ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع

ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع خواه مورد معامله از جمله اموال منقول یا غیرمنقول باشد چیست و خریدار به چه ترتیبی می تواند اجرای حکم تحویل ملک را درخواست نماید؟

این موضوع در جایی مطرح می گردد که فروشنده از تحویل مورد معامله به فروشنده امتناع می نماید.

بر حسب تجربیات وکالتی ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع که اصولاً دارای ماهیتی مدنی است و در بردارنده مجازات کیفری نمی باشد را به ترتیب زیر می توان ارائه داد.

دادخواست الزام به تحویل مبیع

ضمانت عدم تحویل مبیع در وهله نخست با طرح دادخواست الزام خوانده(فروشنده) به تحویل مبیع مورد معامله خواه مورد معامله مِلک باشد یا جزو اموال منقول،انجام می پذیرد. در دادخواست الزام خوانده به تحویل مبیع منقول یا غیرمنقول بهتر است تمامی ایادی قبلی را طرف دعوی قرار داد.

مسائل مربوط به دادخواست الزام به تحویل مورد معامله قبلاً شرح داده شده است و مطالعه مقاله مربوطه توصیه می گردد.

اجرای حکم تحویل ملک

دومین ضمانت اجرا و اقدام برای عدم تحویل ملک مربوط به زمانی است که خوانده دعوی یعنی فروشنده به تحویل مبیع مورد معامله محکوم گردیده است. بعد از قطعیت حکم،محکوم له (خریدار) بایستی درخواست صدور اجراییه را به مرجع قضایی تقدیم دارد.در پی این درخواست اجراییه به محکوم علیه ابلاغ می شود و بایستی ظرف مهلت ده روز از تاریخ ابلاغ نسبت به اجرای حکم یعنی تحویل مبیع به خریدار اقدام نماید. اگر محکوم علیه در مهلت قانونی مفاد حکم یعنی تسلیم و تحویل مبیع به خریدار را اجرا نماید موضوع فیصله می یابد.

اما چنانچه محکوم علیه حکم را به اختیار خود اجرا ننماید دادگاه با استفاده از نیروهای انتظامی به عنوان ضابط دادگستری و در صورت لزوم صدور دستور به هر مقام یا اداره مفاد حکم را به نمایندگی از شخص یا اشخاص محکوم شده اجرا می نماید.

ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع غیر قابل تحویل و تسلیم

در مواردی بعد از وقوع عقد بیع و با وجود محکومیت خوانده به تحویل و تسلیم مبیع ،مورد معامله قابل تسلیم و تحویل نیست. در اینجا محکوم له مجاز به فسخ قرارداد است چون در این فرض اجرای حکم یعنی تحویل مبیع از سوی هیچ شخصی ممکن نیست.

شایان ذکر است اگر از ابتدا مبیع قابل تحویل و تسلیم نباشد،معامله و قرارداد از اساس باطل است و نوبت به سایر ضمانت اجراهای تعهدات و معاملات معتبر و صحیح نمی رسد.

ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع بر اساس قرارداد

ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع ممکن است مبنایی قراردادی داشته باشد از جمله آنکه :

• در صورت شرط پرداخت خسارت بابت تاخیر در تحویل بر اساس مواد 10 و 230 قانون مدنی،خریدار مستحق دریافت خسارات قراردادی است.
• به نظر در جایی نیز که شرطی در مورد خسارت تاخیر یا عدم تحویل مورد توافق قرار نگرفته است، می توان لااقل در مواردی از ظرفیت های مواد 221 و 226 قانون مدنی بهره برد.در ماده 221 آمده است:اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد. در ماده 226 قانون مدنی هم می خوانیم: در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمی‌تواند ادعای خسارت نماید مگر اینکه برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی می‌تواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.
• در صورتی که شرط شده باشد چنانچه فروشنده تا تاریخ معینی مبیع مورد معامله را تحویل و تسلیم ننماید،طرف مقابل مجاز به فسخ قرارداد است،خریدار در صورت تحقق این موضوع می تواند با ارسال اظهارنامه مراتب فسخ معامله و مبایعه نامه را به طرف مقابل اعلام نماید.
• ممکن است شرط شود که در صورت عدم تحویل مبیع در موعد مقرر،قرارداد و مبایعه نامه منفسخ است.در این فرض نیز بدون نیاز به اعلام انفساخ به طرف مقابل،قرارداد به طور خودکار،منفسخ و منحل می گردد. البته در صورت خودداری طرف مقابل از پرداخت خسارات و قبول فسخ و انفساخ، ذینفع یعنی خریدار بایستی دعاوی و دادخواست های مربوطه را به دادگاه ارائه نماید.

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) در ارتباط با ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع تدوین گردیده است.