توافق با شهرداری جهت تغییر کاربری و ماده 101 ( افراز و تفکیک)

توافق با شهرداری در مقولاتی مانند تغییر کاربری زمین و کلاً املاک ، تفکیک و افراز اراضی و ورود به محدوده از موضوعاتی است که به جهت تاثیر غیر قابل انکاری که بر نحوه و نوع استفاده از املاک و اراضی شهری و نیز قیمت آنها دارد، درخور مطالعه دقیق است.

ما در این مطلب، به کلیات دو نمونه از عناوین اصلی توافقات شهرداری با مالکان که بعضاً توسط کمیسیون توافقات انجام می پذیرد، می پردازیم.

توافق با شهرداری در مورد تغییر کاربری اراضی و املاک

در مورد تغییر کاربری اراضی واقع در محدوده قانوی شهرها، مرجع تصمیم گیری و اِعمال نظر نهایی، کمیسیون ماده 5 است ولی قابل ذکر می باشد که:

1-مستند به ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، شهردار ، جزو اعضای اصلی کمیسیون ماده پنج می باشد.

معمولاً با توجه به اطلاعات و مسئولیت اجرایی شهردار در مورد اراضی و املاک شهری، گزارش ها و اظهارات این عضو، لااقل نسبت به استاندار یا معاون او و نمایندگان جهاد کشاورزی و میراث فرهنگی، بیشتر ملاک عمل قرار می گیرد.

2-حتی در قیاس با نماینده وزارت راه و شهرسازی هم قابل ذکر است که طبق بند ۳۴ ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخاب شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران:

بررسی و تأیید طرحهای هادی و جامع شهرسازی و تفصیلی و حریم و ‌محدوده قانونی شهرها پس از ارائه آن توسط شهرداری و ارسال به مراجع ذی‌ربط قانونی‌ جهت تصویب نهائی؛ جزو وظایف شورای شهر است.

ملاحظه می فرمایید که طرح ها از جمله طرح تفصیلی، نخست توسط شهرداری، ارائه می گردد و توسط شورا، بررسی و تایید و سپس به مراجع قانونی مثل شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ارسال می گردد.

بنابراین هر چند کمیسیون ماده 5، مرجع تغییر کاربری است اما اعضای کمیسیون معمولاً مانند شهردار و سازمان شهرداری در جریان بطن امور نیستند و پیشنهادات و مطالعات و گزارش ها و دیگر اقدامات و مکاتبات شهرداری با نهادها تصمیم گیر، در بیشتر موارد ملاک عمل قرار می گیرد.

بلی؛ شهرداری، نسبت به کمیسیون ماده 5، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و حتی شورای اسلامی شهر،سازمان مجری است و مراجع پیش گفته نهادهای تصمیم گیر و مانند مجلس، مرجع قاعده گذاری اند اما به نوعی همه چیز از شهرداری شروع می شود!

البته این روال، طبیعی و به مصلحت است زیرا شهرداری و کارکنان آن هستند که در جریان ریز مشکلات شهر و شهروندان قرار دارند و انتظار می رود در این مسیر اقدام و مصالح عمومی و شهر را مدّ نظر قرار دهند.

مسیر معمول توافق با شهرداری

چون شهرداری، مجری طرح های شهری است، مرسوم است که تقاضای تغییر کاربری به این سازمان ارائه شود و در عمل نیز غالباً مراجعین به شهرداری، تقاضا را خطاب به شهرداری تنظیم می نمایند هر چند منعی در ارائه درخواست به کمیسیون ماده 5 و اداره راه و شهرسازی نیست.

در لینک زیر می توانید نمونه درخواست تغییر کاربری را ملاحظه نمایید:

نمونه نامه به شهرداری جهت تغییر کاربری

کمیسیون توافقات شهرداری

کمیسیون توافقات شهرداری در قوانین و و مقررات جاری، فاقد مستند می باشد.به نظر می رسد توافقات بایستی بین شهرداری با نمایندگی شهردار از یک سو و اشخاص حقیقی یا حقوقی مربوطه از سوی دیگر تنظیم گردد.

و بجاست که مقدمات تنظیم توافق نامه،صورتجلسات و صلح نامه ها قبل امضای شهردار توسط واحد حقوقی شهرداری و سایر بخش های دخیل در موضوع بررسی و متن نهایی شده جهت امضا به شهردار ارائه شود تا با امضای شهردار و طرف مقابل و اخذ تاییدیه های دیگر مانند تصویب شورای اسلامی شهر به جریان گذاشته شود.

هیات عمومی دیوان عدالت اداری بر همین مبنا تشکیل کمیسیون توافقات توسط شهردار را غیر قانونی اعلام نموده است.

رای صادره در خصوص کمیسیون توافقات به شرح زیر است:

رای شماره 140109970905810300 مورخ 1402.1.23 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شرح زیر است:

” اولاً: براساس اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، مرجع رسمی تظلّمات و شکایات، دادگستری است و برمبنای اصل شصت و یکم قانون اساسی، اصولاً دادگاه های دادگستری عهده‌دار حل و فصل دعاوی هستند و حتی تأسیس مراجع اختصاصی اداری برای رسیدگی به برخی دعاوی مطروحه بین مردم و دستگاه های دولتی به دلالت ماده 10 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال 1379 منوط به حکم قانونگذار است که این امر در رای وحدت رویه شماره 85-29/3/1369 و رای شماره 268-28/7/1381 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری نیز مورد تأکید قرار گرفته است و شهرداری ها براساس قوانین و مقررات حاکم و مشخصاً حکم مقرر در ماده 55 قانون شهرداری، صلاحیت و اختیاری درخصوص تشکیل مراجع حل اختلاف ندارند.

ثانیاً: قانونگذار براساس ماده 38 آیین‌نامه معاملات شهرداری تهران مصوب 25/1/1355 کمیسیون های داخلی قوه قانونگذاری وقت که به موجب ماده 7 قانون اصلاح و تسری آیین‌نامه معاملات شهرداری تهران مصوب 1355 با اصلاحات بعدی به شهرداری های مراکز استان ها، کلانشهرها و شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت مصوب 4/2/1390 اصلاح گردیده، مقرر کرده است که : «اختلافات ناشی از معاملات موضوع این آیین‌نامه در هیأت حل اختلافی با عضویت یک نفر قاضی دادگستری با انتخاب رئیس قوه قضائیه، یک نفر از اعضای شورای اسلامی شهر با انتخاب شورای مربوطه، نماینده شهرداری به انتخاب شهردار، نماینده بخشدار یا فرماندار حسب مورد و نماینده قانونی طرف قرارداد، قابل ‌رسیدگی و حکم صادره از طرف قاضی جلسه برای طرفین لازم‌الاجرا است.»

ثالثاً: براساس اصل یکصد و سی و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران : «صلح دعاوی راجع به اموال عمومی و دولتی یا ارجاع آن به داوری در هر مورد، موکول به تصویب هیأت وزیران است و باید به اطلاع مجلس برسد…» و مقامات اداری نمی‌توانند با تشکیل مراجع و کمیسیون های حل اختلاف نسبت به صلح دعاوی مربوط به اموال عمومی و دولتی یا ارجاع آنها به داوری اتّخاذ تصمیم نمایند. بنا به مراتب فوق، دستورالعمل شماره 10/299696-25/3/1398 شهردار تهران درخصوص تشکیل کمیسیون حل اختلاف شهرداری تهران خارج از حدود اختیار و خلاف قانون است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می‌شود.”

توافق با شهرداری برای تفکیک و افراز ( ماده 101)

ضوابط و مقررات تفکیک و افراز اراضی در شهرها را قبلاً توضیح داده ایم ولی به طور خلاصه به استناد تبصره سه ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری مصوب 1390.1.28 :

در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (۲۵%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (۲۵%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.

-قدرالسهم قابل توجهی است!!

به هر روی نحوه اجرای این مقرره نیز چالش برانگیز شده است شهرداری بعضاً معابر را جزو قدرالسهم لحاظ نمی نماید.

در قیمت گذاری، ناعادلانه برخورد می نماید و یا اساساً به درخواست مالک برای افراز و تفکیک، ترتیب اثر نمی دهد.

در چنین شرایطی اگر توافق خوبی انجام پذیرد، می تواند برای هر دو طرف از نظر اقتصادی و جلوگیری از هدر رفت زمان و هزینه های طرح دعوی، موثر باشد.

لزوم توجه به قوانین و مقررات در موقع تنظیم توافق نامه های تغییر کاربری و ماده 101

بدون شک، بسنده نمودن به اینکه شهرداری، به عنوان سازمانی رسمی دچار اشتباه نمی شود و یا از قانون تخطی نمی نماید، می تواند نتایج زیان باری برای مالک در پی داشته باشد.

بنابراین در موقع تنظیم توافق نامه تغییر کاربری با شهرداری بایستی به آخرین میزان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری، درج شروط فسخ یا فاسخ در ازای عدم تصویب و تایید توافق نامه توسط مراجع ذیربط و اساساً خلاف قانون نبودن توافق و موارد دیگر توجه نمود.

در مورد توافق ماده 101 هم به میزان قدرالسهم شهرداری و شرایط تعلق حداکثر درصدهای موضوع تبصره سه ماده 101 به شهرداری،اینکه آیا شورای شهر در مورد میزان قدرالسهم، مصوبه ای دارد یا خیر، آن مصوبه به نفع مالک است یا به ضرر او؟! و اساساً اینکه شهرداری در مورد آن ملک، مستحق دریافت قدرالسهم هست یا خیر، و مواردی ازاین دست توجه نمود.

