🧭 مقدمه
در برخی دعاوی ملکی، پس از صدور حکم قطعی تنظیم سند رسمی، شخص ثالثی وارد پرونده شده و مدعی میشود رأی صادره به حقوق او لطمه وارد کرده است. در یکی از پرونده ها، اعتراض معترض ثالث به تغییرکاربری ملکی بود که در محدوده شهر قرار داشته است.
ضمن توضیح کوتاهی در مورد پرونده مربوطه، متن لایحه ارائه می گردد.
پرونده حاضر نمونهای دقیق از همین وضعیت است؛ جایی که خریدار ملکی در منطقه آزاد تجاری–صنعتی قشم موفق به اخذ حکم الزام سازمان منطقه آزاد به تنظیم سند رسمی میشود، اما شخص دیگری با عنوان «معترض ثالث» مدعی میشود تغییر کاربری ملک به تجاری به ضرر او بوده است.
🟥 بررسی حقوقی اعتراض ثالث در این پرونده
🟢 ماهیت اعتراض ثالث در دعوای تنظیم سند
اعتراض ثالث زمانی پذیرفته میشود که:
رأی صادره به حقوق شخص ثالث خلل وارد کند
ثالث در دادرسی قبلی سمت یا دخالت نداشته باشد
رابطه حقوقی مستقیمی میان رأی و حق ادعایی او وجود داشته باشد
در این پرونده، رأی موضوع اعتراض، ناشی از رابطه قراردادی میان خریدار و سازمان منطقه آزاد قشم بوده است؛ بنابراین اصل نسبی بودن قراردادها نقش کلیدی پیدا میکند.
🟡 ادعای تغییر کاربری؛ مسئلهای اداری یا قضایی؟
هسته اصلی ادعای معترض ثالث این است که:
کاربری ملک به «تجاری» تغییر یافته و این تغییر به ضرر اوست.
اما از منظر حقوق عمومی:
📌 مرجع تغییر کاربری اراضی شهری، کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری است
📌 رسیدگی به اعتراض نسبت به تصمیمات این مرجع، در صلاحیت دیوان عدالت اداری است نه دادگاه عمومی
بنابراین دعوا از مسیر حقوقی صحیح خود مطرح نشده و این موضوع در رد اعتراض، اهمیت بنیادین دارد.
🔵 نقش مرور زمان در دعاوی مرتبط با طرح تفصیلی
تصمیمات مربوط به طرحهای تفصیلی، از مصادیق تصمیمات اداری محسوب میشوند. مطابق مقررات جدید دیوان عدالت اداری، اعتراض به این تصمیمات دارای مهلت قانونی محدود است.
وقتی مبنای ادعا مصوبهای قدیمی باشد و در مهلت قانونی نسبت به آن شکایت نشده باشد، دعوا با مانع مرور زمان شکلی مواجه میشود ⏳
🧩 وضعیت واقعی ملک و ادعای ضرر
بررسی اوضاع عینی ملک نشان میدهد:
موقعیت تجاری ملک همچنان برقرار است
دسترسیهای اصلی و امتیازات بهرهبرداری از بین نرفته
قطعه مورد حکم تنظیم سند، قطعهای مستقل و مجزا بوده
طرح تفصیلی جدید، وضعیت کلی پهنه را تعیین کرده نه اینکه حق اختصاصی شخص خاصی را سلب کند
در نتیجه، ادعای ورود خسارت مستقیم محل تردید جدی قرار میگیرد.
متن لایحه در قبال اعتراض ثالث به حکم تنظیم سند
ریاست محترم شعبه 7 دادگاه تجدیدنظر استان هرمزگان
با درود
احتراماً اینجانب « … » بدین وسیله مراتب ذیل را در جهت رد دادخواست اعتراض ثالث آقای «…» به عرض رسانده و توجهاً به ایرادات شکلی فراوان دادخواست و دعوی ایشان و نیز دلایل ماهوی بی اساس بودن مدعی نامبرده، صدور حکم به رد دعوی را تقاضا دارم.
