ماده 8 قانون تملک اراضی : شرایط اجرا و مسائل آن

ماده 8 قانون تملک اراضی یا به تعبیر دقیق تر، ماده 8 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358/11/17 که در تاریخ 1388/2/2 یک تبصره به ماده یک آن الحاق شده است، موضوع مطلب فعلی است.

توضیح اینکه قانون اخیر را می توان قانون مادر و اصلی در بحث تملک اراضی دانست و هر جا شک نماییم که محل جاری شدن قانون زمین شهری است یا قانون نحوه خرید و تملک اراضی، بایستی بر حاکمیت قانون اخیر نظر دهیم.

زیرا قانون زمین شهری، قانونی است که خلاف قاعده کلی لزوم جبران خسارت در طرح های تملکی است.

در واقع ماده 9 قانون یاد شده، قائل به جبران خسارت در قالب پرداخت بهای روز ملک نیست در این ماده آمده است:

وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمینهای مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و‌ دولتی در شهرهائی که به پیوست این قانون بدلیل عدم تکافوی اراضی مذکور در این شهرها ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمین‌های بایر و دایر ‌شهری تأمین نماید.

‌مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و ارگانهای دولتی و غیر دولتی موظفند زمینهای مورد نیاز دولت یا‌ شهرداریها را که موضوع این قانون است بمنظورهای ذیل و با تقویم دولت به آنها (‌دولت و شهرداریها) بفروشند.

همین خلاف اصل بودن موجب شده که در تبصره 11 این ماده هم از جهت قلمرو مکانی و هم قلمرو مکانی، دایره اجرای حکم مذکور، محدود شود زیرا در این تبصره آمده است:

این ماده و تبصره‌های آن با استفاده از اجازه مورخ 1360/7/19حضرت امام خمینی مدظله‌العالی که در آن مجلس شورای اسلامی را‌ صاحب صلاحیت برای تشخیص موارد ضرورت دانسته‌اند صرفاً در شهرهای مندرج در پیوست این قانون و تبصره‌های ۷ و ۸ آن در کلیه شهرها و ‌شهرکهای سراسر کشور برای مدت ۵ سال از تاریخ تصویب قابل اجراء است و پس از مهلت مذکور در شهرهای یاد شده نیز مانند سایر شهرهای کشور‌ سایر مواد قانون قابل اجراء خواهد بود.

به هر حال مهلت اجرای ماده اخیر منقضی شده است و در حال حاضر، قاعده اولیه و عادلانه لزوم جبران خسارت واقعی و عادلانه مندرج در ماده 8 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک حاکم است.

اما متن ماده مذکور چیست؟

متن ماده 8 قانون نحوه خرید و تملک اراضی

در این ماده آمده است:

تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی‌باشد مگر آنکه در اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت، مجهول بودن مالک، رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و غیره انجام معامله قطعی ممکن نگردد، در این صورت به منظور جلوگیری از وقفه با تأخیر در اجرای طرح بشرح زیر اقدام می‌شود:

چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام «دستگاه اجرائی» به یکی از انحاء مقرر در تبصره ۲ ماده ۴ برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضاء ۱۵ روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیئت کارشناسی مندرج در ماده ۴ یا تبصره ۲ آن تعیین شده است به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می‌گردد از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد می‌شود. اداره ثبت محل موظف است بر اساس سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک بنام «دستگاه اجرائی» صادر و تسلیم نماید.

تحلیل ماده 8 قانون نحوه خرید و تملک اراضی

با توجه به صدر ماده یاد شده، اگر بدون انجام معامله و پرداخت بهای ملک، مبادرت به تصرف آن شود،این اقدام خلاف قانون است.

حال بستگی دارد که طرح مصوبی وجود دارد یا خیر؟

اگر طرح مصوب وجود نداشته باشد، قاعدتاً باید گفت اقدام دستگاه، غاصبانه است و مالک می تواند دعوی خلع ید یا رفع تصرف عدوانی حقوقی یا دعوی تصرف عدوانی کیفری مطرح نماید و اجرت المثل را نیز مورد خواسته قرار دهد.

هر چند که در اجرای رای وحدت رویه شماره 747 مورخ مورخ 1394/10/29 می توان دعوی مطالبه بهای ملک یا به تعبیر جامع تر مطالبه خسارت را نیز مطرح نمود. در این رای آمده است:

نظر به اینکه یکی از شرایط برقراری مسئولیت مدنی، وجود تقصیر است، لذا در اینگونه موارد به عنوان مقدمه صدور حکم به جبران خسارت، باید وجود تقصیر و تخلف و ورود خسارت احراز گردد و سپس دادگاه میزان خسارت را تشخیص دهد و حکم به جبران آن صادر نماید که احراز تخلف موسسات و اشخاص مذکور در بندهای 1 و 2 ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، بر اساس تبصره ماده مرقوم برعهده دیوان است.

بدیهی است در مواردی که مالکان اراضی تصرف و تملک شده از سوی شهرداری، بهای آن اراضی را مطالبه می‌کنند بدون اینکه مدعی تخلف و نقض قانون از سوی شهرداری در اقداماتی که انجام داده، باشند دعوی موضوعاً از شمول مقررات بندهای 1 و 2 و تبصره 1 بند 3 ماده 10 قانون یاد شده خارج است و دادگاه باید به دعوی رسیدگی و حکم مقتضی صادر نماید.