همه این موارد از مباحث تخصصی است که با توجه به نوپا بودن رشته حقوق شهری، بایستی از وکلایی که دارای دانش و تجربه کافی در زمینه دعاوی شهرداری ها هستند بهره برد.

دعاوی مربوط به توافق با شهرداری

مستند به تبصره سه الحاقی 1402.2.10 به ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری:

رسیدگی به شکایات و اعتراضات اشخاص حقیقی و حقوقی از وقوع تخلف و عدم رعایت قوانین و مقررات در مراحل انعقاد قرارداد توسط دستگاه‌های اجرائی در صلاحیت شعب دیوان عدالت اداری است، لیکن رسیدگی به دعاوی ناشی از اجرای قرارداد فی مابین طرفین در صلاحیت دیوان نیست.

با توجه به لزوم اثبات تخلف از قوانین و مقررات در مراحل انعقاد قرارداد و استثنایی بودن آن، می توان گفت همچنان بنا بر اصل، رسیدگی به دعاوی ناشی از قراردادها بین مالکان و شهرداری ها در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

اما همان طور که تبصره بالا نیز تصریح داشته است اگر در مراحل انعقاد قراردادها، تخلفی از قوانین و مقررات صورت گرفته باشد، رسیدگی به این قبیل ادعاها در صلاحیت دیوان عدالت اداری است.

برای نمونه دعوی ابطال قرارداد یا توافق نامه تغییر کاربری که مالک را ملزم به پرداخت هزینه یا به تعبیر صحیح تر، عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری، بیش از مقدار مقرر در قوانین و مقررات نموده باشد.

البته که این دسته از دعاوی شهرداری از پرونده های پیچیده هستند چرا که قابل انکار نیست که بالاخره مالک نیز قرارداد را امضا نموده است اما موضوع؛ تنظیم قرارداد بر خلاف قانون است و شعب دیوان عدالت اداری نباید به استناد امضای قرارداد در چنین مواردی، دعوی را رد نمایند.

متاسفانه با وجود استثنای ذکر شده در تبصره پیش گفته، همچنان برخی از شعب دیوان عدالت اداری با وجود تصریح شاکی یا وکیل او به تخلف از قوانین و مقررات در مراحل انعقاد قرارداد و صلاحیت دیوان، قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه محل صادر می نمایند!! و باعث سرگردانی مردم می شوند.

اینکه چه مواردی در چنین توافق نامه هایی، خلاف قوانین و مقررات است و اینکه مراحل صحیح انعقاد قراردادهای مذکور چیست؟ خود بحث مفصلی است و البته به تفکیک هر پرونده و مساله حقوقی باید بدان پرداخت. و این نوشتار صرفاً در مقام طرح مطلب و بیان موارد اصلی بحث توافق با شهرداری است.

نکته آخر اینکه طبق اصل 139 قانون اساسی: صلح‏ دعاوی‏ راجع به‏ اموال‏ عمومی‏ و دولتی‏ یا ارجاع‏ آن‏ به‏ داوری‏ در هر مورد، موکول‏ به‏ تصویب‏ هیأت‏ وزیران‏ است‏ و باید به‏ اطلاع‏ مجلس‏ برسد. در مواردی‏ که‏ طرف‏ دعوی‏ خارجی‏ باشد و در موارد مهم‏ داخلی‏ باید به‏ تصویب‏ مجلس‏ نیز برسد. موارد مهم‏ را قانون‏ تعیین‏ می‏ کند.

همچنین به موجب ماده ۴۵۷ قانون آیین دارسی مدنی : ارجاع دعاوی راجع به اموال عمومی و دولتی به داوری پس از تصویب هیأت وزیران و اطلاع مجلس شورای اسلامی صورت می‌گیرد. در مواردی که طرف دعوا خارجی و یا موضوع دعوا از موضوعاتی باشد که قانون آن را مهم تشخیص داده، تصویب مجلس شورای اسلامی نیز ضروری است.

از این رو در صلح دعاوی و ارجاع دعاوی به داوری که طرف آن شهرداری است نیز بایستی این ترتیبات رعایت شود و الا صلح نامه تنظیمی و رای داوری صادره، بی اعتبارند.

با جستجوی موضوعات مورد نظر خود در حوزه دعاوی شهرداری و املاک از طریق نشان جستجو (ذره بین) بالای صفحات سایت، می توانید مطالب و نوشته های مرتبط را مطالعه نمایید.

با امید به اینکه مورد استفاده وکلای ارجمند و کاربران گرامی قرار گرفته باشد متذکر می گردد این مطلب در تاریخ 22 اردیبهشت ماه 1403 توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری ) تدوین گردیده است.