ضوابط تفکیک اراضی شهری

ضوابط تفکیک اراضی شهری

ضوابط تفکیک اراضی شهری و تعابیری مانند قدرالسهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین های واقع در شهرها و نیز سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی و روش اجرایی و تشریفات افراز و تفکیک اراضی و حدود اختیارات اداره ثبت اسناد و املاک محل،شهرداری،دادگاه محل و در مورد اراضی دولتی،وزارت راه و شهرسازی عمدتاً با اصلاح ماده 101 قانون شهرداری در تاریخ 28/1/1390 به یکی از مطالب مهم حوزه حقوق شهری بین مالکان اراضی،مقامات شهرداری و قضات (بویژه قضات دیوان عدالت اداری) و کارشناسان بدل گردیده است. شایان ذکر است در ماده 101 سابق بابت افراز و تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها،قسمتی از ملک یا بهای ملک به شهرداری تعلق نمی گرفت. با این حال در ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری در ازای تفکیک و افراز اراضی شهری با قیود و شرایطی که در این ماده و بویژه در تبصره 3 ماده مذکور آمده است،در واقع به شهرداری قدرالسهم یا درصدی از زمین تعلق می گیرد.

مسائل مربوط به ضوابط تفکیک اراضی شهری

  • روش تفکیک زمین های شهری و متولی آن چیست؟
  • حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین چیست؟
  • قانون تفکیک اراضی زیر 500 متر مربع چیست؟
  • قدرالسهم شهرداری از افراز و تفکیک اراضی شهری چقدر است؟
  • آیا بابت تفکیک اراضی دولتی به شهرداری سهم یا هزینه تعلق می گیرد؟

با توجه به ماده 101 و بویژه تفسیر تبصره 3 ماده مذکور و حسب تجربیات وکالتی در حوزه حقوق شهری و شهرسازی در دیوان عدالت اداری در زیر اجمالاً به مباحث مذکور می پردازیم. در ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری مقرر شده است: «ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود. بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید. کمیسیون ماده (5) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید.
تبصره 1ـ رعایت حد نصاب‌های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصاب‌ها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با قوانین از جمله قوانین ذیل، در تهیه و تأیید کلیه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است:

  • مواد (14) و (15) قانون زمین شهری مصوب سال 1366
  • قانون منع ‌فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال 1381
  • قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال 1374 و اصلاحات بعدی آن
  • قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال 1385 و اصلاحات بعدی آن
    ـ ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
    تبصره 2ـ در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد.
    تبصره 3ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
    تبصره 4ـ کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ ‌وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.
    در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
    تبصره 5 ـ هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهندگرفت.»

1-روش تفکیک زمین های شهری و متولی آن چیست؟
با توجه به ماده 101 قانون شهرداری نقشه تفکیکی یا افرازی که مالک تهیه می نماید به شهرداری ارائه می گردد و پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین باید ظرف سه ماه از سوی شهرداری تایید و به طور کتبی به مالک یا مالکین ابلاغ گردد.
بعد از تایید نقشه تفکیکی و یا افرازی،اداره ثبت اسناد و املاک تفکیک و افراز را بر اساس نقشه تایید شده توسط شهرداری انجام می دهند.
اما ممکن است شهرداری در مهلت پیش گفته به دلایل مختلف به وظیفه خود در مورد تعیین تکلیف نقشه پیشنهادی مالک عمل ننماید.
در این باره تکلیف چیست؟
در ماده 101 اصلاحی در این باره مقرر شده است:
« بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید.
کمیسیون ماده (5) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید.»
بنابراین دادگاه حقوقی محل به عنوان اصلی ترین مرجع رسیدگی به تظلمات با جلب نظر کمیسیون ماده 5 تصمیم گیری می نماید.
رای دادگاه علی الاصول در دادگاه تجدیدنظر استان قابل اعتراض است.
در صورتی که کمیسیون ماده 5 نیز در مهلت دو ماهه مندرج در ماده 101 از اظهارنظر خودداری نماید،دادگاه بر اساس ضوابط و مقررات طرح های جامع و تفصیلی به موضوع رسیدگی می نماید.
(قسمت مشخص شده در صورت صلاحدید به مطلب کمیسیون ماده 5 لینک شود)
بدیهی است چون تطبیق نقشه های تفکیکی و یا افرازی پیشنهادی خواهان یا خواهان های دعوی با طرح های شهری از جمله امور کارشناسی است،لذا دادگاه بایستی نظر کارشناس رسمی دادگستری در امور شهری و شهرسازی را جلب نماید.

2- حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین چیست؟
ضوابط تفکیک اراضی شهری در بردارنده حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین نیز می باشد و در طرح تفصیلی شهرها این موارد مشخص شده است.
منظور این است که بعد از افراز و تفکیک اراضی،زمین اولیه به قطعات کوچک تری تقسیم می شود و حداقل متراژ تفکیک زمین نیز بر اساس ضوابط طرح تفصیلی تعیین می گردد و مرجع رسیدگی کننده (اعم از دادگاه،کمیسیون ماده 5 و به باور ما وزارت راه وشهرسازی )ملزم به رعایت این ضوابط و مقررات می باشند.

3- قدرالسهم شهرداری از افراز و تفکیک اراضی شهری چقدر است؟
از توجه به ماده 101 (تبصره سه) مشخص می گردد که حداکثر سهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین های شهری جمعاً 75/43 درصد است.
یعنی بابت سرانه فضای عمومی و خدماتی 25% از کل ملک و بابت شوراع و معابر 25% از باقی مانده ملک(یعنی 25% از 75% ) به عنوان سهم شهرداری از تفکیک زمین اخذ می گردد.
شهرداری در ازای این سهم هیچ وجهی به مالک نمی پردازد و می تواند با توافق با مالک به جای ملک،بهای روز آن را طبق نظر کارشناس دریافت نماید.
همین طور اگر امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.

4- قانون تفکیک اراضی زیر 500 متر مربع چیست؟
با توجه به متن صریح تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری به اراضی با مساحت 500 متر مربع و کمتر از آن هزینه و قدرالسهم افراز و تفکیک شهرداری تعلق نخواهد گرفت.
البته به باور ما در فرضی که زمینی با سند رسمی شش دانگ مالکیت به متراژ بالاتر از 500 متر مربع به صورت عادی به قطعاتی تقسیم شده است خواه به غیر واگذار شده باشد یا خیر؛ قدرالسهم شهرداری تعلق می گیرد چون از نظر ثبتی و قانونی ملک مورد نظر(پلاک ثبتی مادر) افراز یا تفکیک نشده است.
متاسفانه این مساله در عمل باعث بروز مشکلاتی برای خریداران اراضی شهری با سند عادی گردیده است.ولیکن در این باره بر اقدام شهرداری نمی توان خرده گرفت و مسئولیت متوجه اشخاصی است که بدون توجه به مشکلات اداری،حقوقی و ثبتی اسناد عادی مبادرت به خرید و فروش زمین می نمایند.

