نامه درخواست تغییر کاربری زمین کشاورزی از جهت خطاب نامه و نیز مفاد آن و توجیهات ارائه کننده تقاضا جهت تغییر کاربری به این اعتبار که ملک در محدوده شهر یا محدوده روستای دارای طرح هادی قرار داشته باشد یا خیر، متفاوت است.

منظور از درخواست مورد بحث در این مطلب ناظر به جایی است که موضوع مشمول ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ هاست که در اینجا بایستی کمیسیون موضوع تبصره یک این قانون در مورد ضرورت یا عدم ضرورت تغییر کاربری اظهار نظر نماید.

نخست نمونه متن نامه تقاضای تغییر کاربری را درج نموده و سپس نکات مرتبط را ذکر می نماییم.

البته جزییات بحث تغییر کاربری بسیار مفصل است و فعلاً در مقام بیان تمام فروض نمی باشیم.

در ابتدا نمونه متن تقاضای تغییر کاربری راجع به اراضی تحت تولیت سازمان جهاد کشاورزی را ارائه نموده و سپس نکات و مسائل تکمیلی موضوع را بیان می نماییم.

نمونه متن نامه درخواست تغییر کاربری زمین کشاورزی

به نام خدا

ریاست محترم اداره جهاد کشاورزی شهرستان ….

با درود

احتراماً اینجانب … با تقدیم سند مالکیت پلاک ثبتی –فرعی از –اصلی به عرض می رساند ملک موضوع سند عبارت است مقدار 3000 متر مربع زمین بایر واقع در —-که حسب سند تقدیمی، دارای حدود اربعه معین و سند شش دانگ مفروزی است.

با عنایت به اینکه این ملک مدت های مدیدی است که به واسطه بازدهی بسیار پایین از جهت کشاورزی و فقدان منابع آبی و مساحت کم و محاط شدن بین سوله های صنعتی و کارگاه های مختلف، عملاً از قابلیت کشاورزی خارج شده است و از طرفی در فاصله بین دو شهر –و –، هیچ جایگاه عرضه سوختی وجود ندارد که این مهم همواره مورد اعتراض و خواسته شهروندان بوده است و مکاتبات بین ادارات مختلف از جمله فرمانداری موید این مهم است؛ لذا بدین وسیله با تقدیم مکاتبات و دیگر مدارک لازم، درخواست طرح موضوع در کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفط کاربری اراضی زراعی و باغ ها جهت اعلام و تشخیص ضرورت تغییر کاربری ملک مورد نظر، جهت احداث جایگاه عرضه سوخت را دارم.

با تشکر و احترام

نام و نام خانوادگی درخواست کننده

مسائل مرتبط با نامه تغییر کاربری اراضی کشاوزی

ذکر این نکات لازم است که :

1-اگر ملک دارای کاربری کشاورزی در محدوده قانونی شهر باشد، مالک باید درخواست تغییر کاربری را به شهرداری ارائه نماید تا شهردار با کمیسیون ماده 5 مکاتبه نماید.و در این فرض بحث توافق با شهرداری جهت تغییر کاربری پیش می آید.

گفتنی است که کاربری باغات و کشاورزی یکی ازکاربری های 20 گانه موضوع مصوبه تعاریف و مفاهیم کاربری های شهری و تعیین سرانه های آنها مصوب 1389.3.10 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است که شامل زمین های کشاورزی،باغات و حتی واحدهای باغ مسکونی می گردد.

پس این تصور که کاربری اراضی زراعی و باغ ها صرفاً در خارج از شهرها واقع گردیده است، موجه نیست.

در اینجا چون در اثر تغییر کاربری اراضی کشاورزی یا باغ یا واحد باغ مسکونی به مسکونی، قیمت ملک افزایش می یابد، بایستی عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری مصوب شورای اسلامی شهر مربوطه پرداخت گردد.

2-اگر ملک در خارج از محدوده قانونی شهر و خارج از محدوده روستای دارای طرح هادی باشد، تقاضای تغییر کاربری علی الاصول می بایست به اداره جهاد کشاورزی ارائه شود.

3-چنانچه ملک در روستای دارای طرح هادی واقع شده باشد برای تغییر کاربری،روال معمول، ارائه درخواست تغییر کاربری به دهیار است تا دهیار موضوع را جهت اظهارنظر کمیته طرح هادی مستقر در بنیاد مسکن به بنیاد اخیر اعلام و ارسال نماید.

4-سازمان جهاد کشاورزی و در واقع کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری، فقط ضرورت تغییر کاربری را اعلام می نمایند اما مرجعی به نام شورای برنامه ریزی و توسعه استان، می تواند به طور کلی با تغییر کاربری ملک موافقت نماید که در این حالت به نظر ما مطالبه هزینه سنگین عوارض تغییر کاربری موضوع ماده 2 قانون حفظ کاربری مجاز نیست.

