبط با دفاع در برابر الزام به تنظیم سند رسمی

استعلام : برخی دادگاههای عمومی حقوقی در دعوای خواهان به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک یا الزام اداره اوقاف به تنظیم سند رسمی اجاره ملک ، حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک در قبال پرداخت باقی مانده ثمن معامله یا الزام اداره اوقاف به تنظیم سند رسمی اجاره ملک در قبال پرداخت پذیره بدون اقامه دعوی از سوی خوانده در حق ایشان صادر می کنند .

1- آیا صدور حکم بر پرداخت ثمن یا پذیره در حق خوانده ، مستلزم طرح دعوای مستقل در این خصوص است ؟

۲- آیا دادگاه بدوی می تواند حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره یا انتقال ملک صادر کند ؟

پاسخ :

1 و ۲- در فرض سؤال که خریدار دعوای الزام به تنظیم سند اقامه کرده است ، چنانچه خوانده در مقام دفاع اظهار نماید بخشی از ثمن پرداخت نشده است ، صدور حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند انتقال فقط در چارچوب قرارداد و شروط صریح ، ضمنی و بنایی آن امکان پذیر است ؛ بنابراین در این فرض دادگاه حکم بر محکومیت فروشنده به تنظیم سند انتقال به نام خریدار در قبال مابقی ثمن معامله صادر می کند و محکوم له این حکم فقط خریدار است که می تواند صدور اجراییه را در خواست کند ؛ منوط به این که مابقی ثمن را در حساب دادگستری تودیع کند یا ترتیب پرداخت آن به فروشنده را بدهد ؛ زیرا تنظیم سند بدون پرداخت ثمن ، خلاف قرارداد و شروط صریح ، ضمنی و بنایی آن است و منوط کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن به معنی صدور حکم بر محکومیت خریدار به پرداخت ثمن نیست . از این جهت خریدار محكوم له محسوب نمی شود که بتواند صدور اجراییه را درخواست کند ؛ اما اگر اجرای حکم مبنی بر تنظیم سند را در خواست کند ، باید وفق قرارداد مابقی ثمن را پرداخت کند . طبعا قید این که تنظیم سند منوط به پرداخت مابقی ثمن است ، بنا به مراتب یادشده مستلزم طرح دعوای الزام به پرداخت ثمن از سوی فروشنده علیه خریدار نیست و مقید کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن طبق قرارداد متفاوت از محکومیت خریدار به پرداخت ثمن است . همین حکم و قاعده در دعوای مستأجر اوقاف بر تنظیم سند اجاره عليه اداره اوقاف نیز جاری است ؛ به عبارت دیگر ، صدور حکم بر الزام به تنظیم سند اجاره ملک موقوفه وفق قرار داد و عرف مربوطه شرط پرداخت پذیره اوقاف است ؛ هر چند الزام اداره اوقاف به تنظیم سند اجاره در قبال پرداخت پذیره مستلزم طرح دعوای جداگانه از طرف آن اداره نیست ؛ زیرا دعوای مطالبه پذیره اقامه نشده ، بلکه تنظیم سند اجاره به پرداخت پذیره منوط شده است .

بیشتر بدانید:

1-لایحه دفاعیه در پرونده تنظیم سند

2-درباره دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک