وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی و خدمات حقوقی او

وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی یا وکیل جهاد کشاورزی و عناوین مترادفی چون وکیل متخصص امور اراضی کشاورزی جهت شکایت از سازمان های جهاد کشاورزی بخصوص استان های البرز،تهران،گیلان و اصفهان و شهرهایی مانند شهریار و کرج، به عنوان وکیل دادگستری ای که دارای تجربه و دانش کافی برای ،اعاده دادرسی نسبت به حکم قطعی محکومیت تغییر کاربری،تنظیم لایحه دفاعیه پرونده های تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی و اعلام وکالت در قبال شکایت جهاد کشاورزی و ارائه مشاوره حقوقی در این باره است،می بایست از رویه قضایی و آخرین اخبار جرم تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها آگاه باشد.

توضیح اینکه یکی از آخرین اخبار رویه دادگاه ها در مورد جرم تغییر کاربری اراضی این است که متاسفانه بر خلاف بیشتر دادگاه ها، شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان البرز ، جرم تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها را مشمول مرور زمان نمی داند.

(کاربران گرامی عنایت فرمایید که دادنامه وحدت رویه ای به شماره 822 در تاریخ 1401/3/31 از هیات عمومی دیوان عالی کشور صادر شده که به طور خلاصه،قائل بر آنی بودن جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ هاست.)

شرح مساله جرم انگاری تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی

قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴/۰۳/۳۱ مستند جرم انگاری تغییر غیرمجاز یا بدون مجوز اراضی کشاورزی است که البته در این قانون از عبارت «اراضی زراعی و باغ ها» استفاده شده است.

هدف از وضع این قانونی همان طور که از ماده یک آن بر می آید،جلوگیری از تغییر کاربری اراضی کشاورزی و استمرار بهره برداری زراعی و باغی است.در ماده یک قانون می خوانیم:

به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره‌وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.

این ممنوعیت به شرحی که خواهد آمد به قید مجازات دارای ضمانت اجرای کیفری شدید است.بنابراین توصیه ما بر این است که در مورد خرید اراضی دارای کاربری کشاورزی خارج از محدوده شهرها ولو اینکه داخل در حریم باشند حتماً از فروشنده سوال گردد که آیا ملک مورد نظر دارای مجوز تغییر کاربری است یا خیر؟آیا اداره جهاد کشاورزی در مورد تغییر کاربری احتمالی در ملک،شکایتی مطرح نموده و اینکه در صورت طرح شکایت ،پرونده در چه مرحله ای است آیا رای صادر شده و در نهایت رای بر محکومیت، برائت یا موقوفی تعقیب صادر شده است؟

این تاکید و هشدار از آن روست که معمولاً مردم برای استفاده های غالباً ویلایی-تفریحی و حتی در مواردی جهت سکونت دائم بویژه در اطراف شهرهای استان های تهران،البرز،اصفهان ، گیلان و مازنداران مبادرت به خرید قطعاتی می نمایند که مختصر بنا و درختکاری دارند فروشنده قیمت ملک با کاربری ویلا را از خریدار دریافت می نماید ولی در بسیاری مواقع مشخص می گردد که هیچ مجوز تغییر کاربری دریافت نشده و شکایتی توسط اداره جهاد کشاورزی مطرح شده است و یا بعد از خرید ملک و انجام معامله شکایت طرح می گردد.

پرواضح است که در فرض محکومیت به مجازات جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها،کاربری ویلایی و یا مسکونی و یا هر کاربری ای غیر از کشاورزی،منتفی می گردد و هیچ کس در ازای چنین ملکی بهای ملک مسکونی،ویلا و…را نمی پردازد.با این تفاسیر در این مقاله طی چند بند و از دیدگاه حقوقی وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی (مسعود فریدنی وکیل پایه یک دادگستری) به مباحث مهم جرم تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی می پردازیم:

1-تشخیص زراعی یا باغی بودن زمین با کیست؟

به موجب تبصره دو ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها:

مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی‌ربط را در این زمینه استعلام می‌نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهندبود. نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.

