تصرف شهرداری و جبران خسارت املاک تصرفی بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری

یکی از مهم‌ترین چالش‌های حقوقی در حوزه املاک و اراضی شهری، مسئله تصرف شهرداری و جبران خسارت املاک تصرفی است. در مواردی پیش می‌آید که شهرداری‌ها بدون رعایت تشریفات قانونی، اقدام به تصرف املاک اشخاص برای اجرای طرح‌های عمومی و عمرانی مانند خیابان، معابر یا گذرگاه‌های شهری می‌کنند. پرسش اصلی این است که آیا چنین اقدامی مشمول مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اصلاحی ۱۳۹۰ است یا مشمول مقررات عام تملک اراضی و جبران خسارت؟

به نظر می‌رسد استعلام‌کننده در نظریه مشورتی زیر، به تفاوت اجرای ماده ۱۰۱ شهرداری و مقررات عام تملک و جبران خسارت املاک تصرفی اشاره دارد. در ادامه، متن کامل نظریه مشورتی و سپس نکات کلیدی آن بررسی می‌شود.

متن نظریه مشورتی در مورد تصرف شهرداری و جبران خسارت املاک تصرفی

تاریخ نظریه: ۱۴۰۰/۱۱/۰۳ شماره نظریه: 7/1400/604

استعلام:

چنانچه ملک مالک بدون در نظر گرفتن مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی مصوب ۱۳۵۸ و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب ۱۳۶۷ با اصلاحات بعدی و قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰ توسط شهرداری تصرف و در آن طرح معابر و خیابان و گذرگاه عمومی اجرا شود:

۱- اگر اجرای طرح قبل از سال ۱۳۹۰ و اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری باشد، آیا شهرداری باید بهای روز اراضی تصرفی را به مالک پرداخت کند؟

۲- اگر اجرای طرح بعد از سال ۱۳۹۰ و بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری باشد، آیا پس از کسر معابر و قدرالسهم خدمات عمومی، شهرداری باید بهای روز مابقی زمین تصرفی را پرداخت کند؟

۳- اگر مالک از اجرای طرح منتفع شود و ارزش ملک او افزایش یابد، آیا این ارزش افزوده باید از بهای روز ملک کسر شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

۱، ۲ و ۳- اولاً، چنانچه شهرداری بدون رعایت مقررات قانونی ملک اشخاص را تصرف کند؛ اعم از این‌که پیش از تصویب ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری در سال ۱۳۹۰ باشد یا پس از آن؛ شهرداری باید قیمت ملک مورد تصرف را به نرخ روز به مالک بپردازد؛ زیرا اعمال مقررات ماده ۱۰۱ قانون مزبور توسط شهرداری موکول به این است که اولاً، مالک تقاضای افراز و تفکیک ملک خود را کرده باشد. ثانیاً، ملک مالک بیش از پانصد متر مربع مساحت داشته باشد. ثالثاً، شهرداری با اعمال مقررات ماده ۱۰۱ اصلاحی تا سقف بیست و پنج درصد ملک را برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی و تا سقف بیست و پنج درصد از باقی‌مانده زمین را برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر کسر کرده باشد. بنا به مراتب فوق و صرف نظر از تأثیر یا عدم تأثیر اجرای طرح در افزایش قیمت مابقی ملک در هر حال شهرداری باید قیمت بخش مورد تصرف را به قیمت روز محاسبه و پرداخت کند.

ثانیاً، منظور از «قیمت روز» مصرح در قانون نحوه تقویم ابنیه،‌ املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰/۸/۲۸ با اصلاحات بعدی، «قیمت زمان پرداخت» بدون لحاظ ارزش افزوده طرح می‌باشد. ارزش افزوده ملک مالک (مردم) متعلق به شهرداری است؛ چون در اثر اقدامات شهرداری، ملک مالک (مردم) ارزش افزوده پیدا کرده است، لذا قیمت زمان پرداخت با رعایت مقررات قانون مزبور بدون تأثیر طرح، تقویم و پرداخت می‌شود.

نکات مهم نظریه مشورتی

1.  تفاوت ماده ۱۰۱ شهرداری و مقررات عام تملک: ماده ۱۰۱ فقط در صورت افراز و تفکیک ملک و شرایط خاص (بیش از ۵۰۰ متر) قابل اجراست. در غیر این صورت، موضوع تابع مقررات عام تملک و جبران خسارت املاک تصرفی است.
2.  پرداخت بهای روز ملک: شهرداری در مورد تملکات، مکلف است قیمت روز املاک تصرفی را پرداخت کند.
3. . ملاک قیمت روز: قیمت روز معادل قیمت زمان پرداخت است، بدون لحاظ ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح.
4.  ارزش افزوده ناشی از طرح: افزایش قیمت ملک‌های اطراف در اثر اجرای طرح، متعلق به مالک نیست بلکه در چارچوب اقدامات عمومی شهرداری ایجاد می‌شود.

بیشتر بدانید: تصرف اراضی توسط شهرداری و نحوه جبران خسارت

نتیجه‌گیری

بر اساس این نظریه مشورتی، در هر حال تصرف شهرداری و جبران خسارت املاک تصرفی تابع مقررات تملک و پرداخت بهای روز است. ماده ۱۰۱ شهرداری صرفاً در شرایط خاص قابل اعمال است و در غیر این موارد، شهرداری نمی‌تواند بدون پرداخت بها، املاک را تصرف کند.

این مطلب در تاریخ 15 مهر 1404 توسط مسعود فریدنی ( وکیل دعاوی شهرداری) در مورد تصرف شهرداری و جبران خسارت املاک تصرفی تدوین شده است.