ضوابط تفکیک اراضی شهری

ضوابط تفکیک اراضی شهری

ضوابط تفکیک اراضی شهری و تعابیری مانند قدرالسهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین های واقع در شهرها و نیز سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی و روش اجرایی و تشریفات افراز و تفکیک اراضی و حدود اختیارات اداره ثبت اسناد و املاک محل،شهرداری،دادگاه محل و در مورد اراضی دولتی،وزارت راه و شهرسازی عمدتاً با اصلاح ماده 101 قانون شهرداری در تاریخ 28/1/1390 به یکی از مطالب مهم حوزه حقوق شهری بین مالکان اراضی،مقامات شهرداری و قضات (بویژه قضات دیوان عدالت اداری) و کارشناسان بدل گردیده است. شایان ذکر است در ماده 101 سابق بابت افراز و تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها،قسمتی از ملک یا بهای ملک به شهرداری تعلق نمی گرفت. با این حال در ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری در ازای تفکیک و افراز اراضی شهری با قیود و شرایطی که در این ماده و بویژه در تبصره 3 ماده مذکور آمده است،در واقع به شهرداری قدرالسهم یا درصدی از زمین تعلق می گیرد.

مسائل مربوط به ضوابط تفکیک اراضی شهری

  • روش تفکیک زمین های شهری و متولی آن چیست؟
  • حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین چیست؟
  • قانون تفکیک اراضی زیر 500 متر مربع چیست؟
  • قدرالسهم شهرداری از افراز و تفکیک اراضی شهری چقدر است؟
  • آیا بابت تفکیک اراضی دولتی به شهرداری سهم یا هزینه تعلق می گیرد؟

با توجه به ماده 101 و بویژه تفسیر تبصره 3 ماده مذکور و حسب تجربیات وکالتی در حوزه حقوق شهری و شهرسازی در دیوان عدالت اداری در زیر اجمالاً به مباحث مذکور می پردازیم. در ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری مقرر شده است: «ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود. بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید. کمیسیون ماده (5) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید.
تبصره 1ـ رعایت حد نصاب‌های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصاب‌ها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با قوانین از جمله قوانین ذیل، در تهیه و تأیید کلیه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است:

  • مواد (14) و (15) قانون زمین شهری مصوب سال 1366
  • قانون منع ‌فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال 1381
  • قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال 1374 و اصلاحات بعدی آن
  • قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال 1385 و اصلاحات بعدی آن
    ـ ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
    تبصره 2ـ در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد.
    تبصره 3ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
    تبصره 4ـ کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ ‌وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.
    در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
    تبصره 5 ـ هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهندگرفت.»

1-روش تفکیک زمین های شهری و متولی آن چیست؟
با توجه به ماده 101 قانون شهرداری نقشه تفکیکی یا افرازی که مالک تهیه می نماید به شهرداری ارائه می گردد و پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین باید ظرف سه ماه از سوی شهرداری تایید و به طور کتبی به مالک یا مالکین ابلاغ گردد.
بعد از تایید نقشه تفکیکی و یا افرازی،اداره ثبت اسناد و املاک تفکیک و افراز را بر اساس نقشه تایید شده توسط شهرداری انجام می دهند.
اما ممکن است شهرداری در مهلت پیش گفته به دلایل مختلف به وظیفه خود در مورد تعیین تکلیف نقشه پیشنهادی مالک عمل ننماید.
در این باره تکلیف چیست؟
در ماده 101 اصلاحی در این باره مقرر شده است:
« بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید.
کمیسیون ماده (5) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید.»
بنابراین دادگاه حقوقی محل به عنوان اصلی ترین مرجع رسیدگی به تظلمات با جلب نظر کمیسیون ماده 5 تصمیم گیری می نماید.
رای دادگاه علی الاصول در دادگاه تجدیدنظر استان قابل اعتراض است.
در صورتی که کمیسیون ماده 5 نیز در مهلت دو ماهه مندرج در ماده 101 از اظهارنظر خودداری نماید،دادگاه بر اساس ضوابط و مقررات طرح های جامع و تفصیلی به موضوع رسیدگی می نماید.
(قسمت مشخص شده در صورت صلاحدید به مطلب کمیسیون ماده 5 لینک شود)
بدیهی است چون تطبیق نقشه های تفکیکی و یا افرازی پیشنهادی خواهان یا خواهان های دعوی با طرح های شهری از جمله امور کارشناسی است،لذا دادگاه بایستی نظر کارشناس رسمی دادگستری در امور شهری و شهرسازی را جلب نماید.

2- حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین چیست؟
ضوابط تفکیک اراضی شهری در بردارنده حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین نیز می باشد و در طرح تفصیلی شهرها این موارد مشخص شده است.
منظور این است که بعد از افراز و تفکیک اراضی،زمین اولیه به قطعات کوچک تری تقسیم می شود و حداقل متراژ تفکیک زمین نیز بر اساس ضوابط طرح تفصیلی تعیین می گردد و مرجع رسیدگی کننده (اعم از دادگاه،کمیسیون ماده 5 و به باور ما وزارت راه وشهرسازی )ملزم به رعایت این ضوابط و مقررات می باشند.

3- قدرالسهم شهرداری از افراز و تفکیک اراضی شهری چقدر است؟
از توجه به ماده 101 (تبصره سه) مشخص می گردد که حداکثر سهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین های شهری جمعاً 75/43 درصد است.
یعنی بابت سرانه فضای عمومی و خدماتی 25% از کل ملک و بابت شوراع و معابر 25% از باقی مانده ملک(یعنی 25% از 75% ) به عنوان سهم شهرداری از تفکیک زمین اخذ می گردد.
شهرداری در ازای این سهم هیچ وجهی به مالک نمی پردازد و می تواند با توافق با مالک به جای ملک،بهای روز آن را طبق نظر کارشناس دریافت نماید.
همین طور اگر امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.

4- قانون تفکیک اراضی زیر 500 متر مربع چیست؟
با توجه به متن صریح تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری به اراضی با مساحت 500 متر مربع و کمتر از آن هزینه و قدرالسهم افراز و تفکیک شهرداری تعلق نخواهد گرفت.
البته به باور ما در فرضی که زمینی با سند رسمی شش دانگ مالکیت به متراژ بالاتر از 500 متر مربع به صورت عادی به قطعاتی تقسیم شده است خواه به غیر واگذار شده باشد یا خیر؛ قدرالسهم شهرداری تعلق می گیرد چون از نظر ثبتی و قانونی ملک مورد نظر(پلاک ثبتی مادر) افراز یا تفکیک نشده است.
متاسفانه این مساله در عمل باعث بروز مشکلاتی برای خریداران اراضی شهری با سند عادی گردیده است.ولیکن در این باره بر اقدام شهرداری نمی توان خرده گرفت و مسئولیت متوجه اشخاصی است که بدون توجه به مشکلات اداری،حقوقی و ثبتی اسناد عادی مبادرت به خرید و فروش زمین می نمایند.

5- آیا بابت تفکیک اراضی دولتی به شهرداری سهم یا هزینه تعلق می گیرد؟
ضوابط تفکیک اراضی شهری در مورد اراضی دولتی چیست؟سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی چه میزان است؟
در تبصره 2 ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری آمده است:
« در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد. »
تبصره یک ماده 11 قانون زمین شهری مصوب سال 1366 نیز اشعار داشته است:
« تطبیق نقشه‌های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرح های جامع و تفصیلی و هادی و تصویب آن”‌موضوع ماده 101 قانون‌شهرداریها” به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است.»
ممکن است گفته شود چون در تبصره دو ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری راجع به تفکیک و افراز اراضی دولتی به ماده 11 قانون زمین شهری(تبصره یک) ارجاع داده شده است فلذا به اراضی دولتی قدرالسهم افراز و تفکیک تعلق نمی گیرد.
اما به نظر نگارنده با توجه به مبنای وضع ماده 101 و بویژه تبصره 3 آن و منطوق این ماده،تفکیکی بین اراضی دولتی و غیردولتی راجع به تعلق گرفتن افراز و تفکیک مورد حکم قرار نگرفته است و تبصره یک ماده 11 قانون زمین شهری نیز فقط ناظر به تطبیق نقشه های تفکیکی با طرح های شهری است و تصریحی به معاف بودن اراضی دولتی و دستگاه های متولی آن از هزینه های قانونی افراز و تفکیک ندارد. بنابراین سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی هیچ تفاوتی با سایر اراضی ندارد.
با این حال شورای نگهبان حکم تبصره 4 ماده 101 مبنی بر تعلق بلاعوض سرانه های موضوع ماده 101 به شهرداری را خلاف موازین شرع اعلام نموده است.
در پایان متذکر می گردد سوالات و ابهامات اجرایی زیادی در مورد شرایط تعلق قدرالسهم به اراضی شهری و بویژه نحوه تفسیر تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری از سوی مالکین و حتی کارکنان شهرداری ها مطرح می گردد که هنوز رویه قضایی بویژه رویه شعب و در مواردی هیات عمومی دیوان عدالت اداری در ابتدای مسیر پرچالش پاسخ گویی بدان هاست.
بی تردید بهتر است قبل از هر اقدام قضایی و حقوقی از مشورت و عندالزوم اعلام وکالت وکیل شهرداری بهره برداری شود.

