کمیسیون ماده 5 یا کمیسیون تغییر کاربری چیست؟

کمیسیون ماده 5 یا به تعبیر عامیانه مراجعین به شهرداری، کمیسیون ماده 5 تغییر کاربری که البته سوالاتی در مورد مرجع شکایت از تصمیمات و مصوبات آن و اینکه اعضای کمیسیون 5 در استانها و در تهران چه کسانی هستند؛مطرح می گردد، همان کمیسیون موضوع ماده 5 از قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

در زیر کلیات حقوقی در مورد کمیسیون ماده 5 بیان می گردد:

مستند قانونی موجودیت حقوقی کمیسیون ماده 5 چیست؟

مستند تشکیل کمیسیون 5 همانطور که تا حدودی از عنوان آن بر می آید ماده 5 از قانون قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است که مقرر می دارد:
« بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار (ودر غیاب وی معاون عمرانی استانداری) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی انجام می شود. تغییرات نقشه های تفصیلی اگر بر اساس طرح جامع شهری مؤثر باشد باید به تأیید مرجع تصویب کننده طرح جامع (شورای عالی شهر سازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی) برسد. (اصلاحی مصوب ۱۳۸۹/۴/۷)

اعضای کمیسیون 5 چه کسانی هستند؟

  • استاندار یا معاون عمرانی او
  • شهردار
  • نماینده وزارت راه و شهرسازی
  • نماینده وزارت جهاد کشاورزی
  • نماینده میراث فرهنگی
  • نماینده شورای اسلامی شهر
  • نماینده سازمان نظام مهندسی متخصص در معماری یا شهرسازی

اعضای کمیسیون ماده 5 تهران چه کسانی هستند؟

تبصره های 3 و 4 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در این باره مقرر داشته اند: «در مورد شهرتهران معاونین ذی ربط وزراء مسکن و شهرسازی، کشور، نیرو، جهاد کشاورزی و معاونین رؤسای سازمان های حفاظت محیط زیست و میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی و شهردار تهران(رئیس کمیسیون) و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر تهران بدون حق رأی ، اعضاء کمیسیون می باشند.محل دبیرخانه این کمیسیون در شهرداری تهران خواهد بود. جلسات کمیسیون با حضور اکثریت اعضاء رسمیت یافته و تصمیمات کمیسیون حداقل با چهار رأی موافق معتبر است. در صورت فقدان شورای اسلامی شهر در تهران، نماینده وزیر کشور و در سایر شهرها نماینده معرفی شده از سوی استاندار به جای رئیس شورای اسلامی شهر در کمیسیون ذی ربط شرکت خواهد نمود.»

وظیفه اصلی کمیسیون ماده 5 چیست؟

به طور خلاصه وظیفه کمیسیون 5 تغییر و تصویب طرح های تفصیلی است. البته چنانچه « تغییرات نقشه های تفصیلی اگر بر اساس طرح جامع شهری مؤثر باشد باید به تأیید مرجع تصویب کننده طرح جامع (شورای عالی شهر سازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی) برسد.»

در مورد حدود اختیارات کمیسیون ماده 5 بعضاً شکایاتی در شعب و هیات عمومی دیوان عدالت اداری مطرح می گردد.

شکایت از کمیسیون ماده 5 در کجا رسیدگی می گردد؟

عمده شکایات مطروحه علیه کمیسیون 5 از نظر صلاحیتی در صلاحیت دیوان عدالت اداری است.زیرا کمیسیون از جمله مراجع اداری و دولتی است و از طرفی کمتر وضعی رخ می دهد که دعوی علیه کمیسیون 5 جنبه ترافعی داشته باشد که البته در این حالت در صلاحیت دادگاه های عمومی است. در هر مورد بهتر است از خدمات وکیل باتجربه در دعاوی شهرداری و دیوان جهت شکایت از کمیسیون ماده 5 استفاده نمایید.

اصل بر اعتبار و لازم الاجرا بودن مصوبات کمیسیون می باشد. با این حال در مواردی که مصوبه مورد نظر خلاف قانون باشد، می توان در مقام دادخواهی بر آمد.نظریه مشورتی مرتبطی در این باره صادر شده که ذیلاً درج می گردد:

به موجب نظریه مشورتی شماره 1443/1400/7 مورخ 1401/3/10 اداره حقوقی قوه قضاییه:
مستفاد از ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب 1351 با اصلاحات بعدی، پس از ابلاغ طرح تفصیلی به طریق قانونی، موجب و دلیل قانونی برای توقف آن از سوی مقامات مجری وجود ندارد و طرح مذکور باید اجرا شود. بدیهی است این مصوبه عنوان «مقرره» دارد و ترتیب توقف و ابطال تمام یا قسمتی از مقرره مذکور نیز در قوانین مربوطه پیش‌بینی شده است؛ لذا حکم اولیه در این خصوص لزوم پایبندی همه مقامات و از جمله استاندار به آن است و تا زمان تعلیق یا ابطال یا توقف آن در مرجع صالح برای همگان لازم‌الاجرا می‌باشد.