1-منشاء رای مورد اعترض ثالث بین اینجانب و سازمان منطقه آزاد تجاری-صنعتی قشم، رابطه قراردادی بوده است که بر اساس اصل نسبی بودن قراردادها و ماده 231 قانون مدنی، صرفاً بین دو طرف قرارداد و قائم مقام آنها موثر است لذا با این شرایط، معترض ثالث به تعبیر ماده 2 و بند 10 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی، ذی نفع نمی باشد و رد دعوی را تقاضا دارم.
2-عمده دلیل ابرازی معترض ثالث برای توجیه خواسته شان، این است که کاربری ملک اینجانب، تجاری تعیین شده است. در این باره فارغ از اینکه ماهیتاً این ادعا صحیح نیست از نظر شکلی قابل توجه است که:
اولا-مرجع تعیین و تغییر کاربری اراضی در محدوده شهرها، کمیسیون موضوع ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است. این کمیسیون جزو مراجع اختصاصی اداری موضوع تبصره های دو و سه الحاقی به ماده سه قانون دیوان عدالت اداری است و بر اساس اصل 173 قانون اساسی و ماده یک قانون دیوان عدالت اداری، شکایت از مراجع دولتی بابت آنچه به ادعای معترض ثالث، تخلف است، در صلاحیت دیوان عدالت اداری است نه دادگاه عمومی.
ثانیاً-با توجه به تبصره 5 الحاقی مورخ 10/2/1402 به ماده 16 قانون دیوان عدالت اداری، دعوی معترض ثالث، فارغ از وارد بودن یا نبودن، مشمول مرور زمان شده است.
تبصره مذکور مقرر داشته است: تصمیمات و اقدامات دستگاهها و مأموران موضوع بندهای (۱) و (۳) ماده (۱۰) این قانون که قبل از لازمالاجرا شدن این قانون به ذینفع ابلاغ یا اعلام شده و یا وی به هر نحوی از آن اطلاع یافته و تا تاریخ مذکور نسبت به آن تصمیم یا اقدام در دیوان طرح شکایت ننموده است، ظرف شش ماه از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون، قابل شکایت در دیوان میباشد. در صورتی که احراز شود شخص ذینفع، معاذیر قانونی یا شرعی داشته است، مدت زمان معذوریت به مهلت مذکور در این تبصره، اضافه میشود.
این تبصره در خرداد 1402 لازم الاجرا شده و معترض ثالث می بایست تا آذر 1402 در دیوان عدالت اداری شکایت می نمود. چرا که طرح تفصیلی قشم طبق مدارک ابرازی توسط معترض ثالث، در سال 1396 تصویب شده است و البته مستحضرید که طرح تفصیلی به تصویب کمیسیون ماده پنج می رسد.
ثالثا-اساساً وقتی مرجع تعیین و تغییر کاربری، کمیسیون پیش گفته است، دعوی توجهی به اینجانب ندارد و از این جهت نیز مستند به بند چهار ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی واجد ایراد و درخور رد می باشد.
3-از نظر ماهیتی نیز به دلایل زیر ادعای معترض ثالث وارد نیست:
اولاً-مسائل و خواسته ها و توقعاتی که معترض ثالث از انتقال دهنده و ایادی قبلی ملک دارد، ارتباطی به اینجانب ندارد و ایشان بایستی علیه انتقال دهنده ملک به خود اقدام نماید. و بر همین اساس طبق بند اخیر چون دعوی متوجه بنده نیست، دادخواست ابرازی واجد ایراد می باشد.
