نحوه قیمت‌گذاری قدرالسهم شهرداری در اجرای ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری

ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰/۱/۲۸ دربردارنده احکامی درباره افراز و تفکیک اراضی شهری و تکالیف مالکان در واگذاری قدرالسهم شهرداری برای احداث معابر و فضاهای عمومی است.

در مجموع توجهاً به تبصره سه ماده بالا، شهرداری مجاز است بر اساس ارزش افزوده ایجاد شده ناشی از تفکیک یا افراز و برای تامین معابر مورد نیاز، تا سقف  43/75 از ملک را دریافت نماید.

متن تبصره یاد شده از این قرار است:

در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (۲۵%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (۲۵%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.

بر اساس تبصره ۳ و ۴ این ماده، اصل بر واگذاری عین ملک است، اما در مواردی خاص امکان پرداخت معادل ریالی آن وجود دارد.

مورد اول راجع به ریالی نمودن قدرالسهم، همان جمله پایانی تبصره سه پیش گفته است.

مورد دوم، در تبصره چهار ماده 101 قانون شهرداری بیان شده است: در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.

سؤال اساسی این است که قیمت‌گذاری باید بر اساس وضعیت ملک قبل یا بعد از تفکیک انجام شود؟

در این خصوص پرونده ای در هیات عمومی دیوان عدالت اداری مطرح شده که به بیان ماجرای آن می پردازیم.

مطلب مرتبط با ماده 101: تفکیک اراضی زیر 500 متر مربع 

مفاد مصوبه شورای شهر قم و موضوع اعتراض

در مصوبه شورای اسلامی شهر قم مقرر شده بود که در صورت پرداخت قدرالسهم به‌صورت ریالی، ارزش ملک طبق کاربری پس از تفکیک ارزیابی گردد. این تبصره (۴) مورد اعتراض واقع شد.

متن مصوبه مورد اعتراض:

تبصره (۴): در صورتی که قدرالسهم شهرداری به صورت معادل ارزش ریالی مقرر در تبصره ۴ اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهری پرداخت گردد، ارزش ملک طبق کاربری مربوطه پس از تفکیک ارزیابی می‌گردد.

 رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص مصوبه شورای شهر قم

بر اساس دادنامه شماره ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۲۷۵۶۴۳۱ مورخ ۱۴۰۳/۱۱/۱۶،

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با توجه به نظر فقهای شورای نگهبان اعلام کرد:

اگر مبلغی بیش از قیمت روز زمین در وضعیت فعلی آن (یعنی پیش از تفکیک) از مالک دریافت شود، خلاف موازین شرع است.

بنابراین بند ۴۱ از عوارض سال ۱۴۰۰ شورای اسلامی شهر قم، در حد مقرر در نظریه فقهای شورای نگهبان، باطل و از تاریخ صدور ملغی‌الاثر اعلام شد.

متن دادنامه به این قرار است:

قائم مقام دبیر شورای نگهبان به موجب نامه شماره ۴۴۵۱۱ /۱۰۲ مورخ  ۱۴۰۳/۱۰/۱۲ در رابطه با جنبه شرعی مقررات مورد شکایت اعلام کرده است که: «اگر مقصود از توافق با مالک جهت افزایش درصدهای مذکور در مصوبه آن است که شهرداری و متقاضی صرف نظر از قانون، توافق بر پرداخت درصدی اضافه داشته باشند مانعی ندارد؛ اما اگر مقصود این است که با توافق طرفین، حدود مقرر در قانون در مورد ملک ذی ربط گسترش یابد، خلاف موازین شرع است. درخصوص تبصره ۴ مورد شکایت آن چه اضافه بر قیمت روز زمین در وضعیت فعلی آن گرفته شود، به عنوان قدرالسهم شهرداری خلاف موازین شرع است. توضیح آن که مقصود از قیمت روز زمین در وضعیت فعلی، قیمت زمین در همان زمانی است که اگر بنا بر اخذ قیمت نبود، خود زمین به عنوان قدرالسهم شهرداری جدا می شد.» بنابراین در اجرای حکم مقرر در ماده ۸۷ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ مبنی بر لزوم تبعیت هیأت عمومی دیوان عدالت اداری از نظر فقهای شورای نگهبان درخصوص جنبه شرعی مقررات اجرایی، ذیل بند ۴۱ از عوارض سال ۱۴۰۰ مصوب شورای اسلامی شهر قم (قدرالسهم تفکیک و افراز اراضی) در حد مقرر در نظریه فقهای شورای نگهبان خلاف شرع است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ بطلان آن از تاریخ صدور اعلام می شود. این رأی براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.

🟦 تحلیل حقوقی و آثار رأی

بر اساس این رأی:

ملاک قیمت‌گذاری زمین در وضعیت فعلی (قبل از تفکیک) است.

شهرداری‌ها در دریافت بهای قدرالسهم نمی‌توانند از قیمت زمین پس از تفکیک استفاده کنند.

این رأی برای همه مراجع اداری و قضایی الزام‌آور و ملاک عمل است (به موجب ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری).

بیشتر بدانید: ابطال عوارض قدرالسهم تفکیک 

🟦  جمع‌بندی و نتیجه گیری

دیوان عدالت اداری در دادنامه شماره ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۲۷۵۶۴۳۱، ضمن تبیین حدود اختیارات شهرداری‌ها، تفسیر دقیقی از تبصره‌های ۳ و ۴ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ارائه داده است.

بر این اساس، قیمت‌گذاری قدرالسهم شهرداری باید بر مبنای قیمت روز زمین در وضعیت فعلی و قبل از تفکیک انجام شود.

مطلب مرتبط: ابطال سرانه مازاد 101 

این مطلب در تاریخ چهارم آبان 1404 توسط مسعود فریدنی ( وکیل متخصص در دعاوی شهرداری ) با عنوان قدرالسهم شهرداری در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری تدوین گردیده است.