ارتباط با وکیل امور شهرداری جهت شکایت از کمیسیون ماده پنج

شما می توانید از هر نقطه از کشور جهت ارتباط با وکیل دعاوی شهرداری در دیوان عدالت اداری به منظور شکایت از مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ،کمیسیون ماده پنج و شهرداری ها در خصوص ابطال طرح های جامع و تفصیلی و نیز مصوبات موردی و یا عام الشمول(فراگیر) مراجع پیش گفته با شماره تلفن 09123978117 (به نام مسعود فریدنی وکیل پایه یک دادگستری ) تماس بگیرید.از ارائه مشاوره رایگان معذوریم.خدمات وکیل شامل ارائه مشاوره،تنظیم لایحه و دادخواست و قبول وکالت در دیوان عدالت اداری و دادگاه های حقوقی می باشد.

بیشتر بدانید: ضوابط تصمیم گیری کمیسیون ماده پنج

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری ) در خصوص ابطال مصوبات و یا رای کمیسیون ماده 5 یا کمیسیون تغییر کاربری تدوین شده است.

63 دیدگاه. Leave new

  • ساسان
    2022-01-04 21:02

    خوب بود

    پاسخ
  • سیدمحسن
    2022-02-06 10:37

    آیا اراضی که در محدوده حریم شهر موقعیت دارد جهت تغییر کاربری باید از کمیسیون ماده ۵ درخواست تغییر کاربری نمود؟(مستحضرید صلاحیت کمیسیون صرفا رسیدگی به طرح های تفصیلی می باشد)

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-03-11 09:48

      سلام.ضمن پوزش از بابت تاخیر در پاسخ گویی به جهت مشغله کاری، قابل ذکر است که طرح تفصیلی بیانگر جزییات طرح جامع است و به عنوان قاعده، هر جا که تحت قلمرو طرح جامع باشد،طرح تفصیلی نیز حاکم است با این توضیح، شرایط ملک خود را بررسی نمایید.ضمناً چنانچه کاربری ملک شما، زراعی یا باغی باشد،نخست بایستی، برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی اقدام نمایید.

      پاسخ
      • کاظم
        2024-02-09 15:28

        سلام
        مالک زمینی که کاربری آموزشی به آن اختصاص داده شده برای گرفتن پول زمین خود به کجا باید مراجعه یا شکایت کند؟.

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2024-02-15 23:17

          درود
          تا زمانی که طرح را اجرا ننمایند،مراجع قضایی رای به پرداخت خسارت صادر نمی نمایند.

          پاسخ
  • سلام وقت بخیر_
    یک قطعه زمین…مکان کرمانشاه
    مجوز پارکینگ طبقاتی طبق مجوز شهرداری خورده…و این زمین برای چندین شخص هست که هر کدام سند و قولنامه دارند.!
    چندین ساله برای تغیر کاربری پارکینگ به تجاری اقدام میکنیم و رد میکنند شهرداری…و اصلا محیط شلوغی نیست برای پارکینگ!! چاره کار چیه کمکی بکنید ممنون

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-04-15 12:12

      درود
      سعی کنید از طریق اداری و با توافق پیش بروید و الا شکایت در این باره بسیار بعیده به نتیجه برسه چون:
      1-تغییر کاربری اراضی شهری در صلاحیت کمیسیون ماده پنج هست و شهرداری در این باره صلاحیت و اختیاری نداره و صرفاً میتونه واسطه بین مالک و کمیسیون باشه.هر چند واکنش شهرداری و ارائه دلایل توجیهی برای تغییر کاربری در تصمیم کمیسیون بی اثر نیست.
      2-رویه عملی دیوان عدالت اداری موید این هست که دعاوی مطروحه تحت عنوان الزام به تغییر کاربری عمدتاً به استدلال اینکه تشخیص موضوع با کمیسیون ماده پنج هست رد میشه.

      پاسخ
  • شهرام
    2022-04-25 09:35

    جناب فریدنی سلام,
    به یک گاراژ به متراژ حدودا 700 مترمربع در سال 1340 دو قطعه ملک مسکونی به متراژ هرکدام حدودا 300 مترمربع ضمیمه شده و در محل, هتل احداث شده , بعد از چند سال هتل تعطیل شده و تا کنون گاهی بصورت شخصی در اختیار مالک و گاهی اجاره ای مورد استفاده قرار گرفته است, در سال 1386 تغییر کاربری خورده و دو قطعه مسکونی به تجاری تبدیل شده اند, حالا شهرداری برای تغییر کاربری مبلغی رو بعنوان بدهکاری از مالک طلب میکند, آیا بدهی تغییر کاربری در مورد ملکی که از قبل بصورت وضعیت موجود بوده و تغییری نکرده تعلق میگیرد؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-04-26 00:08

      درود
      نیاز به توضیح نسبتاً مفصل داره ولیکن به طور خلاصه به نظر بنده با توجه به زمان انجام تغییر کاربری در شرح مسئله شما، اخذ هزینه تغییر کاربری یا به تعبیر امروزی و مجاز تلقی شده، «عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری» در مورد چنین ملکی صحیح نیست.

