در اراضی زراعی و باغی واقع در حریم شهر علی الاصول بایستی به ترتیب از سازمان جهاد کشاورزی و شهرداری برای ساخت و ساز مجوز گرفت.
شهرداری نیز بدون تایید جهاد کشاورزی، مجاز به صدور پروانه و پایان کار و دیگر مجوزها و خدمات نیست و حتی تخلف از این مهم جرم انگاری شده است.
بر اساس ماده 8 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها: صدور هرگونه مجوز یا پروانه ساخت و تأمین و واگذاری خدمات و تأسیسات زیربنایی مانند آب،برق، گاز و تلفن از سوی دستگاه های ذی‌ربط در اراضی زراعی و باغها موضوع ماده(۱) این قانون توسط وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی، راه و شهرسازی، استانداریها، شهرداریها و سایر مراجع ذی‌ربط صرفاً پس از تأیید کمیسیون موضوع تبصره(۱) ماده(۱) این قانون مبنی بر ضرورت تغییر کاربری مجاز خواهدبود. متخلف از این ماده برابر مقررات ماده(۳) این قانون مجازات خواهدشد.
با این حال متاسفانه در مواردی بویژه در سال های اولیه وضع قانون پیش گفته،شهرداری ها در این باره نظارت لازم را نداشته و حتی کمیسیون ماده صد بدون دریافت مجوز تغییر کاربری از جهاد، رای به پرداخت جریمه و ابقا بنا صادر می نمود!!
استعلام زیر مشکلات و عواقب سوء چنین رویه های خلاف قانونی را برملا نموده است هر این برداشت سوال کننده که در پی تخلفات ساختمانی مربوط به احداث ساختمان بدون پروانه، کمیسیون ماده 100 و شهرداری ، پروانه ساخت صادر می نمایند؛ اشتباه است و پروانه ساختمان قبل از شروع ساخت و سازهای قانونی صادر می گردد.
به هر حال نظریه صادره که بیانگر مشکلات ساختمان های فاقد پروانه احداثی در اراضی زراعی و باغی واقع در حریم شهر می باشد به این قرار است:
نظریه مشورتی شماره 7/1401/878 مورخ 1402/1/15 اداره حقوقی قوه قضاییه
استعلام:
هر چند هرگونه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی خارج از محدوده شهرها بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات بعدی ممنوع بوده و طرح پرونده‌های با این موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی فاقد وجاهت قانونی است؛ اما افرادی در سال‌های گذشته با طرح پرونده تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی خارج از محدوده شهر در کمیسیون موضوع ماده ۱۰۰ یاد شده و پرداخت جریمه پروانه ساخت و متعاقباً گواهی پایان کار ساختمانی را اخذ کردند و در حال حاضر جهت اخذ سند مالکیت به ادارات ثبت اسناد و املاک مراجعه می‌کنند اما اداره مذکور با عنایت به احراز خارج از محدوده بودن ملک از صدور سند مالکیت امتناع می‌کند در چنین مواردی آیا اقدام کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی مطابق ضوابط و مقررات قانونی است؟ و آیا عدم صدور سند مالکیت از طرف اداره ثبت وجاهت قانونی دارد؟ تکلیف ساخت و سازهای صورت گرفته به شرح فوق چیست؟
پاسخ:
با توجه به ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات بعدی چنانچه اراضی زراعی و باغ‌های مورد نظر ماده ۱ این قانون در حریم شهر قرار گرفته باشند، هر گونه تغییر کاربری آنها مستلزم اخذ مجوز از کمیسیون مقرر در تبصره یک اصلاحی ماده یک این قانون است و از طرفی مطابق قسمت اخیر ماده 2 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب 1384 هر گونه ساخت و ساز غیر مجاز ( بدون اخذ پروانه ساخت در حریم)، تخلف محسوب و به تخلفات مذکور در کمیسیون ناده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره های آن رسیدگی می شود.از توجه به مقررات این دو قانون این نتیجه حاصل می‌شود که مالکان اراضی و باغ‌های داخل حریم شهرها چنانچه بخواهند در ملک خود تغییر کاربری بدهند و از جمله بنا و از جمله احداث بنا کنند باید قبلاً از کمیسیون موضوع تبصره یک اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات بعدی مجوز تغییر کاربری را اخذ و سپس با مراجعه به شهرداری برای احداث بنای مورد نظر خود پروانه ساختمانی کسب کنند مگر اینکه اراضی زراعی و باغ ها بر اساس طرح مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به باغ شهر یا منطقه گردشکری و … تغییر کرده باشد که در این صورت، صدور پروانه برای طرح جدید،مربوط به شهرداری بوده و نیاز به اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک اصلاحی ماده یک قانون مورد اشاره نیست.
بنا به مراتب یاد شده و با لحاظ آن که وظیفه کمیسیون موضوع ماده 100 قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی رسیدگی به تخلفات ساختمانی است و نه تغییر کاربری غیر مجاز، در فرض سوال صدور سند مالکیت، مستلزم استعلام از سازمان جهاد کشاورزی برابر تبصره ۳ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات بعدی است.
این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری) در مورد ساختمان فاقد پروانه احداثی در اراضی کشاورزی واقع در حریم شهر تدوین گردیده است