خلع ید از املاک

خلع ید از املاک و مستغلات یکی از دعاوی مهم ملکی است که در دادگاه های حقوقی یا صلح محل وقوع ملک مطرح می گردد.

گفتنی است که طبق بند یک ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402/6/22، دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته است.پس اگر خواسته بیش از یکصد میلیون تومان تقویم نگردد، پرونده به دادگاه صلاح ارجاع می گردد.

از این رو تقویم خواسته در صلاحیت دادگاه رسیدگی کننده موثر است.

مهم تر از آن اگر خواسته در دعوی خلع ید، بیش از 50 میلیون تومان تقویم نگردد، رای دادگاه صلح قطعی است و خواهان با چنین تقویم خواسته ای، خود را از مرحله تجدیدنظرخواهی محروم نموده است.

ممکن است با جمع شرایطی بتوان علیه متصرف غیرقانونی ملک،دعوی کیفری رفع تصرف عدوانی و یا دعوی حقوقی رفع تصرف را نیز مطرح کرد. همچنین بین دو دعوی تخلیه و خلع ید از املاک شباهت های زیادی وجود دارد.هر چند این دو دعوی با هم متفاوتند و عناصر تشکیل دهنده آنها متفاوت از یکدیگر است.

نکات و مباحث اصلی دعوی خلع ید از املاک

دعوی خلع ید از املاک چه موقع مطرح می گردد؟

باید دانست این دعوی زمانی مطرح می شود که خوانده یا خواندگان دعوی بدون مجوز قانونی ملک خواهان را متصرف شوند و رابطه قراردادی بین طرفین موجود نباشد.

بنابراین مساله و اختلاف از اینجا ناشی می گردد که خوانده دعوی که در واقع «غاصب» محسوب می گردد بدون اجازه مالک و بدون دلیل قانونی ملک وی را متصرف می گردد.

از این رو در جایی که ملک مورد اجاره،بعد از پایان مدت عقد اجاره همچنان در اختیار مستاجر است و علی رغم اعلام مالک،مستاجر از تخلیه خودداری می نماید،چون منشا تصرفات،قراردادی است بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 76 بایستی درخواست تخلیه مورد اجاره  مطرح شود.

همین طور به نظر ما در جایی که فروشنده از تحویل ملک خودداری می نماید حتی اگر خواهان دارای مالکیت رسمی باشد،بایستی دعوی الزام به تحویل مبیع مطرح گردد نه خلع ید از املاک.

چه اشخاصی می توانند دعوی خلع ید از املاک را مطرح نمایند؟

مالکیت رسمی و مسجّل در اموال غیرمنقول ضابطه ی بسیار مهمی در دعوی مذکور است.هیات عمومی دیوان عالی کشور در این ارتباط رای مهمی صادر نموده که به قرار زیر است:
رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد خلع ید از املاک
«خلع ‎ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ‎ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنابه‌مراتب و با توجه به ‎مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص می‎شود. این رأی بر طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم‎الاتباع است.»
بنابراین صرف داشتن مبایعه نامه عادی برای طرح دعوی خلع ید از ملکی که دارای سابقه ثبتی است،برای طرح دادخواست خلع ید کفایت نمی نماید.

در مورد املاکی که سابقه ثبتی ندارند (به باور ما) می توان با ارائه حکمی مبنی بر اثبات مالکیت،دعوی خلع ید را علیه متصرف مطرح نمود.

با این حال حتی در بیشتر مواردی که طرح دعوی خلع ید میسر نیست می توان از طریق طرح دعاوی دیگر خواه حقوقی یا کیفری در مقام احقاق حق برآمد. در رهن یا بازداشت بودن ملک و مورد اختلاف بودن آن تازمانی که مالکیت رسمی خواهان،زایل نشده است برای طرح دعوی خلع ید مانعی ایجاد نمی نماید.
شخصی که از مالک وکالتنامه رسمی و مبایعه نامه عادی دارد تا زمانی که این اسناد منتهی به انتقال رسمی و درج نام وی در دفتر املاک به نام مالک نشده است ،نمی توانند مستند صدور حکم خلع ید به نفع چنین شخصی باشد. بنابراین در این فرض بهتر است خریدار یا انتقال گیرنده، با استفاده از وکالتنامه اعطایی مالک،ملک را رسماً به خود منتقل نموده و سپس دعوی خلع ید را طرح نماید.

خلع ید در صلاحیت چه دادگاهی است؟

به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی : «دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در‌ دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.»

بنابراین دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی است. منتها شیوه تقویم خواسته در تعیین صلاحیت بین دادگاه های عمومی و حقوقی و دادگاه صلح و حتی قابلیت اعتراض از رای موثر است.

دفاع در دعوی خلع ید از املاک

در دعوی خلع ید ،خوانده چه دفاعیاتی می تواند مطرح نماید؟

در این باره بر اساس واقعیات و اصل ماجرای منتهی به دعوی ممکن است خوانده به اذن و اجازه و قرارداد فی مابین استناد نماید که باعث زایل شدن یکی از ارکان دعوی خلع ید یعنی عدوانی بودن می گردد.

ممکن است خوانده دعوی عقد یا عملیاتی را که منتهی به ارائه سند مالکیت یا تنظیم سند رسمی انتقال به نفع خواهان دعوی شده است را غیرقانونی تلقی نمایددر این باره طرح دعوی تقابل و یا دعوی مستقل و سپس درخواست رسدگی توأمان به دو پرونده،چاره حقوقی کار است. معمولاً در این مورد دعوی حسب مورد ،یکی از دعاوی ابطال قرارداد ، سند و معامله مطرح می گردد.

هزینه دادرسی دعوی خلع ید از املاک چقدر است؟

در دعاوی ملکی مانند خلع ید از ملک ،هزینه دادرسی بر اساس ارزش معاملاتی اعلامی از سوی سازمان امور مالیاتی و نه ارزش واقعی املاک تعیین می شود. لذا از این جهت برای خواهان پرداخت هزینه دادرسی جزیی در قیاس با سایر دعاوی مانند دعوای مطالبه وجه امتیازی غیرقابل انکار محسوب می گردد.

بیشتر بدانید: ابطال مبایعه نامه توسط فروشنده

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) با عنوان خلع ید از املاک تدوین گردیده است.