تغییر کاربری اراضی طرح هادی روستایی از مباحثی است که تاثیر بسزایی در تعیین تکلیف اراضی مذکور از حیث نوع استفاده و همچنین ارزش اقتصادی و معاملاتی چنین املاکی دارد.
به نظر باید در خصوص کاربری اراضی خارج از حریم شهر، اصل را بر کاربری کشاورزی قرار داد مگر در صورت ارائه دلیل مخالف.
با این شرایط و چون برای ساخت و ساز در محدوده روستای دارای طرح هادی، کاربری ملک بایستی با پروانه مورد نظر مالک، همخوان باشد، ساخت و ساز غیر مجاز، منجر به طرح موضوع در کمیسیون ماده 99 می گردد.
از طرفی هیچ تضمینی نیست که کمیسیون یاد شده با صدور حکم بر جریمه، رای به ابقا بنا صادر نماید و از این رو سرمایه گذاری مالک در معرض تباهی قرار می گیرد.
پس چاره کار در این است که مالکان متقاضی تغییر کاربری گردند و قابل انکار نیست که بعضاً عدم موافقت با قبول درخواست تغییر کاربری در عمل باعث ساخت و سازهای غیر مجاز می گردد!
اما تغییر کاربری اراضی واقع در طرح هادی روستا نیز با توجه به واقعیت هایی مانند گرایش مردم به سرمایه گذاری و خرید ملک در نقاط خوش آب و هوا مانند استان های واقع در نوار شمالی کشور و فقدان سابقه ثبتی بسیاری از املاک، با مشکلات زیادی مواجه است که تصمیم گیری نهادهای متولی را دشوار نموده است.
به همین بهانه در زیر دادنامه ای ابطالی ای که اخیراً از هیات عمومی دیوان عدالت اداری صادر شده است درج می گردد.
از مفاد این رای به خوبی می توان به دغدغه های معاونت هماهنگی امور عمرانی استانداری گیلان و در عین حال موانع قانونی برای موجه شناختن چنین مصوبه ای پی برد!!
واقعیتی که به باور ما موید بی سر و سامانی نظام کاربری اراضی در کشور است که در نتیجه باعث کاهش کارایی و عدم استفاده بهینه از زمین با رعایت استانداردهای توسعه پایدار می گردد.
دادنامه شماره 140109970905812688 مورخ 18/11/1401 هیات عمومی دیوان عدالت اداری
اولاً مقرره مـورد شکایت که بررسی اراضی مبحوث عنه را صـرفاً در صورتی امکانپذیر اعلام کرده است که متقاضی از بومیان استان باشد و اشخاصی را که غیربومی استان هستند از شمول حکم مذکور خارج نموده، از مصادیق اعمال تبعیض ناروا است و با بند 9 اصل سوم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران مغایرت دارد.
ثانیاً براساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26؍12؍1310 : «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت» و برمبنای ماده 48 همین قانون : «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»
ثالثاً به موجب ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب 10؍11؍1395 : «کلّیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام اینگونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که براساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند» و مقرره معترضعنه که تغییر کاربری را برای اراضی دارای مبایعهنامه، فروشنامه عادی و واگذارنامه امکانپذیر اعلام کرده، با مواد قانونی مذکور مغایر است.
بنا به مراتب فوق، کل بند 4 و جزءهای ذیل آن از شیوه‌نامه ساماندهی پرونده‌های تغییر کاربری در داخل محدوده‌های طرحهای هادی روستایی (ابلاغی به شماره 10380/4/80/1401 مورخ 28؍4؍1401 معاونت هماهنگی امور عمرانی استانداری گیلان) خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می‌شود.
به امید آن که هم در زمینه سیاست گذاری و هم اجرا، شاهد نظام مند شدن چگونگی بهره برداری و استفاده از اراضی با رعایت حقوق نسل های آینده باشیم.
این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری) در خصوص تغییر کاربری اراضی طرح هادی روستایی در رویه دیوان عدالت اداری تدوین گردیده است.