تصرفات شهرداری به عنوان اجرای معابر و ارتباط آن با ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری، موضوعی است که در نشست قضایی برگزار شده در شهر قروه ( استان کردستان) به تاریخ 1399.5.3در خصوص بررسی تبصره 4 ماده 101 قانون شهرداری بدان پرداخته شده است.
ماده 101 قانون شهرداری در سال 1390 اصلاح شد و تغییرات چشمگیری در آن ایجاد شد و متاسفانه این ماده و تبصره های آن از جهات مختلف، مبهم و محل اختلاف است.
با این حال حتی در مورد نصوص روشن و واضح آن، مشاجرات اداری و قضایی فراوان جریان یافته است.
ما در دو مطلب جداگانه به ضوابط تفکیک اراضی در شهرها و نیز مقایسه ماده 101 قدیم و اصلاحی قانون شهرداری پرداخته ایم که مطالعه قبلی آنها می تواند در موقع مطالعه این مطلب، موثر واقع شود.
بنا بر رویه مأنوس، ضمن ارائه عین متن ارائه شده در چنین متونی، نظر و نقد خود را نیز بیان می نماییم.
سوال از قرار زیر است.
سوال ابرازی متضمن بحث تصرفات شهرداری به عنوان اجرای معابر
* پرسش
شخص الف به طرفیت شهرداری دعوی مطالبه بها به قیمت روز خیابان و معابر مورد تصرف را با استناد به سند مالکیت متعلق به مورث خود مطرح نموده است و اظهار داشته در سنوات گذشته شهرداری اقدام به احداث خیابان و معابر در قسمتی از ملک تحت مالکیت وی نموده و قسمت دیگر نیز به قطعات مسکونی تبدیل شده و درخواست محکومیت شهرداری به پرداخت بهای روز خیابان و معابر مورد تصرف را دارد.
شهرداری در دفاع با استناد به ماده 101 به ویژه تبصره 4 اظهار داشت که کلیه اراضی حاصل از تبصره 3 و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می شود، متعلق به شهرداری است. (لازم به توضیح است که با توجه به اینکه خیابان و معابر مورد ادعای خواهان در سنوات گذشته احداث شده است، نحوه تفکیک و افراز و تملک شهرداری مشخص نیست) حال آیا شهرداری مکلف به پرداخت بهای ملک مورد تصرف است؟
توضیح تکمیلی: از ظاهر سوال بر می آید که مالک، متقاضی افراز و تفکیک نشده و شهرداری هم در اجرای مقررات تملک، هیچ تشریفاتی را مراعات ننموده است و ملک را خودسرانه متصرف شده است.
ضمناً متن ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری به قرار زیر است:
ماده۱۰۱ـ ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشهای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشهای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری مینماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.
بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیینتکلیف از سوی شهرداری مالک میتواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانههای عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (۵)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم مینماید.
کمیسیون ماده (۵) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر مینماید.
تبصره۱ـ رعایت حدنصابهای تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصابها، ضوابط، آییننامهها و دستورالعملهای مرتبط با قوانین از جمله قوانین ذیل، در تهیه و تأیید کلیه نقشههای تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است:
ـ مواد (۱۴) و (۱۵) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶
ـ قانون منعفروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال ۱۳۸۱
ـ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال ۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی آن
ـ قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال ۱۳۸۵ و اصلاحات بعدی آن
ـ ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
تبصره۲ـ در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (۱) ماده (۱۱) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶ اقدام خواهدشد.
تبصره۳ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (۲۵%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (۲۵%) از باقیمانده اراضی را دریافت مینماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
تبصره۴ـ کلیه اراضی حاصل از تبصره (۳) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد میشود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.
در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین موردتفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری میتواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
تبصره۵ ـ هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقیشده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهندگرفت.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و هشتم فروردین ماه یکهزار و سیصد و نود مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 1390.2.7 به تأیید شورای نگهبان رسید.
حال نظر هیات عالی نشست را ملاحظه فرمایید:
نظر هیئت عالی
- در فرض سوال، مالک طبق ماده 101 قانون شهرداری، حق دریافت بهای اراضی تصرفی شهرداری که تبدیل به خیابان و معابر عمومی را دارد مگر اینکه تصرفات شهرداری به قدرالسهم او باشد که در این صورت تصرفات در قبال تفکیک و افراز اراضی رایگان خواهد بود.
نقد نظر هیات عالی: در این نظر مشخص نشده که طبق کدام قسمت ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری، اقدام شهرداری صحیح نیست و مالک بر اساس کدام قسمت این ماده، محّق در مطالبه بهای ملک است و در قسمت دوم اضافه نموده که مگر اینکه تصرفات شهرداری به قدرالسهم او باشد که در این صورت تصرفات در قبال تفکیک و افراز اراضی رایگان خواهد بود؟!
