مقدمه: وقتی ملک در طرح شهرداری گیر میافتد
خیلی وقتها پیش میآید که ملکی در طرحهای عمرانی دولت یا شهرداری قرار میگیرد. مشکل اینجاست که نهاد مربوطه، نه طرح را اجرا میکند و نه ملک را میخرد و پولش را میدهد. در این وضعیت، مالک نمیتواند به راحتی از ملک خود استفاده کند، آن را بفروشد یا بسازد. این “بلاتکلیفی ملک در طرح شهرداری” واقعاً آزاردهنده است و به حقوق مالک لطمه میزند. در این مطلب، قوانین و راهحلهای موجود برای این مشکل را به زبان ساده بررسی میکنیم.
قوانین مهمی که باید بدانید
برای اینکه بدانیم چه حقوقی داریم، باید با دو قانون اصلی آشنا باشیم:
۱. قانون تعیین وضعیت املاک (سال ۱۳۶۷)
این قانون برای این بود که کارها سریعتر انجام شود. طبق آن، دستگاههای دولتی و شهرداریها باید حداکثر ۱۸ ماه بعد از اینکه اعلام کردند طرحی دارند، ملک را بخرند و پولش را بدهند.
اما این قانون در سال ۱۳۸۰ کمی تغییر کرد (اصلاح تبصره ۱):
اگر اجرای طرح حداقل ۵ سال دیگر طول بکشد: مالک میتواند تمام حقوق مالکیتش را داشته باشد؛ یعنی میتواند ملک را بفروشد، اجاره دهد، یا حتی اگر لازم است، دوباره بسازد یا بازسازی کند.
اگر اجرای طرح کمتر از ۵ سال دیگر طول بکشد: مالک باید هنگام گرفتن مجوز ساخت، قول بدهد که اگر طرح زودتر از ۵ سال اجرا شد، هزینهی ساختوساز را مطالبه نمیکند.
۲. مصوبه شورای عالی شهرسازی (سال ۱۴۰۱)
چون مشکلات همچنان پابرجا بود، شورای عالی شهرسازی در سال ۱۴۰۱ مصوبهای تصویب کرد تا وضعیت را روشنتر کند:
حق گرفتن مجوز ساخت: مالک میتواند بر اساس کاربری اعلام شده برای ملکش، مجوز ساخت بگیرد، مگر اینکه ساخت آن کار، فقط وظیفه خود آن دستگاه دولتی باشد.
اگر اجرای طرح دیرتر انجام شود و زمان اجرای نهایی آن مشخص باشد (یعنی معلوم باشد چه زمانی قرار است اجرا شود)، مالک میتواند ساختمانی با ۶۰ درصد سطح اشغال و ۱۲۰ درصد تراکم (با کاربرد مسکونی) بسازد. البته اگر در آن منطقه تراکم مجاز کمتر باشد، باید طبق همان تراکم منطقه عمل کرد.
موارد استثنا: این مصوبه برای برخی مناطق مثل شهرکهای مصوب یا حریمهای قانونی، کاربرد ندارد و قوانین خودشان اعمال میشود.
مشکل کجاست؟ تحلیل مشکلات
با وجود این قوانین، باز هم مشکلاتی وجود دارد:
تأخیرهای طولانی: مهلت ۱۸ ماهه قانون سال ۶۷ معمولاً رعایت نمیشود و طرحها سالها طول میکشد.
محدود شدن حقوق مالک: مصوبه جدید، با اینکه راه را برای گرفتن مجوز باز کرده، ولی تراکم و سطح اشغال را محدود کرده است. ممکن است مالک بخواهد از تمام حقوقش استفاده کند، اما این مصوبه این اجازه را نمیدهد و مالک بخشی از حق خود را از دست میدهد.
“عدم اقدام” دستگاه دولتی: وقتی شهرداری ملک را نمیخرد یا طرح را اجرا نمیکند، این “عدم اقدام” خودش یک تخلف محسوب میشود.
دیوان عدالت اداری: دیوان عدالت اداری تلاش کرده با صدور رأی، به مالکان کمک کند تا بتوانند مجوز ساخت با تراکم کمتر بگیرند. اما این هم لزوماً تمام حقوق مالکانه را برنمیگرداند.