ثانیاً-از مصوبه مورخ 1396/12/2که طرح تفصیلی قشم نیز به موجب آن تصویب شده است در دیوان عدالت اداری شکایت شده است و هیات تخصصی اراضی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست طی دادنامه ضمیمه به شماره 140331390000325150 مورخ 1403/2/11 اعلام نموده که این مصوبه با قوانین و مقررات مغایرت ندارد، در حدود اختیار مرجع تصویب کننده است و در نتیجه قابل ابطال نیست( نقل به مضمون) مستحضرید که به موجب ماده 93 قانون دیوان عدالت اداری: آرای هیأتهای تخصصی و هیأت عمومی در ابطال و عدم ابطال مصوبات موضوع بند (۱) ماده (۱۲) این قانون، در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضائی و اداری، معتبر و ملاک عمل است.
لذا چون مراجع قضایی، شامل دادگاه ها نیز می شود، موضوع مشمول اعتبار امر مختومه است و طبق بند دو ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی از این جهت نیز درخور رد می باشد.
ثالثا-فارغ از همه ایرادات و نقایص بالا که به دادخواست ابرازی معترض ثالث وارد است قابل ذکر است که:
1-ملک معترض ثالث، در حال حاضر موقعيت تجاري داشته وضلع جنوب وبخشي از ضلع شرق پاساژ تجاري احداث گرديده واز سمت غرب طبق نقشه وطرح تفصيلي فعلي وپروانه صادره قبلي غرب آن بطول ٦٢متر بر سواره ومعبر عريضي با اصلاحات طرح تفصيلي سال ٩٦ برخوردار مي شود واز سمت خيابان ١٨متري وبر ساحل و ويو دريا كامل داشته وهيچ ساختماني از بر خيابان تا ساحل جلو قطعه زمين ايشان نمي باشد وسازمان كاربري تجاري واقامتي همچنان به ايشان اعطا مي نمايدواز طرفي از سمت جنوب از زمان واگذاري تا كنون ايشان هيچگونه سطح دسترسي سواره نداشته وصرفا به كوچه ٤متري پياده رو منتهي مي شده كه كماكان باقي أست وقطعه زمين واگذاري باعث از بين بردن حقوق مكتسبه وامتيازات تجاري نشده است ضمنا قطعه زمين مورد ادعای معترض ثالث تقريبا ٧٥٠مترمربع بوده در حالي كه طبق طرح تفصيلي ٤٩٩متر بصورت تجاري وخدماتي به اينجانب واگذاري شده و ٢٥٠متربع باقي طبق طرح تفصيلي سال ٩٦جز حريم دريا جانمايي گرديده أست كه قطعه زمين آقاي… از سمت جنوب بطول ١٤متر به فضاي خالي به سمت بلوار برخوردار مي شود علي ايحال حقوقي از ايشان ساقط نگرديده است
2-به استناد طرح تفصيلي سال ٩٦ آقای … مطالبه قيمت روز ٦٧٦متربع در حريم دريا از طريق دادگاه نموده وتقاضاي صدور سند مالكيت پس از اصلاح متراژ داشته وبا انجام اصلاحات بر زمين عريض تر مي شود وقطعه زمين از موقعيت بهاري واقع مي شود واز طرفي به مصوبه طرح تفصيلي اعتراض داشته كه دوگانگي در پي خواهد داشت.ایشان بابت یک موضوع از چند شخص شکایت نموده است و این دعاوی ناقض هم می باشند!!
3-کروکی ملک که جزو منضمات قرارداد اجاره به شرط تمليك است توسط معترض ثالث ارائه نشده است وبراساس آن كروكي وموقعيت قطعه زمين به نفر اول واگذار شده وفضاي جانمايي شده موردادعاي خواهان صرفا به مكاتبه سال ٩٣ يازده سال بعد از قرارداد وگذاري مستند مي نمايد كه تصوير مصوبه كارگروه قانوني طرح تفصيلي ارائه ننموده وصحت وسقم ومستندات قانوني مي بايست مورد بررسي قرارگيرد علي ايحال با ادعاي ايشان در سال ٩٣فضاي (١١سال بعد از تاريخ واگذاري زمين )جانمايي ودر سال ٩٦بر اساس مصوبه قانوني طرح تفصيلي تغيير يافته وآز آخرين مصوبه ٨سال مي گذرد که به دلایل بالا هم از جهت شمول مرور زمان و هم توجه دعوی به اینجانب و هم مرجع رسیدگی به دادخواست ابرازی ایراد وارد است.(مدارک مربوطه به پیوست تقدیم می گردد.)
