ساخت و ساز غیر مجاز در حریم شهرها و عواقب آن

ساخت و ساز غیر مجاز در حریم شهرها و عواقب آن موضوعی است که در این مقاله با طرح سوالات و مسائل اصلی بحث بدان می پردازیم.

مسائل اصلی ساخت و ساز غیر مجاز در حریم شهرها به قرار زیر است:

حریم شهر کجاست؟

بر اساس بر اساس ماده دو قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آن‌ها مصوب سال 1384: حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید.

به منظور حفظ اراضی لازم و مناسب برای توسعه موزون شهرها با رعایت اولویت حفظ اراضی کشاورزی، باغات و جنگلها، هرگونه استفاده برای احداث ساختمان و تأسیسات در داخل حریم شهر تنها در چارچوب ضوابط و مقررات مصوب طرحهای جامع و هادی امکانپذیر خواهد بود.

نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات که به موجب طرحها و ضوابط مصوب در داخل حریم شهر مجاز شناخته شده و حفاظت از حریم به استثنای شهرکهای صنعتی (که در هر حال از محدوده قانونی و حریم شهرها و قانون شهرداریها مستثنی می باشند) به عهده شهرداری مربوط می باشد، هرگونه ساخت و ساز غیر مجاز در این حریم تخلف محسوب و با متخلفین طبق مقررات رفتار خواهد شد.

ضوابط ساخت و ساز در حریم شهر چیست و چه مستثنیاتی دارد؟

با توجه به ماده اخیر در مورد حریم شهر نیز اصولاً شهرداری متولی نظارت بر ساخت و سازهاست و ملاک کار نیز به همان ترتیبی که در مورد اراضی داخل در محدوده اجرا می گردد، مندرجات طرح های شهری است.

این اصل سه استثنا یا نکته قابل ذکر دارد:

نخست اینکه: با توجه به مواد یک و سه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، در خصوص آن دسته از اراضی زراعی یا باغی که در حریم شهر قرار دارند، هر گونه مجوز ساخت و ساز فرع بر صدور مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها از کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون پیش گفته است.

دوم اینکه: شهرک های صنعتی واقع در حریم، مشمول مقررات ساخت و ساز شهرداری ها نیستند و از ضوابط و مقررات شهرک های یاد شده تبعیت می نمایند.

سوم اینکه: روستاهایی که در حریم شهرها واقع می شوند مطابق طرح هادی روستایی دارای محدوده و حریم مستقل بوده و شهرداری شهر مجاور حق دخالت در ساخت و ساز و سایر امور روستا را ندارد.( تبصره یک ماده سه قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آن‌ها مصوب سال 1384)

عواقب ساخت و ساز غیر مجاز در حریم شهرها چیست؟

با توجه به صدر ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن، علی الاصول کمیسیون ماده 100 به تخلفات ساختمانی اراضی و املاک واقع در حریم شهر با رعایت استثنائات بالا رسیدگی می نماید.

شایان ذکر است اگر تخلفات ساختمانی قبل از الحاق عرصه ملک مورد نظر به حریم شهر ، رخ داده باشد، کمیسیون ماده 100 صلاحیتی به رسیدگی در این خصوص ندارد و کمیسیون ماده 99 در آن باره صالح به رسیدگی است.( مستفاد از رأی وحدت رویه شماره 266 مورخ 8/5/1385 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری)

با عنایت به موارد بالا و حسب مورد یکی از ضمانت اجراهای مورد اشاره در ماده 100 قانون شهرداری و یا تبصره بند 24 ماده 55 آن قانون) و یا در فرض صلاحیت کمیسیون ماده 99 یکی از ضمانت اجراهای موضوع تبصره دو بند 3 ماده 99 قانون شهرداری اعمال می گردد.

قلع (تخریب)، تعیین جریمه و یا اعاده و تعطیلی، ضمانت اجراهای موضوع مواد بالا می باشند.

از طرفی اگر ملک واقع در حریم،کاربری کشاورزی داشته باشد و هر گونه تغییر کاربری از جمله ساخت و ساز در آن روی دهد، مجازات موضوع ماده سه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها نیز به عنوان ضمانت اجرای کیفری قابل اجراست.

در این ماده آمده است: «کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱)‌ماده(۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ماه محکوم خواهندشد.»

بیشتر بدانید: صدور پروانه در حریم شهر

نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز در حریم شهر

با توجه به اصول کلی حقوقی، اجرای مجازات و ضمانت اجرا، قاعدتاً باید بعد از رسیدگی قضایی و یا اداری انجام پذیرد بنابراین قلع و تخریب ساخت و سازهای انجام شده در اراضی کشاورزی واقع در حریم و خارج از آن، بدون حکم قضایی صحیح نیست و برداشت جایز بودن تخریب علی الراس که از تبصره دو ماده 10 قانون پیش گفته ارائه و متاسفانه بعضاً عملی می گردد، صحیح نیست.

با این همه طبق تبصره ماده دو قانون نظارت بر گسترش شهر تهران مصوب 1352/05/17: شهرداري پايتخت مكلف است ابنيه و تأسيساتي را كه بدون پروانه ساختمان و رعايت مفاد اين ماده در خارج از محدوده خدمات شهري‌فعلي تهران احداث گردد جلوگيري و تخريب نمايد. و این حکم با توجه به اصلاحات ماده 99 قانون شهرداری به حریم کلیه شهرهای استان تهران تسری داده شده است.یعنی در این باره شهرداری، راساً و بدون ارجاع موضوع به کمیسیون ماده 100 و صدور رای از این کمیسیون، مبادرت به تخریب مستحدثات می نماید.

میزان جریمه ساخت و ساز غیر مجاز در حریم شهر

در این خصوص به فرض که رای به تخریب توسط کمیسیون های موضوع مواد 99 و 100 صادر نگردد باید گفت که:

– اگر موضوع در صلاحیت کمیسیون ماده 100 باشد، ضرایب تبصره های ماده مذکور ملاک تعیین جریمه است.

-اگر موضوع در صلاحیت کمیسیون ماده 99 باشد، میزان جریمه عبارت است از معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده

-چناچه مورد، جنبه کیفری نیز داشته باشد یعنی در اراضی زراعی و باغی بدون مجوز ساخت و ساز شده باشد، علاوه بر قلع و قمع، جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌است، مورد حکم قرار می گیرد.

آنچه بیان شد توضیحات اجمالی وکیل دعاوی شهرداری ( مسعود فریدنی- وکیل پایه یک دادگستری)  راجع به ساخت و ساز غیر مجاز در حریم شهرها است.