ساخت و ساز غیر مجاز اراضی کشاورزی و ضمانت اجرای آن

ساخت و ساز غیر مجاز اراضی کشاورزی اعم از اراضی زراعی یا باغات بر اساس قوانین جاری کشور دارای ضمانت اجراهای کیفری و اداری است.

شایان ذکر است با نگرش کلی به قوانین و مقررات حوزه اراضی اعم از اراضی شهری و زمین های کشاورزی، به نظر بایستی اصل را بر این قرار داد که زمین های خارج از محدوده و حریم شهر، دارای کاربری کشاورزی هستند جز در مورد اراضی ملی و موات و محدوده های دارای مقررات و شرایط خاصی مانند شهرک های صنعتی و تاسیساتی که به هر دلیل متصوره قانونی؛ تغییر کاربری آنها مورد شناسایی قرار گرفته است.

ما در این بحث بنا داریم در قالب طرح پرسش های اصلی موضوع ساخت و ساز غیر مجاز اراضی کشاورزی و پاسخ بدانها مطلب را پی بگیریم.

سوالات اصلی ساخت و ساز غیر مجاز اراضی کشاورزی

1-مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ ها

به تصریح تبصره ۲ ماده یک  قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها:

مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی‌ربط را در این زمینه استعلام می‌نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود.
نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.

با توجه به اینکه نظریه کارشناسی در صورتی که با اوضاع و احوال محقق مطابقت نداشته باشد فاقد ارزش قضایی به عنوان دلیل اثبات است بنابراین در جایی که متهمین بزه تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها، ملک مورد دعوی را زراعی و باغ به حساب نمی آورند بایستی به تشخیص سازمان جهاد کشاورزی در مورد زراعی یا باغ بودن ملک اعتراض نمایند و دادگاه نیز در صورت مدلل بودن اعتراض متهم بایستی در این باره نظر کارشناس رسمی دادگستری را جویا شود.

حتی در جایی که بحث شکایت کیفری مطرح نیست و فرضاً در موقع رسیدگی به درخواست تغییر کاربری،سازمان جهاد کشاورزی کاربری ملک را زراعی و یا باغ تشخیص می دهد و مالک مدعی خلاف آن است، به نظر ما می توان به این تشخیص در دیوان عدالت اداری شکایت نمود چون مستنداً به ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری: صلاحیت و حدود اختیارات دیوان به قرار زیر است:

رسیدگی به شکایات و تظلّمات و اعتراضات اشخاص حقیقی یا حقوقی از:

الف ـ تصمیمات و اقدامات واحدهای دولتی اعم از وزارتخانه ‌ ها و سازمانها و مؤسسات و شرکتهای دولتی و شهرداری‌ها و سازمان تأمین اجتماعی و تشکیلات و نهادهای انقلابی و مؤسسات وابسته به آنها

ب ـ تصمیمات و اقدامات مأموران واحدهای مذکور در بند «الف» در امور راجع به وظایف آنها

۲ ـ رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آراء و تصمیمات قطعی هیأتهای رسیدگی به تخلفات اداری و کمیسیون‌هایی مانند کمیسیون‌های مالیاتی، هیأت حل‌اختلاف کارگر و کارفرما، کمیسیون موضوع ماده ( ۱۰۰ ) قانون شهرداری‌ها منحصراً از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها

2-آیا ساخت و ساز در اراضی زراعی و باغ ها نیاز به مجوز دارد؟ضمانت اجرای عدم اخذ مجوز چیست؟

پاسخ این سوال مثبت است زیرا اولاً-از سال 1374 با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها : هر گونه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها بایستی با اخذ مجوز از سازمان جهاد کشاورزی انجام پذیرد ثانیاً-در صورت عدم اخذ مجوز از جهاد کشاورزی به استناد ماده 3 قانون پیش گفته اصلاحی سال 1385 مرتکب جرم علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر او بوده‌ است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ماه محکوم خواهد شد.