5- آیا بابت تفکیک اراضی دولتی به شهرداری سهم یا هزینه تعلق می گیرد؟
ضوابط تفکیک اراضی شهری در مورد اراضی دولتی چیست؟سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی چه میزان است؟
در تبصره 2 ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری آمده است:
« در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد. »
تبصره یک ماده 11 قانون زمین شهری مصوب سال 1366 نیز اشعار داشته است:
« تطبیق نقشه‌های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرح های جامع و تفصیلی و هادی و تصویب آن”‌موضوع ماده 101 قانون‌شهرداریها” به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است.»
ممکن است گفته شود چون در تبصره دو ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری راجع به تفکیک و افراز اراضی دولتی به ماده 11 قانون زمین شهری(تبصره یک) ارجاع داده شده است فلذا به اراضی دولتی قدرالسهم افراز و تفکیک تعلق نمی گیرد.
اما به نظر نگارنده با توجه به مبنای وضع ماده 101 و بویژه تبصره 3 آن و منطوق این ماده،تفکیکی بین اراضی دولتی و غیردولتی راجع به تعلق گرفتن افراز و تفکیک مورد حکم قرار نگرفته است و تبصره یک ماده 11 قانون زمین شهری نیز فقط ناظر به تطبیق نقشه های تفکیکی با طرح های شهری است و تصریحی به معاف بودن اراضی دولتی و دستگاه های متولی آن از هزینه های قانونی افراز و تفکیک ندارد. بنابراین سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی هیچ تفاوتی با سایر اراضی ندارد.
با این حال شورای نگهبان حکم تبصره 4 ماده 101 مبنی بر تعلق بلاعوض سرانه های موضوع ماده 101 به شهرداری را خلاف موازین شرع اعلام نموده است.
در پایان متذکر می گردد سوالات و ابهامات اجرایی زیادی در مورد شرایط تعلق قدرالسهم به اراضی شهری و بویژه نحوه تفسیر تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری از سوی مالکین و حتی کارکنان شهرداری ها مطرح می گردد که هنوز رویه قضایی بویژه رویه شعب و در مواردی هیات عمومی دیوان عدالت اداری در ابتدای مسیر پرچالش پاسخ گویی بدان هاست.
بی تردید بهتر است قبل از هر اقدام قضایی و حقوقی از مشورت و عندالزوم اعلام وکالت وکیل شهرداری بهره برداری شود.

جهت غنای بحث،ذیلاً نظریه مشورتی مرتبطی درج می گردد.

نظریه مشورتی در مورد ضوابط و مقررات تفکیک اراضی شهری

اولاً، تبصره 3 (الحاقی 28/1/1390) به ماده 101 قانون شهرداری دو قسمت دارد که قسمت نخست آن راجع به تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی است و قسمت دوم آن راجع به تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر است که هر دو در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با لحاظ ارزش افزوده ناشی از تفکیک که برای مالک ایجاد شده است، از مالک دریافت می‌شود و تبصره 4 این ماده (الحاقی 28/1/1390)، اراضی حاصل از تبصره 3 را متعلق به شهرداری دانسته و مقرر داشته است، شهرداری در قبال تصاحب معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در واقع از اراضی مالک کسر می‌شود، ‌هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد. ثانیاً، در فرض سؤال که مالک زمین را به قطعات متعدد تفکیک و به دیگران منتقل کرده و بخش‌هایی را به عنوان کوچه و معبر تعیین کرده است، کوچه‌ها، طرق و شوارعی که از سوی مالک اولیه در این زمین پیش‌بینی شده است، مشمول عنوان طرق، شوارع، معابر و اموال عمومی مذکور در تبصره 6 ماده 96 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ماده 24 قانون مدنی و مواد 45 و 46 آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها مصوب 1346 است و متعلق به شهرداری است. بنا به مراتب فوق‌الذکر مالک نمی‌تواند مدعی مالکیت خود بر طرق و شوارع مذکور شود و شهرداری می‌تواند از جمله در اجرای ماده 3 قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393، اخراج این بخش از اراضی از سند اصلی و صدور سند مالکیت به نام خود را خواستار شود. (تاریخ نظریه : 1401/02/25 شماره نظریه : 7/1401/145)

ارتباط با وکیل دعاوی شهرداری

خدمات قابل ارائه توسط این دفتر،عبارت است از مشاوره،تنظیم دادخواست و لایحه و اعلام وکالت در دیوان عدالت اداری و دادگاه های حقوقی.در مورد شکایت از مصوبات شوراهای اسلامی شهرها و اقدامات خلاف قانون شهرداری،کمیسیون ماده 5 و سایر مراجع در خصوص روش تفکیک زمین و کیفیت دریافت قدرالسهم شهرداری و ضوابط تفکیک اراضی شهری می توانید در ساعات غیراداری با شماره 09123978117 (به نام مسعود فریدنی وکیل پایه یک دادگستری)تماس حاصل فرمایید.

از ارائه مشاوره رایگان معذوریم.

88 دیدگاه. Leave new

  • مقصود احمدی
    2021-02-02 22:50

    سلام در شهرهای کوچک که زمینها فاقد سند رسمی می‌باشند و زمینهای فوق طبق قانون شهرداری‌ها نمی‌توانند تفکیک کنند و آدمهای سود جو زمینهای ۴۰۰۰ و۵۰۰۰متر را ۲۰۰متر ۱۰۰متره و به متراژهای زیر پانصد متر تقسیم می‌کنند و می‌فروشند هیچگونه حقی به شهردار یها نمی دهند چاره چیست

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-02-21 15:43

      سلام بر شما
      1-معمولاً املاک به اصطلاح قولنامه ای ،قطعاتی از یک سند شش دانگ هستند و در این فرض،اخذ قدرالسهم افراز و تفکیک موضوع ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ولو در مورد قطعات قولنامه ای کمتر از 500 متر مربع،نه تنها مانعی ندارد بلکه از تکالیف شهرداری است.
      2-با فرض اینکه قطعات فروخته شده جزیی از سند شش دانگ نباشند،اخذ قدرالسهم فاقد مبنای قانونی است.
      3-حتی در مورد فرض اخیر،معابری که در پی تفکیک و با رعایت طرح های شهرداری در محل چنین املاکی ایجاد می شود،از آن شهرداری است.

      پاسخ
      • ممنون بابت مطلب مفیدتون.
        سوال داشتم خدمتتون.
        زمینی به مساحت ۴۰۰ مترمربع با کاربری مسکونی در طرح تفصیلی.
        حد نصاب تفکیک مسکونی در طرح تفصیلی: ۲۵۰ مترمربع.
        آیا می شود زمین ۴۰۰ متری را به به دو قطعه ۲۵۰ و ۱۵۰ مترمربعی تفکیک کرد؟!
        ممنون میشم پاسخ بدید

        پاسخ
      • عضو تعاونی
        2022-07-16 14:32

        با سلام
        زمینی متعلق به یک تعاونی مورد تفکیک قرار گرفته و حدود ۶۰ درصد آن با کاربری های عمومی ، خدماتی ، معابر و شوارع و چند قطعه مسکونی را شهرداری با عنوان سهم خود ، در اختیار گرفته است .
        از قطعات باقیمانده ، دو قطعه تجاری دارای مساحت هر کدام حدود ۹۰۰۰ متر مربع دارای سند ششدانگ تفکیکی هستند . اخیرا تعاونی تصمیم بر تفکیک مجدد این قطعات گرفته است به قطعات تجاری کوچکتر .
        آیا بابت این تفکیک مجدد هم سهم شهرداری تعلق میگیرد ؟
        در طرح پیشنهادی بابت تفکیک در یک قطعه ۲۶درصد و در قطعه دوم ۳۳,درصد از زمین به معبر و شوارع اختصاص یافته.آیابا توجه به این موضوع و اینکه پیش از این بابت خدمات عمومی و … نیز شهرداری بیش از سهم خود دریافت کرده ، از قطعات تجاری تفکیک شده و باقی مانده هم سهم دارد ؟

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2022-07-20 23:19

          سلام
          متاسفانه فرصت مشاوره رایگان نیست.مشاوره ها با پرداخت هزینه انجام می شود.

