ضوابط تصمیم گیری کمیسیون ماده پنج یا کمیسیون تغییر کاربری موضوعی است که اختصاراً بدان می پردازیم.
تغییر کاربری اراضی شهری ممکن است موجب افزایش یا کاهش قابل توجه قیمت املاک گردد. برای نمونه چنانچه کمیسیون ماده پنج، کاربری ملکی مسکونی را به فضای سبز تغییر دهد،معمولاً قیمت ملک به کمتر از نصف کاهش می یابد. از طرفی در بسیاری از مواقع، شهرداری به جهت نداشتن بودجه، قادر به تملک و پرداخت بهای ملک نیست و حتی از صدور پروانه ساختمانی نیز (با وجود تکالیف قانونی در این باره) خودداری می نماید و مالک در برزخی گرفتار می گردد که نمی تواند از ملک خود بهره برداری نماید.
بدون شک قرار گرفتن ملک مردم در طرح های دولتی و شهرداری بایستی با در نظر گرفتن توان و رغبت دستگاه صاحب طرح برای پرداخت حقوق قانونی مالک انجام پذیرد. اما متاسفانه در عمل به این مهم توجه نمی شود و شمار فراوان املاک بلاتکلیف واقع در طرح، موید این موضوع است.
با وجود فقر قانونی در زمینه ضوابط یا ملاحظات تغییر کاربری اراضی شهری، ماده 49 آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرحهای توسعه و عمران محلی، ناحیه ای منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب 12/10/1378 حکمی قابل توجه در این باره است. که عین متن آن ذیلاً درج می گردد:
ماده 49 – در بررسي تغييرات طرح تفصيلي بايد كليه ضوابط و معيارهاي فني و تخصصي مورد توجه قرار گرفته باشد. براي اثبات كفايت بررسيها بايد موارد زير به جلسه توضيح داده شود:
1- احراز ضرورت تغيير در طرح؛
2- پيشنهاد زمين مناسب براي جايگزين از حيث مساحت و محل وقوع در هماهنگي با طرح جامع، چنانچه تغيير مربوط به كاربريهاي عمومي باشد؛
3- رعايت حقوق مكتسب اشخاص؛
4 – نحوه تأمين خدمات و تأسيسات زيربنايي شهري و امكان اصلاح و جابجايي شبكه هاي موجود
بنابراین در جایی که مالک یا وکیل او قصد شکایت از مصوبه یا مصوبات کمیسیون ماده پنج در مورد ملک خود را دارد بهتر است مفاد مصوبه را با مقرره بالا تطبیق دهد و در جهت اثبات ناموجه بودن تصمیم کمیسیون ماده پنج به بندهای بالا استناد نماید.
این مطلب در واپسین روز تابستان 1402 توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری) با عنوان ضوابط تصمیم گیری کمیسیون ماده پنج یا کمیسیون تغییر کاربری تدوین گردیده است.
6 دیدگاه. Leave new
مسعود عزیز؛
همیشه با خواندن مطالبت یاد گرفته ام.
از تو بسیار ممنونم.
دوستدار تو
امیرحسین بصیری
درود بر شما جناب بصیری عزیز : همکار گرامی و فرهیخته /سپاسگزارم
شما محبت دارید و نظر لطفتان است.
باسلام خدمت جناب اقای فریدونی ،سوال بنده این است آیا حقوق مکتسبه اشخاص در خصوص طرح هادی روستایی محفوظ است ،بدین معنی که زمینی که طبق مجوز ونامه بنیاد مسکن داخل طرح هادی است و 2 پروانه است است ناگهان در بازنگری زمین مورد اشاره 30%زمین و پروانه ها حقوق مکتسبه قلمداد میکنند والباقی زمین را خارج بافت تعریف میکنند حال انکه کل زمین طبق نامه بنیاد داخل طرح بوده و دهیاری نیز در فرم استعلام بنیاد مسکن تایید میکند که تمام مساحت داخل طرح هادی بوده است ….حال جناب وکیل حقوق تضییع شده مالک چگونه وصول شود ؟ و مالک دراین میان چه جایگاهی دارد .؟ سپاسگزارم از بزرگواریتان
درود بر شما
دیر پاسخ میدم چون نمیرسم پیام ها رو به موقع ببینم.
ظاهراً پروانه ها در بستر کل عرصه ملک صادر شده اند اگر این چنین است دعوی ابطال اون قسمت از طرح که منجر به خارج شدن ملک از محدوده شده است را مطرح نمایید.
باسلام زمین من ۳۰سالپیش در کاربری فرهنگی قرارگرفته باتوجه به قوانین که مستحضر هستید دستگاه‌های ذیربط اقدامی نکرده اند از طرفی دستگاه متولی کتبا انصراف خودرا اعلام کرده اند .برای خارج کردن از طرح چه باید کرد و اینکه چگونه می‌توان از مسئول ماده ۵ شکایت به صورت حقوقی یا ترجیحا کیفری کرد بابت کاهش قیمت زمین و خسا ات وا رده ازدرون طرح بودن زمین کرد ضمنا مساحت زمین اینجانب که یکی از وراث هستم ۳۰۰ متر میباشد و فاقد هرگونه مسکنی بوده ومستاجر می‌باشم. البته. راهی غیراز حق مالکانه ذر صورت امکان تنظیم لایحه وشکایت در هر دو مورد از طریق قضایی .. که هزینه آن در صورت قبول آنجناب بحسابتان واریز خواهد شد باسپاس
درود بر شما
دیر پاسخ میدم چون نمیرسم پیام ها رو به موقع پاسخ بدهم.
شکایت حقوقی و کیفری در این باره به جایی نمی رسد با توجه به عدم تمایل به طرح دعوی اعمال حقوق مالکانه و عدم موافقت کمیسیون با تغییر کاربری باید دید که کمیسیون ماده 5 در مورد عدم موافقت با تغییر کاربری در تصمیم یا مصوبه خود، دلیلی آورده یا خیر-اگر استدلالی کرده و اون استدلال درست نیست دلیل کمیسیون رو با چالش کشید و دعوی ابطال آن را در دیوان مطرح کرد… و یا اینکه اصل قرار دادن ملک در طرح، فاقد پشتوانه فنی و حقوقی باشد که در اینجا مالکین باید دعوی ابطالش رو مطرح کنند جزییات موضوع مفصله و فرصت نوشتن نیست کلاً دعوی مشکلی هست.