ثالثاً-طبق تبصره دو بند 3 ماده 99 قانون شهرداری : به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف کمیسیونی مرکب ازنمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و وزارت مسکن و شهرسازی در استانداریها تشکیل خواهد شد. کمیسیون حسب مورد و با توجه به طرح جامع (چنانچه طرح جامع به تصویب نرسیده باشد با رعایت ماده ۴ آئین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب ۱۳۵۵) نسبت به صدور رأی قلع بنا یا جریمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده اقدام خواهد نمود.

بنابراین هم ضمانت اجرای کیفری بر ساخت و ساز غیر مجاز در اراضی کشاورزی اِعمال می گردد و هم ضمانت اجرای اداری توسط کمیسیون اداری موضوع ماده اخیر.

ضمناً آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب سال 1391 هیات وزیران جایگزین آیین نامه پیش گفته شده است.

3-اثر زمان ساخت و ساز غیر جاز در ضمانت اجرای کیفری چیست؟

اگر زمان وقوع ساخت و ساز قبل از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها باشد؛ موضوع فاقد ضمانت اجرای کیفری است.

چنانچه زمان تغییر کاربری غیر مجاز در فاصله لازم الاجرا شدن قانون بالا  و زمان لازم الاجرا شدن اصلاحیه سال 1385 باشد، تنها عوارض و جریمه نقدی دریافت می گردد ولیکن قلع و قمع در میان نیست.

تغییر کاربری غیر مجاز اراضی کشاورزی بعد از اصلاحیه سال 1385 قانون ؛ مشمول جزای نقدی و قلع و قمع می گردد.

4-آیا ساخت بنای مسکونی در اراضی کشاورزی مجاز است یا حداقل تا حد معینی بلا اشکال است؟

در این باره باید گفت به موجب تبصره یک ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها: تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض (تغییر کاربری) نخواهدبود.

این موضوع در دادگاه ها موجب ایجاد شبهه شده بود و برخی قضات بر این باور بودند که تغییر کاربری برای سکونت شخص تا 500 متر مربع فاقد منع قانونی است و برخی دیگر برای همین مقدار نیز اخذ مجوز جهاد کشاورزی را ضروری می دانستند.

این اختلاف منتهی به تشکیل پرونده ای در هیات عمومی دیوان عالی کشور شد و هیات مذکور طی رای وحدت رویه شماره 724مورخ 22/1/1391چنین رای داد:
تغييركاربري اراضي زراعي تا پانصد مترمربع، براي سكونت شخصي صاحبان زمين اگر با اجازه اعضاي كميسيون موضوع تبصره يك اصلاحي سال 1385 ماده يك قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغ‌ها باشد، طبق تبصره يك ماده دو اين قانون فقط براي يك بار از پرداخت عوارض قانوني معاف خواهد بود.
مفاد اين تبصره به معافيت از مجازات افرادي كه بدون اخذ مجوز از كميسيون مزبور اقدام به تغييركاربري كرده‌اند دلالت نمي‌نمايد؛ زيرا ماده 3 قانون مرقوم، اين قبيل اشخاص را كلاً، قابل تعقيب دانسته و موارد استثنايي و خارج از شمول مجازات نيز در تبصره 4 همين ماده صراحتاً ذكر گرديده است؛ لذا به نظر اكثريت اعضاي هيأت‌ عمومي ديوان‌عالي كشور تغيير غيرمجاز كاربري اراضي زراعي و باغ‌ها به منظور سكونت مطلقاً ممنوع و مرتكبين آن قابل تعقيب كيفري مي‌باشند و رأي شعبه دهم دادگاه تجديدنظر مازندران در حدي كه با اين نظر مطابقت داشته باشد صحيح و قانوني تشخيص مي‌گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين‌ دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري در موارد مشابه براي كليه شعب دادگاه‌ها و ديوان‌ عالي كشور لازم‌الاتباع خواهد بود.

بنابراین در این فرض نیز گرفتن مجوز تغییر کاربری الزامی است.

5-نکات تکمیلی بحث ساخت و ساز غیر مجاز اراضی کشاورزی

-اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول مقررات کیفری قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها نیستند ولیکن ساخت و ساز غیر مجاز در اراضی کشاورزی و غیر کشاورزی واقع در چنین روستاهایی موجب تشکیل پرونده در کمیسیون ماده 99 می گردد.

-احداث گلخانه‌ها،‌ دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود.