          پاسخ
      • علی خسروی
        2022-08-01 12:26

        با سلام
        ممنون از توضیحاتتون
        بنده زمینی به مساحت 458.25 متر دارم
        امکان تفکیک وجود دارد؟
        ممنون از وقتی که قرار میدهید

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2022-08-05 00:26

          سلام
          بله
          به شرطی که متراژ قطعات تفکیکی مورد نظر از حد نصاب های تفکیک کمتر نباشد.

          پاسخ
  • محمدی
    2021-04-26 19:13

    سلام مگر در قانون ۱۰۱ گفته نشده که عوارض تفکیکی به زمینهای بالای ۵۰۰ متر تعلق می گیرد پس چرا شهرداریها عوارض برای زمینهای زیر ۵۰۰ متر می گیرندباتشکر

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-04-27 00:23

      سلام- آنچه در ماده 101 مورد حکم قرار گرفته است «قدرالسهم شهرداری» است که با عوارض متفاوت است. در هر حال مساله این است که گاهی اراضی به صورت سند عادی و در قطعات کمتر از 500 متر مربع مورد معامله و نقل و انتقال قرار می گیرند ولی نکته آن است که این قطعات خُرد ،جزیی از یک زمین بزرگتر هستند که همه شرایط تعلق قدرالسهم به شهرداری از جمله بالای 500 متر مربع بودن را داراست. در این حالت، مالکان اراضی کمتر از 500 متر مربع که با اسناد عادی مبادرت به خرید نموده اند در موقع مراجعه به شهرداری با مشکل قدرالسهم مواجه می گردند؛واقعیت آن است که در اینجا به صرف اینکه زمین زیر 500 متر مربع است نمی توان قائل به بی حقی شهرداری در مطالبه قدرالسهم شد.

      پاسخ
  • محمدرضا
    2021-05-06 16:27

    با سلام ، زمینی به متراژ ۳۱۰۰ متر با سند ۶ دانگ و ۶ مالک داریم که میخواهیم به دو قسمت مساوی تفکیک کنیم ، البته چهل سال است با دیوار تفکیک شده و در هر دو زمین پروانه ساختمان و عدم خلاف صادر شده است ، آیا بواسطه اینکه ملک بر خیابان و ساحلی هست و نیاز به کوچه ندارد امکان حذف سرانه شوارع و فضای عمومی وجود دارد ؟ ضمن اینکه هر دو ملک چهل سال است دروازه جداگانه و آب و برق و گاز جداگانه دارد و با انجام تفکیک بغیر از عقب نشینی براساس طرح تفصیلی هیچ تغییر فیزیکی پیش نخواهد آمد .

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-07-13 03:05

      سلام و پوزش از بابت تاخیر در پاسخ گویی به جهت مشغله کاری

      هر چند ارائه خدمات حقوقی نیازمند پرداخت هزینه مشاوره هست ولیکن در همین حد عرض می شود که به نظر بنده اساساً ملک شما مشمول پرداخت قدرالسهم سنگین موضوع ماده 101 اصلاحی نیست!! به جهت اهمیت موضوع و اینکه توضیحات مفصلی قابل ارائه می باشد در صورت تمایل جهت گرفتن وقت مشاوره حضوری و یا غیر حضوری هماهنگ فرمایید.

      پاسخ
      • کمیل
        2021-11-24 16:16

        سلام ملکی به مساحت 255 متر دارم که 18.5 مترش بابت گذر شهرداری گرفته و 236 متر باقی مانده با سند ششدانگ تک برگ و زمین در حاشیه خیابان قرار دارد الان شهرداری مدعی 43.75 درصد زمین است کاربری زمین فضای سبز که از فضای سبز خارج شده سوال اینجاست که الان شهرداری باید 25درصد بابت تغییر کاربری طلب داشته باشه یا 43.75.

        پاسخ
        • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
          2022-02-15 19:09

          سلام بر شما
          پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
          این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال : مقدار 75/43 درصد مربوط به قدرالسهم شهرداری از افراز و تفکیک اراضی شهری و به فرض احراز شرایط تعلق قدرالسهم است. در مورد تغییر کاربری، باید عوارض تغییر کاربری توسط شورای اسلامی شهر معین گردد که طبیعتاً ممکن است در شهرهای مختلف متفاوت باشد.

          پاسخ
    • ستایش
      2021-12-05 07:26

      سلام وقت بخیر
      زمینی به مساحت 5000 مترمربع سند ششدانگ و یک مالک آیا هزینه تفکیک دارد؟؟؟ چقدر؟؟؟؟

      پاسخ
      • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
        2021-12-06 00:20

        درود
        بله مشمول پرداخت قدرالسهم است.
        سقف هزینه 43/75 از ملک می باشد.

        پاسخ
  • یکتا
    2021-07-31 14:24

    سلام در شهر همدان دوملک کاملا مجزا با سندمشاع(دوتا سه دونگی) داریم که قدمت انها بالای سی سال است، هر کدام 150 متر هستند، می خواهیم دو سند شش دانگ جدا بگیریم و در واقع دو ملک را تفکیک کنیم. شهرداری حداقل متراژ لازم رو 200 متر اعلام کرده، آیا ماده ای، تبصره ای برای انجام این کار وجود داره؟
    ممنون میشم راهنمایی بفرمائید

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-07-31 23:30

      سلام
      حد نصاب تفکیکی جزو ضوابط شهرسازی هست که در طرح های شهری بیان شده و شهرداری ها مکلف به اجرای آن می باشند.در فرض سوال راهکاری متصور نیست.مگر اینکه حد نصاب کاربری های مختلف، متفاوت باشد و فرضاً کاربری ملک شما مسکونی و با فرض قبول تغییر کاربری به کاربری هایی مانند تجاری (که متراژ کمتری برای فعالیت نیاز هست) بتوان از این طریق ملک را به قطعات کوچک تر تقسیم نمود.

      پاسخ
      • عبدالرضا با تشکر
        2021-12-19 12:14

        با سلام خدمت شما
        زمینی به متراژ 1800 متر با سند عادی قول نامه ای میباشد که به مالک قبل از اینکه روستا به شهر تبدیل بشه فروخته شده به قطعات کوچیکتر و زمین دارای جدول کشی وخیابان بندی شدس که از زمین مورد نظر بابت خیابان و پیاده رو استفاده شده

        حالا روستا شهر شده و یکی از مالکان درخواست پروانه ساخت داده که شهرداری حق سهم میخواهد ایا تعلق میگیرد

        پاسخ
        • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
          2022-02-15 19:25

          سلام بر شما
          پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
          این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال : هر چند مواردی که ملک، فاقد سابقه ثبتی و جزیی از یک پلاک ثبتی و سند مادر است، نادر است ولی با توجه به نص قانون، دارا بودن سند مالکیت ، شرط تعلق قدرالسهم می باشد.