بر این اساس، رای شعبه هجدهم دادگاه تجدیدنظر استان تهران که با این نظر مطابقت دارد به اکثریت آراء صحیح تشخیص داده می‌شود. این رای طبق ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعمّ از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.

در این فرض می توان به دعوی ابطال اقدامات دستگاه مورد نظر و یا دعوی احراز وقوع تخلف و مطالبه خسارت در دیوان عدالت اداری نیز امیدوار بود هر چند که در این شرایط، اقدام در دادگاه ها با موازین حقوقی سازگارتر است چون طرح تملکی وجود ندارد و اقدامات دستگاه نیز خلاف قانون و غصب محسوب می شود و در مورد مختار بودن مالک نسبت به مطالبه خسارت نیز که رای 747 تعیین تکلیف نموده است.

اما اگر طرح مصوب وجود داشته باشد ولی فرآیند ماده 8 مراعات نشده باشد، به نظر می بایست دعوی ابطال اقدامات تملکی و احراز وقوع تخلف و مطالبه خسارت را در دیوان مطرح نمود چون از ماده 8 قانون نحوه خرید و تملک، تخطی شده است.

حکم تبصره الحاقی به ماده یک قانون نحوه خرید و تملک اراضی چیست؟

در تبصره الحاقی مورخ 1388/2/2 آمده است:

در مواردی که اسناد یا اقدامات دستگاه‌های اجرائی مبنی بر مالکیت قانونی (اعم از این که به اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار شده یا نشده باشد) به موجب احکام لازم الاجراء قضائی ابطال گردیده یا می گردد، دستگاه مربوطه موظف است املاک یاد شده را به مالک آن مسترد نماید لکن چنانچه در اثر ایجاد مستحدثات یا قرارگرفتن اراضی مذکور در طرح های مصوب، استرداد آن به تشخیص مرجع صادرکننده حکم متعذر باشد دستگاه اجرائی ذی ربط می تواند با تأمین اعتبار لازم نسبت به تملک این قبیل املاک مطابق این قانون اقدام نماید.

در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر خلع ید یا قلع و قمع صادر شده باشد دادگاه مزبور با درخواست دستگاه اجرائی دستور توقف اجرای حکم مزبور را صادر و دستگاه اجرائی ذی‌ربط موظف است ظرف مدت شش ماه از تاریخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت روز املاک یادشده اقدام نماید. (الحاقی مصوب ۱۳۸۸/۲/۲)

بنابراین ممکن است شهرداری یا دستگاه دولتی بدون داشتن طرح مصوب یا بدون رعایت ماده 8 قانون نحوه خرید و تملک اراضی یا دیگر مقررات آمره، ملک اشخاص را تملک یا تصرف نمایند و اقدامات آنها باطل شود ولی در محدوده تبصره یاد شده می توانند از اجرای حکم خودداری نمایند.

با وجود این تبصره، به دستگاه متخلف کمک می شود که در آینده، با جبران خسارت مالک، تخلفات قبلی خود را پوشش دهد!

تفاوت ماده 8 با ماده 9 قانون نحوه خرید و تملک اراضی چیست؟

ماده 9 قانون نحوه خرید و تملک اراضی در مورد تملک فوری است در این ماده آمده است:

در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلائل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرائی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد، «دستگاه اجرائی» می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید لکن «دستگاه اجرائی» مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید.

تبصرهـ مالک یا صاحب حق می‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صالحه درخواست توقیف عملیات اجرائی را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم صالحه به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می‌نماید و در صورت پرداخت قیمت تعیین شده بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرائی بعمل خواهد آمد.

در واقع با تحقق شرایط مقرر در صدر ماده 9، انجام معامله و پرداخت خسارت، مقدم بر تصرف که به عنوان قاعده اولیه در ماده 8 آمده است، منتفی است.

حال ممکن است مالک مدعی شود که واقعاً اجرای طرح به نحوی نبوده که در صورت عدم اجرای آن خسارت جبران ناپذیر ایجاد شده باشد.

در اینجا باید دعوی ابطال اقدامات تملکی را در دیوان مطرح نماید.

قسمت اخیر ماده 8 با ماده 9 متفاوت است. قسمت دوم ماده 8 در مورد استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت، مجهول بودن مالک، رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و مواردی از این قبیل است که وقوع معامله را غیر ممکن می سازد اما ماده 9 فارغ از این است که فرضاً مالک راضی به معامله باشد یا خیر و بحث فوریت اجرای طرح است.

در پایان متذکر می گردد در مورد اینکه عناوین خواسته و شیوه طرح دعوی به چه نحو باشد چه مقدماتی برای طرح دعوی لازم است و مستندات ادعا در مورد هر یک از خواسته ها چیست، باید دقت نمود و در هر مورد به تفکیک، با استدلال قوی و با لحاظ رویه قضایی و اصلاحیه سال 1402 قانون دیوان عدالت اداری اقدام نمود.

اگر این مطلب برای شما مفید بود، احتمالاً برای دیگران هم خواهد بود. لطفاً آن را با دوستان یا همکارانتان به اشتراک بگذارید تا دایره آگاهی، گسترده‌تر شود.

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری) در تاریخ ششم خرداد 1404 با عنوان ماده 8 قانون تملک اراضی تدوین گردیده است.