-در مورد ممنوعیت ساخت و ساز بدون مجوز فرقی بین اراضی زراعی و باغات نیست و در هر دو مورد بایستی مجوز تغییر کاربری و سایر مجوزها مانند پروانه ساختمان نیز دریافت شود.

-در مورد اراضی زراعی و باغ های واقع در حریم،قانون حفظ کاربری حاکمیت دارد بر خلاف کمیسیون ماده 99

ارتباط با وکیل تغییر کاربری در دادگاه های کیفری و دیوان عدالت اداری

شما می توانید جهت استخدام وکیل برای طرح دعوی در دیوان عدالت اداری راجع به تصمیمات و اقدامات جهاد کشاورزی مانند تشخیص خلاف واقع کاربری زراعی و باغ برای اراضی خود،رای منفی کمیسیون تغییر کاربری موضوع ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زرعی و باغ ها ، قلع و قمع ابنیه و مستحدثات توسط جهاد کشاورزی بدون رسیگی دادگاه و صدور حکم محکومیت، اعتراض به رای تخریب و تعیین جریمه کمیسیون ماده 99 در دیوان عدالت اداری و نیز دفاع از خود در قبال شکایت کیفری تغییر کاربری غیر مجاز و ساخت و ساز غیر مجاز در اراضی کشاورزی و اعاده دادرسی در مورد احکام قطعی تغییر کاربری با شماره تلفن 09123978117 ( به نام مسعود فریدنی- وکیل پایه یک دادگستری) تماس حاصل فرمایید.

از ارائه مشاوره رایگان جداً معذوریم.

18 دیدگاه. Leave new

  • هوشمندی
    2022-04-14 12:55

    سلام اراضی …. 8ساخت و ساز غیر مجاز کردن با این بی آبی استخر های شناشون هم پر از آب میکنند که از چاه آب که پشت املاک … هست تغذیه میشه و… کلی پارتی دارن پارسال از بس برداشت آب برای استخر ها داشتن که چاه خشک شد هنوز اول ساله اگر بخوان به کارهاشون ادامه بدن دوباره خشک میشه هر کسی هم بره با پول میخرنش که کاری بهشون نداشته باشند باغ ها هم مال خانوادست ولی درست نیست که از آب چاه استفاده نادرست بشه تو این بحران بی آبی

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-04-14 16:59

      درود
      دو وزارت خانه جهاد کشاورزی و نیرو و ادارات و دوایر زیر مجموعه مانند مدیریت های جهاد کشاورزی هر شهرستان و اداره امور آب، حسب مورد مسئول طرح دعوی شکایت کیفری در خصوص تغییر کاربری غیر مجاز اراضی کشاورزی و چاه های غیر مجاز و پیگیری های حقوقی در مورد حفر چاه آب غیر مجاز و یا استفاده غیر مجاز از حقابه می باشند.
      با ارائه گزارش هر شهروند،حجت بر این ادارات تمام هست و جای بهانه ای برای عدم ایفای تکالیف بالا باقی نمی ماند.

      پاسخ
  • مهناز موسوى
    2022-05-29 17:08

    با سلام:
    اينجانب مهناز موسوى ساكن شهرستان مياندواب با توجه به اينكه در سالهاى اخير مخصوصا با همه گيرى كرونا بيشتر زمينهاى كشاورزى اين شهر به قطعات خيلى كوچك تقسيم شده و هر كس به دلخواه خود در انها ساخت و ساز نموده و در هر قطعه چاهى كنده شده و زمينهاى كشاورزى تبديل به ويلا و مناطق تفريح خانواده تبديل شده اگر به اين منوال پيش برود فاتحه مملكت خوانده ميشود نميدانم چرا قانون پشت قانون گذاشته ميشود ولى اجراى قانونى وجود ندارد اميدوارم پيامم را خوانده و ترتيب اثرى داده شود

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-05-29 19:17

      درود بر شما
      متاسفانه نابهنجاری در این زمینه بسیار هست و کلاً در بحث استفاده از زمین و آمایش سرزمین هم از نظر قانون نویسی و هم اجرا و برنامه ریزی در کشور ما ضعف های اساسی وجود داره که منتهی به از بین رفتن آب و خاک و محیط زیست شده.ممنون از توجه و احساس مسئولیت جنابعالی.این سایت صرفاً سایتی حقوقی و وکالتی است و ما سمتی در امور دولتی نداریم … امیدواریم این موارد آسیب شناسی بشه و تا اون موقع مجریان دولتی به موقع اقدام کنند و در تصمیمات و اقدامات شون تبعیض قائل نشوند.