      پاسخ
      • سعید
        2022-10-26 11:32

        سلام زمین ایثارگران ارتش در سقز گرفتم از سال ۸۲ هنوز تغیر کاربری نخورده فقط امرو فردا میکنند چسپیده به محدوده ممنون میشم بگید باید چکار کنیم

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2022-10-26 23:55

          سلام
          هم بابت تغییر کاربری و هم ورود به محدوده، تقاضا دهید ولی به صرف تقاضای مالک، الزامی به موافقت ندارند.

          پاسخ
  • شاهین
    2022-04-28 10:01

    جناب فریدنی سلام و عرض احترام ؛
    پس از یکسال و نیم کش و قوس درخواست بنده جهت افزایش تراکم مسکونی در کمیسیون ماده 5 مورد تائید قرار گرفته است.(با این توضیح که در مصوبه ذکر شده: کوچه بن بست از 6 متری به 8 متری تبدیل شود و کلیه عواقب حقوقی آن با شهرداری باشد.)متاسفانه شهردار منطقه از اجرای مصوبه امتناع میکند و میگوید “ما مسوئلیت حقوقی اجرای مصوبه را نمی پذیریم ؛ اصلاً چرا کمیسیون پیشنهاد شهرداری تغییر داده و نظر جدیدی را تائید کرده است؟” و برهمین اساس با کارشکنی درخواست اصلاح مصوبه را داده است. لطفاً راهنمائی بفرمائید:
    *آیا از لحاظ قانونی عمل شهردار تخلف محسوب نمی شود؟ مگر نه اینکه مصوبات کمیسیون ماده 5 لازم الاجرا است؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-04-28 17:15

      درود
      تا زمانی که مصوبه مورد نظر پا برجاست و اصلاح یا تغییر نکرده، شهرداری مستنداً به مواد 2 و 5 و 7 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران،ملزم به اجرای اون هست… خودداری از اجرای مصوبه یعنی تخلف از قوانین و مقررات…پیشنهاد میشه تا قبل از اصلاح احتمالی مصوبه، در دیوان عدالت اداری ضمن مکاتبه و طرح درخواست قبلی به شهرداری، طرح دعوی گردد.

      پاسخ
  • عسگر اصلانی
    2022-05-07 11:57

    سلام پدر من چند ساله زمین داره که داخل زمین دو باب خونه ویک مغازه با سند وجود داره.پس از چندین سال پدرم میخاد قسمتی از زمین خالی که وجود داره بفروشه ولی موقع فروش شهرداری میگه تو نقشه هوایی زمین قلمستان هست ولی در صورتی که اصلا تا حال قلمستانی وجود نداشت.وشهرداری اجازه فروش نمیده.میگه باید بره کمیسیون ماده 5 .خونه وزمین پدر داخل محدوده داخل شهری هست ممنون میشم راهنمایی کنید .اصلانی از مشگین شهر

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-05-07 15:42

      درود
      نیاز به پرسش و پاسخ بیشتر و توضیح دقیق صورت مساله داره ولی تا زمانی که در طرح تفصیلی و یا لااقل بر اساس رای کمیسیون ماده 12 یا باغات، تصریحی به کاربری ای غیر از مسکونی نشده، واکنش و پاسخ شهرداری موجه نیست.حتی اگر این مراجع حسب مورد باغ یا قلمستان بودن رو مصوب کردن یا رای داده اند به فرض باقی بودن مهلت ( در مورد دو کمیسیون یاد شده) باید در دادگاه یا دیوان بسته به مورد دادخواهی کرد.

      پاسخ
      • سلام وقت بخیرما یک قطعه زمین داریم که کاربری تاسیسات داره اما دورتا دورمسکونی ساخته شده توافقات باشهرداری انجام شده وحدود۴۰درصداز زمین مارو برداشته وحالاهم منتظر رای کمیسیون ماده پنج هستیم.کمیسیون میگه که ما دراصل مخالف تغییرکاربری تاسبسات به مسکونی هستیم،آیا حرف ایشان قابل قبول هست؟زمین دربافت شهرواقع شده و تمام دارایی ما همین یک قطعه زمین هست.ممنون ازشما راهنمایی های خوبتان،درحال حاضرچه کاری ازما ساخته است؟

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2022-09-26 23:11

          سلام
          الزام کمیسیون ماده پنج به تغییر کاربری میسر نیست.شهرداری باید زمینی را که از مالک گرفته، برگردونه -در صورت خودداری ، باید علیه شهرداری شکایت کرد هر چند هدف شما، تغییر کاربریه

          پاسخ
      • قشقایی
        2023-12-25 15:21

        سلام باتشکر از اطلاع رسانی که انجام می دهید
        ملکی در تهران با پهنهM113 می باشد وبا توجه به اینکه مساحت آن ۳۰۰ متر مربع می باشد و ۳۵۰ متر حد نصاب برای ۵طبقه در این پهنه می باشد به آن ۴طبقه جواز ساخت می دهند
        آیا امکان تغییر پهنه می باشد؟
        با تشکر