          پاسخ
  • مرضیه
    2021-08-02 20:46

    سلام و سپاس
    ملکی رو خریدم که ۲۴۶ متر هست و دارای برگه واگذاری ۴۹۸ متری زمین شهری هست که توسط مالک با پروانه ساخت ساخته شده و دقیقا از وسط به دو قسمت تقسیم شده الان برای سند مراجعه کردم سند به نام دولت صادر شده به طور کلی چه کار باید انجام دهم می تواند دولت سه دنگ به نام بنده بزند ؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-08-02 23:36

      درود
      در اینستا یا واتساب پیام دادید و پاسخ داده شد هر چند سوال کلی هست و نیاز به کسب اطلاعات بیشتر

      پاسخ
    • عباس
      2021-12-08 03:19

      سلام .ملکی داریم به مساحت ۹۰۰ متر مربع واقع در محدوده شهری با تراکم کم که بدون تفکیک شهرداری و پرداخت سهم سرانه بین ورثه تقسیم شده است و فاقد سند (مفقود)میباشد که البته بنچاق دارد .ایا میشود اولا سند گرفت و دوما جواز ساخت ؟ ممنون

      پاسخ
      • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
        2022-02-15 18:17

        سلام بر شما
        پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
        این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال: بسیاری از شهرداری ها حتی با وجود قولنامه ای بودن ملک، مبادرت به صدور پروانه ساختمانی می نمایند هر چند در دیوان عدالت اداری، ملاک در مالکیت یا سند مالکیت رسمی است و یا حکم تایید کننده مالکیت صادره از مراجع قضایی.
        برای اخذ سند بسته به اینکه ملک دارای سابقه ثبتی است یا خیر باید حسب مورد از طریق مراجع قضایی با طرح دعاوی مانند تنظیم سند یا با درخواست سند به استناد قوانینی مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی اقدام نمود.

        پاسخ
  • اسمعیل
    2021-11-15 09:52

    جناب فریدنی سلام. آیا در اراضی که طبق م101 ق.شهرداریها در کمیسیون م 5 تفکیک می شوند، دولت هم سهم دارد یاخیر؟ مشخصا متولی فضای آموزشی حاصل از تفکیک اراضی کدام ارگان است؟(زمین شهری یا آموزش پرورش) آیا ادارات ثبت می توانند در صورتجلسه تفکیکی قطعاتی را بعنوان فضای آموزشی در سهم دولت قرار دهند؟ آیا این کار حقی را برای دولت ایجاد می کند؟ اگر ایجاد می کند کدام ارگان باید از طرف دولت قطعات را تملک نماید. باسپاس

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-11-15 22:11

      سلام بر شما
      بر اساس تبصره چهار ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری : «کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ ‌وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.»
      بنابراین چه ملک شخصی تفکیک شود و چه ملک آموزشی تحت مالکیت وزارت آموزش و پرورش یا هر نهاد دولتی دیگر(به استثنای موقوفات به استناد نظر تفسیری شورای نگهبان) اراضی حاصل از تفکیک یا افراز از آن شهرداری است کما اینکه شهرداری می تواند ضمن توافق با مالک،قیمت روز قدرالسهم را دریافت نماید.
      سوال یه مقدار مبهمه امیدوارم جوابتون گرفته باشید.

      پاسخ
      • علی احمدی
        2021-12-18 20:14

        سلام جناب فریدنی
        پیش از هر چیز خیلی ممنون از وقتی که میگذارید، آیا شهرداری میتونه برای اراضی موقوفه که در حریم شهر واقع شدن عوارض تفکیک بگیره؟

        پاسخ
        • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
          2022-02-15 18:25

          سلام بر شما
          پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
          این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال : در مورد داخل در حریم یا داخل محدوده بودن، تفاوتی در مورد تعلق قدرالسهم نیست و در هر دو مورد قدرالسهم تعلق می گیرد( با جمع شرایط مربوطه) در خصوص اراضی موقوفه و تفکیک آنها، دادنامه وحدت رویه ای از هیات عمومی دیوان عدالت اداری صادر شده که در زیر درج می گردد:
          رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 1236 مورخ 22/4/1400
          الف ـ تعارض در آراء محرز است.

          ب ـ با توجه به اینکه مطابق تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها اصلاحی ۱۳۹۰/۱/۲۸ رعایت حد نصاب‌های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حد نصاب‌ها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با قوانین از جمله مواد ۱۴ و ۱۵ قانون زمین شهری ، قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت ‌ های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال ۱۳۸۱، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال ۱۳۷۴ و قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب سال ۱۳۸۵ و سایر مقررات اشاره شده در تبصره فوق لازم الارعایه است، ولی با توجه به اینکه اولاً: واگذاری بخشی از ملک موضوع دادنامه‌های‌ متعارض به شاکیان برمبنای سند اجاره از ناحیه اداره اوقاف و امور خیریه و بدون تفکیک براساس مقررات ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری صورت گرفته و سند فرعی شش دانگ برای آن صادر نشده است و الزام شهرداری به صدور پروانه برای املاک مشاعی مبنای قانونی ندارد. ثانیاً: براساس ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ تفکیک تمامی املاک اعم از موقوفه و غیره برمبنای قانون مـذکور انجام می‌شود و هـرگونه تخلّف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی طبق تبصره ۵ آن ماده جـرم تلقّی شده و متخلّفین مطابق قـانون مجازات اسلامی و قانون رسیدگی به تخلّفات اداری تحت پیگرد قـرار خـواهند گرفت و نظریه شمـاره ۹۰/۳۰/۴۴۵۹۹ ـ ۱۳۹۰/۹/۲ فقهای شـورای نگهبان مبنی بر اینکه: «تسری تبصره ۴ ماده واحده اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰/۱/۲۸ مجلس شورای اسلامی به موقوفات خلاف موازین شرع تشخیص داده شد»، از حیث عدم امکان انتقال و واگذاری املاک وقفی به غیربوده و به این معنا نیست که تفکیک املاک موقوفی از شمول مقررات ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری خارج است و بر همین اساس، اداره اوقاف و امور خیریه نیز مکلّف به تفکیک املاک خود برمبنای قانون مذکور بوده و صرفاً تکلیفی در واگذاری و انتقال عین از باب سرانه خدمات و معابر و شـوارع به شهرداری ندارد. ثالثاً: دادنامه شماره ۴۸۶ ـ ۱۳۹۰/۱۱/۱۰ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در مقام رفع تعارض از آرای صادر شده از شعب دیوان عدالت اداری در زمان حاکمیت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری قبل از اصلاح آن در تاریخ ۱۳۹۰/۱۰/۲۸ صادر شده و منصرف از دادنامه‌های متعارض در این پرونده است که در مورد قطعات اراضی در اختیار مستاجرین موقوفه می‌باشد و برای آنها برابر مقررات ماده ۱۰۱ قانون مذکور اسناد تفکیکی شش دانگ صادر نشده است، بنابراین الزام شهرداری به صدور پروانه برای این اراضی فاقد مبنای قانونی است و در نتیجه دادنامه شماره ۹۹۰۹۹۷۰۹۵۵۷۰۳۳۵۰ ـ ۱۳۹۹/۱۰/۹ صادر شده از شعبه سوم تجدیدنظر دیوان عدالت اداری صرفاً در این حد که شکایت شاکی را در خصوص الزام شهرداری به صدور پروانه برای اراضی مذکور قبل از تفکیک قانونی و صدور سند فرعی شش‌دانگ قابل استماع ندانسته و قرار رد دعوی صادر کرده است، صحیح و منطبق موازین قانونی است. این رأی به استناد بند ۲ ماده ۱۲ و ماده ۸۹ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ برای شعب دیوان عدالت اداری و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.

          پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-02-15 18:43

      سلام بر شما
      پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
      این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال:قدرالسهم موضوع ماده 100 از آن شهرداری است.دولت و زیر مجموعه های آن از جمله وزارت آموزش و پرورش برای تملک املاک اشخاص،باید قوانین و مقررات تملک را مراعات نمایند و بدون پرداخت بهای املاک، نمی توان سند را به نام دولت و دستگاه های اجرایی و شهرداری به ثبت رساند.البته قدرالسهم موضوع ماده 101 حکم خاصی است که مستثنی از قوانین و مقررات تملک است.
      طرح آموزشی مربوط به وزارت آموزش و پرورش است و متولی آن وزارت خانه اخیر.به دولت در ماده 101 هیچ سهمی تعلق نمی گیرد. اخذ قسمتی از ملک یا بهای آن به عنوان فضای آموزشی توسط دولت صحیح نیست.