      پاسخ
  • محمد جواد خادمى
    2022-07-07 08:57

    با سلام بعد از بوجود آمدن شوراها و دهيارها مخصوصا در مناطق روستايي معضل زمين خوارى و تبديل زمين هاى كشاورزى به مسكونى شدت بيشترى گرفته . مثلث شورا ، دهيار و مامور بنياد مسكن و گرفتن رشوه و قرار دادن زمين ها در طرح هادى باعث ساخت و سازه هاى غير قانونى و بعضا نامتعارف ( آپارتمان چند طبقه) در روستاهاى زيادى شده و متاسفانه روز بروز زيادتر هم ميشه.

    پاسخ
  • اصغر راشدی
    2022-07-18 20:58

    زمینی دارم داخل حریم شهر خارج از محدوده برای کارگاه تولیدی ۱ سال دارم می دووم از ۸ استعلام جهاد هفت تاشو گرفتم محیط زیست نداد طرحم و عوض کردم ،، در همین حال دارم سوله میکشم چون تولیدی اجارم صاحب ملک میگه برو بیرون ۱۰ نفر کارگر دارم ،از این دلگیرم تمام زمینای اطرافم شبانه ویلا میشه آب شهری گاز شهری و برق شهری میگیرن و من ماندم و من این است سال اشغال این است عدالت الانم جهاد میگه خراب کن کجا برم به کدوم مسئول بگم

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-07-20 23:24

      متاسفانه تبعیضی که فرمودید قانوناً باعث آن نیست که از تعقیب کیفری بابت ساخت و ساز غیر مجاز در اراضی کشاورزی در امان بمانید..

      پاسخ
    • اکبرداودی
      2023-06-20 22:56

      سلام آقای وکیل الان جنابعالی وکالت شکایت جهادباشخص حقیقی بابت تغییرکاربری وکالت قبول میکنین طبق نظریه کارشناس دادگستری هرنوع ساخت و سازدرسالهای 1384 و1390 و1391 و1395 و 1397 صورت گرفته طبق نظریه کارشناس دادگستری کتاب مکتوب شده ولی آقایان قضات روی ماشین حساب متراژو حساب میکنن ومیگن سال 1400 صورت گرفته مابایدچکارکنیم شماوکالت قبول میکنین برسیم خدمتتون

      پاسخ
      • مسعود فریدنی
        2023-06-21 23:38

        سلام
        با شماره تلفن 09123978117 تماس بگیرید.

        پاسخ
  • مهرداد یونسی
    2022-11-20 15:21

    با سلام
    در باغ ها در حد یک انباری کوچک آیا می توان ساخت . چون امروز ماموران جهاد کشاورزی مانع شدند.

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-11-25 00:18

      سلام
      بدون مجوز اقدام به ساخت و ساز ننمایید، ریسک محکومیت در دادگاه بالاست البته بسته به شرایط پرونده و ملک موضوع آن ، حقیقتاً در مواردی،احداث انباری واجد عنوان تغیر کاربری غیر مجاز نیست.