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2023-12-26 00:16

          درود بر شما
          تغییر پهنه قاعدتاً در طرح جامع میسر هست حتی اگر توسط کمیسیون ماده پنج و در طرح تفصیلی امکان پذیر باشد،چون تغییر اساسی و موثر در طرح جامع هست، باید به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد.
          من گمان نمی کنم بتوان در این باره کاری از پیش برد

          پاسخ
  • سیدسجادحسینی
    2022-05-17 01:48

    سلام و درود و عرض خسته نباشید
    پدر من زمینی از مزایده خریده به عنوان تجاری
    این زمین ها اونموقع متعلق به آموزش و پرورش بوده که طی رایزی با شهرداری اونهارو تفکیک و تبدیل به تجاری کرده و فروخته
    حالا میخوایم بفروشیم پیگیر شدیم زمین هنوز نوشته کاربری آموزشی و در پرونده ثبت اسناد هم چیزی نوشته نشده
    به جز یک نامه که دراون نوشته شده آموش و پرورش یک قطعه زمین که مدرسه بوده رو داده به شهرداری و شهرداری به جای اون این زمین هارو تجاری کرده و دیگه معاف از ماده ۵ هستن
    منتهی انگار الان دوباره ما باید بریم ماده ۵ و یه جورایی زده زیرش شهرداری
    تگلیف ما چیه و باید چیکار کنیم
    ممنونم از راهنمایی شما

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-05-18 08:42

      درود
      این موضوع مفصله و ما فرصت مشاوره رایگان نداریم متاسفانه.ولی به طور خلاصه، شهرداری نه اختیاری در مورد تغییر کاربری داره و نه حقی، فقط کمیسیون ماده پنج در این باره ذیصلاح هست.طبق صورت مساله شما،شهرداری تخلف کرده و باید با رویت و مطالعه مدارک در مورد نحوه دادخواهی،مرجع شکایت و عنوان خواسته تصمیم گیری نمود.

      پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-06-02 23:55

      سلام بر شما
      ایراد موثری بر قرارداد انعقادی وارد نیست.مسائل بین خریدار ملک از مرحوم پدرتان با اشخاص ثالث خریدار قطعات خود تفکیکی، تاثیری بر صحت قرارداد اولیه ندارد با این حال هر گونه تفکیک اراضی شهری،باید به تایید شهرداری برسد و باید دید 200 متر به صورت مشاع بوده یا با حدود اربعه معین و در فرض اخیر،تفکیک این مقدار باید به تایید شهرداری برسد و الا الزام ورثه به تنظیم سند 2000 متر به صورت مفروز، به نتیجه نمی رسد.اگر مشاعاً خریداری نموده،تنظیم سند مشاعی منعی ندارد هر چند از سوال بر می آید که با حدود اربعه معین توافق شده است.

      پاسخ
  • سلطانی
    2022-05-18 22:02

    سلام و خسته نباشید جناب آقای فریدونی. من ملکی رو به استناد سند رسمی با شهرداری شریک هستم (بصورت 3 دانگی) که پهنه طرح تفضیلی قبلش S122 (تجاری، اداری و خدمات) بوده و شهرداری سابقه تصرف اون رو داشته که با مطرح نمودم دعوی خلع ید کاملاً تخلیه شده و در حال حاضر بصورت یه زمین خالی هست. حالا فرض بفرمایید شهرداری طی سالیان اخیر بخاطر لجبازی طرح تعویض پهنه ملک به فضای سبز رو در کمسیون ماده 5 مطرح کرده و در حال حاضر 6 ساله که در پهنه G112 (فضای سبز) هستش. حالا از حضورتون سوال دارم که با توجه به خلع ید شهرداری و عدم وجود فضای سبز مورد ادعا و سابقه بنای مسکونی تجاری ملک، آیا شانسی برای تغییر پهنه طرح تفضیلی در کمسیون ماده 5 دارم یا خیر؟ اگر بله لطفاً راهنمایی بفرمایید با توجه به اینکه علی القاعده شهرداری واسطه ارسال درخواست بنده به کمسیون ماده 5 هست و اصولاً همکاری نمیکنه بنده چطور میتونم این مسله رو در کمسیون مطرح کنم؟ تشکر از لطفتون شماره تماس بنده (09122213962 سلطانی)

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-05-18 23:40

      درود بر شما
      فرصت تماس گرفتن با مراجعین نداریم و به صلاح هست که به صورت حضوری با وکیل مشورت نمایید.در همین حد عرض می شود که ابتدا به اداره کل راه و شهرسازی، مراجعه و سعی کنید برای اعاده کاربری سابق با ارائه دلایل ناموجه بودن تغییر کاربری به فضای سبز،درخواست تون رد مطرح کنید.در صورت عدم پذیرش این درخواست،طرح دعوی به خواسته ابطال طرح فضای سبز،با مشکلاتی مانند مشاعی بودن ملک و تجزیه ناپذیری اون موجه هست ولی به نظرم ایراد اخیر قابل رفع هست و با بررسی دقیق تر شاید بشه در مورد نتیجه این شکایت، امیدوار بود.