      پاسخ
  • مجید
    2021-12-06 14:54

    یک قطعه زمین به متراژ ۲۰۰ متر دارای سند شش دانگ، آیا هزینه تفکیک به شهرداری باید پرداخت شود.۴۰ سال پیش زمین ها خرد شده و همه اطراف آن ساخته اند و روی تمام پلاک ها سند شش دانگ صادر شده،ایا شهرداری میتواند برای این زمین‌ها و یا ساختمانهای زیر ۵۰۰ متر هزینه تفکیکی دریافت کند. ایا فرق بین زمین ساخته شده با زمین ساخته نشده از لحاظ هزینه تفکیکی وجود دارد؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-02-15 18:07

      سلام بر شما
      پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
      این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال: صرف اینکه زمنی کمتر از 500 متر مربع است دلیل بر عدم تعلق قدرالسهم به شهرداری نیست.توضیح مفصل نیاز دارد و در اینجا امکان و فرصت پاسخ دهی تکمیلی نیست.
      نظر بنده این هست که ماده 101 از حیث تعلق قدرالسهم شامل املاکی که دارای اعیانی اند نمی گردد.

      پاسخ
  • محمود
    2021-12-19 10:41

    سلام
    یک زمین 250 متری تفکیکی کمیته ستاد اجرایی فرمان امام بوده که زمین به دو زمین تقسیم وساخته شده است، و من قسمت خانه 100 متری را خریدم، و شهرداری برای من 10 میلیون سرانه لحاظ کرده است، با توجه به اینکه زمین اصلی تفکیک دولتی و دارای سند و زیر 500 متر(250 متر) بوده، گرفتن این سرانه درست است؟؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-02-15 19:23

      سلام بر شما
      پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
      این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال : دولتی بودن اراضی،مانع از تعلق قدرالسهم نیست.
      در فرض سوال، گرفتن قدرالسهم روا نیست.

      پاسخ
  • امید
    2021-12-19 21:20

    سلام
    اگرزمینی که تازه تفکیک شده باشد رابخری ایابه ان انشعاب تعلق میگیرد

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-02-15 19:28

      سلام بر شما
      پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
      این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال : سوال مبهم به نظر می رسد.ملکی که با پرداخت کلیه حقوق شهرداری مانند قدرالسهم ناشی از افراز و تفکیک ( در صورت تحقق شرایط) تفکیک شده، مستحق دریافت تمام خدمات قانونی مانند اجازه اخذ و نصب انشعاباتی مانند برق و گاز با رعایت مقررات طرح های شهری است.

      پاسخ
  • کریمی
    2021-12-23 22:37

    سلام وقت بخیر
    آیا شورای شهر می‌تونه مصوبه کاهش حق السهم شهرداری به پایین تر از بیست و پنج در صد به اراضی بیشتر از 500متر رو داشته باشه

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-02-15 19:51

      سلام بر شما
      پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
      این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال :هر چند به نظر مانعی جهت اخذ قدرالسهم به میزان کمتر از 75/43 درصد نیست با این حال از یکی آقایان شهردار شنیدم که دیوان عدالت اداری، مصوبه ای به مضمون سوال شما رو ابطال کرده که البته تا الان موفق به دستیابی به این رای نشدم و دقیق نمیدونم که صحت داره این موضوع یا خیر.

      پاسخ
  • مجید
    2021-12-24 00:47

    با سلام.
    قطعه زمینی 3500 متری با کاربری کوره آجر پزی در یکی از شهرهای لرستان داریم که خارج از محدوده ولی در حریم شهر قرار دارد (در نزدیکی مرز محدوده شهری قرار دارد). این ملک دارای 10 سند مشاع می باشد که سهم هر یک کمتر از 400 متر است. آیا در صورت اقدام به تفکیک سهمی به شهرداری میرسد؟ برای تفکیک زمین به چه مرجعی باید مراجعه نمود؟ پس از تفکیک میتوان برای ساخت وساز اقدام نمود؟
    با سپاس

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-02-15 19:57

      سلام بر شما
      پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
      این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال :پرسش ها متنوع و نیازمند توضیح مفصل است ولیکن به هر حال چند نفر در ملکی که دارای سند شش دانگ است، مشاعاً شراکت دارند،مساحت کل زمین ملاک عمل هست و شهرداری در حریم شهر نیز دارای اختیار و صلاحیت است.با این شرایط به شهرداری،قدرالسهم تعلق می گیرد.برای تفکیک باید نقشه تفکیکی تهیه شده توسط مالک،به تایید شهرداری رسیده و اداره ثبت بر اون اساس اسناد تفکیکی رو صادر کند.بعد از تفکیک و افراز ، با رعایت کاربری و بر اساس اون می توان پروانه ساخت گرفت، البته که گرفتن پروانه مسکونی در ملک مورد سوال شما تا قبل از تغییر کاربری میسر نیست.

      پاسخ
  • سلام
    زمینی 140 متری از یک قطعه 400 متری را خریداری کرده ام و سند شش دانگ دارد. برای پروانه مسکونی مراجعه نمودم شهرداری میگوید که قدرالسهم تعلق می گیرد. ایا شهرداری حق گرفتن این قدرالسهم را دارد و ایا میزان ان که حداکثر 25درصد است توسط کارشناس شهرداری مشخص می شود یا قوانینی دارد.

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-02-15 20:04

      سلام بر شما
      پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
      این موارد مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است با این حال :صرف اینکه زمین کمتر از 500 متر مربع است دلیل بر عدم تعلق قدرالسهم نیست ( توضیح نسبتاً مفصل دارد و فرصت نیست متاسفانه) حداکثر مجموع قدرالسهم نیز 75/43 درصد است.

      پاسخ
  • مهدی
    2022-01-08 18:44

    با سلام
    در خصوص اینکه املاک دولتی مشمول قانون اصلاحی ماده 101 نمی باشند . با توجه به
    تبصره2ـ در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد.

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-02-15 20:06

      سلام بر شما
      پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری
      به نظر بنده به اراضی دولتی نیز در صورت تحقق شرایط تعلق قدرالسهم، قدرالسهم تعلق می گیرد.ماده استنادی جنابعالی نیز تصریحی به عدم تعلق قدرالسهم به این اراضی ندارد.

      پاسخ
    • محمد جواد کامیاب
      2022-03-14 08:08

      سلام ایا چنانچه ملکی که قبلا یه نوبت تفکیک شده وسهم شهرداری را داده باشد
      ایا برای دفعه دوم اگر خواسته باشیم مجددا قطعه ای از همین ملک تفکیک شود بایستی سهم تفکیگ بدهد

      پاسخ
      • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
        2022-03-15 00:14

        درود بر شما
        خیر
        دریافت مجدد و مضاعف قدرالسهم ماده 101 در چنین فرضی صحیح نیست.

        پاسخ
  • مهدی
    2022-04-10 19:38

    سلام
    آیا شهرداری می‌تواند کمتر از 43/75 از زمین تفکیکی قدر السهم بگیرد

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-04-10 23:43

      درود بر شما
      به نظر بنده نه تنها می تواند، بلکه می بایست در حد نیاز مبادرت به دریافت قدرالسهم نماید.
      متاسفانه معیار و ترتیبی برای تعیین مقدار قدرالسهم مورد نیاز شهرداری وجود ندارد و یا حداقل اینکه این موضوع مبهم هست.