بنابراین چون نظر جهاد کشاورزی برای دادگاه ها دارای مرتبه نظر کارشناس رسمی دادگستری است،نتیجه این است که چنانچه این نظر مورد وثوق دادگاه نباشد،بدان اعتنایی می نماید و اثری بر چنین نظری مترتب نمی گردد.

اما تجربه وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی ثابت نموده است که دادگاه ها معمولاً نظر سازمان جهاد کشاورزی را در مورد تشخیص زراعی و یا باغی بودن،ملاک عمل می دانند.

با این اعتراض متهم یا وکیل او در مرحله بدوی و عدم توجه دادگاه به این مهم در جایی که نظریه سازمان جهاد کشاورزی،دقیق و موثق نباشد،می بایست در دادگاه تجدیدنظر به عنوان نقص قلمداد و در نتیجه رای بدوی، نقض شود و تحقیقات بیشتری با ارجاع امر به کارشناس بی طرف صورت پذیرد.

در مواردی نیز که سازمان پیش گفته در مکاتبات اداری خود،کاربری ملک را زراعی یا باغ اعلام می نماید در صورتی که چنین تشخیصی منطبق بر واقع نباشد، به نظر ما می توان به این تشخیص که فی الواقع به نوعی «تصمیم» است در دیوان عدالت اداری شکایت نمود.

2-جایگاه و موقعیت وزارت جهاد کشاورزی

طبیعی است که متولی اصلی حفظ کاربری اراضی کشاورزی و مدیریت آن،وزارت خانه یاد شده است.اما قانونگذار مرتبه بالاتری از مدیریت را در قانون حفظ کاربری مورد تصریح قرار داده است. در ماده قانون مذکور آمده است:

وزارت جهاد کشاورزی مسؤول اجرای این قانون و آئین‌نامه‌های اجرایی آن می‌باشد.

این بدان معناست که تمامی تصمیمات و اقدامات و پیگیری های لازم جهت صدور مجوز تغییر کاربری ،جلوگیری از ساخت و ساز در اراضی کشاورزی،طرح شکایت علیه مرتکبین جرم تغییر کاربری،تدوین آیین نامه ها و دستورالعمل های اجرایی لازم برای اجرای اهداف قانون حفظ کاربری و…بر عهده وزارت جهاد کشاورزی است.

3-مرجع رسیدگی و دادگاه صلاحیتدار برای رسیدگی به بزه تغییر کاربری غیرمجاز

با توجه به اینکه بر اساس رای وحدت رویه شماره 759 مورخ 20/4/1396 جرم تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغ ها از جرایم درجه هفت محسوب می گردد بنابراین رسیدگی به این جرم ابتدائاً در صلاحیت دادگاه کیفری دو محل وقوع جرم است.

رای دادگاه مذکور در دادگاه تجدیدنظر استان قابل اعتراض است.رای دادگاه اخیر قطعی است ولی در مواردی امکان نقض آراء قطعی صادره از این دادگاه به استناد خلاف بیّن شرع بودن و اعاده دادرسی وجود دارد.

با توجه به آنچه بیان شد رسیدگی دادسرا به این جرم و انجام تحقیقات توسط این نهاد منتفی است فلذا به نسبت سابق،زمان رسیدگی و صدور رای کوتاه تر شده است.

4-مرجع تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری و اعتراض به تصمیم اتخاذی

با توجه به تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری :

تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، ‌مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد.

همانطور که از متن تبصره اخیر برمی آید کمیسیون تبصره یک ماده یک از جمله کمیسیون های اداری و دولتی است لذا اعتراض به رای این کمیسیون برابر ماده 16 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری برای ساکنین ایران ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ،قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است.

5-مجازات تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغ ها چیست؟

به موجب ماده سه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی وباغ ها اصلاحی سال 1385:

کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱)‌ماده(۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ماه محکوم خواهندشد.