      پاسخ
      • فرهادf
        2022-06-02 08:41

        باسلام وعرض ارادت به ان استاد بزرگوار شخصی که مهندس ساختمان است حدود ۲۰۰۰متر زمین کشاورزی از ۶۳۰۰۰ متر را در سال ۸۳ از مرحوم پدرم خریداری کرده وایشان با تهیه نقشه قلابی در حالیکه هیچگونه مالکیت رسمی که لازمه تفکیک وتغیر کاربری میباشد نداشته اقدام به قطعه بندی وتغیر کاربری زمین کشاورزی وواگذاری تعدادی از قطعات نموده و اخیرا در حالیکه در دادگاه کیفری به فروش مالغیر وتصرف عدوانی درسایر مشاعات گردیده دادخواست الزام به سند قطعاتی که بطور غیر قاندنی تغیر کاربری وبا نقشه قلابی تفکیک نموده به دادگاه حقوقی ارائه داده ایا با شرایط فوق دادخواست ایشان توسط دادگاه حقوقی قابل اجابت میباشد با تشکر وسپاس فراوان

        پاسخ
        • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
          2022-06-02 23:58

          سلام بر شما
          ایراد موثری بر قرارداد انعقادی وارد نیست.مسائل بین خریدار ملک از مرحوم پدرتان با اشخاص ثالث خریدار قطعات خود تفکیکی، تاثیری بر صحت قرارداد اولیه ندارد با این حال هر گونه تفکیک اراضی شهری،باید به تایید شهرداری برسد و باید دید 200 متر به صورت مشاع بوده یا با حدود اربعه معین و در فرض اخیر،تفکیک این مقدار باید به تایید شهرداری برسد و الا الزام ورثه به تنظیم سند 2000 متر به صورت مفروز، به نتیجه نمی رسد.اگر مشاعاً خریداری نموده،تنظیم سند مشاعی منعی ندارد هر چند از سوال بر می آید که با حدود اربعه معین توافق شده است.

          پاسخ
      • سلام
        من یک ملک رو سال ۹۷ خریداری کردم
        سال ۱۴۰۱ وقتی جهت دریافت پروانه ساخت به شهرداری مراجعه کردم متوجه شدم سال ۹۹ طرح تفصیلی کاربری ملک من رو به عنوان پارکینگ تغییر داده
        امکان پیگیری جهت بازگشت کاربری به مسکونی وجود داره؟؟
        هم سند داره هم پروانه ساخت قدیمی در شهرداری
        همسایه های من که اونها هم جزء این تغییر کاربری هستن پایان کار هم دارن

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2022-08-28 09:38

          سلام
          پاسخ مفصل هست و مشاوره ها با پرداخت هزینه انجام میشه
          با این حال حسب مورد باید در مورد یکی از راه کارهای اداری و قضایی زیر تامل کرد به ترتیب اولویت زیر:
          1-ابطال طرح تفصیلی مبنی بر تعیین کاربری پارکینگ
          2-درخواست تغییر کاربری به طرفیت شهرداری و کمیسیون ماده 5
          3-طرح دعاوی مربوط به حقوق مالکانه در دیوان عدالت اداری

          پاسخ
  • رحمانی
    2022-05-19 11:38

    سلام وقتتون بخیر
    ما یک زمین به متراژ ۱۸۰۰ متر با کاربری صنعتی داریم که در ان کارخانه ای احداث هست
    ۲۴۰ متر ان جدا شده و یک ویلا ساخته شده
    امکانش هست که بخشی از کاربری صنعتی به مسکونی تبدیل کرد و فروخت ؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-05-19 19:02

      درود
      هم از نظر تفکیک و افراز ( در ابتدا و اصولاً به طرفیت اداری و قضایی شهرداری) و هم از جهت تغییر کاربری ( مستقیماً با اداره کل راه و شهرسازی و مشخصاً کمیسیون ماده پنج و یا با واسطه گری شهرداری ) بایستی دو موضوع افراز و تفکیک و تغییر کاربری تعیین تکلیف گردد و الا احتمال بروز مشکلات اداری و قضایی بویژه برای خریدار فراوان است.

      پاسخ
  • احمد
    2022-05-21 13:57

    سلام جناب فریدونی وقت بخیر
    زمینی دارم که درحاشیه رودخانه قرارگرفته برای تفکیک اقدام کرده ام 10متربابت کمربند سبز حریم رودخانه رارها کرده ام.مهندس شهرساز نقشه تفکیکی زمین را کشیده بگونه ای که یه قطعه معبرش از کمربند سبز درنظرگرفته شده است.مصوبه شورای شهر راگرفته ام به تایید کمیته تطبیق رسیده همچنین موافقت اداره امورآب راگرفته ام حال شهرداری پرونده را به کمیسیون ماده 5 ارجاع می دهد آیا قانونی است یاخیر؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-05-22 00:19

      سلام بر شما
      اگر توافقی با شهرداری نوشته اید که تغییر کاربری هم در آن مورد قرارداد و شرط قرار گرفته، ارسال پرونده به کمیسیون ماده پنج صحیح هست همین طور هر موردی که بحث تغییر کاربری در اون مستتر باشه و الا به صرف تفکیک، ارسال پرونده به کمیسیون ماده پنج لازم نیست.

