تعرض سهوی به زمین مسکونی همسایه:حدود ارفاق قانونگذار

تعرض سهوی به زمین مسکونی همسایه از مسائل حادثی است که بعضاً در اثر اشتباه مهندسان ساختمانی یا سهل انگاری مالک بروز می یابد.

تصور نمایید به میزان یک متر به ملک مجاور تجاوز شده باشد و شخص متجاوز نیز بر اساس ترسیم نادرست نقشه ها، یک متر مربع مورد نزاع را جزو پلاک ثبتی خود قلمداد نموده باشد بر این اساس، ساختمانی در چند طبقه احداث می گردد.

در این حالت بر حسب عمومات، حسب مورد می توان دعوی رفع تصرف عدوانی و نیز خلع ید و قلع و قمع مستحدثات را مطرح نمود.

منتها در بسیاری از مواقع، ضرری که در نتیجه اجرای حکم خلع ید و قلع و قمع ایجاد می شود از ضرری که در فرض بقا بنا و تداوم تصرفات و از طرفی جبران خسارت مالک زمین مورد تجاوز حاصل می شود، بیشتر است.

بنابراین قانونگذار بر مبنای هزینه-فایده کردن مورد و در واقع با رویکردی اقتصادی که به طور خلاصه جهت گیری به سمت و سویی است که زیان ها بیشتر از منافع نگردد، چاره ای اندیشیده است.

قانون مورد نظر در تاریخ 1358/5/29 تحت عنوان «لايحه قانوني راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاك» به تصویب رسیده است.

متن این قانون که به صورت ماده واحده می باشد به این قرار است:

لايحه قانوني راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاك

ماده واحده – در دعاوي راجع به رفع تجاوز وقلع ابنيه و مستحدثات غيرمجاز در املاك مجاور هرگاه محرز شود كه طرف دعوي يا ايادي قبلي او قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد يا تشخيص موقع طبيعي ملك يا پياده كردن نقشه ثبتي يا به علل ديگري كه ايجادكننده بناء يا مستحدثات از آن بي اطلاع بوده تجاوز واقع شده و ميزان ضرر مالك هم با مقايسه با خساراتي كه از خلع يد وقلع بناء و مستحدثات متوجه طرف مي شود به نظر دادگاه نسبتاً جزئي باشد، در صورتي كه طرف دعوي قيمت اراضي مورد تجاوز را طبق نظر كارشناس منتخب دادگاه توديع نمايد دادگاه حكم به پرداخت قيمت اراضي و كليه خسارات وارده و اصلاح اسناد مالكيت طرفين دعوي مي دهد در غير اينصورت حكم بخلع يد وقلع بناء مستحدثات غيرمجاز داده خواهد شد.

تبصره 1 ـ منظور از قيمت اراضي در اين ماده بالاترين قيمت آن از تاريخ تجاوز تا تاريخ صدور حكم خواهد بود.

تبصره 2 ـ در صورتيكه تجاوز باراضي مجاز موجب كسر قيمت باقيمانده آن نيز بشود در احتساب ضرر مالك اراضي، منظور خواهد شد.

تبصره 3 ـ مقررات اين قانون نسبت بدعاوي مطروحه اي كه تا تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون بحكم قطعي منتهي نشده لازم الرعايه است و هرگاه حكم قطعي صادر شده و اجراء نشده باشد ذينفع مي تواند با استناد به اين قانون ظرف مدت دو ماه از تاريخ لازم الاجراء شدن اين قانون تقاضاي اعاده دادرسي نماند.

تحلیل حقوقی بحث تعرض سهوی به زمین مسکونی همسایه

بر مبنای لایحه پیش گفته « دعاوي راجع به رفع تجاوز وقلع ابنيه و مستحدثات غيرمجاز در املاك مجاور » مشمول ماده واحده با شرایط بالا می باشند.

