توقیف ملک بدون سند یا به تعبیر جامع تری توقیف اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی مشمول ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی است که مقرر می دارد: توقیف مال غیر منقول که سابقه ندارد به‌عنوان مال محکوم‌علیه وقتی جائز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد. و یا‌محکوم علیه به موجب حکم نهائی مالک شناخته شده باشد.
در موردی‌که حکم بر مالکیت محکوم‌علیه صادر شده ولی به مرحله نهائی نرسیده باشد توقیف مال مزبور در ازاء بدهی محکوم‌علیه جایز است ولی ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهائی است.
با این حال توقیف ملک بدون سند دارای مشکلات اجرایی و تعارضات زیادی است که منطقاً در جایی که محکوم علیه دارای املاک ثبت شده به نام خود باشد یا اموال منقولی را تحت مالکیت داراست، به صلاح است که اموال اخیر جهت استیفای محکوم به و مزایده به اجرای احکام معرفی شوند.
ذیلاً نظریه مشورتی در خصوص توقیف اموال غیرمنقول فاقد سند درج می گردد:
نظریه مشورتی شماره 625/99/7 مورخ 30/06/1399 در خصوص توقیف ملک بدون سند
استعلام :
طبق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی توقيف مال غیر منقول که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محكوم عليه وقتی جایز است که محكوم عليه در آن تصرف مالكانه داشته باشد و یا محكوم عليه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد در بسیاری موارد محكوم عليه با شخص ثالث برای رفع جلب از محكوم عليه اقدام به معرفی مال غیر منقول معمولا از نوع زمین زراعی در روستا می نمایند که هیچ گونه سابقه ثبتی ندارد ؟
1 – آیا با توجه به اینکه ماده مذکور به محكوم عليه اشاره نموده است چنانچه شخص ثالث اقدام به معرفی مال غير منقولی نماید که فاقد سابقه ثبت است امکان استاد به ذیل ماده ۱۰۱ وجود دارد یا ماده مذکور منصرف از شخص ثالث است و مال از طرف شخص ثالث قابل توقف نیست ؟
2- با توجه به اینکه امکان تحقق محلی از تمامی اهالی در مورد سابقه تصرفات وجود ندارد و ممکن است شخص معارضی پیدا شود و از طرفی امکان تعیین دقیق حدود اربعه ملک ممکن نیست و تجربه کار در اجرای احکام نشان می دهد که پس از توقیف این قبیل اموال عملیات اجرایی با اعتراض ایادی معارض و ادعای مالکیت اشخاص ثالث یا تاخیر و مانع مواجه می شود و در نهایت به دلیل حدوث چنین مشکلاتی خریداری برای این قبیل املای وجود ندارد و در فرض وجود خریدار اجرای احکام در تحویل زمین به برنده مزایده نیز با مشکل مواجه می شود توجها اینکه طبق بخشنامه شماره ۱۲۷/۰۸/۵۹۸۴ مورخ ۱۳۸۸/۹/۱۴ مدیر کل ثبت اسناد و املای استان کهکیلویه و بویر احمد که به دستور رییس کل محترم دادگستری استان به واحدهای قضایی منعکس گردیده است مقرر گردیده است از پذیرش اسناد دفترچه ای جهت ضمانت و توقیف که به دلیل نداشتن نقاط ثابت و حدود توصیفی در یکدیگر تداخل دارند و در هنگام اجرای احکام حقوقی با اشکال قانونی مواجه خواهد شد خودداری گردد حال در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی و اراضی زراعی روستایی که حتی بعضا محكوم عليه و ثالث مبایعه نامه عادی نیز در دست ندارد و حدود تصرفات محكوم عليه و حدود اربعه آن به صرف تحقیق محلی قابل تعیین نیست و با عنایت به اینکه یکی از اصول مهم حاکم بر اجرای احکام مدنی اصل سرعت در اجرای حکم می باشد لکن پذیرش این قبیل املاک عملیات اجرایی را با تاخیر مواجه می سازد اعلام نمایید آیا امکان پذیرش املاک مذکور به عنوان مال یا وثیقه وجود دارد ؟ به رغم شرح فوق چنانچه اجرای احکام مکلف به پذیرش اراضی موصوف به عنوان مال یا وثیقه می باشد نحوه توقیف آن چگونه است ؟
پاسخ :
١- ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی در مقام بیان شرایط توقيف مال غیر منقولی که سابقه ثبتی ندارد است . بر این اساس « محكوم عليه » موضوعیت ندارد و با حصول شرایط مقرر در ماده مذکور برای شخص ثالث ، به نظر می رسد وفق تبصره ماده ۳۴ قانون موصوف ، ثالث نیز می تواند ملک خود را جهت استیفای محکوم به معرفی نماید .
2- وفق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی با احراز تصرفات مالكانه محكوم عليه با صدور حکم نهایی به نفع محكوم عليه که دلالت بر مالکیت وی در مال غیر منقول نماید ، ملک به عنوان مال محكوم عليه قابل توقیف است . تشخیص مصداق با مرجع قضایی رسیدگی کننده است .
مطالب حقوقی مِلکی:
1-نمونه لایحه الزام به تنظیم سند رسمی ملک ابرازی توسط خوانده دعوی
2-ابطال سند ماده 147 اصلاحی قانون ثبت
مطلب بالا در مورد توقیف ملک بدون سند تدوین گردیده است.