تعیین اینکه یک ملک به عنوان باغ محسوب میشود یا خیر، در حقوق شهری و قوانین حفظ و گسترش فضای سبز اهمیت بسیاری دارد. ارتباط مساحت با تشخیص نوعیت باغ یکی از معیارهای اصلی است که در آییننامه باغها مورد توجه قرار گرفته است. بر اساس این آییننامه، تنها املاکی که دارای حداقل ۵۰۰ متر مربع مساحت و شرایط دیگری از جمله سطح اشغال بنا کمتر از ۴۰ درصد و یکی از پنج ضابطه تعیینشده باشند، میتوانند به عنوان باغ شناخته شوند. این مقاله به بررسی دقیق این ارتباط، اثرات ساخت و سازها و تخلفات ساختمانی، و ضوابط قانونی مربوطه میپردازد تا شفافیت بیشتری برای مالکان، کارشناسان و مراجع قضایی فراهم شود.
به موجب بند «د» مادهّ ی یک آیین نامه اجرایی مادّه یک قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها که به آن اختصاراً آیین نامه باغ ها می گوییم:
«باغ: از نظر این آیین نامه به محلی اتلاق (البته اطلاق صحیح است!) می شود که مطابق سند مالکیت رسمی، حداقل ۵۰۰ متر مربع مساحت داشته و سطح اشغال بنای مجاز آن (مطابق با پروانه و گواهی معتبر تا قبل از تصویب اصلاحیه ی قانون ـ 1388/4/20) کمتر از 40درصد بوده و علاوه بر آن حداقل یکی از مشخصات ذیل را داشته باشد…»
بنابراین املاکی که کمتر از 500 متر مربع مساحت دارند، هر چند که دارای درختان متعدد باشند، باغ محسوب نمی شوند.
اما باید توجه داشت که صرف دارا بودن مساحت 500 متر مربع نیز، دلیل بر باغ محسوب شدن ملک نیست و اساساً در مقام بیان اصل باید گفت که اصل بر باغ نبودن املاک است، مگر اینکه شرایط مندرج در بند «د» مادهّ ی یک آیین نامه ی یاد شده، موجود باشد.
بر مبنای تعریف پیش گفته از باغ، اگر سطح اشغال بنای مجاز ملک مورد نظر (مطابق با پروانه و گواهی معتبر تا قبل از تصویب اصلاحیه ی قانون-1388/4/20) چهل درصد یا بیشتر باشد، ولو اینکه 500 متر مربع یا فراتر از آن باشد، آن ملک، باغ محسوب نمی شود.
پرسش این است که وضعیت املاکی که به واسطه وقوع تخلف ساختمانی، صدور رأی جریمه توسط کمیسیون ماده 100، پرداخت جریمه و نتیجتاً صدور گواهی عدم خلاف یا پایان کار، سازه هایی در آنها ایجاد شده است، چگونه است؟ به تعبیر بهتر آیا چنین بناهایی در نصاب درصدی تعریف پیش گفته ی باغ، لحاظ می شوند یا صرفاً ساخت و سازهایی که مستند به پروانه ی ساختمان هستند در این خصوص، ملاک عمل است؟
به نظر می رسد سازه ها یا قسمت هایی از سازه هایی نیز که در پی صدور رأی کمیسیون مادّه ی 100 ابقاء و بر این اساس، گواهی عدم خلاف یا پایان کار آنها در پی پرداخت جریمه صادر می شود، می توانند از امتیاز عدم صدق تعریف باغ به واسطه ی دارا بودن بنا در سطح اشغال 40 درصد یا بیشتر در ملک، بهره مند گردند.
قسمتی از دادنامه ی شماره ی 140331390000175108 مورخ 1403/10/28 هیأت تخصصی اراضی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست موید این نظر است به این بیان که: «…در صورتی که هر یک از تخلفات موضوع تبصره های 2 الی 7 مادّه ی 100 قانون مذکور پس از بررسی در کمیسیون موضوع تبصره ی 1 مادّه ی 100 قانون شهرداری منتهی به اخذ جریمه از مالک متخلف گردد، دیگر وصف تخلف از عمل مالک زایل شده و اعمال خلاف پروانه ی ساختمانی مالک نمیتواند موجبی جهت عدم صدور گواهی پایان کار ساختمان از سوی شهرداری گردد…».
انگیزه ی احتجاج به این رأی، بر استدلال هیأت مبنی بر زایل شدن وصف تخلف در چنین فروضی، استوار است.
