فسخ قرارداد به علت غبن در معاملات ملکی چه شرایطی دارد؟

فسخ قرارداد به علت غبن به عنوان یکی از راه های قانونی فسخ قرارداد اعم از آنکه قرارداد در مورد معاملات ملکی (مانند مبایعه نامه ملکی،اجاره نامه ملکی و مشارکت در ساخت باشد) یا معاملات سایر کالاها مانند مبایعه نامه خودرو ،دارای شرایط تحقق و ترتیبات کلی ای جهت ثبت دادخواست تایید فسخ معامله به علت غبن فاحش است.

مطالب بحث فسخ قرارداد به علت غبن را در زیر به اختصار بیان می نماییم:
غبن در معامله از نظر حقوقی به اختصار یعنی ضرر کردن در معامله.از این رو در قانون مدنی با عنوان «خیار غبن» به عنوان یکی از موارد قانونی بر هم زدن یک سویه عقود مورد حکم قرار گرفته است.
در ماده 416 قانون مدنی می خوانیم:
« هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می‌تواند معامله را فسخ کند.»
سوال این است که غبن فاحش چیست و آیا این خیار قابل اسقاط است و اساساً شرط تحقق آن چیست و برای ثبت دادخواست تایید فسخ معامله ملک به جهت غبن فاحش چه اقداماتی لازم است؟

سوالات و مباحث فسخ قرارداد به علت غبن

توضیحات زیر قابل ارائه و در موقع ثبت دادخواست فسخ معامله به جهت غبن درخور توجه هستند:
1-غبن فاحش چیست؟
در ماده 417 قانون مدنی آمده است:
« غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد. »
بنابراین و برای نمونه آپارتمانی که دارای ارزش واقعی به مبلغ یک میلیارد تومان است،چنانچه به ارزش هفتصد میلیون تومان مورد معامله قرار گیرد،چنانچه سایر شرایط تحقق خیار فسخ به علت غبن فاحش موجود باشند؛موجب غبن فاحش فروشنده گردیده است.
هر چند قانونگذار معیار عرف را برای تشخیص غبن حادث در نظر گرفته است اما چون در غالب موارد، قضات از ارزش واقعی ملک به طور دقیق مطلع نیستند در نتیجه موضوع تعیین قیمت و ارائه تفاوت احتمالی قیمت مورد معامله و قیمت واقعی را به کارشناس محول می نمایند.
به نظر ما چنانچه وقوع غبن فاحش برای عموم و حتی قاضی پرونده آشکار باشد،نیازی به ارجاع موضوع به کارشناس ارزیابی املاک و یا اموال منقول نخواهد بود چون مبنای کارشناسی یعنی اظهارنظر کارشناس در امور فنی و تخصصی موجود نیست و نبایستی بر اصحاب دعوی بی جهت هزینه تحمیل نمود.
شایان ذکر است هیچ معیاری مانند درصد غبن فاحش جز معیار عرف در قانون مدنی موجود نیست.

در حالی که ماده 417 سابق که مصوب 1307/2/18 بوده است، به روشنی بیان می داشت: اگر غبن به مقدار خمس قیمت یا بیشتر باشد فاحش است و در کمتر از مقدار مزبور در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.

حذف معیار تفاوت قیمت واقعی مورد معامله با قیمت مورد توافق، به نظر اصلاح خوبی نبوده است به هر حال یک ضابطه ارائه شده بود که تعیین کننده حکم اختلاف بود و میزان تفاوت قیمت مذکور هم معقول بوده است.
2-آیا خیار غبن فاحش قابل اسقاط است؟
به موجب ماده 448 قانون مدنی: سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در ضمن عقد شرط نمود. بنابراین غبن فاحش قابل اسقاط است.
اما در رویه قضایی، قائل به وجود غبن دیگری به نام غبن اَفحش یعنی ضرری است که میزان آن از غبن فاحش نیز بیشتر است! رویکرد قضات در این باره متفاوت بود که با شرط اسقاط کافه خیارات، غبن افحش هم ساقط می شود یا خیر؟ و گروهی با وجود شرط اسقاط کافه خیارات (یعنی ساقط نمودن همه موارد فسخ قانونی )به استناد غبن اَفحش، رای به تایید فسخ صادر می نمایند.

