تراکم فروشی ساختمان ها توسط شهرداری ها

تراکم فروشی ساختمان ها توسط شهرداری ها و اینکه قانون و مقررات در خصوص اینکه بالاخره تراکم فروشی در شهرها مجاز است یا خیر، موضوع مطلب حاضر است.

ناگفته پیداست که فروش تراکم و ساخت و سازهای بی حساب و بی قواره در شهرها و خاصتاً شهرهای بزرگ و تهران، موجب به هم ریختگی انتظام شهری، ایجاد مشکلات عدیده مانند ترافیک و حتی پیامدهای اجتماعی گردیده است و سیما و منظر شهر را به هم ریخته است.

روشن است که که فروش تراکم، محل تامین درآمد است و شهرداری ها در بسیاری مواقع مانند بحث تخلفات ساختمانی، از این مجرا نیز کسب درآمد نموده اند.

در حالی که شهرداری و شهرداری باید وضعیت شهر را سامان داده و شهر را به مکانی برای بستر زندگی متناسب و مستعد سکونت شهروندان بدل نمایند و اقداماتی مانند  تراکم فروشی و ابقاء بی ضابطه تخلفات ساختمانی در تعارض با اهداف مذکور است.

با ذکر مقدمه بالا، طبق روال پیشین، با ذکر عناوینی به تشریح مطلب می پردازیم.

منظور از تراکم ساختمان چیست؟

تراکم ساختمان به معنای فشردگی و انباشتگی ساختمان در سطح معینی از زمین است.

با توجه به پهنه ها و کاربری ها مختلف، میزان تراکم ساختمان ها هم متفاوت است.

برای درک مفهوم تراکم، باید اصطلاح دیگری به نام سطح اشغال را توضیح داد. سطح اشغال در واقع زیربنای ساختمان است. یعنی قسمتی از زمین که بنا روی آن قرار گرفته است خواه آن قسمت جزء مشاعات ملک باشد یا قسمت های اختصاصی.

مثلاً وقتی می گویند سطح اشغال یک زمین 1000 متر مربعی، 60 درصد است به این معناست که مالک می تواند بنایی با متراژ 600 متر در آن ملک احداث نماید و الباقی ملک به صورت فضای باز است.

حال اگر در همین ملک، بر اساس مندرجات طرح های توسعه شهری مانند طرح تفصیلی، اجازه احداث بنا در دو طبقه در چنین سطح اشغالی اعطا شود، می گویند تراکم ساختمان در مورد چنین ملکی 120 درصد است و اگر اجازه احداث بنا در پنج طبقه اعطا شود می گویند داری تراکم 300 درصدی است.

با این حساب تراکم ساختمانی از حاصل ضرب سطح اشغال در تعداد طبقات به دست می آید.

متولی تعیین تراکم ساختمان ها در محدوده قانونی شهرها

در شهرهایی که دارای طرح تفصیلی هستند، تعیین تراکم ساختمانی در محدوده قانونی آنها با کمیسیون موضوع ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

این کمیسیون، متولی تصویب طرح تفصیلی و تغییرات آن است.

در طرح تفصیلی به موضوعات مختلفی از جمله تراکم ساختمانی پرداخته می شود.

مستند این مهم، بند سه ماده یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب 1353/4/16 است که در مقام تعریف طرح تفصیلی بیان می دارد:

طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و ‌موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در ‌واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین ‌می شود و نقشه ‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.

قانون و مقررات در مورد فروش تراکم چه حکمی دارند؟

فارغ از اینکه در گذشته چه رویه ای در مورد فروش تراکم در شهرهای بزرگ جاری بوده است که مطمئناً انتقاد برانگیز و موجب بروز مشکلات عدیده مثل ایجاد ترافیک و ازدحام بیش از حد محلات شده است، در حال حاضر ماده 17 قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها مصوب 1401/4/1 به بحث تراکم فروشی پرداخته است!

در این ماده می خوانیم:

شهرداری ها برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهرها بوده و فروش تراکم و نیز تغییر کاربری اراضی بر خلاف طرح تفصیلی فقط با تصویب در کمیسیون ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱/۱۲/۲۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی مجاز است. متخلفان از مفاد این ماده مشمول مجازات تعزیری درجه هفت موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی بجز حبس و شلاق می شوند.

پس شهرداری ها و نهادهایی مانند شورای اسلامی شهر، حق ندارند با اقدام و تصمیم خود، فراتر از تراکم مجاز به مالکان تراکم اعطا نمایند خواه در این باره ما به ازایی دریافت نمایند یا خیر.

در صورت عدول از این ماده، مرتکب جرم شده اند و البته مجازات تعیینی برای موضوعی بدین درجه از اهمیت، بازدارنده به نظر نمی رسد.

اگر پروانه ای فراتر از تراکم و سطح اشغال مجاز مصوب، صادر گردد، ذینفع می تواند دعوی ابطال پروانه ساختمانی را در دیوان عدالت اداری مطرح نماید.

به هر حال از ماده بالا چنین بر می آید که کمیسیون ماده پنج می تواند تراکم فراتر از تراکم مجاز را تصویب نماید و اگر چنین مصوبه ای داشته باشد، منتفع باید بهای تراکم مورد نظر را بپردازد که این موضوع همان تراکم فروشی است؟!

اگر قرار بر منع است و اگر تراکم و سطح اشغال برای ساختمان های واقع در گذر و معبر و محل معینی با کاربری  خاص تعیین شده است، چرا باید یک ساختمان با تراکم بیشتر، فرضاً یک یا چند طبقه، بالاتر از سایر ساختمان ها قرار گیرد؟

به نظر هر چند تصمیم گیری در مورد تراکم ساختمان ها با توجه به مقررات بالا از اختیارات کمیسیون ماده پنج است اما این کمیسیون در اعمال اختیار خود دارای قدرت بلاقید نیست و باید مسائل فنی و حقوقی و شهرسازی را مدّ نظر قرار  دهد و الا حسب مورد می توان دعوی ابطال چنین مصوباتی را نیز در دیوان عدالت اداری مطرح نمود.

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل متخصص دعاوی شهرداری) در تاریخ اول خرداد 1404 با عنوان تراکم فروشی ساختمان ها توسط شهرداری ها تدوین گردیده است.