ارتبط با وکیل دعاوی شهرداری

خدمات قابل ارائه توسط این دفتر،عبارت است از مشاوره،تنظیم دادخواست و لایحه و اعلام وکالت در دیوان عدالت اداری و دادگاه های حقوقی.در مورد شکایت از مصوبات شوراهای اسلامی شهرها و اقدامات خلاف قانون شهرداری،کمیسیون ماده 5 و سایر مراجع در خصوص روش تفکیک زمین و کیفیت دریافت قدرالسهم شهرداری و ضوابط تفکیک اراضی شهری می توانید در ساعات غیراداری با شماره 09123978117 (به نام مسعود فریدنی وکیل پایه یک دادگستری)تماس حاصل فرمایید.

از ارائه مشاوره رایگان معذوریم.

14 دیدگاه. Leave new

  • مقصود احمدی
    2021-02-02 22:50

    سلام در شهرهای کوچک که زمینها فاقد سند رسمی می‌باشند و زمینهای فوق طبق قانون شهرداری‌ها نمی‌توانند تفکیک کنند و آدمهای سود جو زمینهای ۴۰۰۰ و۵۰۰۰متر را ۲۰۰متر ۱۰۰متره و به متراژهای زیر پانصد متر تقسیم می‌کنند و می‌فروشند هیچگونه حقی به شهردار یها نمی دهند چاره چیست

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-02-21 15:43

      سلام بر شما
      1-معمولاً املاک به اصطلاح قولنامه ای ،قطعاتی از یک سند شش دانگ هستند و در این فرض،اخذ قدرالسهم افراز و تفکیک موضوع ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ولو در مورد قطعات قولنامه ای کمتر از 500 متر مربع،نه تنها مانعی ندارد بلکه از تکالیف شهرداری است.
      2-با فرض اینکه قطعات فروخته شده جزیی از سند شش دانگ نباشند،اخذ قدرالسهم فاقد مبنای قانونی است.
      3-حتی در مورد فرض اخیر،معابری که در پی تفکیک و با رعایت طرح های شهرداری در محل چنین املاکی ایجاد می شود،از آن شهرداری است.

      پاسخ
  • محمدی
    2021-04-26 19:13

    سلام مگر در قانون ۱۰۱ گفته نشده که عوارض تفکیکی به زمینهای بالای ۵۰۰ متر تعلق می گیرد پس چرا شهرداریها عوارض برای زمینهای زیر ۵۰۰ متر می گیرندباتشکر

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-04-27 00:23

      سلام- آنچه در ماده 101 مورد حکم قرار گرفته است «قدرالسهم شهرداری» است که با عوارض متفاوت است. در هر حال مساله این است که گاهی اراضی به صورت سند عادی و در قطعات کمتر از 500 متر مربع مورد معامله و نقل و انتقال قرار می گیرند ولی نکته آن است که این قطعات خُرد ،جزیی از یک زمین بزرگتر هستند که همه شرایط تعلق قدرالسهم به شهرداری از جمله بالای 500 متر مربع بودن را داراست. در این حالت، مالکان اراضی کمتر از 500 متر مربع که با اسناد عادی مبادرت به خرید نموده اند در موقع مراجعه به شهرداری با مشکل قدرالسهم مواجه می گردند؛واقعیت آن است که در اینجا به صرف اینکه زمین زیر 500 متر مربع است نمی توان قائل به بی حقی شهرداری در مطالبه قدرالسهم شد.

      پاسخ
  • محمدرضا
    2021-05-06 16:27

    با سلام ، زمینی به متراژ ۳۱۰۰ متر با سند ۶ دانگ و ۶ مالک داریم که میخواهیم به دو قسمت مساوی تفکیک کنیم ، البته چهل سال است با دیوار تفکیک شده و در هر دو زمین پروانه ساختمان و عدم خلاف صادر شده است ، آیا بواسطه اینکه ملک بر خیابان و ساحلی هست و نیاز به کوچه ندارد امکان حذف سرانه شوارع و فضای عمومی وجود دارد ؟ ضمن اینکه هر دو ملک چهل سال است دروازه جداگانه و آب و برق و گاز جداگانه دارد و با انجام تفکیک بغیر از عقب نشینی براساس طرح تفصیلی هیچ تغییر فیزیکی پیش نخواهد آمد .