در مورد قیمت گذاری موضوع این ماده نیز کمیسیون سه‌نفره‌ای متشکل از نمایندگان سازمان جهاد کشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان در هریک از شهرستانها تشکیل و اعلام نظر می نماید.

شایان ذکر است که در فاصله تصویب و لازم الاجرا شدن قانون مورد بحث تا اصلاحات سال 1385 آن، قلع و قمع جزو ضمانت اجراهای تغییر کاربری غیر مجاز نبوده است فلذا در مورد تغییر کاربری های واقع شده در آن برهه زمانی نمی توان حکم به قلع و قمع صادر نمود.

6-واکنش ها اداره جهاد کشاورزی به تغییر کاربری غیرمجاز

گفته شد که متولی اجرای قانون،وزارت جهاد کشاورزی است و طبیعتاً مسئول طرح شکایت کیفری نیز وزارت خانه یاد شده و ادارات زیرمجموعه آن هستند که در سطح شهرستان ها با عنوان مدیریت جهاد کشاورزی شناخته می شوند اما متن ماده 10 قانون محل بحث و دو تبصره آن، این شبهه را به وجود آورده که اداره جهاد کشاورزی بدون طرح شکایت،می تواند نسبت به تخریب و قلع و قمع سازه هایی که غیرمجاز می داند،اقدام نماید.

به نظر ما این برداشت موجب ایجاد مشکلات متعدد می گردد چه بسا به هر علتی موضوع مشمول عنوان مجرمانه تغییر کاربری غیرمجاز نگردد و یا به فرض وقوع جرم،قابل تعقیب نباشد و اجرای این تئوری باعث می گردد که وزارت جهاد کشاورزی بدون طرح شکایت و رسیدگی قضایی، ابنیه و مستحدثاتی را تخریب نماید که ممکن است از نظر قانونی تخریب آنها مجاز نباشد فلذا بهتر است متن ماده یاد شده را در حد تکلیف جهاد کشاورزی به متوقف نمودن کار تغییر کاربری تفسیر نمود و هر گونه تخریب و قلع و قمع را به طرح دعوی کیفری و اخذ حکم محکومیت منوط نمود.

در ماده یاد شده و تبصره های آن آمده است:

ماده ۱۰ – هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می‌گردد، چنانچه به‌طور غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱)‌ماده(۱)‌این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.

تبصره ۱ – چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.

تبصره ۲ – مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.

آنچه بیان شد مختصری از مباحث مرتبط با جرم تغییر کاربری اراض زراعی و باغ ها بود که البته تشریح مطالب نیاز به تامل و تحقیق گسترده تری دارد.

بیشتر بدانید: نمونه حکم برائت تغییر کاربری

با این توضیحات ذیلاً خدمات قابل ارائه توسط وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی درج می گردد.

خدمات قابل ارائه توسط وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی

منظور از تنظیم این مطلب ضمن شرح مختصر قانون حفظ کاربری اراضی زرعی و باغ ها ایجاد پل ارتباطی بین وکیل و نیازمندان به خدمات حقوقی و قضایی زیر می باشد:

الف)ارائه مشاوره غیرحضوری از طریق پیام رسان های رایج

ب) پذیرش تنظیم لایحه دفاعیه برای متهمین جرم تغییر کاربری غیرمجاز از سراسر کشور

ج)قبول وکالت پرونده های قضایی فقط در سطح استان های تهران و البرز

ضمناً از ارائه مشاوره رایگان و پیگیری ادارای درخواست تغییر کاربری و قبول وکالت در این خصوص به جهت مشغله کاری معذوریم.

بیشتر بدانید: رای دیوان در خصوص تغییر کاربری با وکالت مسعود فریدنی

این مطلب با عنوان وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی توسط مسعود فریدنی (وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی) تدوین گردیده است.لطفاً حقوق نویسنده را در موقع استفاده از مطالب سایت مراعات نمایید.

تلفن تماس: 09123978117