ساخت و ساز خارج از حریم شهر و ضمانت اجرای تخلف از ضوابط آن

ساخت و ساز خارج از حریم شهر بایستی بر اساس پروانه احداث بنا و تاسیسات صادره از مراجع قانونی انجام پذیرد.

در این باره چند مساله اساسی قابل طرح است که به اختصار بدان می پردازیم:

حریم شهر چه محدوده ای است؟

بر اساس طبق ماده دو قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آن‌ها: حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید.

ملاحظه می نماییم که علی الاصول محدوده شهر تحت تولیت و مدیریت شهرداری است که البته در مورد فرق حریم و محدوده شهر، طی مطلبی به این مهم پرداخته ایم.

ولیکن محدوده مورد بررسی در این پست، اراضی خارج از محدوده و حریم می باشد.

ضوابط ساخت و ساز خارج از حریم شهر چیست؟

به موجب ماده 4 از آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب سال 1391 هیات وزیران: ایجاد هرگونه بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها پس از رعایت مفاد طرحهای توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای و مجموعه شهری (در صورت وجود) با رعایت شرایط زیر مجاز است:

الف ـ حریم قانونی نسبت به راهها و راه آهن، معادن، دریا، رودخانه، جنگلها، دریاچه ها، تالابها، نهرهای عمومی، قنوات و چاهها، مسیلها، خطوط و پایه های انتقال نیروی برق، خطوط ارتباطی و فیبر نوری و پایه های تأسیسات مخابراتی، پلها و تونلهای واقع در مسیر راهها یا تأسیسات عمومی و عمرانی، لوله های انتقال نفت و گاز، سدها و کانالها و شبکه های آبیاری، خطوط و لوله های آبرسانی، تأسیـسات نظامی و انتظامی و امنیتی و مرزی، تصفیه خانه های آب و فاضلاب، سیل بندها، سیل گیرها، ابنیه و آثار تاریخی و طبیعی و تأسیسات هسته ای.

ب ـ ضوابط بهداشت عمومی و بهسازی و حفاظت محیط زیست.

ج ـ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها ـ مصوب 1374ـ و اصلاحیه های بعدی آن.

د ـ اصول، ضوابط و معیارهای پدافند غیرعامل.

هـ ـ ضوابط و مقررات سازمان حفاظت محیط زیست در مناطق چهارگانه و ضوابط و معیارهای استقرار واحدها و فعالیتهای صنعتی و تولیدی موضوع تصویب نامه شماره 78946/ت39127هـ مورخ 15/4/1390 و اصلاحات بعدی آن.

وـ آیـین نامه نصاب اراضی قـابل واگذاری به فعالیتـهای مختلف در خـارج از حریم شهرها و محـدوده روستاها موضوع تصویب نامه شماره 79259/ت42849هـ مورخ 15/4/1390.

تبصره1ـ تعیین کاربری و ضوابط ساخت و ساز برای هر یک از انواع کاربریها و فعالیتها اعم از عرض گذر، نحوه استقرار بنا، سطح اشغال و تراکم ساختمانی باید به تصویب شورای برنامه ریزی و توسعه استان برسد.

تبصره2ـ محدوده مراکز سکونتی دارای جمعیت کمتر از 20 خانوار (آبادیها) و روستاهای فاقد دهیار از لحاظ احداث بنا و تأسیسات مشمول ضوابط این آیین نامه می باشند.

تبصره3ـ در خصوص روستاهای فاقد طرح هادی، ضوابط موقت با رعایت طرح توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای مربوط و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه و ملاک صدور پروانه ساختمانی قرار می گیرد.

گفتنی است در مورد روستاهای دارای طرح هادی نیز ضوابط و مقررات طرح هادی، ملاک عمل برای صدور مجوز ساخت و ساز می باشد.

ساخت و ساز بدون مجوز در خارج از حریم شهرها چه عواقبی دارد؟

در این باره باید قائل به تفکیک شد به این بیان که :

کاربری ملک، زراعی یا باغی است:

در این جا علاوه بر اینکه سازمان جهاد کشاورزی استان، مبادرت به طرح دعوی کیفری تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها می نماید و به فرض تحقق ارکان جرم، مرتکب جرم علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر او بوده‌ است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ماه محکوم خواهد شد.( مستند به ماده سه اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها) ؛ ضمانت اجرای دیگری نیز قابل اعمال است به این توضیح که کمیسیون موضوع ماده 99 قانون شهرداری ، به تخلفات ساختمانی خارج از محدوده و حریم شهرها رسیدگی می نماید و نسبت به صدور رأی قلع بنا یا جریمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده اقدام خواهد نمود.

ملک،فاقد کاربری کشاورزی است:

در این فرض، هر چند قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها حاکم نیست ولیکن کمیسیون موضوع ماده 99 قانون شهرداری یکی از ضمانت اجراهای پیش گفته را در مورد تخلفات ساختمانی ارتکابی، اعمال خواهد نمود.

گفتنی است در مورد شکایت کیفری سازمان جهاد کشاورزی،ابتدا دادگاه های کیفری دو محل وقوع جرم به موضوع رسیدگی می نمایند و رای این دادگاه ها در دادگاه تجدیدنظر استان، قابل اعتراض است.رای دادگاه تجدیدنظر، قطعی است ولی طرق فوق العاده ای مانند اعاده دادرسی نسبت به رای محکومیت تغییر کاربری و نیز اعمال ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری نیز بعضاً قابل اعتنا می باشند.

راجع به رای محکومیت صادره از کمیسیون ماده 99 نیز لازم به توضیح است این رای ظرف مهلت سه ماه از تاریخ ابلاغ برای ساکنین ایران و شش ماه از تاریخ ابلاغ از سوی ساکنین خارج از کشور، قابل شکایت می باشد.

بیشتر بدانید: نمونه دادخواست اعتراض به رای کمیسیون ماده 99

ارتباط با وکیل امور ملکی

شما می توانید جهت استخدام وکیل برای طرح دعوی در دیوان عدالت اداری راجع به تصمیمات و اقدامات جهاد کشاورزی مانند تشخیص خلاف واقع کاربری زراعی و باغ برای اراضی خود،رای منفی کمیسیون تغییر کاربری موضوع ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زرعی و باغ ها ، قلع و قمع ابنیه و مستحدثات توسط جهاد کشاورزی بدون رسیگی دادگاه و صدور حکم محکومیت، اعتراض به رای تخریب و تعیین جریمه کمیسیون ماده 99 در دیوان عدالت اداری و نیز دفاع از خود در قبال شکایت کیفری تغییر کاربری غیر مجاز و ساخت و ساز غیر مجاز در اراضی کشاورزی و اعاده دادرسی در مورد احکام قطعی تغییر کاربری با شماره تلفن 09123978117 ( به نام مسعود فریدنی- وکیل پایه یک دادگستری) تماس حاصل فرمایید.

از ارائه مشاوره رایگان جداً معذوریم.

آنچه بیان شد توضیحات اجمالی در خصوص ضمانت اجرا و ضوابط ساخت و ساز خارج از حریم شهر می باشد که توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی ) تدوین گردیده است.