حقوق مالکانه زمین ها و املاک واقع در طرح های شهرداری و دولتی

حقوق مالکانه زمین ها و املاک واقع در طرح های شهرداری و دولتی، موضوع مطلب حاضر است.

مسئله این است که چنانچه دستگاه متولی طرح،نه مبادرت به خرید و تملک نماید و نه اجرای طرح و حتی گاهی از ارائه پاسخ به مراجع استعلام کننده در مورد اینکه به ملک واقع در طرح نیاز دارند یا خیر، پاسخ نمی دهد، تکلیف مالک و حقوق مالکانه او چیست؟

کاربری قبل از طرح چه تاثیری در حقوق مالکانه دارد؟

مقدمه صدور پروانه ساختمانی در اراضی دارای مساحت بالا چیست؟

شهرداری در خصوص آن دسته از املاک واقع در طرحی که در محدوده و حریم شهر قرار دارند چه تکالیفی در قبال مالک دارد؟

با این مقدمه، نظریه مشورتی مرتبطی در زیر درج می گردد:

نظریه مشورتی در خصوص حقوق مالکانه زمین ها و املاک واقع در طرح

سوال: مجلس شورای اسلامی در سال 1367 مبادرت به تصویب قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها نموده و با اصلاحات سال 1380 طی ماده واحده و تبصره‌های ذیل آن مقرر داشته کلیه دستگاه‌های اجرایی و از جمله شهرداری‌ها پس از اعلام رسمی وجود طرح‌های عمومی و عمرانی حداکثر ظرف مدت هیجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام کنند. با توجه به گستردگی روزافزون شهرها و از طرفی کاهش منابع درآمدی، این موضوع موجد مشکلاتی برای مجموعه مدیریت شهری در اقصی نقاط کشور شده است. با عنایت به مقدمه پیش‌گفته و با توجه به ابهامات متعدد پیرامون این قانون خواهشمند است در خصوص هر یک از پزسش‌های زیر، این شهرداری را ارشاد فرمایید: 1- آیا منظور از اعلام رسمی وجود طرح، صرف تصویب و ابلاغ طرح توسط مراجع فرادستی بوده و این اعلام مبدا زمانی محاسبه بازه هیجده ماهه و پنج ساله تعیین شده قرار می‌گیرد و یا آن‌که اعلام کتبی به دستگاه‌های اجرایی متولی پیاده‌سازی کاربری‌های تعیین شده ملاک است؟ 2- با عنایت به تبصره یک ماده واحده فوق‌الذکر و قسمت اخیر ماده 59 قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقاء نظام مالی کشور مصوب 1394 با اصلاحات بعدی، آیا شهرداری مجاز به صدور پروانه ساختمانی با هر نوع کاربری وفق تقاضای مالک است؟ 3- آیا تفکیک پلاکی که مشمول قانون صدرالذکر باشد، نیز از مصادیق حقوق مالکانه تلقی می‌شود و می‌توان درخواست مالک را در این خصوص اجابت کرد؟ 4- چنانچه مالک صدور پروانه ساختمانی مسکونی را درخواست کند، با چه تراکمی باید مجوز صادر شود؟ 5- جهت اعمال قانون موضوع استعلام، آیا صدور رأی از سوی دیوان عدالت اداری الزامی است یا آن‌که شهرداری رأساً و بدون نیاز به رأی دیوان حق اعمال قانون و صدور پروانه دارد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1-مستفاد از تبصره 3 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367، ملاک عمل، تاریخ تصویب طرح است و شروع هیجده ماه از تاریخ تصویب طرح است، نه موارد مندرج در استعلام؛ زیرا ممکن است دستگاه‌های اجرایی به لحاظ سکوت قانون از انتشار طرح در روزنامه رسمی یا ابلاغ به دستگاه‌های تملک‌کننده خودداری کنند و این امر موجب ضرر حقوق مالکانه مالکان و بلاتکلیف نگه داشتن آن‌ها است.

2-با عنایت به قسمت اخیر ماده 59 قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر «شهرداری‌ها مکلفند در صورت عدم اجرای طرح با کاربری مورد نیاز دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده (۵) قانون مدیریت خدمات کشوری تا پایان مهلت قانونی، بدون نیاز به موافقت دستگاه اجرایی ذی‌ربط با تقاضای مالک خصوصی یا تعاونی با پرداخت عوارض و بهای خدمات قانونی طبق قوانین و مقررات مربوطه پروانه صادر کنند». لذا در این قانون و دیگر مقررات تکلیفی بر شهرداری برای صدور پروانه مطابق خواست مالک بار نشده است و تأکید قوانین موجود بر اعمال حقوق مالکانه در این موارد به معنای اجرای خواست مالک بر خلاف مقررات شهرسازی نیست. لذا آنچه که تکلیف شهرداری است، صدور پروانه بر اساس کاربری پیش از اعلام طرح است.

3-طبق تبصره یک ماده ‌واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها اصلاحی 1380، در صورت عدم اجرای طرح در مهلت قانونی پنج سال، مالکان املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث، اخذ پروانه ساختمانی، تفکیک، تجدید بنا، افزایش بنا و غیره برخوردارند و همچنین لازمه استفاده از حقوق مالکانه جهت اخذ پروانه ساختمانی برای احداث بنا در اراضی بزرگ، افراز و تفکیک زمین است و بر این اساس مالکان یاد شده از حق افراز و تفکیک این اراضی حسب مورد با رعایت ماده 101 قانون شهرداری (موضوع قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری مصوب 1390) و یا ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی برخوردارند.

4-با عنایت به پاسخ مندرج در بند 2 اعمال حقوق مالکانه مطابق مقررات پیش از اعلام طرح برای مالک مجاز خواهد بود.

5- شهرداری در صورت حصول شرایط قانونی مندرج در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367 مکلف است رأساً شرایط استفاده مالک از حقوق مالکانه را به شرح مندرج در قوانین موجد حق فراهم کند. مراجعه به دیوان عدالت اداری صرفاً در صورت استنکاف شهرداری از اجرای قوانین صورت می‌گیرد.( نظریه مشورتی شماره  7/1400/135 مورخ 1400/03/19)

این مطلب توسط مسعود فریدنی (وکیل امور شهرداری) با عنوان حقوق مالکانه زمین ها و املاک واقع در طرح های شهرداری و دولتی تدوین شده است.