راهکار قانونی: شکایت در دیوان عدالت اداری
اگر ملک شما هم در طرح شهرداری بلاتکلیف مانده، یک راه حل قانونی خوب، شکایت در دیوان عدالت اداری است. شما میتوانید دعوای “الزام به صدور پروانه ساختمانی” را مطرح کنید.
چرا این کار مؤثر است؟
تخلف شهرداری: شهرداری به وظیفه قانونی خود (خرید ملک یا اجرای طرح) عمل نکرده است.
“عدم اقدام” هم تخلف است: سکوت و تأخیر شهرداری، خودش یک نوع تخلف است که میتوانید در دیوان عدالت به آن استناد کنید.
استفاده از مصوبه جدید: میتوانید به مصوبه شورای عالی شهرسازی هم استناد کنید که حق گرفتن مجوز ساخت را به رسمیت شناخته است. در دعوا میتوانید توضیح دهید که چرا محدودیتهای مصوبه، حقوق کامل شما را پوشش نمیدهد.
هدف دعوا: هدف این است که دیوان، شهرداری را مجبور کند پروانه ساختمانی را برای شما صادر کند، و در حالت ایدهآل، این پروانه با در نظر گرفتن تمام حقوق متعارف شما صادر شود.
نتیجهگیری: از بلاتکلیفی خارج شوید!
بلاتکلیفی ملک در طرح شهرداری، حق شما را پایمال میکند. قوانین موجود سعی کردهاند این مشکل را حل کنند، اما همچنان نیاز به پیگیری جدی است. اگر ملک شما هم در این وضعیت قرار دارد، حتماً با یک وکیل یا مشاور حقوقی صحبت کنید و از طریق دیوان عدالت اداری،
برای گرفتن پروانه ساختمانی اقدام کنید. با این کار میتوانید به این وضعیت نامطلوب پایان دهید و حقوق خود را پس بگیرید به شرط آنکه بسته به مورد، خواسته را به درستی تنظیم نموده و از رویه قضایی و مستندات متناسب با خواسته استفاده نمایید.
این مطلب در تاریخ 9 اردی بهشت 1405 توسط مسعود فریدنی ( وکیل متخصص شهرداری) در خصوص بلاتکلیفی ملک در طرح شهرداری تدوین شده است.
2 دیدگاه. Leave new
سلام. مهمترین مشکل مصوبه سال ۱۴۰۱، محدود بودن به مسکونی است و تفاوتی بین ملکی که در یک کوچه ۶ متری واقع شده و اطرافش مسکونی است و ملکی که در بر خیابان اصلی شهر واقع شده و اطرافش همه تجاری هستند، نمیبیند.
در خصوص رای هیات عمومی ۴۳۷ و ۴۳۷ و ماده ۲۰ دستورالعمل اجرایی قانون درامد پایدار مصوب ۲۹ آدر ۱۴۰۴ هم نظرتون بگید به نظر فصل الخطاب جدید قانونی ایجاد شده ولی شهرداری ها باز مقاومت میکنند و به مصوبه ۱۴۰۱ شورای عالی ارجاع میدن.
سلام بر شما
بله درست می فرمایید- غیر از بحث محدود بودن به مسکونی، تعیین تراکم و سطح اشغال حداقلی هم درست نیست.
آرای دیوان در مورد نحوه صدور پروانه در املاک واقع در طرح، بسیار متشتت هست و طبیعتا جهت اخذ پروانه با تراکم و سطح اشغال مناسب، می بایست به آرایی که به نفع مالک هست استناد کرد.
ماده 20 دستورالعمل خوبه منتها فارغ از اینکه کمی مبهم هست، از نظر اینکه مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران طبق ماده 7 قانون تاسیس برای شهرداری ها لازم الاجرا هست مخصوصا که دعوی ابطال اون هم به نتیجه نرسید، نتیجتا به نظر میرسه این مصوبه بر دستورالعمل رجحان داره هر چند که عرض کردم به فراخور اینکه دفاع از جانب شهرداری باشد یا مالک، می توان دفاعیات و توجیهات متفاوتی ارائه کرد.