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-07-13 03:05

      سلام و پوزش از بابت تاخیر در پاسخ گویی به جهت مشغله کاری

      هر چند ارائه خدمات حقوقی نیازمند پرداخت هزینه مشاوره هست ولیکن در همین حد عرض می شود که به نظر بنده اساساً ملک شما مشمول پرداخت قدرالسهم سنگین موضوع ماده 101 اصلاحی نیست!! به جهت اهمیت موضوع و اینکه توضیحات مفصلی قابل ارائه می باشد در صورت تمایل جهت گرفتن وقت مشاوره حضوری و یا غیر حضوری هماهنگ فرمایید.

      پاسخ
    • ستایش
      2021-12-05 07:26

      سلام وقت بخیر
      زمینی به مساحت 5000 مترمربع سند ششدانگ و یک مالک آیا هزینه تفکیک دارد؟؟؟ چقدر؟؟؟؟

      پاسخ
      • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
        2021-12-06 00:20

        درود
        بله مشمول پرداخت قدرالسهم است.
        سقف هزینه 43/75 از ملک می باشد.

        پاسخ
  • یکتا
    2021-07-31 14:24

    سلام در شهر همدان دوملک کاملا مجزا با سندمشاع(دوتا سه دونگی) داریم که قدمت انها بالای سی سال است، هر کدام 150 متر هستند، می خواهیم دو سند شش دانگ جدا بگیریم و در واقع دو ملک را تفکیک کنیم. شهرداری حداقل متراژ لازم رو 200 متر اعلام کرده، آیا ماده ای، تبصره ای برای انجام این کار وجود داره؟
    ممنون میشم راهنمایی بفرمائید

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-07-31 23:30

      سلام
      حد نصاب تفکیکی جزو ضوابط شهرسازی هست که در طرح های شهری بیان شده و شهرداری ها مکلف به اجرای آن می باشند.در فرض سوال راهکاری متصور نیست.مگر اینکه حد نصاب کاربری های مختلف، متفاوت باشد و فرضاً کاربری ملک شما مسکونی و با فرض قبول تغییر کاربری به کاربری هایی مانند تجاری (که متراژ کمتری برای فعالیت نیاز هست) بتوان از این طریق ملک را به قطعات کوچک تر تقسیم نمود.

      پاسخ
  • مرضیه
    2021-08-02 20:46

    سلام و سپاس
    ملکی رو خریدم که ۲۴۶ متر هست و دارای برگه واگذاری ۴۹۸ متری زمین شهری هست که توسط مالک با پروانه ساخت ساخته شده و دقیقا از وسط به دو قسمت تقسیم شده الان برای سند مراجعه کردم سند به نام دولت صادر شده به طور کلی چه کار باید انجام دهم می تواند دولت سه دنگ به نام بنده بزند ؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-08-02 23:36

      درود
      در اینستا یا واتساب پیام دادید و پاسخ داده شد هر چند سوال کلی هست و نیاز به کسب اطلاعات بیشتر

      پاسخ
  • اسمعیل
    2021-11-15 09:52

    جناب فریدنی سلام. آیا در اراضی که طبق م101 ق.شهرداریها در کمیسیون م 5 تفکیک می شوند، دولت هم سهم دارد یاخیر؟ مشخصا متولی فضای آموزشی حاصل از تفکیک اراضی کدام ارگان است؟(زمین شهری یا آموزش پرورش) آیا ادارات ثبت می توانند در صورتجلسه تفکیکی قطعاتی را بعنوان فضای آموزشی در سهم دولت قرار دهند؟ آیا این کار حقی را برای دولت ایجاد می کند؟ اگر ایجاد می کند کدام ارگان باید از طرف دولت قطعات را تملک نماید. باسپاس

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-11-15 22:11

      سلام بر شما
      بر اساس تبصره چهار ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری : «کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ ‌وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.»
      بنابراین چه ملک شخصی تفکیک شود و چه ملک آموزشی تحت مالکیت وزارت آموزش و پرورش یا هر نهاد دولتی دیگر(به استثنای موقوفات به استناد نظر تفسیری شورای نگهبان) اراضی حاصل از تفکیک یا افراز از آن شهرداری است کما اینکه شهرداری می تواند ضمن توافق با مالک،قیمت روز قدرالسهم را دریافت نماید.
      سوال یه مقدار مبهمه امیدوارم جوابتون گرفته باشید.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
You need to agree with the terms to proceed

فهرست