      پاسخ
  • پروین
    2022-04-19 17:06

    سلام.وقت به خیر.آیا در مورد ۴۳.۷۵ درصد که شهرداری تصرف می کنه ، شهرداری خودش تعیین میکنه از کجای زمین باشه یا باید توافقی باشه؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-04-20 00:04

      درود
      در قانون به صراحت راجع به این موضوع پاسخی ارائه نشده است اما مطمئناً گرفتن قسمت های مرغوب و با ارزش ملک، صحیح نیست و عادلانه ترین راه که به نظر بنده موافق روح قانون و ترتیب دریافت قدرالسهم که بر اساس درصده، این هست که میانگین قیمت کل ملک، مبنا قرار بگیره. چون برداشتن قطعات مرغوب در نهایت از نظر ارزیابی ریالی منجر به افزایش سهم شهرداری میشه.

      پاسخ
  • با سلام ووقت بخیر..آیا گذر های داخل ملک جهت دسترسی پلاکها جزو سهم شهرداری محاسبه میشود؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-04-25 00:29

      درود
      برای تعیین محل گذر و معبر و خیابان و کوچه و مانند آن، ملاک کار، طرح تفصیلی است.شهرداری صرفاً بر اساس قدرالسهم های مندرج در تبصره سه ماده 101 قانون شهرداری، مجاز به دریافت رایگان است.مازاد بر آن را بایستی بر اساس قوانین و مقررات تملک رفتار نماید.

      پاسخ
  • کریمی
    2022-04-24 19:16

    سلام جناب فریدنی.زمینی حدود۲۰۰۰مترمربع مربوط به سه نفر میباشد.برای پلاک بندی و تفکیک به شهرداری مراجعه کردیم.با توجه به اینکه زمین کاربری مسکونی اعلام شده و دارای کوچه ۱۶و ۶متری است و کل زمین های روبروی این زمین ساخته شده ایا بابت تفکیک و پلاک بنده باید به شهرداری قدرالسهم داد؟ضمنا زمین مذکور قولنامهای و حدود۴۰سال پیش خریداری گردیده و در یکی از شهرستان های اطراف بروجرد است

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-04-25 00:36

      درود
      مواردی مانند کاربری مسکونی و داشتن معبر، لزوماً بر عدم تعلق سهم شهرداری ناشی از افراز و تفکیک دلالت ندارند.
      با این حال اگر ملک شما جزیی از یک سند شش دانگ دارای پلاک ثبتی معین نیست، تعلق قدرالسهم های ماده 101 اصلاحی منتفی است هر چند در هر حال معابر ناشی از افراز و تفکیک؛ از آن شهرداری است.
      بسیار بعید می دانم که جزیی از پلاک ثبتی معینِ دارای سند ثبتی نباشد.

      پاسخ
  • مرتضی احمدی
    2022-04-30 12:27

    سلام
    ایا در شهرهای کوچک هم قانون قدر السهم باید اجرا شود؟
    اگر در سند عبارت شش دانگ عمارت ذکر شده باشد میتوان از این قانون خلاص شد؟ممنون

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-04-30 19:11

      درود بر شما
      بله این مقررات در همه شهرها اجرا می شود.
      راجع به سوال دوم که موضوع ظریفی هست به نظر بنده با شرایطی چنین املاکی از پرداخت قدرالسهم معاف هستند چون پاسخ مفصل هست و فرصت ارشاد رایگان، محدود از توضیح و تفصیل بیشتر معذورم.

      پاسخ
      • مرتضی
        2022-05-05 11:46

        ممنون از راهنمایی شما
        از چه طریقی با شما تماس بگیرم؟

        پاسخ
        • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
          2022-05-06 00:35

          در واتساب به شماره 09123978117 پیام بفرستید و اسکرین شات کامنت و یادآوری موضوع

          پاسخ
  • فاطمه
    2022-05-22 14:11

    زمین 5000متری فاقد سند موجود است، برای گرفتن سند و تفکیک اراضی اقدامات به چه صورت می باشد و اینکه در این مقدار چه درصدی حق شهرداری می باشد؟ آیا بهتر است زمین به صورت قولنامه ای تفکیک و سبب برای سند و تفکیک شود> ممنون میشم راهنمایی کنید

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-05-23 00:06

      سلام
      سوال،بسیار کلی است و نیازمند صرف وقت فراوان! و پرداخت هزینه مشاوره که به صلاح موکل هست.. به طور خلاصه در قانون به سند مالکیت اون هم شش دانگ تصریح شده و شاید بشه به این استناد، قائل به معافیت از قدرالسهم شد ولی ملک،قولنامه ای هست و مالک به شهرداری نیاز داره…! از طرفی بعیده با توجه به اجرای مقررات ثبت در کشور، ملک مورد نظر جزیی از یک پلاک ثبتی که به نام شخص یا اشخاص معینی به ثبت رسیده، نباشه.
      سقف قدرالسهم ماده 101 ، چهل و سه و هفتاد و پنج صدم درصد هست ولی کف یا حداقل معین نشده پس از نظر ریاضی، حداقل یک سانتی متر مربع هست!
      پاسخ به سوال آخر مستلزم سوال و جواب بیشتر هست…

      پاسخ
  • محمود
    2022-05-29 21:11

    با سلام محمود هستم
    دو دربند مغازه هست به متراژ۷۰متر که سال ۱۳۴۰ از سند مادر جداشده وهردو یک سند شش دانگ دارندالان میخواهیم یکی ازمغازه ها روکه ۵ سال پیش از طریق ماده ۱۴۷ سند گرفته شده وبه شهرداری نرفته جدا وانتقال سند کنیم رفتیم شهرداری میگن ماده ۱۰۱ دارد .ممنون میشم راهنمایی کنید

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-05-31 22:54

      سلام
      متاسفانه پاسخ زمان بر هست و امکان پاسخ دهی رایگان نیست.

      پاسخ
  • فریبا یکتا
    2022-06-10 17:43

    سلام آقای مهندس وقت بخیر ببخشید یک سوال از خدمتتان داشتم روش محاسبه ماده 101.شهرداری به چه صورتی است؟ در مباحث 101 نکته ای که هست در جای درصد شهرداری را 43 درصد ذکر شده و در جای دیگر بر حسب 25 درصد. روش مجاسبه آن به چه صورتی است. اگر ده هزار مترمربع زمین داشته باشیم سهم شوارع، سرانه و شهرداری چگونه نه کم می‌شود. 43 درصد 101 را از این ده هزار متر کم می‌کنند یا وقتی که این زمین به صورت پلاک تفکیکی در آمد ماده 101.شهرداری را کم می‌کنند ممنون

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-06-10 19:27

      سلام
      این مورد در حد مشاوره و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره هست.با این حال در واتساب به اختصار پاسخ دادم.

      پاسخ
  • جواد
    2022-06-14 14:58

    با سلام
    زمینی محصور از 4 طرف به مساحت 30000 متر مربع (3 هکتار) تنها با یک سند ششدانگ در سال 1361 خریداری شده و در سال 1363 برای صدور مجوز ساخت از طرف شهرسازی تکلیف شده است تا 2400 متر مربع به زمین بازی بچه ها و 200 متر مربع به پست برق و 500 متر مربع به فضای ورزشی اختصاص داده شود و در ازای تامین این زمینهای خدماتی به تعاونی مسکن اجازه ساخت 152 واحد مسکونی آپارتمان داده شده است. اینک پس از گذشت 40 سال نفراتی که واحدهای خود را فروخته اند ادعای مالکیت بر پست برق و پارک کودک را دارند . مدیران تصفیه این تعاونی از گذشت زمان استفاده کرده و در سال 98 اقدام به اخذ سند بدون کاربری کرده اند و اینک می خواهد بچه ها را از پارک کودک بیرون کنند و پارک کودک را بفروشند . بنده به مدت 3 سال است که پیگیر موضوع هستم تا جلوی اجحاف به حق بچه ها را بگیرم و هزینه نسبتا سنگینی هم در مقایسه با درآمد ناچیزی دارم متقبل شده ام . کاربری قطعات فوق در طرح تفصیلی تثبیت شده است . ممنون می شم راهنمایی بفرمایید از چه کانالی جلوی این زمین خوارها را بگیرم. در ضمن بنده امکان پرداخت هزینه بیشتر برای دفاع از پارک کودک را ندارم ولی طرف مقابل پولدار است و هر جا می رود پول خرج می کند. در صورت امکان با ایمیل بنده را راهنمایی فرمایید.

