دستور فروش ملک مشاع با سند عادی یا به بیان دیگر فروش ملک مشاع قولنامه ای و اجرای مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع موضوع مطلب حاضر است.
مساله اخیر بهتر است به این بیان مطرح گردد که ممکن است ملکی فاقد سابقه ثبتی باشد و به صورت مشاع،تحت مالکیت دو یا چند نفر باشد.این املاک که اصطلاحاً املاک قولنامه ای خوانده می شوند،مشمول قانون پیش گفته نیستند چون در ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع آمده است:
« افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یاچند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مینماید.»
بنابراین املاک فاقد سابقه ثبتی مشمول قانون مذکور نیستند و به نظر ما حتی اگر این املاک به طور رسمی مورد انتقال قرار گیرند(به فرض که دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت چنین سندی را حسب مورد تنظیم یا اجازه صدور دهند) ،نمی توان از طریق قانون افراز و فروش املاک مشاع،خواهان افراز آنها شد و رسیدگی به تقسیم و فروش این املاک در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می باشد.
اما فرض دیگر ناظر به املاک دارای سابقه ثبتی است که با سند عادی و یا به تعبیر مسامحه آمیز «قولنامه ای» مورد معامله قرار می گیرند.سوال این است که افراز و فروش این املاک در صلاحیت دادگاه است یا اداره ثبت؟
نظریه مشورتی 7/99/897 مورخ 1399/7/22 اداره حقوقی قوه قضاییه که البته قسمت دوم آن راجع است به ابطال سند عادی بوسیله سند رسمی در همین باره می باشد که ذیلاً درج می گردد:
نظریه مشورتی در مورد دستور فروش ملک مشاع با سند عادی
استعلام:
1- در صورتی که دو یا چند نفر با سند عادی ملکی را خریداری کنند ، آیا یکی از شرکاء ملک میتواند صدور دستور فروش را از دادگاه درخواست کند . در صورتی که دستور فروش را نتوان صادر کرد ، آیا یکی از شرکاء می تواند با استناد به سند عادی ، صدور حکم مبنی بر فروش مال مشاع را درخواست کند ؟
2- فردی در سال ۱۳۸۷ به موجب یک فقره سند عادی قطعه زمینی را واگذار می کند و پس از سپری شدن چند سال مجددأ همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل می کند . آیا دارنده سند عادی می تواند به استناد مبایعه نامه عادی با لحاظ مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ باصلاحات و الحاقات بعدی و ماده ۱۳۰5 قانون مدنی ابطال سند رسمی را درخواست کند و آیا چنین دعویی مسموع است ؟
پاسخ :
الف- نسبت به املاک ثبت شده ای که به موجب حکم قطعی واحد ثبتی مربوطه غیر قابل افراز تشخیص داده شده است صدور دستور فروش موضوع ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید ، برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نسیت همچنین در خواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غير قابل افراز مادامی که سهم مشاع خریداری شده را به وی انتقال یافته است . قابل پذیرش استماع نیست .
ب – اگرچه مطابق رأی وحدت رویه شماره ۴۲ مورخ ۱۰/۰۸/۱۳۵۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ، سند عادی تاب معارضه با سند رسمی را ندارد ؛ اما با توجه به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ ، چنانچه به ادله قضایی دیگر وقوع بیع مقدم بر معامله رسمی نسبت به ملک مورد ترافع ثابت شود . دعوای دارنده سند عادی که اعتبار شرعی آن در محکمه احراز شده است . مبنی بر ابطال سند رسمی معامله معارض مؤخر می تواند قابل پذیرش باشد.
ارتباط با وکیل امور ملکی
شما می توانید جهت اخذ مشاوره،تنظیم دادخواست یا لایحه دفاعیه و یا اعطاء وکالت به وکیل املاک و قراردادها جهت دعاوی مانند فروش املاک مشاع،خلع ید،تنظیم سند رسمی،ابطال سند رسمی به استناد سند عادی،ابطال،فسخ،انفساخ و اقاله قراردادها ،الزام به ایفاء تعهدات قراردادی،مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد و سایر دعاوی مربوطه با شماره تلفن 09123978117 (به نام مسعود فریدنی وکیل پایه یک دادگستری) تماس بگیرید.
پذیرش وکالت دعاوی صرفاً در محدوده استان های تهران و البرز میّسر است ولیکن خدماتی مانند مشاوره و تنظیم لوایح دفاعیه و دادخواست های بدوی،تجدیدنظر،اعاده دادرسی،فرجام خواهی و اعتراض ماده 477 قابل ارائه به سایر هموطنان است.
از ارائه مشاوره رایگان معذوریم.
این مطلب در خصوص فروش ملک مشاع قولنامه ای مشاع و دستور فروش ملک مشاع با سند عادی تدوین گردیده است.