نظر هیات عالی به هیچ وجه راهگشا نیست و کلیاتی را به صورت مبهم بیان نموده است در حالی که از پرسش بر می آید که اساساً مالک، متقاضی افراز و تفکیک نشده است و در این شرایط، به استناد مفهوم مخالف صدر ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری، این سازمان استحقاقی به اخذ رایگان ملک ندارد فلذا بر اساس قوانین تملک از جمله مواد یک و سه و هشت لایحه نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها، مالک مستحق دریافت خسارت است و اقدام شهرداری حتی غصب به حساب می آید.
حال نظر اکثریت قضات حاضر در نشست را ببینیم:
نظر اکثریت
- مطالب ماده 31 قانون مدنی، تملک اراضی اشخاص خلاف اصل تسلیط و قوانین موضوعه است مگر در مورادی که قانون اجازه داده و در صورت مجوز قانونی در اکثریت قوانین استثنائی از قبیل قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 1370.8.28، لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی عمرانی و نظامی دولت با پرداخت بهاء اراضی و املاک مورد تصرف، تملک امکانپذیر است.
- در مورد ماده 101 قانون شهرداری و تبصره ی آن، تملک و تصرف شهرداری به میزان قدرالسهم بر اثر تفکیک و افراز و صدور سند به صورت رایگان ایجاد میگردد و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد و این ظاهر امر است یعنی در واقع، احداث شوارع و معابر و تامین فضای عمومی و خدماتی به نوعی بر اراضی تفکیک شده مالک با کاربری مسکونی مرغوبیت و ارزش افزوده تعلق میگردید بهنحوی که اراضی مورد تملک رایگان شهرداری با ارائه خدمات فوق نسبت به سایر اراضی باقی مانده جبران میگردد و در این صورت مطالبه مجدد بهای اراضی مالک به در آن خیابان و معابر تعبیه و احداث شده است، وجاهت قانونی ندارد و به تعبیر دیگر مالک بهای ملک خود را دو بار دریافت نموده. لذا در مانحنفیه طبق ماده 101 قانون شهرداری مالک حق دریافت بهای اراضی که تبدیل به خیابان و معابر عمومی شده را ندارد.
نقد نظر اکثریت: متاسفانه در اینجا نیز به قید لزوم ارائه درخواست مالک به عنوان مقدمه لازم تعلق قدرالسهم به شهرداری توجه نشده است و همین موضوع منجر به بیراهه رفتن اکثریت قضات دادگستری قروه گردیده است.
از طرفی اگر مالک، متقاضی افراز و تفکیک نشده است و شهرداری قهراً باعث دو پاره شدن ملک شده باشد و با فرض اینکه برای باقی مانده ملک، ارزش افزوده ناشی از مشرفیت ایجاد شده باشد، شهرداری در این فرض مستحق دریافت عوارض مشرفیت است و از کجا معلوم که مبلغ و میزان این عوارض با بهای ملک تصرف شده توسط شهرداری یکسان باشد؟!
با توجه به آنچه بیان شد نظرات هیات عالی و نیز اکثریت قضات، فاقد وصف مستدل و مستند بودن آراء و نظرات قضایی می باشند.
در ادامه نظر اقلیت را می خوانیم:
نظر اقلیت
- در مورد موضوع سوال نظر به اینکه مالک با اختیار خود اقدام به تفکیک یا افراز ملک خود ننموده است؛ بهعبارتدیگر در صورتی شهرداری میتواند بدون پرداخت بهای اراضی به میزان قدرالسهم مذکور در ماده 101 قانون شهرداری تملک کند که مالک تقاضا و درخواست تفکیک و افراز اراضی را بر اساس نقشه انجام دهد که بهنوعی با شهرداری قرارداد در خصوص تملک رایگان شهرداری نسبت به قدرالسهم در مابازاء احداث خیابان و معابر و خدمات عمومی منعقد نموده است والا چنانچه بدون تقاضای مالک، شهرداری اقدام به احداث خیابان نماید هرچند که در نتیجه این احداث، خیابان و معابر بر مرغوبیت سایر اراضی که به نحوی تفکیک شده و به اراضی مسکونی تغییر کاربری داده شده، افزوده باشد و باعت ایجاد ارزش افزوده گردد، شهرداری باید بهای اراضی مورد تصرف را که خارج از ماده 101 قانون شهرداری است، پرداخت نماید.
نقد نظر اقلیت:
با توجه به آنچه بیان شد، جالب است که نظر اقلیت با موازین قانونی و خصوصاً صدر ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری همخوانی بیشتری دارد.
با امید به اینکه مورد استفاده همکاران اعم از وکلای محترم و قضات گرامی و سایر کاربران عزیز قرار گرفته باشد متذکر می گردد این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) حول محور نقد نظرهای ابرازی در نشست قضایی قضات دادگستری قروه راجع به تصرفات شهرداری به عنوان اجرای معابر و ارتباط آن با ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری در تاریخ چهارم دی ماه 1403 تدوین گردیده است.