در این ماده آمده است: در مواردی که به اراضی زراعی و باغ ها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می‌شود هشتاد درصد (۸۰%) قیمت روز اراضی و‌باغ های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه ‌داری کل کشور واریز می‌گردد.

هر چند اخذ عوارض تغیر کاربری در فرض تحقق شرایط خاص آن از سوی دهیاری ها و شهرداری ها مجاز است، اما میزان آن از عوارض 80 درصدی قیمت ملک با کاربری هدف!! کمتر است.

5-در مواردی که درخواست تغییر کاربری به اداره جهاد کشاورزی ارائه می گردد، بهتر است فعالیت هایی که مشمول پرداخت عوارض قابل توجه یعنی 80 درصد قیمت روز اراضی و‌باغ های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری نمی شوند، را به عنوان فعالیت و کاربری هدف مورد درخواست قرار گیرند.

تبصره های یک و دو ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها در این باره قابل توجه هستند.در این دو تبصره می خوانیم:

تبصره ۱ – تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یک بار و احداث دامداری ها، مرغداری ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.

تبصره ۲ – اراضی زراعی و باغ های مورد نیاز طرح های تملک دارایی‌های سرمایه‌ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی) و طرح های خدمات عمومی مورد نیاز مردم از پرداخت عوارض موضوع این ماده مستثنی بوده و تابع قوانین و مقررات مربوط می‌باشد.

اساساً طبق تبصره 4 ناده یک قانون مذکور:

تبصره ۴ – احداث گلخانه‌ها،‌ دامداری ها، مرغداری ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود. موارد مذکور از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست‌محیطی با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استانها بلامانع می‌باشد.

همچنین به موجب دادنامه وحدت رویه شماره 760 مورخ 1396/4/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور:

بر حسب مستفاد از تبصرۀ ۴ الحاقی به مادة یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، احداث دامداری و سایر موارد مذکور در آن، در روستاها، با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی و رعایت ضوابط زیست محیطی، بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود و از شمول مادة ۳ اصلاحی قانون مذکور خارج است و در صورت عدم رعایت شرایط مقرر در تبصره که فوقاً به آن اشاره شد، ضمانت اجرای تخلف از شرط، که در قوانین مربوط پیش‌بینی شده از سوی دستگاه‌های ذیربط، در مورد متخلفین، قابل اعمال و اجرا است.

بر این اساس رأی شعبة پنجم دادگاه تجدیدنظر استان قزوین در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌گردد. این رأی طبق مادة ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیرآن لازم‌الاتباع است.

البته معافیت تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یک بار؛ به این معنا نیست که اگر شخصی بدون مجوز تغییر کاربری، مبادرت به ساخت بنای مسکونی در ملک کشاورزی نماید، از مجازات جرم تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها، معاف است.

در این باره نیز رای وحدت رویه شماره 724 مورخ 1391/1/22 هیات عمومی دیوان عالی کشور بیان داشته است:

بر حسب مستفاد از تبصرۀ ۴ الحاقی به مادة یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، احداث دامداری و سایر موارد مذکور در آن، در روستاها، با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی و رعایت ضوابط زیست محیطی، بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود و از شمول مادة ۳ اصلاحی قانون مذکور خارج است و در صورت عدم رعایت شرایط مقرر در تبصره که فوقاً به آن اشاره شد، ضمانت اجرای تخلف از شرط، که در قوانین مربوط پیش‌بینی شده از سوی دستگاه‌های ذیربط، در مورد متخلفین، قابل اعمال و اجرا است.

بر این اساس رأی شعبة پنجم دادگاه تجدیدنظر استان قزوین در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌گردد. این رأی طبق مادة ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیرآن لازم‌الاتباع است.

بیشتر بدانید: هزینه تغییر کاربری در طرح هادی روستایی

طرح های خدماتی مورد نیاز عموم مردم نیز به شرحی که بیان شد از پرداخت عوارض سنگین تغییر کاربری معاف هستند که از جمله آنها می توان جایگاه های عرضه سوخت، استخرهای آب گرم و آب های معدنی، انواع هتل ها و مجتمع های خدمت رفاهی بین راهی در خارج از حریم شهرها را نام برد.

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) در تاریخ 14 فروردین 1404 راجع به نمونه متن نامه درخواست تغییر کاربری زمین کشاورزی و مسائل مربوط به تغییر کاربری اراضی کشاورزی تدوین گردیده است.