در نهایت در این باره اختلاف شد و هیات عمومی دیوان عالی کشور با تایید نظر گروه اخیر طی رای وحدت رویه شماره 821 مورخ 1401/2/20 چنین اظهارنظر نمود:

مطابق مواد ۴۱۶ و بعد قانون مدنی، در موارد غبن «فاحش»، با لحاظ دیگر شرایط مقرر، مغبون حق فسخ (خیار) دارد. چنانچه برابر ماده ۴۴۸ همین قانون، سقوط این حق شرط شده باشد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص، شرط یادشده منصرف از مراتب اعلای غبن است که عرفاً «افحش» دانسته می‌شود. برخی فتاوی معتبر فقهی نیز بر همین اساس صادر شده است.

بنا به مراتب، رای شعبه سوم دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رای طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعمّ از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.
نظر به اهمیت کیفیت تنظیم متن قرارداد در معاملات بویژه معاملات ملکی،بهتر است در موقع تنظیم قراردادهایی مانند قرارداد مشارکت در ساخت و یا مبایعه نامه ملکی از مشورت وکیل امور ملکی بهره گرفت.
3-شرایط تحقق فسخ قرارداد به علت غبن چیست؟
فسخ قرارداد به علت غبن مانند سایر موارد قانونی فسخ مانند خیار تدلیس و خیار تخلف شرط،دارای شرایطی است که مهمترین آنها بدین قرارند:
1-3 خیار غبن ساقط نشده باشد.
2-3 وقوع غبن فاحش از هر طریق ممکن مانند علم قاضی یا نظریه کارشناس برای دادگاه محرز گردیده باشد.
3-3 خواهان دعوی فسخ قرارداد به علت غبن در زمان انجام معامله از قیمت واقعی و عادله ملک مطلع نباشد.
4-3 بعد از وقوع معامله و مغبون شدن،به هر طریق ممکن اختیار فسخ خود را ساقط ننموده باشد.
5-3 فسخ معامله را به طرف مقابل اعلام نماید.
4-ملزومات ثبت دادخواست تایید فسخ قرارداد به علت غبن چیست؟
غبن ممکن است برای هر طرفی از قرارداد رخ دهد(مثلاً برای خریدار یا فروشنده در بیع،موجر یا مستاجر در عقد اجاره و مالک یا سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت)
به هر حال بعد از احراز مراتب مندرج در بند بالا بایستی فسخ به طرف مقابل اعلام گردد که ساده ترین و مطمئن ترین راه اعلام فسخ،ارسال اظهارنامه است.
بعد از ارسال اظهارنامه و زیر بار نرفتن طرف مقابل برای انحلال قرارداد و سایر توابع فسخ مانند استرداد ثمن و اعاده مورد معامله در بیع املاک و اموال منقول،بایستی دعوی تایید فسخ را علیه طرف دیگر قرارداد مطرح نمود.

نکته دیگر آنکه طبق ماده 420 قانون مدنی: خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است.

یعنی طرفی که در معامله مغبون ( متضرر) شده است می بایست بعد از آگاه شدن از ضرر خود در مهلتی که عرف اقتضا می کند، اراده خود مبنی بر فسخ را به طرف مقابل اعلام نماید.

در قانون مدت زمان مشخصی برای اعلام فسخ پیش بینی نشده است.
در قراردادهای ملکی، این دعوی در دادگاه محل وقوع ملک و در سایر عقود اصولاً در دادگاه محل اقامت خوانده مورد رسیدگی قرار می گیرد.

بیشتر بدانید: فسخ معامله و استرداد ثمن

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) در مورد فسخ معامله به علت غبن تدوین گردیده است.