      پاسخ
  • حیدری
    2022-06-06 15:45

    سلام، ملکی دارم از سال 79 از شهرداری خریداری نمودم که با توجه به قرارداد مسکن و شهرسازی با استنادتبصره 6 – جهت تأمین معوض ابنیه، املاک، اراضی شرعی و قانون مردم که در اختیار شهرداریها قرار می‌گیرد دولت موظف است 10% از اراضی و‌واحدهای مسکونی قابل واگذاری را با قیمت تمام شده به شهرداریها اختصاص دهد تا پس از توافق بین مالکین و شهرداریها به عنوان معوض تحویل‌گردد.

    واگذار گردیده،مسکن و شهرسازی منطقه شرط اخذ پایانکار برای تنظیم سند به قانون مذکور اضاف کرده،آیا با پیگیری در دیوان امکان هست که بدون اخذ پایانکار سند تنظیم شود با توجه به مصوبه مجلس ک دولت موظف کرده،شرط اخذ پایانکار در تبصره نیامده،
    و برای تغییر کاربری به تجاری با مشکل برخوردم که شرط استفاده مسکونی ذکر شده،اداره مربوط اعلام میکنه که بعد از ارائه پایانکار و انتقال سند برای تغییر کاربری و تجاری اقدام نمائید.

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-06-06 23:01

      سلام
      لازمه مدارک حضوراً بررسی بشه.گویا مصوبه مورد نظر خارج از حدود اختیار مرجع تصویب کننده هست که حسب مورد باید در شعب یا هیات عمومی دیوان،متقاضی ابطال اون شد.

      پاسخ
  • مختارزاده
    2022-06-07 21:41

    سلام
    زمینی دارم که به استناد پروانه شهرداری اقدام به ساخت نمودم.در قسمت کاربری برای زمین از عبارت مسکونی -فضای سبز استفاده شده است.برای دریافت وام در جواب استعلام بانک شهرداری کاربری زمین بنده را کلا”فضای سبز اعلام کرده و می گویند در طرح تفضیلی جدید کل زمین در فضای سبز قرار گرفته است.در طرح قدیم حدود ۱۰ درصد زمین بنده در فضای سبز واقع شده بود.طرح تفضیلی جدید بعد از صدور پروانه برای من به تصویب رسیده است.برای رفع مشکل چه اقدامی می توانم انجام دهم؟
    باتشکر

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-06-08 23:31

      سلام
      شهرداری،موضوع خلاف واقعی را گزارش نکرده است.با این حال از توضیح شما این طور برمی آید که با وجود صدور پروانه مسکونی در قسمتی از عرصه که کاربری آن طبق طرح تفصیلی،مسکونی بوده است،در تغییرات بعدی طرح تفصیلی ، در مورد این قسمت نیز،کاربری فضای سبز،معین شده است.
      به نظر بنده موضوع از جهت اینکه کاربری فضای سبز ناقض حقوق مکتسبه ناشی از پروانه صادره است،قابل تامل است و شاید دعوی ابطال طرح تفصیلی راه کار خوبی برای این مشکل باشد.

      پاسخ
  • مسلم
    2022-06-27 16:52

    سلام وقت بخیر بنده ۱۲۰متر زمین دارم که در طرح تفضیلی جدید حدود۵۰متر از زمین در محدوده شهری قرار گرفته آیا امکان اخذ پروانه ساخت برا کل ۱۲۰متر زمین وجود داره و چه راه حلی جهت اخذ پروانه ساخت هست.ممنونم راهنمایی کنید. ضمنا زمین را من بصورت قولنامه ای از مالک خریده ام و مالک سند کلی زمین را داره و تفکیک زمین ازطریق مالک انجام گرفته است.

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-06-28 11:14

      سلام
      در جای دیگر،پرسیدید و پاسخ دادم.

      پاسخ
    • مهدی
      2022-06-30 15:02

      سلام وقت بخیر پدر بنده یه قطعه زمین با سند مزروعی به متراژ 808 متر داشتند ک به سه قطعه تقسیم و الان سه قطعه ساختمان ساخته شده و در کمسیون ماده 100 شهرداری رفته و جریمه نقدی لحاظ شده و نامه عدم خلاف صادر شده ولی مشکل کار اینه ک برای تفکیک زمین شهرداری میگه ک باید تاغیر کاربری داده بشه و درخواست رو برا کمسیون ماده 5 استان فرستادیم و در جواب گفته بودن ک چون ساخت و ساز شده اداره راه و شهرسازی همون کمسیون ماده 5 خارج از وظایفشون هست و خود شهرداری باید تعیین تکلیف کنه و شهرداری هم زیر بار نمیره و تکلیف ما رو روشن نمیکنه ممنون میشم راهنمایی کنید ک از کجا باید اقدام کنیم برا تغییر کاربری زمین (شهرداری بعد از کمسیون تمام هزینه ها رو از ما گرفتن) ممنون میشم راهنمایی کنید

      پاسخ
      • مسعود فریدنی
        2022-06-30 22:02

        سلام
        تغییر کاربری در صلاحیت شهرداری نیست.
        صرف ساخت و ساز در ملک،دلیل بر این نیست که در هر حال، کمیسیون ماده پنج با تغییر کاربری موافقت نکند با این حال الزام کمیسیون به تغییر کاربری نیز از نظر قضایی به جایی نخواهد رسید…فقط از طریق ادارای، موضوع را پیگیری نمایید.