منتها چون اولین عنوان دعوایی که از عبارت توصیفی بالا به ذهن متبادر می گردد، دعوی خلع ید و قلع و قمع مستحدثات است.از اداره حقوقی قوه قضاییه، در مورد شمول قانون به دعوی رفع تصرف عدوانی و سایر موارد، استعلامی به عمل آمده که عین سوال و پاسخ ذیلاً درج می گردد:

نظریه مشورتی شماره 7/1400/1766 مورخ 1401/1/30

استعلام :با توجه به لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک مصوب 1358 شورای انقلاب، خواهشمند است در خصوص پرسش‌های زیر نظر مشورتی خود را اعلام فرمایید:

1- آیا لایحه قانونی مذکور شامل دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی می‌شود؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، تکلیف دادگاه از لحاظ پرداخت قیمت و اصلاح اسناد مالکیت، در مواردی که دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی، از ناحیه غیر مالک؛ مثلاً امین یا مستاجر یا تصرف، مطرح می‌شود، چیست؟

2- فرضی را که دو پلاک ثبتی مجاور هم هستند؛ اما مالک پلاک «الف» به جای ساخت و ساز در پلاک خود، به اشتباه اقدام به ساخت و ساز و اعیانی در پلاک «ب» می‌نماید و مالک پلاک «ب» دعوای خلع ید و قلع و قمع مستحدثات را مطرح می‌کند، آیا مشمول لایحه قانونی یادشده می‌شود؟

3- آیا صرف «دیوارکشی» بدون این‌که ساختمان و اعیانی احداث شده باشد، مشمول عنوان «ابنیه و مستحدثات» مندرج در لایحه قانونی مذکور است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه در مورد تعرض سهوی به زمین مسکونی همسایه

1- با توجه به این‌که مفاد لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک مصوب 27/9/1358 شورای انقلاب در برابر قاعده تسلیط و اعمال حق مالکانه مالک امری استثنایی است و با عنایت به اصول بیست و دوم و چهل و هفتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و با لحاظ الفاظ و عبارت مندرج در لایحه قانونی مذکور از جمله ضرورت محاسبه قیمت ملک و اصلاح اسناد مالکیت طرفین در فرض شمول قانون نسبت به موضوع و صدور حکم خلع ید و قلع و قمع بنا در فرض عدم شمول قانون نسبت به مورد، به نظر می‌رسد لایحه قانونی یادشده شامل دعاوی مالکیت و رفع تجاوز و قلع ابنیه و مستحدثات در املاک مجاور با احراز دیگر شرایط قانونی است و منصرف از دعوای رفع تصرف عدوانی است.

2- با توجه به استثنایی بودن مفاد لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک مصوب 1358 شورای انقلاب به شرح فوق‌الذکر و نظر به این‌که احداث بنا به طور کامل در پلاک ثبتی دیگر در اثر اشتباه یا لغزش حدود ثبتی، امری غیر از تجاوز جزیی به املاک مجاور است، موضوع مشمول مفاد لایحه قانونی یادشده به نظر نمی‌رسد.

3- نظر به این‌که در هر حال «دیوارکشی» نوعی اقدام عمرانی و مشمول عنوان مستحدثات مندرج در لایحه قانونی صدرالذکر است، با حصول دیگر شرایط مندرج در این لایحه قانونی، «دیوارکشی» می‌تواند مصداق تجاوز به ملک مجاور تلقی شود و مشمول مفاد لایحه قانونی یادشده قرار گیرد.

در خصوص بند یک جوابیه اداره حقوقی ،گفتنی است که هر چند در ماده واحد بالا به قرینه « اصلاح اسناد مالكيت طرفين دعوي» امتیاز قانونی موضوع قانون مذکور، ناظر به دعوی خلع ید و قلع و قمع است ولیکن در مورد دعوی رفع تصرف عدوانی نیز مستند به ماده 164 قانون آیین دادرسی مدنی، قلع و قمع مستحدثات اجرا می شود.و همان دلیلی که اجرای قانون را در خصوص خلع ید، اقتضا می نماید در مورد دعوی رفع تصرف عدوانی نیز وجود دارد.

با این همه، اداره حقوقی قوه قضاییه بر مبنای تفسیر لفظی از قانونی و تفسیر استثنا در حد نص، نظر مخالف را پذیرفته است.

همین تفسیر محدودِ قانون استثنایی در بند دو نظریه نیز مشهود است و در این باره چنین تفسیری راه سوء استفاده را مسدود می نماید چرا که احداث بنا به طور کامل در پلاک ثبتی دیگر، مشمول قانون مذکور نیست.

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی) در خصوص شکایت از تجاوز همسایه به ملک و تعرض سهوی به زمین مسکونی همسایه تدوین گردیده است.