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2022-06-15 00:14

      سلام
      از شرح مسئله شما این طور بر میاد که شهرداری در مورد قسمت های مورد بحث،توافق نامه ای با مالک منعقد نکرده که فرضاً فلان مقدار جهت پست برق و پارک یا فضای بازی کودکان به شهرداری تملیک شد.صرف مکلف نمودن مالک در حالی که همچنان سند عرصه به نام مالکین است،دلالتی بر مالکیت شهرداری ندارد نهایت اینکه شهرداری می تواند مکاتباتی با کمیسیون ماده پنج انجام دهد تا روی مقادیر مورد اختلاف فرضاً طرح فضای سبز یا سایر کاربری های مورد نیاز شهرداری مانند تجهیزات شهری و … قرار داده و البته با پرداخت بهای ملک به مالک،مبادرت به تملک نماید.

      پاسخ
  • حمیدرضدجامعی
    2022-06-19 13:33

    سلام
    ممنون از وقتی که گذاشتین ،بنده مطالبی روکه ذکر فرمودین رو مطالعه کردم وبه نظر میرسه این قانون پایه واساسی نداره وروش محاسبه درستی هم نداره وفقط به میزان روابط مالک باشهرداری محل بستگی داره وفکر کنم ازلحاظشرعی هم تملک اموال مردم کار درستی نیست
    ممنون

    پاسخ
  • سلام خسته نباشیدیک سوالی دارم میخواستم ببینم درموردملکهای که ماده ۱۰۱ توافق شده و۴۳ و۵۶ الان شهرداری توافق کرده ویاتجاری وکارگاهی ۷۰ درصدبه ۳۰درصدویانصف ونصف توافق کردن وتوافق تجاری کردیم ویاکارگاهی شهرداری بازحق دریافت کسرپارکینگ راداردویاخیرماالان ۷۰درصدملکم رادادم شهرداری و۳۰درصدتجاری بهم داده تازه اومده ۶عدد۵۰متری را میخواهد۶کسیرپارکینگ بگیره آیامستونه بگیردویاقانونی میباشدچون ایشون بابت تفکیک وخدمات ومابقی چیزهاسهمشوگرفته میخواستم لطفی کنیدوتوضیح بدین چون من هم ۷۰درصدزمینموواسه اینکه کاربریش تجاری بشه دادم شهرداری دوباره میخوهادسهمشوبابت کسرپارکینگ بگیره آیاقانون چنین اجاره ای رامیدن

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-06-20 00:19

      سلام
      عوارض کسری پارکینگ بارها توسط هیات عمومی دیوان،غیر قانونی و مصوبات مورد شکایت باطل گردیده است.

      پاسخ
  • فریبا
    2022-06-21 09:35

    سلام وقت بخیر آقای مهندس ببخشید قطعه زمینی که‌در طرح تعریض گذر شهرداری قرار گرفته است می‌توان به عنوان عوارض ماده 101.شهرداری محسوب و شامل 47.75 درصد سهم شهرداری می‌شود یا نه ممنون

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-06-22 00:34

      سلام
      بله
      باید به عنوان قدرالسهم شهرداری ناشی از افراز و تفکیک که سقف آن چهل و سه و هفتاد و پنج صدم درصد است،محاسبه شود و چنانچه بیش از این درصد باشد، شهرداری بایستی بهای آن را به مالک پرداخت نماید.

      پاسخ
  • امید
    2022-06-22 12:41

    سلام و خدا قوت
    در سال 87 مالک با مراجعه به شهرداری تقاضای تفکیک پلاک ثبتی خود را می نماید ملک مذکور که دارای مساحتی حدود 1710 متر مربع می باشد پس از بررسی مشخص می شود برابر طرح تفصیلی ، حدود 600 مترمربع از آن در مسیر معبر 12 متری قرار گرفته است . کروکی تفکیکی با رعایت معبر 12 متری تنظیم و به تایید شهرداری رسیده به اداره ثبت ارسال می گردد .
    اداره ثبت براساس کروکی تفکیکی ، ملک را به هفت قطعه تفکیک و سند مالکیت برای 7 قطعه صادرمی نماید و در صورتمجلس تفکیکی ضلع شرق دو قطعه از قطعات تفکیکی به معبر 12 متری تعریف شده است .
    اخیرا مالک پلاک اولیه به شهرداری مراجعه و بابت 600 مترمربع که از ملک فوق در معبر 12 متری قرار گرفته است مطالبه حقوقات نموده است لیکن شهرداری در پاسخ اعلام نموده است با توجه به ماده 101 قانون شهرداریها که مقرر داشته معابرعمومی که دراثر تفکیک اراضی احداث می شود متعلق به شهرداری است ، شهرداری وظیفه ای به پرداخت وجه به وی ندارد .
    حال با عنایت به مراتب فوق خواهشمند است ارشاد فرمایید در مانحن فیه با توجه به اینکه معبر مورد نظر معبر طرح تفصیلی است آیا مالک مستحق دریافت بهاء ان می باشد یا اینکه به لحاظ تفکیک و اعمال ماده 101 قانون شهرداریها حقی به مالک تعلق نمی گیرد ؟
    با تشکر

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-06-22 23:07

      سلام
      پوزش میخوام.سوال،مفصل و مستلزم صرف وقت است.مشاوره ها هم با پرداخت هزینه هست.

      پاسخ
  • مجید
    2022-06-26 23:19

    سلام
    پدر من یک قطعه زمین به مساحت ۲۲۰۰متر داخل یک مجموعه دوازده هکتاری داره که سند مشاعی داره.به تازگی شهرداری اقدام به تفکیک این زمین ها میخواد بکنه .شهرداری عنوان کرده مالکینی که سند مشاع دارند 70درصد از زمین رو به شهرداری بدن و کسانی که سند قطعی گرفتن 25درصد از زمین رو به شهرداری بدن و پدر من هم امروز توافقنامه تفکیک زمین رو امضا کرده .میخواستم از شما بپرسم آیا این قضیه که شهرداری برای قدر السهم عنوان کرده صحیحه و آیا امکان ابطال توافقنامه وجود داره ؟
    با تشکر

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-06-28 11:06

      سلام
      شما می بایست قبل از تنظیم قرارداد با شهرداری ،از وکیل مشورت می گرفتید نه بعد از تنظیم!
      مطالبه بیش از 43 و هفتاد و پنج صدم درصد از ملک مورد درخواست افراز یا تفکیک،صحیح نیست و می توان در این باره طرح شکایت نمود.

      پاسخ
    • جاوید
      2022-07-01 11:18

      سلام
      پدر من حدود چند هکتار زمین در محدوده شهری با سند تک برگ دارد.الان درخواست تفکیک زمین رو داده.مسکن و شهرسازی و شهرداری بیان کردند که بیا توافق کنیم و ۷۲ درصد از زمین رو بابت قدرالسهم شهرداری و سایر هزینه ها بده به مسکن شهرسازی و شهرداری جهت ساخت مسکن در عوض ۲۸ درصد از زمین رو تفکیک شده بدون هیچ هزینه ایی بهت تحویل میدیم.مگر برای تفکیک چقدر سهم شهرداری هست.چه بخشی از این میزان تفکیک رو میشه نقدی به شهرداری پرداخت کرد.