        پاسخ
      • سید محسن
        2023-12-01 00:47

        سلام
        ی زمینی داشتیم با کاربری آموزشی بعد توافق با شهرداری جهت ماده 101 قرار شد 25درصد ب صورت خالص ب شهرداری بدیم بعد در کمیسیون ماده 5جهت تغییر کاربری ارائه شد
        ک رای کمیسیون نوشته ب شرط 25درصد ب خدمات جهت تغییر کاربری موافق شد
        حال شهرداری میگه دوتا 25درصد باید ب ما بدید نظر شما چیه
        ممنون از پاسختون

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2023-12-08 00:32

          درود
          با در نظر گرفتن واقعیت های جاری در شهرداری ها، دادن 50 درصد از کل ملک به شهرداری بابت تغییر کاربری و تفکیک، معقول هست و من نظر به تعامل دارم با شهرداری در این شرایط نه تقابل.

          پاسخ
  • علی اکبر ارغا
    2022-08-08 14:16

    سلام برادر
    من در یک خیابان ۱۸ متری درخواست ۵ طبقه مسکونی و تجاری و زیر زمین پارکینگ دادم سال ۹۶ ولی با ۳ طبقه مسکونی موافقت کردند من هم طبق درخواست خودم ساختم و ۲ طبقه قلع برام دادند
    اما یک سال بعد در همین خیابان من ۵طبقه مسکونی و تجاری و زیر زمین پارکینگ مجوز دادند
    حالا من می توانم شکایت کنم
    یا حضرت عالی زحمت وکالت بکشی
    ممنون میشم جواب بفرمایید

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-08-10 12:21

      سلام
      برای بررسی بیشتر باید جلسه ای حضوری تشکیل داد.
      در صورت صلاحدید،عین سوال و این پاسخ را در واتساب به شماره 09123978117 ارسال نمایید.

      پاسخ
  • محمد
    2022-08-24 00:03

    با سلام و وقت بخیر
    اینجانب قطعه زمینی با سند ثبتی در شهرستان رباط کریم دارم. کاربری در سند مسکونی قید شده. ولی حالا که قصد فروش زمین را داشتم در استعلام شهرداری کاربری فاقد مسکونی نوشته شده. با شهردار هم که صحبت می کنم به ماده ۵ و طرح تفصیلی ارجاعم میدن. سوال بنده از شما استاد گرامی این هست که چطور کاربری زمین که در سند مسکونی بوده تغییر کرده و دوم اینکه به کجا باید اعتراض و شکایت کنم.با تشکر

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-08-28 09:20

      سلام
      ملاک کاربری املاک شهری، طرح تفصیلی هست.

      پاسخ
      • بهرام
        2023-01-05 17:18

        سلام وقت بخیر من در شهرستان زمینی مسکونی با متراژ ١٠٣ متر خریداری کردم و جهت تمام بنا تجاری و مسکونی به کمسیون ماده ۵ رفت جواب حدود ١۴ ماه طول کشید که بنده از ساخت پشیمان شدم الان زمین را فروخته ام شهرداری میگوید باید مبلغ ١٠٠ میلیون بایت کمسیون پرداخت کنم آیا قانونی است؟

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2023-02-16 00:18

          سلام
          چنانچه ساخت وساز، بدون مجوز انجام شده، کمیسیون ماده 100 رسیدگی و در مواردی که تخریب ضروری نیست، رای به پرداخت جریمه صادر می نماید.همین طور عوارض بعد از کمیسیون نیز بایستی پرداخت شود.

          پاسخ
  • مولایی
    2022-10-04 12:29

    باعرض سلام‌وخداقوت
    خدمتتون عرض کنم‌که ما دوتا ملک تجمی به متراژ جمعا۴۵۰ متر بحربلوار۳۴ متری شمالی باکاربری متداول شهری( h-125)طبق دستور نقشه به ما ۴ طبقه روی پیلوت‌ میدن
    ما برای طبقه مازاد(ط۵)درشهرداری اقدام کردیم که موافقت نمیکنن درصورتی به فاصله چند پلاک ودرهمان راستا از کمیسیون ماده۵ طبقه ۵ رو دادن
    ‌شهرداری می گوید‌که مسکن ‌شهرسازی نامه فرستادن برای افزایش تراکم وتغییر کاربری پرونده به سازمان نفرستین درصورت فرستادن عودت داده میشود
    جناب باعرض پوزش ما برای گرفتن طبقه مازاد شکایت بایدبه دیوان عدالت اداری از شهرداری ویا مسکن شهرسازی انجام بدهیم؟ ویا چیکار باید انجام بدهیم….
    ممنونم

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-10-09 21:42

      سلام بر شما
      این موارد، مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه هست میبخشید که فرصت پاسخ دهی رایگان نیست.