4-آقاي … در سال ٩٤اقدام به گودبرداري به ارتفاع تقريبي ١٠متر با پايدارسازي ديواره گود با ميخكوبي واجراي نيلينگ براي تامين پاركينگ نموده ومحدوده زمين حصاركشي نموده وطبق قرار داد واگذاري اجاره به شرط تمليك ومندرجات پروانه ساختماني صادره در ضلع جنوب كوچه ٤متري واقع گرديده و قطعه زمين واگذاري به آقاي …. در پلاك مجزا ودر رديف ديگري قطعه بندي شده وادعاي معترض ثالث مبني الحاق قطعه زمين خارج از چهار چوب وآيبن نامه وآخرين دستورالعمل اجرائي استفاده از زمين مناطق آزاد وبا توجه به گودبرداري به عمق ده متر وپايدار سازي گود امكانپذير نمي باشد
به عبارتي كسري قطعه زمين ايشان ٦٧٦متربع مربع سمت بر خيابان بوده كه موجب عريض شدن معبر شده وبه ايشان مرغوبين داره ليكن متراژ قطعه زمين واگذاري به اينجانب ٤٩٩متربع بوده وبصورت قطعه مجزا بوده وحدفاصل آن كوچه ٤متري بوده ونيازمند اصلاح طرح تفصيلي داشته و بعد از گذشت ٢١سال از واگذاري قطعه زمين هنوز پروژه موصوف اجرا نشده أست. (کروکی محدوده مورد نظر به پیوست تقدیم می گردد)
در پایان با توجه به ایرادات شکلی و ماهیتی فراوان دادخواست ابرازی، رد دعوی مطروحه را تقاضا دارم.
با تشکر
❓ پرسش و پاسخ کاربردی
❓ آیا هر تغییر کاربری میتواند مبنای اعتراض ثالث باشد؟
خیر. باید ثابت شود رأی دادگاه مستقیماً حق مکتسبه شخص ثالث را از بین برده است، نه اینکه صرفاً یک تصمیم شهرسازی در منطقه اجرا شده باشد.
❓ اگر موضوع مربوط به کمیسیون ماده ۵ باشد، دادگاه عمومی رسیدگی میکند؟
خیر. مرجع رسیدگی به اعتراض نسبت به تصمیمات شهرسازی، دیوان عدالت اداری است.
❓ آیا میتوان هم به طرح تفصیلی استناد کرد و هم آن را رد کرد؟
این رفتار متناقض، از نظر حقوقی استدلال دعوا را تضعیف میکند.
❓ آیا صدور حکم تنظیم سند بین دو شخص میتواند به خودی خود موجب تضییع حق دیگران شود؟
فقط در صورتی که رابطه حقوقی مستقیم و قابل اثبات وجود داشته باشد.
🏁 نتیجهگیری
در این پرونده، اعتراض ثالث بر پایه ادعای تغییر کاربری مطرح شده، در حالی که:
✔ رأی مورد اعتراض، ناشی از رابطه قراردادی خصوصی بوده
✔ موضوع کاربری، در صلاحیت مرجع اداری تخصصی است
✔ مهلت اعتراض به تصمیمات طرح تفصیلی منقضی شده
✔ ضرر مستقیم و مشخصی به حق مکتسبه معترض اثبات نشده
به همین دلیل، چنین دعاوی معمولاً با ایرادات شکلی جدی و ضعف مبنای ماهوی روبهرو میشوند.
این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل دعاوی شهرداری) در مورد اعتراض ثالث به حکم تنظیم سند تدوین گردیده است.