      پاسخ
      • مسعود فریدنی
        2022-07-03 19:44

        سلام
        اگر فقط مسئله شما، افراز و تفکیک هست،دریافت این مقدار صحیح نیست ولی به احتمال زیاد موضوع تغییر کاربری هم مطرحه که در اینجا هم عوارض تعلق می گیره.سقف قدرالسهم شهرداری از بابت افراز و تفکیک،چهل و سه و هفتاد و پنج صدم درصد هست.غیر از توافق طرفین در مورد پرداخت بهای قدرالسهم شهرداری ، مستند به تبصره چهار ماده 101 : در مواردي كه امكان تأمين انواع سرانه، شوارع و معابر از زمين موردتفكيك و افراز ميسر نباشد، شهرداري مي‌تواند با تصويب شوراي اسلامي شهر معادل قيمت آن را به نرخ كارشناسي دريافت نمايد.

        پاسخ
    • نقدی
      2022-07-01 19:28

      سلام ممنون از وقتی که می گذارید زمینی به متراژ۱۰۰۰ متر مشاع می باشد که ۳۰۰ متر آن را به صورت قولنامه ای خریداری کردم زمین محصور بین دو زمین دیگر از این ۱۰۰۰ متر است برای این زمین گفته شده باید راه ماشین رو از زمین های کناری خریداری کنید البته زمین در ارتفاع است ویک راه باریک با ۲۵ پله دارد و مالک زمین کناری حاضربه این کار نیست در این موردچکاری باید انجام دهم

      پاسخ
      • مسعود فریدنی
        2022-07-03 19:54

        سلام
        من متوجه منظورتون نشدم ولیکن الزام همسایه به فروش ملک خودش به جایی نمی رسه

        پاسخ
  • جانباز دفاع مقدس ذاکری
    2022-07-09 14:31

    با سلام وعرض ارادت وکیل محترم در همسایگی ما کارخانه به متراژ 3550 مترمربع در سال 1334 تاسیس شده و بعد از ساخت محدات گذری در امتداد دیوار بعنوان گذر عمومی و رفت و آمدخودشان و اهالی به آن در نظر گرفتند دیگر همسایگان به امید اینکه در آینده از محل گذر بعنوان کوچه استفاده خواهند نمود در امتداد دوطرف گذر مبادرت به خرید ملک نموده و حتی سند مالکیت در حدود اربعه آنها دربند یعنی گذر عمومی صادر شده است ،در سال 58 در هول وحوش انقلاب فرار صاحب کارخانه وخریدار جدید مبادرت به بستن کوچه از دو طرف نمود یعنی عملاً دوطرف کوچه از وسط را بن بست نمود و ما در بن بست قرار گرفتیم متاسفانه اخیرا شخصی با نفوذ مبادرت به خرید ملک نموده و ملک را به 15 قسمت تقسیم و دریافت سند نموده است عرضم اینجاست بزرگوار مگر در تفکیک ملک این اقا نباید تبصره 3 ماده 101 ق شهرداری اجرا میشد مکر کذری که 23 سال مورد استفاده عموم بوده مشمول تبصره 6 ماده 96 ق شهرداری نمیشود . ضمنا ایشان درب خودرا به کوچه بن بستی باز نموده که قبلاً آنرا مسدود نموده و گوچه ایجاد شده ازعقب نشینی تدریجی ملک ما برای آسایش زندگی ایجاد شده و مصالحه ای هم تاکنون با شهرداری بعمل نیامده است ایشان از شهرداری حق تشرف هم دریافت نموده است
    املاک ما دارای سند مالکیت ششدانگ پائین تر از 200 می باشد
    استدعا دارم راهنما یی لازمه را مبذول تا نسبت به حقوق قانونی اقدام نمایم از شهرستان سلماس

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-07-09 23:40

      سلام
      شهرداری، مجری طرح های شهری است.باید دید در طرح تفصیلی، چه معبری و در کجا تعیین شده، ملاک، طرح تفصیلی هست.اگر شهرداری، بر خلاف طرح های شهری، اقدام نموده است، می توان در دیوان عدالت اداری از این اقدام، شکایت نمود.

      پاسخ
  • تفکیک
    2022-07-16 12:52

    سلام
    آیا شهرداری در قبال تفکیک خانه دو طبقه و دادن سند مجزا برای هر طبقه مبلغی را باید دریافت کند؟
    آیا رآی شماره ۶۸ دیوان عدالت اداری در خصوص تفکیک شامل الان هم میشود؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-07-20 23:17

      سلام
      پاسخ سوال نخست: خیر
      پاسخ سوال دوم: رای استنادی در مورد ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر رشت هست، اگر مصوبه جدیدی از این شورا یا شورای شهر دیگری مورد نظر هست، با توجه به رویه قضایی و اداری، چاره ای جز طرح دادخواست ابطال آن نیست.

      پاسخ
  • صالحي
    2022-07-21 14:28

    با سلام و احترام
    يك قطعه زمين ٢٠٠ متري (١٦/٣*١٢/٣) تفكيك شده را خريداري كرده ايم كه نصف زمين متعلق به برادرم ميباشد، آيا اين امكان وجود دارد كه اين يك قطعه زمين را به دو قطعه ي صد متري تفكيك كرد و براي هر قطعه سند جداگانه گرفت؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-07-27 19:56

      سلام
      تقسیم ملک به کمتر از حد نصاب تفکیکی میسر نیست.

      پاسخ
      • بهمن
        2022-07-29 15:48

        با درود و عرض ادب خدمت جناب آقای فریدنی و سپاس بابت وقتی که بابت جواب میذارین
        لطفا بفرمایید آیا امکان گرفتن سند مجزا برای ملکی به مساحت 300 متر مربع از یک زمین با مساحت 3000 متر مربع که دارای سند مادر و به صورت مشاع هست وجود دارد؟ لازم به ذکر است کاربری این ملک در حال حاضر زراعی بوده و ملک مذکور در محدوده شهر میباشد. این ملک به صورت وکالتی خریداری شده است.

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2022-08-05 00:21

          سلام بر شما
          می بایست ماده 101 اجرا شود.چون زمین در محدوده شهر هست، الزامی به رعایت حد نصاب های تفکیک و افراز اراضی کشاورزی نیست چون اساساً وزارت جهاد کشاورزی در این باره صلاحیت و اختیاری ندارد.اینکه آیا لزوماً می توان قطعه ای مفروزی به متراز 300 متر از مجرای افراز کل ملک به دست آورد به طرح تفصیلی و حد نصاب های تفکیک در آن منطقه بستگی دارد. بر اساس روال غالب و با توجه به متراژ مورد نظر برای قطعی تفکیکی، باید در این باره امیدوار بود.

          پاسخ
    • Navid moghadam
      2022-08-01 15:44

      سلام وقت بخیر
      قطعه زمینی به مساحت 450متر داخل محدوده روستا دارم که از زمان تهیه اولین طرح هادی داخل طرح بوده کاربری آن نیز مسکونی پیشنهادی می باشد . آیا این ملک مشمول حق تفکیک می باشد یا خیر ؟
      ممنون از وقتی که میزارید.

      پاسخ
      • مسعود فریدنی
        2022-08-05 00:28

        سلام
        مقررات ماده 101 قانون شهرداری ، صرفاً در مورد اراضی شهری اجرا می شود.

        پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

فهرست