      پاسخ
  • طاهر
    2022-10-20 13:01

    سلام.وقتتون بخیر.درطرح تفصیلی کل عقب روی کوچه افتاده توی ملک من.میخوام به این طرح اعتراض بدم.میخواستم راهنمایی کنین که چطور پیش برم برا تصمیم و اقدام بهتر.کوچه بن بست هستش و اصولا نباید از یک طرف عقب روی داشته باشد.ممنون میشم. راهنمایی کنین و درصورت نیاز وقت بدین که باهاتون درتماس باشم.سپاس

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-10-21 17:13

      سلام بر شما
      این موارد باید حضوراً بررسی بشه.سوال،مبهم هست و توجه نمایید که کلاً ابطال طرح تفصیلی از مشکل ترین دعاوی شهرداری هست.جهت تعیین وقت ملاقات با شماره تلفن 09123978117 تماس بگیرید و بفرمایید اینجا پیام دادین.

      پاسخ
      • طاهر
        2022-10-21 23:00

        ممنونم.مزاحمتون میشم.لطف کردین

        پاسخ
      • سعید
        2023-01-09 08:38

        سلام خسته نباشین
        زمینی داریم به متراژ 105متر
        بر فلکه
        تو نقشه تفصیلی کاربریش رو خیایون زدن ولی چن نفر مغازه درس کردن
        البته خیابونم هست ولی گفتن میخوان عریضش کنن بنظر شما کمسیون ماده 5بریم میتونیم تغییر کاربریش بدیم

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2023-02-11 01:08

          سلام
          مطرح کنید ولی اگه طرح تعریض حساب شده ای باشه، بعیده قبول کنند.تخلف دیگران هم برای شما حق مکتسبی ایجاد نمی کند هر چند که تبعیض در برخورد با شهروندان از سوی هر مقامی، لااقل تخلف اداری هست اگر واقعاً ترتیب اثر بدهند.

          پاسخ
  • معصومی
    2022-12-09 01:16

    بادرود، خداقوت بنده به اتفاق شش همسایه دیگر از مالک یک مجتمع مسکونی هفت واحدی به متراژ زمین ۷۰۰ متر هستیم که این ملک در سال۶۴ جواز گرفته و احداث شده ودر سال ۶۷ پایاکار و ۷ سند تک برگ آپارتمانی دارد برای تخریب و نوسازی طبق پهنه ملک (R122) به شهرداری مراجعه و در دستور نقشه عنوان نمودند که طبق سند مادر قبل از ساخت( که هم اکنون باطل شده) ملک مزروعی بوده و شامل مقررات ملک مزروعی می‌شود یعنی ۲طبقه ۳۰%
    در صورتی که پنج سند مسکونی آپارتمانی دارد در جواز و پایانکار وکرشده مسکونی و ملک در منطقه کاملا مسکونی است ، آیا شهرداری درست می گوید!!؟؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2023-01-14 23:26

      درود بر شما.
      این موارد، مشاوره محسوب میشه و قاعدتاً می بایست هزینه مشاوره پرداخت بشه چون واقعاً فرصت مشاوره رایگان نیست.ولی به طور خلاصه:
      بعیده که روی ملک مزروعی، پروانه مسکونی داده باشند بنابراین قاعدتاً کاربری ملک،مسکونی بوده.کاربری با نوعیت متفاوت هست.به هر حال اگر در حال حاضر در طرح تفصیلی،کاربری ملک،مزروعی هست!! باید دعوی ابطال اون رو مطرح کرد.

      پاسخ
  • معصومی
    2022-12-26 11:13

    بادرود، خداقوت، یک بار حدود دوهفته پیش سوال کردم متاسفانه جواب ندادید معصومی هستم 09121543709

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2023-02-05 00:15

      سلام
      میبخشد ما فرصت مشاوره رایگان یا تماس با تلفن اعلامی شما را نداریم.چنانچه تمایل به گرفتن مشاوره یا گرفتن وکیل دارید،با شماره تلفن اعلامی در سایت تماس بگیرید.
      سوالتون رو در صورتی که مفصل نیست، بفرمایید.

      پاسخ
    • علی اکبر نوروزی
      2023-12-10 18:26

      سلام
      ایا بعداز تصویب طرح جامع شهرداری میتوانندتقاضای تغییر کاربری زمین زراعی به تجاری و مسکونی نمایید

      پاسخ
      • مسعود فریدنی
        2023-12-10 23:44

        درود
        منعی نیست.
        منتها تغییر کاربری هایی که توسط کمیسیون ماده پنج انجام می شود و بر اساس طرح جامع موثر باشد، باید به تصویب مرجع تصويب كننده طرح جامع (شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران يا مرجع تعيين شده از طرف شوراي عالي) برسد.( به استناد ماده 5 قانون تاسیس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران)

        پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.