ابطال سند رسمی موخر با مبایعه نامه مقدم در فرضی که مورد معامله جزو اموال غیرمنقول است، در سال ها و بلکه در دهه های اخیر همواره مورد سوال بوده است که آیا با وجود اعتبار و برتری اولیه سند رسمی در مقابل سند عادی ،از نظر حقوقی و مشخصاً حقوق ثبت، ابطال سند رسمی موخر با مبایعه نامه مقدم وجود دارد یا خیر؟
هر چند پاسخ بدین سوال،فرصت و مطلب دیگری می طلبد ولی اجمالاً بیان می گردد با وجود اعتبار بالاتر سند رسمی در مقابل اسناد عادی مالکیت املاک و مستغلات، با شرایطی امکان صدور حکم بر ابطال سند رسمی موخر با مبایعه نامه مقدم وجود دارد.
مطلب دیگر در مورد این دعوی،بحث خواندگان دعوی ابطال سند رسمی است. از این حیث که در دادخواست ابطال سند رسمی که دارای ایادی متعددی است که منتهی به خواهان دعوی ابطال سند رسمی معارض ثانویه می گردند، چه اشخاصی به عنوان خوانده طرف دعوی قرار می گیرند؟
اداره حقوقی قوه قضاییه در این باره نظریه ای صادر نموده که ذیلاً درج می گردد:
نظریه مشورتی شماره 1171/98/7 مورخ 10/10/1398
اﺳﺘﻌﻼم:
در دﻋﻮي اﺑﻄﺎل ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ، ﺧﻮاﻫﺎن ﺑﺎ اﺳﺘﻨﺎد ﺑﻪ ﯾﮏ ﻓﻘﺮه ﻗﻮﻟﻨﺎﻣﻪ ﻋﺎدي ﻣﺪﻋﯽ ﺧﺮﯾﺪ ﻣﻠﮏ ﻣﻮﺿﻮع ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ از ﺷﺨﺼﯽ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ و آن ﺷﺨﺺ ﻧﯿﺰ ﻣﻠﮏ را از ﺷﺨﺺ ﺛﺎﻟﺜﯽ ﺧﺮﯾﺪاري ﻧﻤﻮده اﺳﺖ و ﺷﺨﺺ ﺛﺎﻟﺚ ﻧﯿﺰ ﻣﻠﮏ را از ﺷﺨﺺ ﭼﻬﺎرم ﺧﺮﯾﺪاري ﮐﺮده اﺳﺖ. ﺣﺎل ﺧﻮاﻫﺎن ﺑﺎ ﻃﺮح دﻋﻮي، ﺻﺮﻓﺎً ﻣﺎﻟﮏ ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ ﮐﻪ ﻏﯿﺮ از اﺷﺨﺎص ﻓﻮقاﻟﺬﮐﺮ اﺳﺖ را ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﺧﺮﯾﺪار ﻗﺮار داده اﺳﺖ و ﺳﺎﯾﺮ اﺷﺨﺎص اﻋﻢ از ﺷﺨﺼﯽ ﮐﻪ ﻣﻠﮏ را ﺑﻪ ﺧﻮاﻫﺎن اﻧﺘﻘﺎل داده و ﺳﺎﯾﺮ اﻓﺮاد ﮐﻪ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﺑﻪ ﺗﻌﺎﻗﺐ اﯾﺎدي ﺗﻮﺳﻂ آنﻫﺎ ﺻﻮرت ﭘﺬﯾﺮﻓﺘﻪ اﺳﺖ ﻃﺮف دﻋﻮي ﻗﺮار ﻧﮕﺮﻓﺘﻪاﻧﺪ. آﯾﺎ در ﭼﻨﯿﻦ ﺣﺎﻟﺘﯽ و ﺑﺪون اﻣﮑﺎن ﺑﺮرﺳﯽ ﺻﺤﺖ ﻣﻌﺎﻣﻼت ﺻﻮرت ﮔﺮﻓﺘﻪ ﺑﯿﻦ اﯾﺎدي ﻗﺒﻠﯽ ﻣﯽﺗﻮان وارد ﻣﺎﻫﯿﺖ دﻋﻮي ﺣﺎﺿﺮ ﺷﺪ و ﺣﮑﻢ ﺑﺮ اﺑﻄﺎل ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ ﺻﺎدر ﮐﺮد؟
ﻧﻈﺮﯾﻪ ﻣﺸﻮرﺗﯽ ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن آﯾﯿﻦ دادرﺳﯽ ﻣﺪﻧﯽ اﯾﻦ اداره ﮐﻞ ﺑﻪ ﺷﺮح زﯾﺮ اﻋﻼم ﻣﯽﺷﻮد:
شخص «الف»ﻣﻠﮑﯽ را ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺐ ﺳﻨﺪ ﻋﺎدي ﺧﺮﯾﺪه و اﯾﺎدي ﻗﺒﻠﯽ وي ﻧﯿﺰ ﻣﻠﮏ را ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺐ ﺳﻨﺪ ﻋﺎدي ﺧﺮﯾﺪاري ﮐﺮده اﻧﺪ و ﺑﻌﺪاً ﻣﻌﻠﻮم ﺷﺪه اﺳﺖ ﮐﻪ دارﻧﺪه ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ (ب)ﺑﻌﺪ از ﻓﺮوش ﻋﺎدي ﻣﻠﮏ، آن را ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺐ ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ ﺑﻪ ﺷﺨﺺ دﯾﮕﺮي (ج)ﻣﻨﺘﻘﻞ ﮐﺮده اﺳﺖ، دﻋﻮاي اﺑﻄﺎل ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ ﻣﺬﮐﻮر ﻣﺴﺘﻠﺰم ﻃﺮف دﻋﻮا ﻗﺮار دادن اﯾﺎدي واﺳﻄﻪ ﺑﯿﻦ ﺷﺨﺺ «اﻟﻒ» و ﺷﺨﺺ «ب» ﻧﯿﺴﺖ. ﺑﺪﯾﻬﯽ اﺳﺖ ﮐﻪ اﺷﺨﺎص «ب» و «ج»ﻫﺮ دو ﺑﺎﯾﺪ ﻃﺮف دﻋﻮاي ﻣﺰﺑﻮر ﻗﺮار ﮔﯿﺮﻧﺪ و ﻫﻢﭼﻨﯿﻦ ﻫﺮ ﯾﮏ از اﺻﺤﺎب دﻋﻮا ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺑﺮاﺑﺮ ﻣﻘﺮرات ﺷﺨﺼﯽ را ﮐﻪ ﻻزم ﻣﯽداﻧﺪ ﺑﻪ دادرﺳﯽ ﺟﻠﺐ ﮐﻨﺪ.
این مطلب در ارتباط به خواندگان دعوی ابطال سند رسمی موخر با مبایعه نامه مقدم تنظیم گردیده است.