      پاسخ
      • علی وکیل پایه یک دادگستری
        2022-12-19 16:40

        مقاله خوبی نوشتید ولی به تکالیف جهاد اشاره ای نکردید که چه وظایفی داره و در مناطقی که آب دیگر ندارد یا خاک آن قابلیت کشاورزی خود را از دست داده . جهاد باید بی طرفانه نسبت به تخریب یا عدم تخریب آن اقدام نماید . بطور مثال در املاک ورثه ای که معمولا تقسیم می‌گردد بین وراث . و معمولا هیچ کشاورزی یا باغداری در آن نمی‌شود. جهاد وظایفی دارد ولی جهاد به وظایف قانونی خود عمل نمی‌کند و متاسفانه اکثر قضات به قوانین ملکی آشنایت ندارند و این امر باعث می‌گردد که بسیاری از باغ ویلاهای که ساخته میشه بر روی زمین لم یزرع . تخریب گردد و نه تنها بعدها در آن کشاورزی نمی‌شود بلکه فقط یک ویرانه از آن باقی میماند و جنبه خوبی ندارد و از طرفی مجددا ساخته می‌شود و از طرفی بعضی افراد سودجو از ضعف قانون استفاده می‌کنند. و در این چند دهه ثابت شده جهاد کشاورزی متاسفانه به وظایف اصلی خود عمل ننموده و حامی کشاورزان و باغدارن نبوده و این در حالیست که کشاورزی و باغداری به روش اصولی هم کار آفرین بود و هم ثواب دارد و هم به محیط زیست کمک می‌کند و هم سود دارد . به هر حال از مقاله مفید شما تشکر میکنم

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2023-01-21 10:10

          درود بر شما
          مشکل اصلی در چنین مباحثی، بی اعتنایی و عدم اجرای آمایش سرزمین هست.اگر نظام کاربری اراضی در سطح کشور مشخص می بود،هم کارایی اقتصادی افزایش می یافت و هم از تخریب محیط زیست و ضرر به منابع آبی جلوگیری می شد منتها متاسفانه به دلایل مختلف از جمله خرد شدن اراضی و کم توجهی به لزوم ثبت معاملات اموال غیر منقول و… در این زمینه ها کاستی فراوان هست.
          راجع به موضوع تشخیص زراعی یا باغ بودن ملک، بر اساس قانون حفظ کاربری، نظر اداره جهاد کشاورزی برای مرجع قضایی در حکم نظر کارشناس هست بنابراین می توان به این تشخیص اعتراض نمود.

          پاسخ
  • علیپور
    2022-12-17 20:54

    باسلام ودرود.در شهرستان طالقان در سال ۷۸ با مجوز شهرداری وبا پرداخت تمام هزینه های شهرداری ‌.برق واب وتلفن. جواز ساخت گرفته وساخته ام .در سال ۹۸ جهاد کشاورزی شکایت کرده وبا نقشه هوایی سال ۷۹ ونظر کارشناسی دادگستری ثابت شد که قبل از سال ۷۹ ساخته شده.ولی دادگاه مرا جریمه کرده ایا میتوانم از جهاد کشاورزی که شاکی هست شکایت کنم.ممنون

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2023-01-21 00:33

      درود بر شما
      جهاد که تکلیف قانونیش رو انجام داده.اگر هم تخلف کرده، تخلف به عنوان شکایت دیر هنگام هست! شهرداری تخلف کرده که از جهاد استعلام نگرفته و پروانه صادر کرده ( البته اگر ملک در حریم شهر هست) شما از طریق اعاده دادرسی پیش بروید با توجه به شرحی که دادید، جای امیدواری هست که رای محکومیت نقض بشه.

      پاسخ
    • رضا سلیمانزاده مرندی
      2023-06-01 08:17

      جناب آقای علیپور از زمان ساخت شما و گزارش و شکایت جهاد کشاورزی ۲۰ سال فاصله هست و مطابق قانون جدید دو جرم شما مشمول مرور زمان گردیده و قاضی محترم ملزم به صدور قرار موقوفی تعقیب به نفع شما می باشد در غیر اینصورت مرتکب تخلف گردیده و محکوم به جبران خسارت می گردد.

      پاسخ
  • یوسف بهرامی
    2023-02-05 09:08

    با سلام؛ دستگاه اجرایی متولی جهت تشخیص زمان احداث مستحدثات غیرمجاز در خارج از روستاها و محدوده شهرها، کدام دستگاه است؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2023-09-18 01:16

      سلام
      تشخیص قدمت بنا معمولاً در مورد شکایت جهاد کشاورزی و تشکیل پرونده تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 99 مورد پیدا می کند در خصوص جهاد، نظر جهاد ملاک عمل است مگر اینکه متهم اعتراض نماید و کارشناس تاریخ دیگری را اعلام نماید در مورد کمیسیون ماده 99 هم باید کارشناس اعلام نظر نماید هر چند در این مورد قیمت روز برای تعیین جریمه ملاک هست که بحث مجزایی است.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.