اهداف طرح تفصیلی و ارتباط آن با طرح جامع و ضرورت عدم مغایرت طرح جامع وتغییرات آن با طرح جامع، موضوعی است که به اختصار بدان می پردازیم.
کلیات بحث اهداف طرح تفصیلی
در مورد اینکه طرح تفصیلی چیست، باید گفت طرح تفصیلی نیز مانند طرح جامع از جمله طرح های شهری است که در جهت مدیریت بحث نوع استفاده از زمین در شهرها تدوین می گردند.
در جهت مستندسازی گفته ها باید تعاریف قانونی را ملاک قرار داد. و چون فهم مفهوم طرح تفصیلی بدون آگاهی از چیستی طرح جامع میسر نیست به تعاریف قانونی دو طرح مذکور می پردازیم.
طرح جامع چیست؟
طبق بند دو ماده یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب 1353/4/16 :
طرح جامع شهر عبارت از طرح بلندمدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی – صنعتی – بازرگانی – اداری و کشاورزی و تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندی های عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاه ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، بهسازی و اولویت های مربوط به آنها تعیین می شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می گردد.
طرح جامع شهر بر حسب ضرورت قابل تجدیدنظر خواهد بود.
ملاحظه می گردد که طرح جامع شهر، کاربرد و نوع استفاده از اراضی را در پهنه های بزرگ معین می نماید.
طرح تفصیلی چیست؟
طرح جامع شهر به تنهایی برای مدیریت اراضی و املاک از حیث نوع استفاده از آنها ، کافی نیست بلکه باید طرح دیگری به عنوان طرح مکمل وجود داشته باشد که واقعیت های و نیازهای زندگی شهری در آن لحاظ شده باشد.
این وظیفه را طرح تفصیلی و در مورد شهرهایی که طرح تفصیلی ندارند، طرح هادی بر عهده می گیرد. البته طرح هادی، جایگزین هر دو طرح جامع و تفصیلی است.
و اما مفهوم طرح تفصیلی؛ طرح در لغت از جمله به معنای نقشه است و تفصیل هم از نظر لغوی به معنای شرح، جدا جدا کردن، شرح، بیان و پرداختن به جزییات آمده است.
با توجه به تعریف مندرج در بند سه ماده یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب 1353/4/16، تعریف قانونی طرح تفصیلی با معنای لغوی این عبارت، منطبق است در بند اخیر می خوانیم:
طرح تفصيلي عبارت از طرحي است كه بر اساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمين هاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يك از آنها و وضع دقيق و تفصيلي شبكه عبور و مرور و ميزان تراكم جمعيت و تراكم ساختماني در واحدهاي شهري و اولويت هاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشكلات شهري و موقعيت كليه عوامل مختلف شهري در آن تعيين مي شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالكيت بر اساس مدارك ثبتي تهيه و تنظيم مي گردد.
پس در طرح تفصیلی، موقعیت و مساحت دقیق زمین های شهری و کاربری آنها مشخص می گردد.طرح تفصیلی، مکمل طرح جامع است.
این طرح، نباید در راستای طرح جامع داشته باشد به همین خاطر است که در تعریف آن آمده است که بر اساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر تهیه و تنظیم می گردد.
در واقع طرح تفصیلی نباید با طرح جامع، مغایرت اساسی داشته باشد.
ماده ۴۴ آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرحهای توسعه و عمران محلی، ناحیه ای منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب 1378/10/12 در این باره مقرر داشته است:
طرح های تفصیلی و تغییرات بعدی آنها که حوزه عمل آنها صرفاً در داخل محدوده طرح جامع مصوب شهر میباشد، باید طوری تهیه وتصویب شوند که با اهداف اصلی و عمده و اساس ضوابط مقرر در طرح جامع تناقضی نداشته باشند و در صورتی که مفاد طرح های مذکور با اهداف ورهنمودهای عمده طرح جامع که در مصوبات شورای عالی تعیین شده است، تناقض داشته باشد پس از تصویب شورای استان و تأیید شورای عالیاعتبار خواهد داشت.
همچنین در ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران آمده است:
تغییرات نقشه های تفصیلی اگر بر اساس طرح جامع شهری مؤثر باشد باید به تأیید مرجع تصویب کننده طرح جامع (شورای عالی شهر سازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی) برسد.
اهداف و کارکرد طرح تفصیلی
با توجه موارد بالا، طرح تفصیلی، تکمیل کننده طرح جامع است این گونه نیست که اگر منطقه ای طبق طرح جامع به عنوان پهنه مسکونی معین شد، هیچ کاربری دیگری در آن پهنه ایجاد نشود بالاخره در آن منطقه، معابر،پارک ها، خدمات پشتیبان مسکن و دیگر ملزومات زندگی در شهر لازم و ضروری است.
در طرح تفصیلی، شبکه عبور و مرور، میزان تراکم جمعیت، میزان تراکم ساختمان ها و مواردی مانند حد نصاب تفکیکی در مورد هر یک از کاربری ها معین می گردد و هدف از آن ایجاد بستری مناسب برای اسکان و فعالیت شهروندان در شهر است.
تصویب طرح تفصیلی و تغییرات آن
این مهم، وظیفه کمیسیون ماده 5 است که منظور همان کمیسیون موضوع ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.
طرح های تفصیلی، معمولا هر ده سال یک بار بازنگری می شوند عدم بازنگری و عدم تغییرات در طرح تفصیلی یا جامع به معنای بی اعتباری آنها نیست.
از طرفی به طور کلی، تصویب و تغییر در طرح تفصیلی باید با رعایت حقوق مکتسبه اشخاص باشد و تغییرات در طرح تفصیلی باید ضرورت داشته باشد.
این موارد معمولا دارای دو جنبه فنی و حقوقی است.
نکات تکمیلی
1-طرح های تفصیلی ممکن است به طور موردی و جزیی در کمیسیون ماده 5 تغییر نمایند.
2-شکایت از طرح تفصیلی و مصوبات کمیسیون ماده 5 یا مسامحتا اعتراض به رای کمیسیون ماده 5 در دیوان عدالت اداری رسیدگی می گردد.
3-استعلام وضعیت ملک در طرح تفصیلی از احتیاطات حقوقی قبل از معاملات املاک یا سرمایه گذاری در آنهاست.
4-شهرداری و شورای شهر حق ندارند در صلاحیت کمیسیون ماده 5 در مورد تصویب طرح تفصیلی و تغییر کاربری دخالت نمایند. مگر در حدود مقرر در بند 34 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخاب شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ با اصلاحات بعدی که در مقام بیان یکی از وظایف شورای اسلامی شهر مقرر می دارد:
بررسی و تأیید طرح های هادی و جامع شهرسازی و تفصیلی و حریم و محدوده قانونی شهرها پس از ارائه آن توسط شهرداری و ارسال به مراجع ذیربط قانونی جهت تصویب نهائی.
5-شهرداری مکلف به اجرای طرح های شهری از جمله طرح تفصیلی است. ماده 17 قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداریها و دهیاریها مصوب 1401/4/1 در این باره مقرر داشته است:
شهرداری ها برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهرها بوده و فروش تراکم و نیز تغییر کاربری اراضی بر خلاف طرح تفصیلی فقط با تصویب در کمیسیون ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351/12/22 با اصلاحات و الحاقات بعدی مجاز است. متخلفان از مفاد این ماده مشمول مجازات تعزیری درجه هفت موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی بجز حبس و شلاق می شوند.