تحلیل حقوقی رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری درباره قدرالسهم شهرداری، تفکیک اراضی و ممنوعیت دریافت وجه قبل از تغییر کاربری

نحوه تفکیک و افراز اراضی شهری و تعیین قدرالسهم شهرداری یکی از موضوعات مهم و پرچالش حقوق شهری است. ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری (مصوب ۲۸ فروردین ۱۳۹۰) چارچوب قانونی این موضوع را مشخص کرده و وظایف مالکین، شهرداری، دادگاه‌ها و اداره ثبت را تعریف می‌کند.

هر چند که به نظر ما این ماده دارای ابهاماتی است که در اجرا باعث بروز مشکلات و دعاوی می گردد.

در درخواست مالک برای افراز یا تفکیک، دادگاه و اداره ثبت موظف‌اند تفکیک را بر اساس نقشه‌ای انجام دهند که به تأیید شهرداری رسیده باشد.

شهرداری فقط مسئول تطبیق نقشه با طرح های توسعه شهری مثل طرح های جامع و تفصیلی است و نمی‌تواند خارج از این چارچوب عمل کند.

🟦 تبصره ۳ ماده ۱۰۱ و درصد قدرالسهم

با توجه به تبصره ۳ ماده ۱۰۱ ، در اراضی بیش از ۵۰۰ مترمربع با سند شش‌دانگ، شهرداری برای تأمین سرانه خدمات عمومی تا ۲۵٪ و برای احداث معابر و شوارع تا ۲۵٪ دیگر از باقیمانده عرصه را می‌تواند دریافت کند. همچنین با توافق مالک، این قدرالسهم می‌تواند به جای زمین، معادل قیمت روز طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت شود.

این تبصره تنها مرجع قانونی تعیین قدرالسهم است و هیچ نهاد دیگری حق توسعه یا تفسیر موسع آن را ندارد.

🟩 ماده ۱۰۱ و حدود اختیارات شهرداری در افراز و تفکیک

🟦 نقش شهرداری

شهرداری:

تنها مسئول تأیید نقشه مطابق طرح تفصیلی است

نمی‌تواند شرط اضافی بگذارد، وجه مطالبه کند یا توافق مالی غیرقانونی تنظیم کند

🟦 شفافیت مصوبات شورا

مصوبات شورا:

نباید مبهم باشند.

نباید شامل تفکیک‌های قبل از اصلاحیه ۱۳۹۰ باشند.

نباید اعیانی را مشمول قدرالسهم کنند.

هرگونه تخطی از این موارد خلاف قانون است.

🟦 اصل عدم عطف به ماسبق

قوانین جدید نمی‌توانند به گذشته تسری یابند، بنابراین قدرالسهم نمی‌تواند شامل تفکیک‌های قبل از سال ۱۳۹۰ شود.

🟩 قدرالسهم ماده ۱۰۱ صرفاً به عرصه تعلق دارد

🟦 اعیانی مشمول نیست

حتی اگر ساختمان بدون پروانه احداث شده باشد و کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی جریمه داده باشد، قدرالسهم فقط به عرصه تعلق دارد و دریافت آن بابت اعیانی غیرقانونی است.

🟩 تحلیل رأی هیأت عمومی درباره ماده ۱۰۰ و تغییر کاربری

شهرداری‌ها پیش از ارسال پرونده به کمیسیون ماده ۵، از مالک وجه، چک یا تضمین مالی دریافت می‌کردند که غیرقانونی است.

طبق رأی هیأت عمومی:

ابتدا باید تغییر کاربری تصویب شود، سپس عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری دریافت گردد.

این بخش رأی، توافقات مالی پیش از تغییر کاربری را باطل می‌کند.

🟩 کاربرد استراتژیک رأی هیأت عمومی

🟦 مواقع استناد به رأی

دریافت وجه یا توافق غیرقانونی قبل از تغییر کاربری

تضییع حق مالک

امضای توافق‌نامه‌های فاقد وجاهت قانونی

🟦 مواقع عدم استناد:

زمانی که توافق اولیه به نفع مالک است

توقف یا تأخیر در تغییر کاربری به ضرر مالک

برای تسریع در طرح پرونده در کمیسیون ماده ۵

🟩 متن رأی هیأت عمومی

رای شماره ۱۴‍۰۴۳۱۳۹‍۰‍۰‍۰۱۹۶‍۰۸۱‍۰ مورخ ۱۴‍۰۴/‍۰۸/‍۰۶ هیات عمومی دیوان عدالت اداری ((موضوع شکایت و خواسته: ابطال ماده ۱۱ تعرفه عوارض محلی و بهای خدمات شهرداری ارومیه سال ۱۴‍۰۱ (تحت عنوان تفکیک و افراز اراضی مصوّب شورای اسلامی شهر ارومیه)):

اولاً- قانونگذار در ماده ۱۰۱ و تبصره‌های ماده مذکور از قانون شهرداری نحوه اختصاص قدرالسهم به شهرداری ها را در اثر تفکیک و افراز اراضی برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی و احداث شوارع عمومی و معابر عمومی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده مشخص نموده است.

ثانیاً- اخذ هرگونه وجه برای ارسال پرونده جهت طرح در کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و مشخص شدن نوع کاربری فاقد مبنای قانونی است و تنظیم مصالحه ‌نامه نیز در این مورد وجاهت قانونی ندارد و مشخص نیست که منظور از تفکیک اراضی در مقرره مورد شکایت مربوط به قبل از اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری است و یا بعد از اصلاح ماده مذکور و در عین حال تسرّی قدرالسهم شهرداری به اعیانی پس از ابقاء و صدور حکم جریمه توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، فاقد جواز قانونی است.

با توجه به مراتب فوق، ماده ۱۱ تعرفه عوارض محلی سال ۱۴۰۱ شهرداری ارومیه که تحت عنوان تفکیک و افراز اراضی به تصویب شورای اسلامی این شهر رسیده، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوّب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می‌شود. این رای براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوّب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم‌ گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.

بیشتر بدانید: رای دیوان عدالت اداری در مورد نحوه قیمت‌گذاری قدرالسهم شهرداری در اجرای ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری

🟩 پرسش و پاسخ

🟦 سؤال ۱: قدرالسهم شامل چه چیزی می‌شود؟

پاسخ: صرفاً به عرصه تعلق دارد و شامل اعیانی نمی‌شود.

🟦 سؤال ۲: آیا شهرداری می‌تواند قبل از تغییر کاربری وجه دریافت کند؟

پاسخ: خیر، اخذ وجه یا توافق پیش از تغییر کاربری فاقد وجاهت قانونی است.

🟦 سؤال ۳: ملاک عمل در افراز و تفکیک چیست؟

پاسخ: نقشه‌ای که به تأیید شهرداری رسیده و مطابق طرح جامع و تفصیلی باشد.

🟦 سؤال ۴: شورا می‌تواند درصدی بیشتر از ماده ۱۰۱ تعیین کند؟

پاسخ: خیر، تنها ماده ۱۰۱ و تبصره ۳ ملاک قانونی است.

🟦 سؤال ۵: صلاح بر این است که چه زمانی مالک به رأی فوق هیات عمومی استناد کند؟

پاسخ: زمانی که شهرداری پیش از تغییر کاربری وجه یا تعهد دریافت کرده و حق مالک تضییع شده باشد.

این مطلب در تاریخ دوم آذر 1404 توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری) در مورد تحلیل رأی دیوان عدالت اداری درباره قدرالسهم و تفکیک اراضی تدوین شده است.