اثر بطلان معامله در عقد بیع از حیث نحوه استرداد ثمن و جبران خسارت خریدار، موضوع مطلب حاضر است.مسئله این است که بطلان عقود و از جمله عقد بیع، دلایل و اسباب متعددی دارد.
در آراء وحدت رویه شماره 733 و 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور به ترتیب جبران خسارت خریدار در فرضی پرداخته شده که بیع به علت مستحق للغیر برآمدن مبیع باطل شده است.
سوال این است که آیا در فرض صدور حکم بر بطلان بیع به اسبابی غیر از مستحق للغیر بر آمدن مبیع، خریدار می تواند از مزیت های دو رای بالا خصوصاً رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1/4/1400 استفاده نماید یا خیر؟ اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۴۶۶ مورخ ۱۴۰۰/۰۷/۰۷ به این مهم پرداخته است:
نظریه مشورتی در خصوص اثر بطلان معامله در عقد بیع
استعلام : یک قطعه باغ با قرارداد عادی و کاربری باغ شهر فروخته می شود و خریدار بعداً متوجه می شود که باغ موصوف فاقد کاربری مجاز بوده و بدون مقررات قانونی تقسیم و فروخته شده است ؛ لذا دعوای بطلان قرارداد را مطرح و دادگاه وفق ماده ۳۶۵ قانون مدنی حکم بر بطلان قرارداد صادر می کند . خریدار ثمن و خسارت وارده را مطالبه کرده و مدعی است پس از سپری شدن سه سال از تاریخ معامله ، ثمن پرداختی با کاهش ارزش مواجه شده است .
۱- آیا دادگاه می تواند با وحدت ملاک از رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ -15/ ۷ / ۱۳۹۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور با قیمت به روز و منطقه ای ملک با جلب نظر کارشناسی حکم صادر کند ؟
۲- آیا دادگاه می تواند ثمن معامله را با لحاظ شاخص اعلامی بانک مرکزی در تاریخ عقد بیع به عنوان خسارت ملاک عمل قرار دهد ؟
3 – آیا دادگاه صرفاً فروشنده را باید به ثمن دریافتی محکوم کند ؟
پاسخ :
۱-۲ و ۳ – صرف نظر از آنکه فرض مطرح شده در مقدمه استعلام از موارد بطلان معامله است یا خیر ؛ با عنایت به این که در فرض سؤال حکم بر بطلان معامله به دلیلی غیر از مستحق للغير بودن مبیع صادر شده است و با توجه به این که مطابق ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد ؛ لذا هرگاه کسی به عقد فاسد مالی را قبض کند ، وفق قاعده على اليد ملزم به رد به مالک واقعی است و تا زمان رد ضامن است . عودت مال و اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که اقرب به مثل یا قیمت مال مسترد شود . در فرض سوال که بیع به جهتی غیر از مستحق للغیر در آمدن مبیع باطل است ، اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن مسترد شود ؛ هم چنان که حکم مقرر در تبصره ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی ( الحاقی ۲۹/۴/۱۳۷۶ ) و ماده ۳۹۱ این قانون با لحاظ آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور مؤید این دیدگاه است ؛ بنابراین در فرض سؤال ، محاسبه غرامت وارده بر ثمن معامله باید با رعایت رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور و با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت ( تورم ) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند ، صورت گیرد .
ارتباط با وکیل امور ملکی و قراردادها
شما می توانید جهت اعطای وکالت، تنظیم لایحه و دادخواست و گرفتن مشاوره ضمن تماس با شماره تلفن 09123978117 از خدمات وکیل امور ملکی و قراردادها ( مسعود فِرِیدنی-وکیل پایه یک دادگستری) بهره مند شوید.
از ارائه خدمات و مشاوره رایگان معذوریم.