با این همه، ملک مورد نظر به صرف دارا بودن مساحت 500 متر مربع و یا بیشتر و حتی با وجود دارا بودن بنایی که 40 درصد سطح اشغال ملک یا بیشتر از آن را در بر بگیرد، باغ محسوب نمی شود بلکه باید حداقل یکی از پنج ضابطه ی مندرج در بند «د» مادّه ی یک آیین نامه، موجود باشد.
ضوابط مورد نظر که با عنوان «جزء» در آیین نامه بیان شده اند به قرار زیر می باشند:
جزء یکم: به طور متوسط در هر بیست و پنج (۲۵) مترمربع یک اصله درخت مثمر و یا غیرمثمر و یا ترکیبی از آن ها وجود داشته باشد. قطع و امحای درختان موجب عدم احتساب تعداد درختان کسر شده در آمار لحاظ شده در این بند نخواهد بود.
جزء دوم: دارا بودن سند مالکیت موخر یا اسناد ماقبل انتقالات مالکیت یا سند مادر، قبل از تفکیک (مشروط بر آن که سند مادر صادره بعد از تصویب لایحه ی قانونی سال ۱۳۵۹باشد) به عنوان باغ، باغچه، زمین مشجر و باغ عمارت
جزء سوم: دارا بودن سابقه رای دایر باغ، دایر باغچه، دایر مشجر از کمیسیون مادّه ی دوازدهم (۱۲) قانون زمین شهری.
جزء چهارم: محل هایی که در حریم شهر توسط وزارت جهاد کشاورزی باغ شناخته شده اند و سپس در طرح های توسعه شهری جدید به محدوده های شهری الحاق گردیده اند.
جزء پنجم: افزون بر جزء های فوق الذکر، محل هایی که از حیث دارا بودن ارزش های زیست محیطی (از جمله وجود درختان کهنسال و ارزشمند، بوستان، زیرساخت آبی) مبتنی بر اقتضای بومی و محلی که توسط شوراهای اسلامی شهر، بر اساس ملاکها و معیارهایی که توسط همان شورا تعیین و تصویب می گردد، باغ شناخته می شوند.
نتیجهگیری
بر اساس بررسی آییننامه باغها و رویههای قضایی، ارتباط مساحت با تشخیص نوعیت باغ به تنهایی کافی نیست. حتی املاکی با مساحت بیش از ۵۰۰ متر مربع، اگر سطح اشغال بنا در آنها ۴۰ درصد یا بیشتر باشد و هیچ یک از پنج ضابطه مندرج در بند «د» ماده ۱ رعایت نشود، باغ محسوب نمیشوند. همچنین، چنین به نظر می رسد که سازههایی که پس از تخلف ساختمانی و پرداخت جریمه توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ ابقاء شده و گواهی پایان کار یا عدم خلاف دریافت کردهاند، میتوانند در محاسبه سطح اشغال بنا لحاظ شوند. در نهایت، برای احراز نوعیت باغ، هم مساحت و هم رعایت سایر معیارهای قانونی اهمیت دارند.
پرسش و پاسخ
سؤال ۱: آیا صرف داشتن حداقل ۵۰۰ متر مربع مساحت، ملک را باغ محسوب میکند؟
پاسخ: خیر، مساحت تنها یکی از شروط است و علاوه بر آن، سطح اشغال بنا و حداقل یکی از پنج ضابطه آییننامه باید رعایت شود.
سؤال ۲: اگر ملک دارای ساخت و ساز پس از تخلف کمیسیون ماده ۱۰۰ باشد، آیا در محاسبه سطح اشغال لحاظ میشود؟
پاسخ: به نظر می رسد سازههایی که پس از صدور رأی کمیسیون و پرداخت جریمه ابقاء شده و گواهی پایان کار دریافت کردهاند، میتوانند در محاسبه درصد سطح اشغال لحاظ شوند.
سؤال ۳: پنج ضابطه آییننامه برای احراز نوعیت باغ چیست؟
پاسخ:
حداقل تعداد درختان مثمر یا غیرمثمر در هر ۲۵ متر مربع.
دارا بودن اسناد مالکیت موخر یا پیشین به عنوان باغ، باغچه یا زمین مشجر.
سابقه رأی دایر باغ، دایر باغچه یا دایر مشجر از کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری.
الحاق محلهای شناخته شده توسط وزارت جهاد کشاورزی به محدوده شهری.
ارزشهای زیستمحیطی و اقلیمی محل بر اساس مصوبات شوراهای اسلامی شهر.
این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل دعاوی شهرداری ها) با عنوان ارتباط مساحت با تشخیص نوعیت باغ مندرج در سند با شمولیت آیین نامه باغ ها تدوین شده است.